Eigenmächtige Umbauten durch den Mieter

1. Modernisiert ein Wohnungsmieter mit Zustimmung des Vermieters auf eigene Kosten das Badezimmer der Wohnung, baut dort neue Sanitärobjekte ein und bringt erstmals Fliesen an, so mag ein nachfolgend durch Erwerb des Grundstücks nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetretener Vermieter zwar Eigentümer dieser Einbauten geworden sein. Die formale Eigentümerstellung des Vermieters hindert den Mieter aber nicht an einer neuerlichen Modernisierung des Badezimmers, denn er bleibt gemäß § 539 Abs. 2 BGB berechtigt, die von ihm eingebrachten Einbauten wieder wegzunehmen und durch neue zu ersetzen.

2. Nimmt ein Wohnungsmieter eigenmächtig bauliche Maßnahmen in der Wohnung vor, so stellt allein dies und die unterbliebene Einbindung des Vermieters noch nicht notwendig einen Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses dar. Handelt es sich objektiv um eine wohnwertverbessernde Modernisierung und trägt der Vermieter einen sachlichen Grund für die Verweigerung einer rechtzeitig erbetenen Erlaubnis nicht vor, liegt eine hinreichend erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten nicht vor. Das kann selbst dann gelten, wenn die Maßnahme mangelhaft ausgeführt wurde, sodass die angestrebte Wohnwertverbesserung in Frage steht. Dem Vermieter mag dann zwar ein Anspruch auf Rückbau und Wiederherstellung des vorherigen Zustandes zustehen. Ist dem Mieter der von ihm geschaffene Zustand gleichwohl genehm und hat er dafür erhebliche Kosten auf sich genommen, so kann es dem Vermieter zuzumuten sein, seinen Anspruch auf Wiederherstellung des vormaligen Zustandes bis zum Ende des Mietverhältnisses und der Fälligkeit seines Anspruchs auf Rückgabe der Mietsache im ordnungsgemäßen Zustand zurückzustellen.

3. Der fachgerechte Einbau einer abgehängten Decke mit Beleuchtungselementen stellt einen Eingriff in die Bausubstanz nicht dar und bedarf deswegen keiner vorherigen Erlaubnis des Vermieters.

4. Je nach den Umständen des Einzelfalls rechtfertigt der Versuch eines Mieters, das Prozessgericht über für den Rechtsstreit relevante Tatsachen zu täuschen, nicht zwangsläufig die Kündigung des Mietverhältnisses. Ging von dem Täuschungsversuch objektiv keine Gefahr für das Vermögen und die berechtigten wirtschaftlichen Interessen des Vermieters aus und hat der Vermieter seinerseits wiederholt die Vertragsrechte des Mieters missachtet, indem er die Existenz eines Mietverhältnisses in Abrede gestellt sowie zahlreiche unberechtigte Kündigungen erklärt hat, mag der einmalige Verstoß des Mieters gegen seine Vertragspflichten noch nicht hinreichend schwer wiegen, um die Beendung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen.

I. Die Kl. als Vermieterin nimmt die Bekl. auf Räumung der seit Dezember 1972 der Bekl. zu 2) vermieteten Wohnung in Anspruch. Sie stützt sich auf Kündigungserklärungen vom 27. August 2021 und aus der Klageschrift vom 4. November 2021 wegen ungenehmigter Umbaumaßnahmen und wegen Verweigerung einer Wohnungsbesichtigung sowie auf Kündigungserklärungen vom 1. März 2022 und vom 15. Dezember 2022 wegen unwahren Parteivortrags vor und während des Rechtsstreits.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes einschließlich der im ersten Rechtszug zur Verhandlung gestellten Sachanträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils Bezug genommen, das der Kl. am 16. Januar 2023 zugestellt worden ist. Ergänzend wird auf den als Anlage B7 zur Klageerwiderung eingeführten vorgerichtlichen Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten der Bekl. vom 18. August 2021 Bezug genommen. Die Bekl. ließ dort u. a. Folgendes vortragen: Die von der Kl. gerügten Baumaßnahmen „gehen überwiegend auf Baumaßnahmen aus dem Jahre 1991 zurück und geschahen allesamt in Abstimmung mit der (damaligen) Eigentümerin.“ Weiter heißt es auf Seite 3 des Schreibens auszugsweise: „1. Der Einzug einer neuen Wand zwischen Küche und Bad mit transparenten Glaselementen fand im Jahre 1991 in Absprache mit der damaligen Eigentümerin statt. Ebenso wurde seinerzeit die jetzt dort vorhandene Verfliesung eingebracht.“ Entsprechend heißt es auch in der Klageerwiderung: „Die von der Kl. beschriebenen Maßnahmen (3 Durchbrüche für transparente Glaselemente, Einsatz einer Trockenbauwand, Einfügung einer Nische, Beseitigung eines Vorsprunges) wurden im Zeitraum März/April 1991 durchgeführt.“

