Eigenleistungen des Vermieters (Gartenpflege) als Betriebskosten

1. Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters, durch die Betriebskosten erspart werden, dürfen auch für früher preisgebundenen Wohnraum in den östlichen Bundesländern bei der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.

2. Die Umlagefähigkeit von Gartenpflegekosten setzt jedoch voraus, daß es sich um gärtnerisch angelegte Flächen handelt. Die Kosten für die erstmalige Anlage eines Gartens dürfen nicht als Betriebskosten umgelegt werden.

1. Die Betriebskostenabrechnung ist formell wirksam. Die Bekl. hat die vom BGH (NJW 1982, 573) aufgestellten Kriterien für eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung eingehalten. Weitere Angaben - insbesondere die Mitteilung von Rechnungsdaten bzw. Einzelrechnungen - sind nicht erforderlich (KG, GE 1998, 796). Grundsätzlich kann der Vermieter gemäß § 27 Abs. 2 der II. BV auch diejenigen Kosten als Betriebskosten umlegen, die durch Eigenleistung entstehen (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, Rn. 14). [...] Im Streit befinden sich Gartenpflegekosten des Jahres 1997. Zu diesen gehören nur die Kosten für die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Nach der von der Bekl. in zweiter Instanz vorgelegten Aufstellung umfassen aber die von ihr aufgeführten Arbeiten auch Neuanpflanzungen, ohne daß die Bekl. dargelegt hat, daß entsprechende Pflanzen bisher schon vorhanden waren. Zudem ist der Garten insgesamt neu angelegt worden, so daß schon deswegen diese Kosten nicht als laufende Betriebskosten umgelegt werden können. Zudem kann der Vermieter nur den nachweisbaren Aufwand umlegen, pauschale Ansätze sind unzulässig (vgl. Langenberg, a. a. O.). Im vorliegenden Fall hat die die Bekl. sich auf das Kostenangebot der Fa. T. vom 8. Januar 1996 gestützt, das nur einen pauschalen Betrag für Gartenarbeiten ausweist. Da aus diesem Angebot nicht hervorgeht, welche einzelnen Arbeiten mit welchen Kosten in Ansatz gebracht worden sind, ist es für die Abrechnung der tatsächlichen Arbeiten der Bekl. ungeeignet. Denn die Bekl. kann mit diesem Angebot nicht belegen, weshalb die von ihr behaupteten Gartenarbeiten im Jahr 1997 exakt den Betrag ergeben, den das Angebot ausweist. Hierfür wäre erforderlich gewesen, daß die Bekl. die von ihr behaupteten Arbeitsleistungen im Jahr 1997 anhand des der Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegten Angebotes konkret vorgerechnet hätte, indem sie jeder Arbeitsleistung einen konkreten Stundensatz zugeordnet hätte. Selbst wenn man zugunsten der Bekl. unterstellt, daß sie die insgesamt erbrachten Stunden ins Verhältnis zum angesetzten Betrag bringt und auf diese Weise einen Stundensatz ermittelt hat, kann die Berufung keinen Erfolg haben.

Denn die Kl. hat die von der Bekl. in zweiter Instanz unter Vorlage eines Stundenverzeichnisses konkret behaupteten Arbeiten bestritten. Soweit sich die Bekl. zum Beweis ihrer Behauptung auf Zeugnis des Herrn B. bezogen hat, war diesem Beweisantritt nicht zu folgen. Denn bereits nach dem eigenen Vortrag der Bekl. kann dieser Zeuge nicht sämtliche Arbeiten bestätigen, da er nicht stets anwesend war. Die Bekl. konnte nicht darlegen, welche Arbeiten der Zeuge aus eigener Anschauung hätte bestätigen können. Dies gilt auch, soweit sich die Bekl. zum Beweis auf das Zeugnis der weiteren Mieter bezogen hat. Auch wenn diese die Bekl. gelegentlich bei Gartenarbeiten gesehen haben sollen, war dies nicht stets der Fall.