Eigenmacht nach Mietertod setzt Verjährungsfrist in Gang

Öffnet die Vermieterseite nach Versterben der Mieterin zwangsweise die Wohnung ohne gerichtlichen Titel, führt dies zu einem Rückerhalt der Mietsache und setzt die Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB in Gang. Insoweit entspricht das gewaltsame Öffnen der Wohnungstür im Ergebnis einer Zwangsräumung (vgl. LG Darmstadt GE 2025, 146).

Mit der Klage begehrt die Kl. Schadensersatz aus einem beendeten Mietverhältnis. Sie ist Eigentümerin und Vermieterin der verstorbenen Wohnungsmieterin, nach deren Versterben seitens des Nachlassgerichts mitgeteilt wurde, dass keine als Erben in Betracht kommenden Personen bekannt seien und eine in Betracht kommende Person das Erbe ausgeschlagen habe. Ferner wurde darauf hingewiesen, dass aus Sicht des Nachlassgerichts eine Weitervermietung möglich sei. Die Kl. hat daraufhin die Wohnung geöffnet, werthafte Gegenstände sichergestellt und sie im Übrigen geräumt.

Die Kl. wandte für die Entfernung von Tapeten in der Wohnung, in der mieterseitig intensiv geraucht worden ist, 1.350 € auf. Für das Aufbohren des Schließzylinders wurden 296,31 € aufgewandt, für Malerkosten unter Herausrechnung einzelner Kostenpositionen für die Beseitigung u. a. von Bohrlöchern 20.224,05 € sowie 6.833,75 € für die Erneuerung des Parkettfußbodens.

Mit dem beklagten Nachlassverwalter ist in der Folgezeit vereinbart worden, dass das Mietverhältnis jedenfalls zum Ende April 2024 endet. Eine formelle Rückgabe oder auch nur Besichtigung der Wohnung durch den Nachlassverwalter erfolgte nicht.

Die Kl. ist der Auffassung, dass der Bekl. für die Kosten der Renovierung, des Aufbohrens des Schließzylinders sowie die Erneuerung des Fußbodens aufzukommen habe. Dabei sei von einer Rückgabe letztlich mit der Beendigung des Mietverhältnisses zu Ende April 2024 auszugehen. Im Übrigen ist die Kl. der Auffassung, dass der Bekl. auch die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zu tragen habe,

Der Bekl. beruft sich auf die Einrede der Verjährung, dabei sei auf das Öffnen der Wohnung durch den Schlüsseldienst am 8.3.2024 abzustellen. Seither habe die Kl. unmittelbare Sachherrschaft.

Einem etwaigen Anspruch der Kl. steht entgegen, dass die Forderungen nach § 548 Abs. 1 BGB verjährt sind und der Bekl. sich auch auf die Einrede der Verjährung berufen hat.

Nach § 548 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB verjähren Ersatzansprüche der Vermieterseite wegen Veränderungen oder wegen Verschlechterung der Mietsache in 6 Monaten nach Erhalt der Mietsache. Innerhalb der kurzen Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren demgemäß sämtliche Schadensfolgen, die aus dem vertragswidrigen Zustand der Mietsache resultieren und deshalb zu einem einheitlichen Schadensbild gehören (vgl. AG Bad Dürkheim ZMR 2024, 311). Dabei spielt die Art der verletzten Pflicht des Mieters (Obhutspflicht, Unterlassung einer Mängelanzeige, vertragswidrige Wegnahme einer Einrichtung) keine Rolle, sondern nur, ob die Folge der Pflichtverletzung eine Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache beinhaltet.

Insofern setzt ein Rückerhalt der Mietsache nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten der Vermieterseite voraus, da dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu machen (BGH NZM 2025, 349 im Anschluss an BGH NZM 2019, 408). Dabei ist für den Verjährungsbeginn der Rückerhalt der Mietsache auch dann maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist mit der Folge, dass ein Anspruch i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB beispielsweise bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren kann (vgl. BGH NZM 2025, 349). Entscheidend ist danach die mit der Besitzaufgabe einhergehende unmittelbare Sachherrschaft der Vermieterseite. Ob die Besitzerlangung der Vermieterseite den rechtlichen Regelungen der mietvertraglichen Vereinbarungen entspricht, spielt insoweit keine Rolle (vgl. BGH NZM 2025, 349).

Vorliegend ist die Wohnung mit dem Aufbohren der Schließzylinder und der Sicherung der werthaltigen Gegenstände am 8.3.2024 klägerseitig in Besitz genommen worden. Mit der gewaltsamen Öffnung der Wohnung ist die Kl. in der Lage gewesen, sich ein umfassendes Bild vom Schadenszustand in der Wohnung zu machen, sie hatte hiernach die alleinige unmittelbare Sachherrschaft an der Mietwohnung. Insoweit entspricht das gewaltsame Öffnen der Wohnungstür im Ergebnis einer Zwangsräumung, die ebenfalls den Lauf der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB in Gang setzt (vgl. LG Darmstadt GE 2025, 146).

In beiden Fällen hat die Mieterseite keinen Zugang mehr zu den Mieträumen, während die Vermieterseite ungehinderten Zugriff und damit die Möglichkeit der ungestörten Untersuchung erhalten hat.

Ebenso wenig besteht ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. § 548 BGB erfasst sämtliche Schadensfolgen, die aus dem vertragswidrigen Zustand der Mietsache resultieren und deshalb zu einem einheitlichen Schadensbild gehören, dies folgt sowohl aus dem Zweck des § 548 BGB als auch aus dem Grundsatz der Schadenseinheit (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl § 548 Rn. 27). Insoweit sind ebenfalls erfasst Schadensfeststellungskosten, Verzugsschäden sowie auch monatlich noch entstehende Mietausfallschäden, weil die Vermieterseite wegen des Zustandes an einer Weitervermietung gehindert ist. Auf den Zeitpunkt der Entstehung des notierten Folgeschadens oder dessen Erkennbarkeit kommt es insoweit nicht an (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, aaO.; im Ergebnis ebenso AG München ZMR 2024, 490; LG Münster, Urteil v. 29.11.2019 - 8 O 224/18 - bei juris).

Öffnet der Vermieter nach dem Tod des Mieters zwangsweise die Wohnung ohne gerichtlichen Titel, führt dies zu einem Rückerhalt der Mietsache und setzt die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB in Gang. Insoweit entspricht das gewaltsame Öffnen im Ergebnis einer Zwangsräumung.

Mit der Klage begehrt die Klägerin vom Nachlassverwalter Schadensersatz aus einem beendeten Mietverhältnis. Erben waren keine vorhanden, das Nachlassgericht hielt eine Weitervermietung für möglich. Die Klägerin hat daraufhin die Wohnung geöffnet, werthafte Gegenstände sichergestellt und sie geräumt. Sie verlangt vom Nachlassverwalter Kosten für Schönheitsreparaturen, Öffnen der Wohnung und Schadensbeseitigung. Der beruft sich auf Verjährung, weil auf das Öffnen durch den Schlüsseldienst abzustellen sei.

Die Ansprüche sind verjährt. Nach § 548 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB verjähren Ersatzansprüche der Vermieterseite wegen Veränderungen oder wegen Verschlechterung der Mietsache in sechs Monaten nach Erhalt der Mietsache. Entscheidend ist die mit der Besitzaufgabe einhergehende unmittelbare Sachherrschaft der Vermieterseite. Vorliegend ist die Wohnung mit dem Aufbohren der Schließzylinder in Besitz genommen worden. Insoweit entspricht das gewaltsame Öffnen der Wohnungstür im Ergebnis einer Zwangsräumung.