Kurz nach dem letzten Termin zur Beweisaufnahme und zur Fortsetzung der mündlichen Verhandlung im ersten Rechtszug am 2. Dezember 2022 hat die Kl. gegenüber den Bekl. mit Schriftsatz vom 15. Dezember 2022 erneut die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Sie stützt diese Kündigungserklärung darauf, dass die Bekl. die gerügten Umbaumaßnahmen trotz Abmahnung und Fristsetzung nicht rückgängig gemacht hätten. Außerdem hätten die Bekl. im vorliegenden Rechtsstreit wahrheitswidrig vorgetragen, indem sie behauptet hätten, die Durchbrüche für transparente Glaselemente, den Einbau einer Trockenbauwand, die Einfügung einer Nische und die Beseitigung eines Wandvorsprungs bereits 1991 vorgenommen zu haben, obwohl diese Baumaßnahmen - das ist inzwischen unstreitig - erst nach Dezember 2019 durchgeführt worden seien.

Das Amtsgericht hat die Kündigungen mangels hinreichender Kündigungsgründe als unwirksam angesehen und die Klage abgewiesen. Die bloße Veränderung des Eigentums des Vermieters könne eine Beendung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigen, solange die Eigentumsrechte des Vermieters nicht nachhaltig beeinträchtigt oder gefährdet würden. Das könne vorliegend nicht festgestellt werden, weil das Mietverhältnis teils abweichend von den Regelungen im schriftlichen Mietvertrag vollzogen worden und die frühere Vermieterin mit den eigenmächtigen baulichen Eingriffen der Mieter einverstanden gewesen sei. Zudem regele ein Nachtrag zum Mietvertrag, dass die Mieter nicht nur für die Durchführung von Schönheitsreparaturen zuständig sein sollten, sondern auch für Änderungen und Reparaturen an der Elektroanlage. Die Kündigung vom 1. März 2022 genüge nicht der Schriftform; sie wäre auch materiell deswegen unwirksam gewesen, weil sich der als falsch gerügte Sachvortrag der Bekl. nicht auf Umstände beziehe, von denen das Ergebnis des Rechtsstreits abhänge. Die erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung ausgesprochene Kündigung vom 15. Dezember 2022 könne nicht berücksichtigt werden. Sie rechtfertige auch nicht die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, da die Kl. nicht hinreichend substantiiert dargetan habe, dass der als falsch gerügte Sachvortrag der Bekl. das Ergebnis des Rechtsstreits hätte beeinflussen können; außerdem sei offen, ob die Bekl. überhaupt vorsätzlich falsch vorgetragen oder sich schlicht geirrt hätten.

Mit der am 13. Februar 2023 eingelegten und im selben Schriftsatz begründeten Berufung verfolgt die Kl. ihr Räumungsbegehren weiter. Sie müsse die tiefgreifenden Umbaumaßnahmen der Bekl. und die massiven Veränderungen der Bausubstanz nicht dulden, sondern habe das Mietverhältnis wegen der Eigentumsverletzung kündigen dürfen; unstreitig hätten die Bekl. u. a. die massive Wand zwischen Küche und Wohnzimmer entfernt, den Verlauf von Elektroleitungen und Rohrsträngen verändert und die massive Wand zwischen Küche und Badezimmer mit Schlitzen versehen; solche Eingriffe seien einem Gebäudeeigentümer gegen seinen Willen nicht zuzumuten. Die Regelungen des Mietvertrages seien eindeutig und erlaubten den Mietern bauliche Veränderungen nur mit schriftlicher Zustimmung des Eigentümers; genau so sei das Mietverhältnis auch vollzogen und gelebt worden (Beweis: Zeugnis der Tochter der ehemaligen Vermieterin). Das Amtsgericht habe auch die Angaben des Zeugen R. unzutreffend gewürdigt, der den Bekl. durch seine nur teils wahrheitsgetreuen Aussagen ganz offensichtlich habe helfen wollen; so sei entgegen der Darstellung des Zeugen die im unteren Bereich mit Schimmel befallene Trennwand zwischen Küche und Wohnzimmer im Jahr 2021 eben nicht repariert, sondern - wie inzwischen unstreitig - stattdessen vollständig abgerissen worden. Anders als das Amtsgericht meine, handele es sich bei den Durchbrüchen und dem Einbau von Glaselementen in die Wand zwischen Küche und Bad auch nicht um bloß dekorative Veränderungen, sondern um einen Teilabriss der Mauerwerkswand, der nur durch umfangreiche Mauer-, Installateur- und Malerarbeiten rückgängig gemacht werden könne. Die Entfernung der Farbanstriche von Türen und Türzargen, sodass das bloße Holz freigelegt sei, habe mit der Schönheitsreparaturklausel nichts zu tun und sei auch nicht zu Reparaturzwecken erfolgt; Gleiches gelte für das Abschleifen des Dielenbodens, welches die Lebensdauer des Holzbodens verkürze. Begründet seien auch die Kündigungserklärungen wegen wahrheitswidrigen Sachvortrags der Bekl., denn für das Amtsgericht sei ausweislich seines Beweisbeschlusses durchaus erheblich gewesen, ob die Bekl. die Wand zwischen Küche und Bad bereits 1991 oder erst im Jahr 2021 mit Schlitzen versehen hätten. Überhaupt könne eine Kündigung dadurch getragen werden, dass ein Mieter sich im Rechtsstreit unredlicher Mittel bediene, und vorsätzlich falscher Prozessvortrag sei ganz sicher als unredlich einzuordnen. Jedenfalls im Berufungsrechtszug müsse die Kündigung vom 15. Dezember 2022 auch berücksichtigt werden.

Die Kl. beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und die Bekl. zu verurteilen, die im vierten Obergeschoss links des Gartenhauses …straße … in Berlin gelegene Wohnung, bestehend aus drei Zimmern, einer Kammer, einem Badezimmer, einer Küche, einem Abstellraum und einer Loggia zu räumen und geräumt an die Kl. herauszugeben.

Die Kl. regt hilfsweise an, die Revision zuzulassen.

Die Bekl. beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen.

II. 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO.

2. Sie ist jedoch nicht begründet, denn das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage zu Recht abgewiesen. Die Berufung der Kl. hat aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat zutreffend erkannt, dass ein hinreichend erheblicher Grund zur Beendung des Mietverhältnisses durch ordentliche oder gar außerordentliche fristlose Kündigung nicht vorlag; das Mietverhältnis wurde gemäß §§ 573 Abs. 2 Nr. 1, 543 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2, 280 BGB durch die Kündigungserklärungen der Kl. nicht beendet.

a) Rechte der Kl. aus dem Eigentum an dem Gebäude oder aus dem Mietverhältnis wurden durch die von den Bekl. im Jahre 2021 durchgeführte Modernisierung und den Umbau des Badezimmers nicht verletzt.

aa) Die Bekl. haben schlüssig vorgetragen und durch das in der mündlichen Verhandlung am 2. Dezember 2022 im Original vorgelegte Schreiben aus dem Jahre 1977 belegt, dass das Badezimmer - teilweise schon zu Beginn des Mietverhältnisses, teilweise Anfang der 1990er Jahre - umfangreich auf Kosten der Mieter umgebaut worden war; es wurde ausweislich des Schreibens jedenfalls eine neue Toilette sowie durch den Zeugen R. bezeugt eine neue Badewanne eingebaut, und das Bad wurde ausweislich dieser Beweismittel erstmals durch die Mieter mit Fliesen versehen. All dies geschah nach dem Vortrag der Bekl. sowie auch ausweislich der benannten Beweismittel mit Wissen und Billigung der damaligen Vermieterin; jedenfalls - und das ist entscheidend - hat die Kl. weder darlegen und schon gar nicht beweisen können, dass die wertbildenden Elemente der vormaligen Badezimmerausstattung, welche die Bekl. im Zuge ihrer Baumaßnahmen im Jahre 2021 beseitigten und durch neue Installationen ersetzten, entweder auf Kosten der vormaligen Vermieterin beschafft oder auch schon gegen deren Willen, zumindest aber ohne deren Zustimmung, eingebaut worden waren.

