Eigenmächtige Heizungsreparatur durch Mieter im Winter

Eine im Auftrag des Mieters erfolgte Reparatur der Heizung des Wohnhauses durch eine Heizungsbaufirma ist auch im Winter nicht immer eine ,,Notmaßnahme" im Sinne des § 536 a BGB.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

Der Kl. steht gegenüber den Bekl. als Gesamtschuldnern ein Anspruch auf Zahlung des restlichen Mietzinses für die Monate Februar und März 2011 in Höhe von insgesamt 578,85 € zu, da dieser Zahlungsanspruch der Kl. (nicht) durch eine wirksame Aufrechnung (§§ 387 ff. BGB) erloschen ist.

Den Bekl. (steht) gegenüber der Kl. der hier zur Aufrechnung gestellte Gegenanspruch in Höhe von 578,85 € aufgrund der Reparatur der Heizung aus § 536 a Abs. 2 BGB nicht zu. Ein Aufwendungsersatzanspruch der Bekl. gemäß § 536 a Abs. 2 BGB - der vorliegend als einzige Anspruchsgrundlage näher in Betracht kommt - besteht nicht.

Entsprechend dem Ergebnis der Beweisaufnahme hatte die seitens der Bekl. angemietete Wohnung zwar im Zeitraum vom 17.12.2010 bis 3.1.2011 einen Mangel bezüglich der Heizung, jedoch kann gemäß § 536 a Abs. 2 BGB ein Mieter diesen Mangel nur dann selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels entweder in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Mietsache unbedingt notwendig ist.

Zunächst lag aber an der Mietsache insofern entsprechend dem Ergebnis der Beweisaufnahme am 17.12.2010 ein Mangel vor. Der Zeuge Sch. hat nämlich als Mitarbeiter der Heizungsbaufirma glaubhaft ausgesagt, dass - als er am 17.12 2010 vor Ort war - die Heizungsanlage ausgefallen war und er an diesem Tag selbst - nachdem er dann Wasser auf die Heizungsanlage nachgefüllt hatte - gesehen hätte, dass der Wärmeaustauscher der Heizung Wasser verlor - d. h. tropfte - und insofern dieser Wärmetauscher defekt war. Auch führte er aus, dass wenn dann das Wasser nicht nachgefüllt worden wäre, die Heizungstherme auf „Störung" gegangen und dann auch diese Heizung - und mithin auch die Wohnung der Bekl. - kalt gewesen wäre.

Ein Verzug der Kl. mit der der Beseitigung des Mangels gemäß § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB lag hier aber entsprechend dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht vor. Zwar haben die Bekl. der Kl. mit Schreiben vom 17.12.2010 und Schriftsatz vom 23.12.2010 mitgeteilt, dass die Heizungsanlage dringend repariert werden müsse und teilte die Kl. den Bekl. mit Schreiben vom 24.12.2010 daraufhin mit, dass die Bekl. sie nicht weiter belästigen sollen, jedoch befand sich die Kl. allein deswegen mit der Beseitigung des Mangels an der defekten Heizung noch nicht im Verzug. Ein Verzug der Kl. würde sich nämlich erst aus einer (angemessenen) Fristsetzung durch die Bekl. ergeben. Voraussetzung des Schuldnerverzugs der Kl. als Vermieterin ist nämlich wegen § 286 Abs. 4 BGB ein Vertretenmüssen, das - gerade in eiligen Fällen - nur in der nicht unverzüglichen (analog § 121 BGB) Veranlassung der Reparatur gesehen werden kann.

Insoweit hat die Beweisaufnahme hier jedoch ergeben, dass die Bekl. zu 1. gegenüber dem Vertreter der Heizungsbaufirma - dem Zeugen Sch. - den Reparaturauftrag schon am 17.12.2010 mündlich erteilt hatte, mithin bereits vor jedweder Inverzugsetzung der Kl. durch die Bekl. Der Zeuge Sch. hat insofern nämlich glaubhaft ausgesagt, dass die Bekl. zu 1.) ihm gegenüber noch am 17.12.2010 mündlich erklärt habe, dass er einen neuen Wärmeaustauscher besorgen und dann auch einbauen solle. Diesen neuen Wärmeaustauscher habe er dann auch über die Heizungsbaufirma bestellt und später - d. h. am 3.1.2011 - in der Heizungsanlage des Hauses selbst eingebaut, nachdem sich die Bekl. zu 1. zuvor noch bei der Heizungsbaufirma telefonisch gemeldet und angefragt habe, wann denn nun die Reparatur erfolgen könne.

Zudem hat der Zeuge Gr. - als Vertreter der Hausverwaltung der Kl. - ausgesagt, dass er zwar schon ca. 2 Wochen vor dem 31.12.2010 mit der Bekl. zu 1. hinsichtlich der Heizung telefoniert habe und er von der Erstbekl. aufgefordert worden sei, sich die Heizung doch mal anzuschauen. Als der Zeuge Gr. dann aber am 31.12.2010 die Bekl. zu 1. im Keller des Hauses traf, habe die Erstbekl. ihm gegenüber nur noch gesagt, dass man die Heizung nicht mehr anschauen müsse, da sie - die Bekl. zu 1. - „schon alles in die Wege geleitet habe". Auch wollte die Bekl. zu 1. dann am 31.12.2010 keinen Termin mehr mit dem Zeugen Gr. als Vertreter der Hausverwaltung vereinbaren.

Mithin hätten die Bekl. hier nur dann gemäß § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB diesen Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen von der Kl. als Vermieterin verlangen können, wenn es sich um eine Notmaßnahme gehandelt hätte, die zur Wiederherstellung der Mietsache unbedingt erforderlich war und auch keinen Aufschub duldete (BGH NJW 2008, 1216 ff.).

Dies ist für die Reparatur einer tatsächlich ausgefallenen Heizung im Winter von der Rechtsprechung zwar grundsätzlich anerkannt (BGH, aaO.).

Indessen muss das nicht auf jeden Heizungsausfall zutreffen.

Im vorliegenden Fall ist zu berücksichtigen, dass entsprechend dem Ergebnis der Beweisaufnahme die Heizung nur dann tatsächlich über einen längeren Zeitraum ausgefallen wäre, wenn nicht regelmäßig Wasser nachgefüllt worden wäre. Hier ist aber regelmäßig Wasser nachgefüllt worden, so dass diese Heizung dann tatsächlich ab dem 17.12.2010 gerade nicht mehr ausgefallen ist, sondern vielmehr funktionierte. [...]

Ein Aufwendungsersatzanspruch des Mieters für von ihm selbst veranlasste Reparaturen setzt grundsätzlich voraus, dass der Vermieter in Verzug mit der Mangelbeseitigung war. Nur in dringenden Fällen bei einer Notmaßnahme wie etwa dem Heizungsausfall im Winter ist das anders. Nicht jeder Mangel führt aber zu einem Heizungsausfall.

Die Mieter hatten mit Schreiben vom 17. Dezember der Vermieterin die Reparaturbedürftigkeit der Heizung mitgeteilt. An diesem Tage war ein Vertreter der Heizungsfirma im Hause und hatte einen Defekt des Wärmetauschers festgestellt. Er empfahl, regelmäßig Wasser nachzufüllen, was geschah. Die Mieter erteilten ihm zugleich den Reparaturauftrag und erklärten später mit dem Rechnungsbetrag die Aufrechnung gegenüber Mietforderungen.

Das AG Brandenburg a.d.H. gab der Zahlungsklage der Vermieterin statt. Die Vermieterin sei nicht in Verzug gewesen, da der mündliche Reparaturauftrag schon vor der Mahnung erteilt worden sei. Eine Notmaßnahme im Sinne des § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB liege nicht vor, da die Heizung nicht ausgefallen sei. Da regelmäßig Wasser nachgefüllt worden sei, habe die Heizung vielmehr funktioniert.

Die (zutreffende) Entscheidung ist in einem Punkt missverständlich. In den Entscheidungsgründen heißt es, ein Verzug hätte eine angemessene Fristsetzung vorausgesetzt. Das ist unzutreffend, denn der Verzug setzt nur eine auf Mängelbeseitigung gerichtete Mahnung voraus; eine Fristsetzung ist nach allgemeiner Meinung nicht nötig (vgl. Palandt/Grüneberg, 70. Aufl., Rn. 17 zu § 286 BGB; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Rn. 113 zu § 536 a BGB).