Eigenmächtiger Ausbau des Spitzbodens unzulässig

Wohnungseigentümer, die den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Spitzboden eigenmächtig und unerlaubt ausbauen, sind zum Rückbau verpflichtet, unabhängig davon, ob die Baumaßnahmen mangelfrei ausgeführt worden sind und die Statik des Hauses beeinflusst haben. Die bloße Zustimmung des Verwalters zu den Umbaumaßnahmen schließt diese Ansprüche der Gemeinschaft nicht aus.

(Leitsatz der Redaktion)

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 abgesehen.

1. Die Berufung und die Anschlussberufung sind zulässig. Insbesondere war die Anschlussberufung nicht fristgebunden, nachdem der Kl. keine Frist zur Berufungserwiderung gesetzt worden ist, § 524 Abs. 2 ZPO.

Die Klage ist nunmehr zulässig, nachdem die Kl. ihren Klageantrag dahingehend präzisiert hat, wie der Zustand nach dem Rückbau der unzulässigen Baumaßnahmen auszusehen hat.

Dass die Kl. den Bekl. zu c) eine Wahlmöglichkeit für Erfüllung ermöglicht, führt nicht zu einer fehlenden Bestimmtheit. Die Kl. hat einen Anspruch auf Rückbau in den Zustand, der vor dem Umbau bestanden hat. Es steht ihr frei, hierauf zu verzichten und den Bekl. eine anderweitige Ausführungsart zu ermöglichen. Die Bekl. haben hierdurch eine Wahl zwischen den genannten Ausführungsarten.

2. Der Kl. steht der zugesprochene Anspruch auf Beseitigung der baulichen Maßnahmen in der Wohnungseigentumseinheit der Bekl. gem. § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 20 WEG n.F. zu. Gemäß der Übergangsvorschrift des § 48 WEG ist für den Beseitigungsanspruch das zum Schluss der mündlichen Verhandlung gültige materielle Recht anzuwenden.

a) Durch den Umbau haben die Bekl. den Spitzboden, der nicht Teil ihres Sondereigentums gewesen ist, in die Wohnung integriert und hierdurch das Volumen ihres Sondereigentums vergrößert. Verbunden hiermit ist, dass die Wohnung nunmehr nicht mehr der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Teilungserklärung entspricht. Diese Umbaumaßnahmen stellen damit eine bauliche Veränderung dar, die dazu führt, dass die Rechte der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Das Interesse der Bekl., den Wohnraum zu vergrößern, rechtfertigt die Maßnahmen nicht.

Zu diesen Umbaumaßnahmen gehören auch die errichteten Fenster im Spitzboden.

b) Die Bekl. sind ferner auch verpflichtet, die zusätzlichen Fensterzurückzubauen, die innerhalb der ursprünglichen Zimmerraumhöhe liegen. Es handelt sich hierbei um einen Eingriff in das Dach und somit in Gemeinschaftseigentum. Die Beeinträchtigung ist auch relevant. Dies ist dann der Fall, wenn sie über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Entscheidend ist, ob eine nach der Verkehrsanschauung objektiv gegebene und konkrete Beeinträchtigung entsteht. Zu prüfen ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Hierbei sind die widerstreitenden individuellen Interessen gegeneinander abzuwägen. Nur völlig unerhebliche Beeinträchtigungen, die somit einen völlig belanglosen oder bagatellartigen Charakter haben, bleiben unbeachtlich. Die Schwelle der nicht mehr hinnehmbaren Beeinträchtigung ist insgesamt eher niedrig anzusetzen (BGH, Urteil vom 24.1.2014 zu V ZR 48/13, GE 2014, 399; Bärmann-Merle, WEG, 14. Aufl., § 22 Rn. 174; BeckOK - Hau/Poseck, BGB, 62. Ed., § 20 WEG Rn. 24).

Die Kl. haben unbestritten geltend gemacht, der Einbau der Lichtkuppelfenster und Dachflächenfenster führe zu einer Erhöhung des künftigen Instandsetzungs- und Instandhaltungsbedarfs. Dieses stellt einen Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer dar, der nicht hinzunehmen ist (vgl. KG, Beschluss vom 13.4.1992 zu 24 W 2935/91).

c) Auch durch die Entfernung der ursprünglichen Umfassungsmauern neben den Fenstern der Gauben haben die Bekl. eine Vergrößerung ihres Sondereigentums vorgenommen. Wie die Erweiterung in der Höhe durch den Spitzboden ist dies unzulässig. Dass es sich hierbei aufgrund des Schrägdaches nicht um eine Stehhöhe handelt, ist unerheblich.

d) Mit dem Rückbau hinsichtlich des Spitzbodens, der Fenster, der Gauben und der Umfassungsmauern neben den Fenstern ist auch ein Anspruch auf Herstellung der ursprünglichen Dachdämmung gegeben.

e) Aufgrund des Anspruches auf Wiederherstellung der ursprünglichen Gauben ist auch ein Anspruch der Kl. auf Rückbau der Heizkörper gegeben. Denn die nunmehr vorhandenen größeren Heizkörper können dann nicht mehr an den jetzigen Wänden bleiben und haben auch in den Gauben keinen ausreichenden Platz. Es sind dort die ursprünglichen kleineren Heizkörper anzubringen.