Auf den Punkt gebracht, wirft die Kl. den Bekl. i.S.d. §§ 543 Abs. 2 Nr. 2, 280 Abs. 1 BGB die vorsätzliche rechtswidrige Beschädigung der ihnen anvertrauten Mietsache vor. Sie kann sich daher nicht darauf zurückziehen, dass die Bekl. entgegen § 12 des Mietvertrages keine schriftlichen Vereinbarungen vorlegen könnten, die die von ihnen vorgenommenen Veränderungen legitimierten, sondern müsste ihren Vorwurf mit Sub­stanz füllen und anschließend beweisen; die Bekl. trifft demgegenüber bloß eine sekundäre Darlegungslast, dass und aus welchen Gründen sie sich zu den durchgeführten Baumaßnahmen befugt sehen durften. Diesen Anforderungen wird ihr Vortrag hinreichend gerecht; die Kl. kann ihn auch nicht dadurch schlüssig infrage stellen, dass sie mit Schriftsatz vom 22. Dezember 2021 exemplarisch eine umfangreiche und detaillierte Modernisierungsvereinbarung zwischen der damaligen Vermieterin und anderen Mietern aus dem Jahre 1982 vorlegt - zumal diese auf Betreiben der damaligen Mieter zum Zwecke der Beantragung und Erlangung einer Förderung abgeschlossen worden sein dürfte.

Ist mithin davon auszugehen, dass die im Zuge der Baumaßnahmen im Jahre 2021 beseitigte und sodann erneuerte Badezimmerausstattung bereits auf Mieterkosten eingebracht worden war, so mag die Kl. zwar formal Eigentümerin dieser Einbauten gewesen sein, soweit diese i.S.d. § 94 BGB untrennbar mit dem Gebäude verbunden worden waren. Selbst soweit beispielsweise die Badezimmerfliesen nach Vorstellung der damaligen Mietvertragsparteien im Zeitpunkt des Einbaus vermutlich nicht i.S.d. § 95 BGB nur für die Dauer des Mietverhältnisses eingebaut bleiben sollten und somit nicht bloß Scheinbestandteile des Gebäudes wurden, änderte die formale Eigentümerstellung der Kl. aber nichts daran, dass die Bekl. gemäß § 539 Abs. 2 BGB berechtigt waren, die von ihnen eingebrachten Einbauten wieder wegzunehmen - und durch neue zu ersetzen. Rechte der Kl. wurden durch die Modernisierung des Badezimmers im Jahre 2021 mithin nicht beeinträchtigt.

bb) Das gilt auch insoweit, als die Bekl. im Zuge der Badmodernisierung eine Trockenbauwand vor eine Bestandswand setzen ließen, um einen Vorsprung zu beseitigen und dort Rohre unterzubringen. Zum einen haben die Bekl. mit der Klageerwiderung vorgetragen, dass die Wand zwischen Badezimmer und Küche bereits im Jahre 1991 auf ihre Kosten und mit Billigung der damaligen Vermieterin verändert wurde, um das Badezimmer zu vergrößern; es steht daher gar nicht fest, ob der Vorsprung ursprünglich vorhanden war oder nicht. Zum anderen war der Einbau der Trockenbauwand offensichtlich erforderlich, um erstmals ein Hänge-WC in das Bad einzubauen. Insgesamt handelt es sich bei der Baumaßnahme mithin um eine Modernisierung, die zu einer Verbesserung des Wohnwerts sowie objektiv auch einer Erhöhung des Wertes des Mietobjekts führte. Selbst wenn der Respekt vor der Eigentümerstellung der Kl. es wohl geboten hätte, diese förmlich um Erlaubnis für den Verschluss des Hohlraums unter Beseitigung der Nische zu bitten, ist daher nicht ersichtlich, aus welchen Sach- oder anderen rechtlich nicht zu missbilligen Gründen diese ihre Zustimmung hätte verweigern wollen oder können.

cc) Entsprechendes gilt für die im oberen Bereich der Bestandswand ausgeführten Schlitze mit dort eingesetzten schmalen Fenstern, die dazu führen, dass in das Badezimmer nunmehr Tageslicht einfallen kann. Auch diese bauliche Maßnahme stellt sich objektiv als wohnwertverbessernde Modernisierung dar, hinsichtlich derer nicht ersichtlich ist, aus welchen Sach- oder anderen rechtlich nicht zu missbilligenden Gründen die Kl. ihre Erlaubnis hätte verweigern wollen oder können. Als hinreichenden Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses kann die Kl. diese bauliche Veränderung daher nicht fruchtbar machen.

