Eigenmächtige Entnahme nicht fälliger Verwaltervergütung

Die eigenmächtige Einvernahme nicht fälliger Verwaltervergütung erfüllt den Tatbestand der Untreue gemäß § 266 StGB.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. war langjährig für die Kl. als Verwalterin tätig. Ferner verwaltete sie als Mietverwalterin mehrere Sondereigentumseinheiten. Gemäß Verwaltervertrag war die Bekl. zur Erstellung der Jahresabrechnung bis zum 30. Juni verpflichtet. Seit dem Jahr 2020 fanden bei der Bekl. Umstrukturierungsmaßnahmen statt, in deren Folge ein Großteil der Mitarbeiter das Unternehmen verließen. Frühere Mitarbeiter der aktuellen Verwaltung waren zuvor bei der Bekl. tätig. Das Büro der Verwaltung in dem Objekt war von Januar 2022 bis April 2022 nicht besetzt. Von Mai bis Anfang August 2022 war ein Mitarbeiter der Bekl. in dem Büro anwesend. Vom TÜV durchgeführte Trinkwasseruntersuchungen vom 9. Dezember 2021 und 22. April 2022 ergaben Kontaminationen und Überschreitungen der Grenzwerte. Eine Information der Kl. durch die Bekl. hierüber erfolgte nicht. In der Eigentümerversammlung vom 24. August 2022 berief die Kl. der Bekl. zum 31. August 2022 aus wichtigem Grund ab und kündigte den Verwaltervertrag fristlos. Zuvor hatte sie die Bekl. mit Schreiben vom 25. April 2022 abgemahnt. Auf der Tagesordnung der Versammlung standen weder die Jahresabrechnung 2021 noch die Verabschiedung des Wirtschaftsplans für das Jahr 2022, noch die Trinkwasserproblematik. Am 30. August 2022 entnahm die Bekl. von dem Konto der Gemeinschaft 26.354,45 €. Eine Rückzahlung lehnte die Bekl. ab. Aufgrund des Verwaltervertrags war die Bekl. berechtigt, ihre Grundvergütung jeweils zum Ersten des Monats vom Konto der Gemeinschaft zu entnehmen. Die Bekl. erstellte die Jahresabrechnung für das Jahr 2021 am 11. November 2022. Verpflichtungen aus der Mietpoolverwaltung hat sie nicht erfüllt. Die Bekl. informierte den neuen Verwalter nicht über das Ergebnis des Berichts des TÜV betreffend die Trinkwassergefährdung. Die Kl. behauptet, die Bekl. habe nach einer internen Umstrukturierung faktisch keine Verwaltertätigkeit mehr ausgeführt. Die weitere Zusammenarbeit mit der Bekl. sei nicht zumutbar gewesen.

Die Klage ist begründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 266 StGB auf Zahlung von 26.345,45 €.

Die Bekl. hat durch die eigenmächtige Einvernahme der ihr nach ihrem Dafürhalten zustehenden Vergütung den Tatbestand der Untreue gemäß § 266 StGB erfüllt. Die Bekl. hat die ihr aufgrund der Verwalterbestellung eingeräumte Befugnis, über das Vermögen der Kl. zu verfügen, und zugleich die ihr obliegende Pflicht, die Vermögensinteressen der Kl. wahrzunehmen, missbraucht. Hierdurch ist der Kl. ein Schaden in entsprechender Höhe 26.345,45 € entstanden. Die Bekl. war nicht berechtigt, zukünftige, noch nicht fällige Vergütungsansprüche zu vereinnahmen. Ob ihr daher über den 31. August 2022 hinaus Ansprüche gegen die Kl. zustanden, kann dahinstehen. Die Strafbarkeit der Handlung entfällt nicht aufgrund in der Zukunft entstehender Ansprüche.