f) Dahinstehen kann, ob die Bekl. nicht tragende Wände entfernt haben, wozu sie berechtigt gewesen sind. Denn die Kl. verlangt mit der Klage lediglich die Wiederherstellung, soweit es die Abgrenzung zum Spitzboden und den Umbau der Gauben und Heizkörper betrifft.

g) Nicht entscheidungserheblich ist aus den genannten Gründen ferner, ob die Baumaßnahmen durch die Bekl. mangelfrei ausgeführt worden sind und die Statik des Hauses beeinflusst haben.

h) Dahinstehen kann, ob der Verwalter M. den Umbauarbeiten zugestimmt hat. Gemäß § 3 2.4. der Gemeinschaftsordnung bedürfen Veränderungen an und im Wohnungseigentum der schriftlichen Einwilligung des Verwalters, soweit dadurch die im gemeinschaftlichen Eigentum oder die im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Bestandteile der Wohnanlage berührt werden. Bauliche Veränderungen, durch die die Rechte von anderen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, bedurften jedoch gemäß § 22 Abs. 1 WEG a.F. und bedürfen gemäß § 20 Abs. 1, 3 WEG n.F. der Genehmigung der Wohnungseigentümer durch Beschluss. Regelungen in der Teilungserklärung müssen klar und eindeutig sein. Maßgebend für die Auslegung sind Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt. Dabei müssen Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen (Bärmann-Pick, WEG, 20. Aufl., § 10 Rn. 52 m.w.N.).

Nach diesen Maßgaben kann nicht davon ausgegangen werden, dass durch die Regelung in der Gemeinschaftsordnung die gesetzliche Regelung in § 22 WEG a.F. bzw. § 20 WEG n.F. abbedungen werden sollte. Eine ausdrückliche Regelung, dass es nicht der Zustimmung der Wohnungseigentümer bedarf, findet sich nicht. Auch ist in § 3 2.4. nicht formuliert, dass „ausschließlich“ oder „nur“ die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Im Zweifel ist somit davon auszugehen, dass die Zustimmung des Verwalters zusätzlich zu der Zustimmung der Wohnungseigentümer notwendig ist.

i) Der Anspruch der Kl. ist auch nicht verjährt. Die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB war zum Zeitpunkt der Klageerhebung noch nicht abgelaufen. Kenntnis aller Wohnungseigentümer von Umbaumaßnahmen der Bekl. lag erst mit der Eigentümerversammlung vom 14.9.2017 vor.

Die frühere Kenntnis des Verwalters von den Umbaumaßnahmen führt nicht zu einem Verjährungsbeginn. Diese war - bis zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes durch das WeMoG zum 1.12.2020 - den Wohnungseigentümern nicht zuzurechnen. Eine Zurechnung kam nur dann in Betracht, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche i.S.v. § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG a.F. gehandelt oder wenn die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG an sich gezogen hat (BGH, Urteil vom 4.7.2014 zu V ZR 183/13). Dies war jedoch erst durch den Beschluss der Wohnungseigentümer vom 7.11.2018 der Fall.

Unerheblich ist, ob die neuen Gauben sichtbar sind und knapp drei Wochen Gerüste am Gebäude gestanden haben. Denn Voraussetzung für den Verjährungsbeginn ist, dass sämtliche Eigentümer von den Umbauarbeiten Kenntnis hatten (BGH aaO.). Da die Bekl. insoweit nicht dargetan haben, dass sämtliche Eigentümer in ihren Eigentumswohnungen wohnen und diese nicht vermietet haben, kann von einer Kenntnis sämtlicher Eigentümer allein aufgrund der Sichtbarkeit von Gauben oder von den Umbaumaßnahmen aufgrund von Gerüsten nicht ausgegangen werden.

Eine Kenntnis ergibt sich auch nicht aus der Begehung des Daches am 10.12.2015 sowie der Eigentümerversammlung vom 17.12.2015, in der von der Begehung berichtet worden ist, und in der erörtert wurde, dass die Eigentümer der Wohnungseinheit 34 den Ausbau wie in der Wohnungseinheit 32 vornehmen wollen. In dem Protokoll der Eigentümerversammlung wird zu TOP 10 ausgeführt, dass eine Begehung des Daches am 10.12.2015 mit der Dachdeckerfirma, 2 Beiräten und dem Verwalter stattgefunden hat. Erkenntnisse bezüglich des Ausbaus der Wohnungseinheit der Bekl. ergeben sich hieraus jedoch nicht. In dem Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung wird zu TOP 10 ausgeführt, dass die Eigentümer der Wohnungseinheit WE 34 gerne auf eigene Kosten eine Dachgaube instand setzen und diese Gaube analog „der Gaube L.weg 8“ deutlich vergrößern wollen. Die Wohnungseigentumseinheit der Bekl. befindet sich jedoch nicht im L.weg 8, sondern im L.weg 8a. Aus dem Einladungsschreiben konnten somit die Wohnungseigentümer nicht entnehmen, dass die Bekl. Ausbauarbeiten vorgenommen haben. Unerheblich ist, welchen Inhalt die Gespräche in der Eigentümerversammlung hatten. Denn an dieser haben nicht sämtliche Eigentümer teilgenommen.