Das gilt im Ergebnis selbst dann, wenn - wie die Kl. mit dem ihr nachgelassenen Schriftsatz vom 18. Oktober 2023 geltend macht - die eingebauten schmalen Fenster eine ausreichende Versorgung des Bades mit Tageslicht nicht sicherstellen könnten und insofern mangelhaft ausgeführt oder ausgewählt worden seien, als nunmehr die durch die Nutzung des Bades und insbesondere der Toilettenspülung entstehenden Geräusche deutlicher in der Küche wahrzunehmen seien als früher durch die geschlossene Wand. Der Kl. dürfte zwar zuzugeben sein, dass der Einbau der Fenster unter diesen Umständen objektiv nicht zu einer Verbesserung des Wohnwertes geführt hätte. Richtig ist auch, dass der Kl. dann ein Anspruch auf Rückbau der Fenster und Wiederherstellung einer ordnungsgemäß verschlossenen massiven Wand zwischen Küche und Bad zustünde. Gleichwohl durfte die Kl. im Zuge der Abmahnung die Bekl. nicht zum sofortigen Rückbau dieser Maßnahmen verpflichten. Nachdem die Bekl. für die ihnen offenbar gleichwohl genehme Umgestaltung der Badezimmerwand erhebliche Kosten auf sich nahmen und die Mietvertragsparteien einander zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtet sind, ist es der Kl. nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB nämlich jedenfalls zuzumuten, ihren Anspruch auf Wiederherstellung des vormaligen Wandzustandes bis zum Ende des Mietverhältnisses und der Fälligkeit ihres Anspruchs auf Rückgabe der Mietsache im ordnungsgemäßen Zustand zurückzustellen.

Klarstellend ist auszuführen, dass die Kl. nach Auffassung der Kammer gegen die Bekl. zwar Anspruch auf Unterlassung weiterer eigenmächtiger Baumaßnahmen hätte, wohl auch eine zusätzliche angemessene Mietsicherheit zur Abdeckung der Rückbaukosten beanspruchen könnte und ferner berechtigten Anlass hätte, die Bekl. wegen der eigenmächtigen Änderung der Badezimmerwand abzumahnen - sowie für den Fall nachfolgender weiterer eigenmächtiger Wohnungsumgestaltungen das Mietverhältnis zu kündigen. Wiewohl die Umgestaltung der Wand ungenehmigt erfolgte, wäre es aber unverhältnismäßig, das Mietverhältnis ihretwegen fristlos oder auch binnen ordentlicher Frist zu beenden.

dd) Soweit die Kl. rügt, dass die Bekl. ohne ihre Zustimmung in der Küche eine Unterdecke mit integrierten Beleuchtungskörpern einbauten sowie Elektro- und Wasserinstallationen von der - gleichzeitig abgerissenen - Trennwand zum Wohnzimmer zu der gegenüber liegenden Wand verlegten, übersieht sie, dass der Herdanschluss und die Anschlüsse für Frisch- und Abwasser im Zuge der zu Beginn des Mietverhältnisses mit Billigung der damaligen Vermieterin vorgenommenen Verlegung der Küche vom ersten Zimmer rechts in den aus ehemaliger Kammer und Teilbereich des Berliner Zimmers entstandenen Raum durch die damaligen Mieter geschaffen und finanziert worden waren. Dies haben die Bekl. schlüssig vorgetragen und durch das Schreiben aus dem Jahre 1977 belegt. Es stand den Bekl. daher gemäß § 539 Abs. 2 BGB frei, die von ihnen geschaffenen Anschlüsse innerhalb der Küche zu verlegen. Gegen den fachgerechten Einbau einer abgehängten Decke mit Beleuchtungselementen ist, da eine solche am Ende des Mietverhältnisses unproblematisch und rückstandslos entfernt werden kann, ohnehin nichts zu erinnern; eine solche Maßnahme ist vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckt. Soweit die Kl. erstmals im Berufungsrechtszug mit Nichtwissen zu bestreiten sucht, dass die Arbeiten sach- und fachgerecht vorgenommen worden seien, ist sie mit diesem neuen Vorbringen gemäß §§ 529, 531 ZPO präkludiert. Die Kl. hat von Anfang an bloß den Rückbau sämtlicher Änderungen verlangt und sich im ersten Rechtszug nicht dafür interessiert, welche Unternehmen die Arbeiten zu welchen genauen Kosten durchführten; soweit ersichtlich, hat sie die Bekl. auch außergerichtlich nicht gebeten, ihr Auskünfte über die Qualität der Arbeiten und die durchführenden Unternehmen zu erteilen oder Rechnungen vorzulegen, sondern bloß den sofortigen Rückbau verlangt.

In Bezug auf die von den Bekl. im Jahre 2021 beseitigte Trennwand zwischen Küche und Wohnzimmer hat die Kl. zwar in der mündlichen Verhandlung klarstellen lassen, dass diese entgegen der ursprünglichen Annahme der Kammer zu Beginn des Mietverhältnisses nicht insgesamt von Mieterseite errichtet, sondern damals lediglich mit einer Tür versehen worden war. Gleichwohl stellt sich die Entfernung der Trennwand samt Tür und die damit verbundene vollständige Öffnung der Küche hin zum Wohnzimmer nicht als rechtswidrige Beschädigung der Mietsache dar, die eine Beendung des Mietverhältnisses nach sich ziehen müsste.

Die Kl. führt in dem ihr nachgelassenen Schriftsatz vom 18. Oktober 2023 allerdings zu Recht aus, dass die Umgestaltung des Wohnzimmers hin zu einem Wohn- und Essbereich mit offener Küche nicht ohne weiteres als wohnwertverbessernde Maßnahme einzuordnen ist. Vielmehr kann ein solcher Umbau je nach persönlichem Geschmack und Bedarf eines Mieters oder Eigentümers sowohl als vorteilhaft als auch als nachteilig anzusehen sein. Gleichzeitig steht aufgrund der von der Kl. insoweit nicht in Zweifel gezogenen Aussage des Zeugen R. fest, dass die von den Bekl. entfernte Wand im unteren Bereich durch Feuchtigkeit und Schimmel beschädigt, mithin zumindest reparaturbedürftig war. Im Ergebnis gilt deswegen für diese Umbaumaßnahme Vergleichbares wie für den Einbau der Fenster in die Bestandswand zwischen Küche und Bad: Die Kl. hat zwar Anspruch auf Wiederherstellung der Wand und einer gegenüber dem Wohnzimmer abgeschlossenen Küche, kann diesen nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB aber im laufenden Mietverhältnis nicht durchsetzen.

ee) Keine Verletzung der Rechte der Kl. liegt schließlich in der Überarbeitung von Türen und Böden, zu der die Bekl. sich aufgrund der - vorliegend außergewöhnlich extensiven - Schönheitsreparaturklausel jedenfalls befugt sehen durften. Dass diese Maßnahmen objektiv nicht als Verbesserung, sondern als Verschlechterung der Mietsache einzuordnen seien, legt die Kl. schon nicht schlüssig dar.

b) Soweit die Kl. ihr Klagebegehren nunmehr auch auf die erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung im ersten Rechtszug ausgesprochene Kündigung vom 15. Dezember 2022 stützt, führte auch diese nicht zur Beendung des Mietverhältnisses.

Zwar liegt eine im Ergebnis zulässige Klageänderung i.S.v. § 533 ZPO vor. Die Klageerweiterung ist auf Tatsachen gestützt, die das Berufungsgericht i.S.d. § 529 ZPO ohnehin zugrunde zu legen hat; denn Zugang und Inhalt der Kündigungserklärung vom 15. Dezember 2022 sind ebenso unstreitig wie der Fakt, dass die Angaben der Bekl. im vorgerichtlichen Schreiben vom 18. August 2021 sowie in der Klageerwiderung jedenfalls hinsichtlich einzelner Maßnahmen - nämlich Entfernung der Trennwand zwischen Küche und Wohnzimmer, Verlegung von Herd und Spüle, Einbau der schmalen Fenster in die Wand zwischen Küche und Bad - nicht der Wahrheit entsprachen; denn die Maßnahmen wurden unstreitig nicht schon im Jahre 1991, sondern erst 2021 durchgeführt. Die Klageerweiterung ist auch sachdienlich i.S.d. § 533 Nr. 1 ZPO, weil sie in engem Zusammenhang mit dem bisherigen Streitstoff und dem inhaltlichen Streit der Parteien steht sowie durch ihre Zulassung ein weiterer Rechtsstreit entbehrlich wird.

Wie sich aus den obigen Ausführungen zu aa) bis ee) ergibt, trifft es aber im Kern zu, dass die Baumaßnahmen der Bekl. deswegen keinen Anlass zu einer Mietvertragskündigung geben konnten, weil seitens und auf Kosten der Mieter mit Zustimmung der vormaligen Vermieterin bereits zu Beginn des Mietverhältnisses sowie nachfolgend zu Anfang der 1990er Jahre umfangreiche Baumaßnahmen in der Wohnung durchgeführt wurden. Soweit die Bekl. einzelne Baumaßnahmen wahrheitswidrig rückzudatieren versucht haben, ist diese Fehldarstellung der tatsächlichen Abläufe objektiv nicht dazu geeignet gewesen, die prozessuale Situation der Bekl. zu verbessern, da die durchgeführten Baumaßnahmen sich entweder auf Mietereinbauten aus den 1990er Jahren bezogen oder - wenn nicht objektiv, dann zumindest aus vertretbarer und von der Kl. für die Dauer des Mietverhältnisses zu respektierender Sicht der Bekl. - zu einer Verbesserung der Mietsache geführt haben. In subjektiver Hinsicht bleibt der - vor dem Hintergrund der stattgehabten Bestandsaufnahme der Kl. überdies offensichtlich untaugliche - Versuch der Bekl., die Kl. über den tatsächlichen Bauverlauf zu täuschen, als unredliches Geschäftsverhalten vorwerfbar und unterstreicht den schon oben zu a) bb) festgehaltenen Eindruck, dass die Bekl. der Kl. als Vermieterin und Eigentümerin der Mietsache nicht den vollen Respekt entgegenbringen, den sie erwarten darf. Mangels objektiver Gefahr für das Vermögen und die berechtigten wirtschaftlichen Interessen der Kl. hält die Kammer diesen einmaligen Verstoß der Bekl. gegen ihre Vertragspflichten - auch vor dem Hintergrund der in der Leugnung eines Mietverhältnisses und in zahlreichen haltlosen Kündigungsversuchen liegenden nicht unerheblichen Vertragsverletzungen der Kl. - aber noch nicht für hinreichend schwerwiegend, um die Beendung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen.

3. Die Kostenentscheidung folgt § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist die Revision zuzulassen. Die Frage, unter welchen Umständen die mieterseitige Durchführung ungenehmigter, aber nach Geschmack der Mieter wohnwerterhöhender Baumaßnahmen sofort fällige Rückbauansprüche des Vermieters auslösen und eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen, hat grundsätzliche Bedeutung. Gleiches gilt für die Frage, unter welchen weiteren Umständen der objektiv untaugliche Versuch, die eigene Prozesssituation durch leicht widerlegbare unwahre Angaben zu verbessern, eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47, 41 Abs. 2 GKG.

Fliest ein Wohnungsmieter mit Zustimmung des Vermieters auf eigene Kosten erstmals das Bad und baut dort neue Sanitärobjekte ein, wird der Vermieter formal zwar Eigentümer dieser Einbauten, kann aber den Mieter nicht an einer neuerlichen Modernisierung des Badezimmers hindern, denn er bleibt berechtigt, die von ihm eingebrachten Einbauten wieder wegzunehmen und durch neue zu ersetzen. Eigenmächtige bauliche Maßnahmen des Mieters stellen für sich noch keinen Grund für eine Kündigung dar. Handelt es sich bei den Maßnahmen objektiv um eine Modernisierung und trägt der Vermieter keinen sachlichen Grund für die Verweigerung einer rechtzeitig erbetenen Erlaubnis vor, liegt keine hinreichend erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten selbst dann vor, wenn die Maßnahme mangelhaft ausgeführt wurde. Seine Ansprüche auf Rückbau muss der Vermieter dann ggf. bis zum Ende des Mietverhältnisses zurückstellen.

Die Klägerin (Vermieterin) nimmt die Beklagten auf Räumung der seit Dezember 1972 an sie vermieteten Wohnung in Anspruch. Sie stützt sich auf mehrere Kündigungserklärungen wegen ungenehmigter Umbaumaßnahmen, wegen Verweigerung einer Wohnungsbesichtigung sowie wegen unwahren Parteivortrags vor und während des Rechtsstreits.

Die Beklagten hatten nach ihren Angaben mit Billigung der Voreigentümerin und ehemaligen Vermieterin um das Jahr 1991 diverse Baumaßnahmen in der Wohnung vorgenommen. Sie hatten u. a. eine neue Wand zwischen Küche und Bad mit transparenten Glaselementen eingezogen, das Bad gefliest und dort eine neue Toilette und eine neue Badewanne eingebaut, die Wand zwischen Küche und Wohnzimmer entfernt, um einen Wohn- und Essbereich mit offener Küche zu schaffen, den Verlauf von Elektroleitungen und Rohrsträngen verändert, die Wand zwischen Küche und Badezimmer mit Schlitzen versehen und dort schmale Fenster eingebaut und in der Küche eine Unterdecke mit integrierten Beleuchtungskörpern eingezogen. Die Beklagten hatten außerdem von den Türen und Zargen die Farbe entfernt und die Holzdielen abgeschliffen. 2021 führten die Mieter auch weitere Umbaumaßnahmen aus, die auf den bereits ausgeführten aufsetzten (Austausch der 1991 eingebauten Sanitärobjekte durch neue) – dies allerdings ohne Zustimmung der Klägerin.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte keinen Erfolg.

Ein hinreichend erheblicher Grund zur Beendung des Mietverhältnisses durch eine ordentliche oder außerordentliche fristlose Kündigung habe nicht vorgelegen.

Die Anfang der 1990er Jahre auf Kosten der Mieter erfolgten umfangreichen Umbauten seien mit Wissen und Billigung der damaligen Vermieterin erfolgt.

Was die im Zuge der Baumaßnahmen im Jahre 2021 beseitigte und sodann auf Mieterkosten erneuerte Badezimmerausstattung betreffe, möge die Klägerin zwar formal Eigentümerin dieser Einbauten gewesen sein, soweit diese untrennbar mit dem Gebäude verbunden worden waren, doch ändere die formale Eigentümerstellung der Klägerin nichts daran, dass die Beklagten berechtigt waren, die von ihnen eingebrachten Einbauten wieder wegzunehmen und durch neue zu ersetzen.

Selbst wenn der Respekt vor der Eigentümerstellung der Klägerin es geboten hätte, diese förmlich um Erlaubnis zu bitten, sei nicht ersichtlich, aus welchen Gründen diese ihre Zustimmung hätte verweigern wollen oder können.

Soweit die Klägerin moniere, dass die Beklagten ohne ihre Zustimmung in der Küche eine Unterdecke mit integrierten Beleuchtungskörpern einbauten sowie Elektro- und Wasserinstallationen von der – gleichzeitig abgerissenen – Trennwand zum Wohnzimmer zu der gegenüberliegenden Wand verlegten, übersehe sie, dass der Herdanschluss und die Anschlüsse für Frisch- und Abwasser zu Beginn des Mietverhältnisses mit Billigung der damaligen Vermieterin vorgenommen und durch die Mieter finanziert worden seien. Gegen den fachgerechten Einbau einer abgehängten Decke mit Beleuchtungselementen sei, da eine solche am Ende des Mietverhältnisses unproblematisch und rückstandslos entfernt werden könne, ohnehin nichts einzuwenden; eine solche Maßnahme sei vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckt, denn er stelle keinen Eingriff in die Bausubstanz dar und bedürfe deswegen keiner vorherigen Erlaubnis des Vermieters.

Keine Verletzung der Rechte der Klägerin liege schließlich in der Überarbeitung von Türen und Böden, zu der die Beklagten sich aufgrund der – vorliegend außergewöhnlich extensiven – Schönheitsreparaturklausel jedenfalls befugt sehen durften. Dass diese Maßnahmen objektiv nicht als Verbesserung, sondern als Verschlechterung der Mietsache einzuordnen seien, habe die Klägerin auch nicht schlüssig dargelegt.

Soweit die Beklagten einzelne Baumaßnahmen wahrheitswidrig rückzudatieren versucht hätten (um sie den von der Vorvermieterin gebilligten Maßnahmen zuzuordnen, Anm. d. Red.), habe diese Fehldarstellung der tatsächlichen Abläufe die prozessuale Situation der Beklagten nicht verbessert, da die durchgeführten Baumaßnahmen zu einer Verbesserung der Mietsache geführt hätten. Je nach den Umständen des Einzelfalls rechtfertige der Versuch eines Mieters, das Prozessgericht über für den Rechtsstreit relevante Tatsachen zu täuschen, nicht zwangsläufig die Kündigung des Mietverhältnisses. Ginge von dem Täuschungsversuch objektiv keine Gefahr für das Vermögen und die berechtigten wirtschaftlichen Interessen des Vermieters aus und habe der Vermieter seinerseits wiederholt die Vertragsrechte des Mieters missachtet, indem er die Existenz des Mietverhältnisses in Abrede gestellt sowie zahlreiche unberechtigte Kündigungen ausgesprochen habe, wiege der einmalige Verstoß des Mieters gegen seine Vertragspflichten noch nicht hinreichend schwer, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Dem Vermieter stehe zwar ein Anspruch auf Rückbau und Wiederherstellung des vorherigen Zustandes zu, doch sei, wenn dem Mieter der von ihm geschaffene Zustand genehm sei und er dafür erhebliche Kosten auf sich genommen habe, dem Vermieter zuzumuten, seinen Anspruch auf Wiederherstellung des vormaligen Zustandes bis zum Ende des Mietverhältnisses zurückzustellen.