Ob der Bekl. Ansprüche gegen die Kl. zustehen, ist für die Begründetheit der Klage unerheblich, denn gegen eine Forderung aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung ist die Aufrechnung gemäß § 393 BGB nicht zulässig.

Die Hilfswiderklage ist unbegründet.

Die Bekl. hat einen Vergütungsanspruch aus §§ 675, 670 BGB i.V.m. § 26 Abs. 3 WEG i.H.v. 26.345,45 € nicht substantiiert dargelegt.

Allein die Behauptung, ihr stünde ein Anspruch i.H.v. exakt dem Betrag zu, den die Kl. verlange, genügt den Anforderungen an die der Bekl. obliegende Darlegung nicht, ebenso wenig wie die Darlegung, es handele sich um 70 % des ihr zustehenden Honorars. Zunächst hat die Kl. darauf hingewiesen, dass die lapidaren Ausführungen in der Klageerwiderung zur Hilfswiderklage unzureichend sind. Dieser Ansicht hat sich das Gericht in der mündlichen Verhandlung angeschlossen und einen entsprechenden Hinweis erteilt. Der Bekl. wurde ausdrücklich Gelegenheit zum ergänzenden Vortrag im Hinblick auf diesen Hinweis erteilt. Die nachfolgenden Schriftsätze enthalten hingegen keine Ausführungen zur Zusammensetzung des geltend gemachten Betrags, so dass eine Entscheidung, ob dieser in der verlangten Höhe begründet ist, nicht getroffen werden kann.

Die eigenmächtige Einvernahme nicht fälliger Verwaltervergütung erfüllt den Tatbestand der Untreue gemäß § 266 des Strafgesetzbuches (StGB).

Die Beklagte war langjährig für die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft als Verwalterin tätig. Außerdem verwaltete sie als Mietverwalterin mehrere Sondereigentumseinheiten. Laut Verwaltervertrag war die Beklagte zur Erstellung der Jahresabrechnung bis zum 30. Juni verpflichtet. Seit dem Jahr 2020 fanden bei der

Beklagten Umstrukturierungsmaßnahmen statt, in deren Folge ein Großteil der Mitarbeiter das Unternehmen verließen und bei der aktuellen Verwaltung anheuerten. Monatelang war das Büro der Beklagten nicht besetzt. Vom TÜV durchgeführte Trinkwasseruntersuchungen ergaben Kontaminationen und Überschreitungen der Grenzwerte, ohne dass die Beklagte die Klägerin darüber informierte. In der Eigentümerversammlung vom 24. August 2022 berief die Klägerin die Beklagte zum 31. August 2022 aus wichtigem Grund ab und kündigte den Verwaltervertrag fristlos.

Am 30. August 2022 entnahm die Beklagte von dem Konto der Gemeinschaft 26.354,45 € Verwaltervergütung. Eine Rückzahlung lehnte sie ab. Aufgrund des Verwaltervertrags war sie berechtigt, ihre Grundvergütung jeweils zum 1. des Monats vom Konto der Gemeinschaft zu entnehmen. Die Jahresabrechnung für das Jahr 2021 erstellte sie erst am 11. November 2022.

Die Beklagte hat durch die eigenmächtige Einvernahme der ihr nach ihrem Dafürhalten zustehenden Vergütung den Tatbestand der Untreue gemäß § 266 StGB erfüllt. Sie hat die ihr aufgrund der Verwalterbestellung eingeräumte Befugnis, über das Vermögen der Klägerin zu verfügen, und zugleich die ihr obliegende Pflicht, die Vermögensinteressen der Klägerin wahrzunehmen, missbraucht. Hierdurch ist der Klägerin ein Schaden in entsprechender Höhe von 26.345,45 € entstanden. Die Beklagte war nicht berechtigt, zukünftige, noch nicht fällige Vergütungsansprüche zu vereinnahmen. Die Strafbarkeit entfällt auch nicht aufgrund möglicherweise noch zustehender Restansprüche.