3. a) Abzuweisen war die Klage, soweit die Kl. geltend gemacht hat, dass die auszubauenden Elemente zu entsorgen sind. Es bleibt insoweit den Bekl. überlassen, ob sie diese irgendwo lagert oder entsorgt.

b) Die Kl. hat auch keinen Anspruch darauf, dass die Bekl. zum Schluss Malerarbeiten ausführen. Malerarbeiten stellen keine baulichen Maßnahmen dar. Der Spitzboden war vor dem Ausbau auch nicht gestrichen.

c) Schließlich hat die Kl. keinen Anspruch darauf, dass die Arbeiten von einem Architekten oder Bauingenieur beaufsichtigt und abgenommen werden. Die Arbeiten müssen sach- und fachgerecht ausgeführt werden. Wie die Bekl. dies gewährleisten, steht in ihrem Ermessen.

IV. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Baut ein Wohnungseigentümer das Dachgeschoss unerlaubt aus, ist er zur Rückgängigmachung der baulichen Veränderungen verpflichtet.

Die Beklagten haben im Dachgeschoss bauliche Änderungen vorgenommen, darunter zahlreiche Fenster, ferner haben sie den Spitzboden ausgebaut und die Zwischendecke zu ihrer Wohnung durchbrochen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die beiden Beklagten auf einen umfangreichen Rückbau verklagt. Das AG hat die Klage abgewiesen, insbesondere weil der Klageantrag nicht hinreichend dahingehend präzisiert war, wie der Zustand nach dem Rückbau der unzulässigen Baumaßnahmen auszusehen hat. Hiergegen die Berufung der Gemeinschaft.

Die Berufung ist weitgehend begründet, nachdem die klagende Gemeinschaft ihre Klageanträge weitgehend präzisiert hat. Dass die Klägerin den Beklagten eine Wahlmöglichkeit für Erfüllung ermöglicht, führt nicht zu einer fehlenden Bestimmtheit. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Rückbau in den Zustand, der vor dem Umbau bestanden hat. Es steht ihr frei, hierauf zu verzichten und den Beklagten eine anderweitige Ausführungsart zu ermöglichen, womit die Beklagten also eine Wahl zwischen den Ausführungsarten haben. Der Anspruch auf Beseitigung der unzulässigen baulichen Maßnahmen ergibt sich aus § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 20 WEG n.F.; gemäß der Übergangsvorschrift des § 48 WEG ist für den Beseitigungsanspruch das zum Schluss der mündlichen Verhandlung gültige materielle Recht anzuwenden. Durch den Umbau haben die Beklagten den Spitzboden, der nicht Teil ihres Sondereigentums gewesen ist, in die Wohnung integriert und hierdurch das Volumen ihres Sondereigentums vergrößert. Verbunden hiermit ist, dass die Wohnung nunmehr nicht mehr der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Teilungserklärung entspricht. Damit liegt eine bauliche Veränderung vor, welche die Rechte der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt. Wegen der Einzelheiten hinsichtlich des Rückbaus der zahlreichen Fenster, Lichtkuppeln und der Umfassungsmauern neben den Fenstern ist auch ein Anspruch auf Herstellung der ursprünglichen Dachdämmung gegeben. Dasselbe gilt für den Rückbau der Heizkörper. Nicht entscheidungserheblich ist, ob die Baumaßnahmen durch die Beklagten mangelfrei ausgeführt worden sind und die Statik des Hauses beeinflusst haben. Es kann auch dahinstehen, ob der Verwalter den Umbauarbeiten zugestimmt hat. Im vorliegenden Fall kann nicht davon ausgegangen werden, dass durch die Gemeinschaftsordnung die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer entbehrlich gewesen wäre. Der Anspruch der Gemeinschaft ist auch nicht verjährt. Insbesondere führt die frühere Kenntnis des Verwalters von den Umbaumaßnahmen nicht zu einem Verjährungsbeginn. Voraussetzung dafür wäre nämlich, dass sämtliche Eigentümer von den Umbauarbeiten Kenntnis hatten.

Abzuweisen sei die Klage, soweit die Klägerin geltend gemacht hat, dass die auszubauenden Elemente zu entsorgen sind. Die Beklagten können entscheiden, ob sie diese Elemente irgendwo lagern oder entsorgen. Die Gemeinschaft hat auch keinen Anspruch darauf, dass die Beklagten abschließend Malerarbeiten ausführen; denn diese stellen keine baulichen Maßnahmen dar, weil der Spitzboden vor dem Ausbau auch nicht gestrichen war. Schließlich hat die Klägerin auch keinen Anspruch darauf, dass die Arbeiten von einem Architekten oder Bauingenieur beaufsichtigt und abgenommen werden. Die Arbeiten müssen sach- und fachgerecht ausgeführt werden. Wie die Beklagten dies gewährleisten, steht in deren Ermessen.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister