Eigenheimkaufvertrag

Eigenheimkaufvertrag; Militärforstwirtschaftsbetrieb; ausgesondertes Militärvermögen

1. Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag über ein Eigenheim ist als Grundstückskaufvertrag nichtig.

2. Zur Befugnis eines Militärforstwirtschaftsbetriebes hinsichtlich der Verfügung über Volkseigentum.

3. Ausgesondertes Militärvermögen war auf die Treuhandanstalt zu übertragen.

Die Kl. wehren sich gegen einen Zuordnungsbescheid der Bekl., durch den festgestellt wird, daß das in H., Dorfstr. gelegene Grundstück in das Eigentum der Beigeladenen übergegangen und der Eigentumserwerb durch die Kl. unwirksam sei. Das streitbefangene Grundstück befand sich in Volkseigentum und stand zuletzt in der Rechtsträgerschaft des Ministeriums für Nationale Verteidigung (im folgenden nur: MfNV). Das auf dem Grundstück befindliche Einfamilienhaus diente der Wohnraumversorgung von Angehörigen oder Mitarbeitern der NVA. Mit als "Eigenheimkaufvertrag" bezeichnetem notariellem Vertrag vom 23. Juni 1990 verkaufte der Direktor des Militärforstwirtschaftsbetriebes (VEB) E. das Einfamilienhaus an die Kl. zum Preis von 56.500 M. Der Bestimmung des Kaufpreises lag eine Wertermittlung vom Mai 1990 zugrunde, wonach sich der Wert des Grundstücks und der aufstehenden Baulichkeiten auf insgesamt 56.395 M belief. Die Kl. wurden am 13. Februar 1991 als Eigentümer des streitbefangenen Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Unter dem Datum des 13. April 1994 beantragte die Beigeladene, festzustellen, daß sie Eigentümerin des Grundstücks sei. Diesem Antrag entsprach die Bekl. nach Anhörung der Kl. mit Bescheid der Präsidentin der Treuhandanstalt vom 18. August 1994. Die Bekl. stellte in dem Bescheid ferner fest, daß der Eigentumserwerb der Kl. unwirksam sei. Zur Begründung wurde ausgeführt, das Eigentum sei gemäß § 2 Abs. 2 der 2. DVO THG auf die Beigeladene übergegangen. Das Grundstück, das ursprünglich zum Militärvermögen der DDR gehört habe, sei spätestens mit dem Abschluß des notariellen Eigenheimkaufvertrages aus dem militärischen Bestand ausgesondert worden. Es habe damit zu dem ausgesonderten Militärvermögen gehört, das gemäß § 2 der 2. DVO-THG kraft Gesetzes am 3. Oktober 1990 auf die Beigeladene übergegangen sei.

Die Kl. hätten weder an dem Grundstück noch an dem Gebäude wirksam Eigentum erworben. Der Erwerb separaten Gebäudeeigentums habe die Verleihung eines Nutzungsrechts an Grund und Boden durch den Rat des Kreises und die Anlage eines Gebäudegrundbuchblattes vorausgesetzt, woran es hier fehle. Selbst wenn man sich auf den Standpunkt stelle, der Kaufvertrag habe sich auch auf Grund und Boden bezogen, so sei das Eigentum auch nach DDR-Recht erst mit der Eintragung der Erwerber im Grundbuch übergegangen. Am 3. Oktober 1990 seien die Kl. mangels Grundbucheintragung noch nicht Eigentümer gewesen, so daß an diesem Tage der gesetzliche Eigentumsübergang auf die Beigeladene stattgefunden habe. Die spätere Grundbucheintragung der Kl. sei unrichtig, da es an der erforderlichen Bewilligung durch die Beigeladene als Eigentümerin fehle. Gegen diesen ihnen am 6. September 1994 zugestellten Bescheid wenden sich die Kl. mit der am 5. Oktober 1994 erhobenen Klage.

Die Klage ist unbegründet. Die Kl. werden - unabhängig von der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides im übrigen - durch den Bescheid nicht in ihren Rechten verletzt, da sie nicht Eigentümer des streitbefangenen Grundstücks geworden sind (vgl. § 113 Abs. 1 VwGO).

Die in Ziffer 2 des angefochtenen Bescheides getroffene Feststellung der Unwirksamkeit des Eigentumserwerbs der Kl. findet ihre rechtliche Grundlage in § 2 Abs. 1 Satz 4 VZOG. Danach kann ein Vermögenszuordnungsbescheid die ausdrückliche Feststellung enthalten, daß ein Er-werb des zugeordneten Vermögensgegenstandes durch eine Person, die nicht Begünstigte der Zuordnung sein kann, unwirksam ist. Diese Feststellung erweist sich im vorliegenden Fall zumindest im Er-gebnis als zutreffend, denn die Kl. haben weder an dem streitbefangenen Grundstück noch an dem aufstehenden Einfamilienhaus Eigentum erworben.

Für die Wirksamkeit des Kaufvertrages sind gemäß Art. 232 § 1 EGBGB die Vorschriften des Zivilgesetzbuches der DDR (ZGB) maßgeblich. Der am 23. Juni 1990 geschlossene Kaufvertrag war danach nichtig.

Das Gericht unterstellt hierbei in tatsächlicher Hinsicht das Vorbringen der Kl. als zutreffend, wonach es dem übereinstimmenden Willen der Kaufvertragsparteien entsprochen haben soll, einen Kaufvertrag über das streitbefangene Grundstück einschließlich des aufstehenden Hauses und nicht lediglich einen Eigenheimkaufvertrag abzuschließen. Der von den Kl. zu diesem Punkt schriftsätzlich angeregten Beweisaufnahme - insbesondere durch Vernehmung des beurkundenden Notars als Zeugen - bedarf es daher nicht.

Gemäß § 297 Abs. 1 Satz 2 ZGB bedurften Verträge, durch die das Eigentum an Grundstücken übertragen werden sollte, der Beurkundung und der staatlichen Genehmigung. Gemäß § 66 Abs. 2 ZGB war ein nicht in der vorgeschriebenen Form abgeschlossener Vertrag nichtig, soweit durch Rechtsvorschrift nichts anderes bestimmt war.

Der nach dem Vorbringen der Kl. übereinstimmend von den Vertragsparteien gewollte Grundstückskaufvertrag ermangelt der durch Rechtsvorschrift (§ 297 Abs. 1 Satz 2 ZGB) vorgeschriebenen Form, denn der Notar hat lediglich einen Eigenheimkaufvertrag, jedoch keinen Grundstückskaufvertrag beurkundet. Dies ergibt sich unzweifelhaft nicht nur aus der Überschrift des Vertrages ("Eigenheimkaufvertrag"), sondern auch aus dem in der notariellen Urkunde festgehaltenen Vertragsinhalt (vgl. insbesondere Ziffer I des Vertrages: "Der vorgenannte VEB verkauft das vorstehend näher bezeichnete Eigenheim an die Erwerber, [...] Die Erwerber erhalten weiterhin das Nutzungsrecht an der mit dem Eigenheim bebauten Grundfläche bis zum Abschluß der Grundstücksvermessung und dem Verkauf von Grund und Boden.")

Der nach dem Kl.

vorbringen an sich von den Vertragsparteien gewollte Grundstückskaufvertrag ist somit nicht notariell beurkundet worden. Er ist daher nach § 66 Abs. 2 ZGB formnichtig. Eine Rechtsvorschrift, die etwas anderes bestimmt und z.B. eine Heilung des Formmangels durch Eintragung der Erwerber im Grundbuch zugelassen hätte, sah das DDR-Recht für Grundstückskaufverträge (anders als z.B. für Kreditverträge, deren Formmangel durch Hingabe der Kreditmittel gemäß § 241 Abs 2 ZGB geheilt wurde) nicht vor (vgl. auch BGH, Beschl. v. 12. Nov. 1992, NJW 1993, S. 388, 389).

Ob der Kaufvertrag ferner deshalb gemäß § 68 Abs. 1 Ziffer 4 ZGB nichtig ist, weil möglicherweise - die Kl. haben zu dem diesbezüglichen Einwand der Bekl. nicht Stellung genommen - die gemäß § 297 Abs. 1 Satz 2 ZGB erforderliche staatliche Genehmigung fehlt, bedarf bei dieser Sachlage keiner näheren Erörterung.

Entsprechendes gilt für die Frage, ob der rechtsgeschäftliche Wille der Kaufvertragsparteien gewissermaßen als "Minus" den Willen, (wenigstens) das Eigentum an dem auf dem Grundstück befindlichen Einfamilienhaus zu übertragen, mitumfaßt hat und somit formgültig erklärt worden ist. Auch im Falle einer formgültigen Beurkundung des Grundstücks- oder Gebäudekaufvertrages ist nämlich ein Eigentumserwerb durch die Kl. ausgeschlossen.

Nach Art. 233 § 7 Abs. 1 Satz 1 EGBGB richtet sich die Übertragung des Eigentums an Grundstücken nach den am Tag vor dem Wirksamwerden des Beitritts geltenden Vorschriften, wenn der Antrag auf Eintragung in das Grundbuch vor dem Wirksamwerden des Beitritts (3. Oktober 1990) gestellt wurde. Nach Art. 233 § 7 Abs. 1 Satz 2 EGBGB gilt entsprechendes für das Gebäudeeigentum.

Zu welchem Zeitpunkt die Kl. beim zuständigen Grundbuchamt Antrag auf Eigentumseintragung gestellt haben, ist weder dem Verwaltungsvorgang noch dem Vorbringen der Beteiligten zu entnehmen. Das Gericht kann indessen davon absehen, den Sachverhalt in diesem Punkt weiter aufzuklären, da unabhängig vom Zeitpunkt der Antragstellung ein Eigentumserwerb nicht stattgefunden hat.

Sollte der Antrag auf Grundbucheintragung vor dem 3. Oktober 1990 gestellt worden sein, scheitert der Eigentumserwerb daran, daß die Voraussetzungen dafür nach den dann maßgeblichen Vorschriften des ZGB nicht vorlagen.

Dies gilt zunächst schon deshalb, weil der Grundstückskaufvertrag, wie eingangs bereits ausgeführt, formnichtig war und diese Nichtigkeit zugleich den dinglichen Erwerbsvorgang erfaßte, weil das Zivilrecht der DDR das sog. Abstraktionsprinzip nicht kannte.

Zudem trat gemäß § 27 Satz 1 ZGB der Erwerb des Eigentums aufgrund eines Vertrages (nur) ein, wenn der Veräußerer selbst Eigentümer oder zur Veräußerung berechtigt war.

Der Militärforstwirtschaftsbetrieb (VEB) E. als Verkäufer war indessen nicht Eigentümer des fraglichen Grundstücks nebst aufstehendem Gebäude. Das Grundstück stand vielmehr in Volkseigentum.

Der Militärforstwirtschaftsbetrieb (VEB) E. war auch nicht zur Veräußerung des Grundstücks oder Gebäudes berechtigt. Gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 ZGB bestand die Berechtigung zur Verfügung über Volkseigentum ausschließlich zur Durchführung der "staatlichen Pläne" sowie "im Rahmen der Rechtsvorschriften". Eine danach erforderliche besondere Ermächtigung zum Verkauf von Volkseigentum enthielt u.a. das in diesem Zusammenhang hier allein in Betracht kommende Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude und Grundstücke (- VerkaufsG - vom 7. März 1990, GBl. I, S. 157).

§§ 2, 4 Abs. 2 Satz 2 VerkaufsG gestatteten den Verkauf volkseigener Ein- und Zweifamilienhäuser nebst dazugehörigem volkseigenen Grundstück. Zum Abschluß eines entsprechenden Kaufvertrages waren indessen gemäß § 5 Abs. 1 der Durchführungsverordnung zum Verkaufsgesetz (- DVO-VerkaufsG - vom 15. März 1990, GBI. I, S. 158) nur die jewei ligen Rechtsträger der volkseigenen Grundstücke bzw. in bestimmten Fällen (vgl. § 5 Abs. 1 Satz 2 und 3 DVO-VerkaufsG) die örtlichen Räte berechtigt.

Der Militärforstwirtschaftsbetrieb (VEB) E. war jedoch nicht Rechtsträger des streitbefangenen Grundstücks. Dieses stand vielmehr in der Rechtsträgerschaft des MfNV/MfAV. Eine Ermächtigung des volkseigenen Betriebes zur Veräußerung des in fremder Rechtsträgerschaft befindlichen Grundstücks ist nicht erkennbar. Diese ergibt sich insbesondere auch nicht aus dem Umstand, daß der Forstwirtschaftsbetrieb ausweislich des Registers der volkseigenen Wirtschaft (vgl. Bl. 35 des Verwaltungsvorgangs) dem MfNV unmittelbar unterstellt war. Ob das MfNV/MfAV seinerseits berechtigt gewesen wäre, den ihm unterstellten volkseigenen Betrieb mit der Veräußerung von in der Rechtsträgerschaft des Ministeriums stehenden Grundstücken zu bevollmächtigen, bedarf keiner Erörterung, da für eine solche Bevollmächtigung keinerlei Anhaltspunkte erkennbar sind und der Militärwirtschaftsbetrieb insbesondere bei dem Verkauf ausweislich der notariellen Urkunde auch gar nicht als Bevollmächtigter des MfNV/MfAV aufgetreten ist.

Der demgegenüber von den Kl. erhobene Einwand, es sei von einer ordnungsgemäßen Vertretung bzw. Bevollmächtigung auszugehen, entbehrt der Begründung und ist für das Gericht nicht nachvollziehbar. Indessen kommt es darauf rechtlich im Ergebnis ohnehin nicht an, da auch im Falle einer nach DDR-Recht wirksamen Bevollmächtigung des Militärwirtschaftsbetriebes durch das Ministerium jedenfalls spätestens seit dem 30. August 1990 die Verfügungsbefugnis des MfNV/MfAV erloschen war und damit auch eine etwaige vom Ministerium abgeleitete Veräußerungsbefugnis des Militärforstwirtschaftsbetriebes.

Am 30. August 1990 trat die Zweite Durchführungsverordnung zum Treuhandgesetz (- 2. DVO-THG - vom 22. August 1990, GBl. I, S. 1260) in Kraft. Gemäß § 2 Abs. 2 der 2. DVO-THG war ausgesondertes Militärvermögen - wozu gemäß § 1 Abs. 1 der 2. DVO-THG auch alle ausgesonderten Grundstücke, Gebäude und baulichen Anlagen gehörten, die in der Rechtsträgerschaft des MfAV standen - auf die Treuhandanstalt zu übertragen. Ob damit ein gesetzlicher Eigentumsübergang ausgesonderten Militärvermögens auf die Beigeladene normiert worden ist, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, denn jedenfalls ergibt sich aus der zitierten Vorschrift zumindest das Gebot, ausgesondertes Militärvermögen auf die Treuhandanstalt zu übertragen. Da Ausnahmen hiervon und insbesondere eine Möglichkeit der Übertragung ausgesonderten Militärvermögens auf Dritte - z. B. private Erwerber - nicht vorgesehen war, stellt sich das Gebot zugleich als Verbot einer anderweitigen Übertragung dar (vgl. Scholz, VIZ 1994, S. 218 f).

Die dem MfNV/MfAV durch das Verkaufsgesetz eingeräumte Veräußerungsbefugnis für in Rechtsträgerschaft des Ministeriums stehende Grundstücke entfiel somit spätestens mit dem Inkrafttreten der 2. DVO-THG (ständige Rspr. des VG Berlin, vgl. z.B. Urteile vom 22. August 1994 - VG 31 A 80.94, 93.94, 114.94 und 118.94 -, Urteil vom 27. September 1994 - VG 30 A 247.94 -). Nach diesem Zeitpunkt vorgenommene Eigen-tumsübertragungen stellten sich somit als Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot dar und waren gemäß § 68 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB nichtig.

Das streitbefangene Grundstück nebst aufstehendem Einfamilienhaus unterfällt der 2. DVO-THG, denn es handelte sich dabei um eine in der Rechtsträgerschaft des MfNV/MfAV stehende Liegenschaft, die zur Wohnungsversorgung von Angehörigen der NVA oder sonstigen Mitarbeitern von dem Ministerium nachgeordneten Dienststellen genutzt wor-den war. Das Grundstück ist auch im Sinne des § 2 Abs. 2 der 2. DVO-THG aus dem Militärvermögen "ausgesondert" worden. Erforderlich und ausreichend ist dafür die Verlautbarung des Willens des MfNV/MfAV, den fraglichen Vermögensgegenstand aus seiner militärischen Zweckbindung zu entlassen, weil er für diese Zwecke nicht mehr benötigt wird. Diese Verlautbarung lag betreffend der zur Wohnungsversorgung genutzten, in der Rechtsträgerschaft des MfNV/MfAV befindlichen Ein- und Zweifamilienhäuser bereits in dem Befehl Nr. 44/90 des Ministeriums, durch den diese Häuser durchweg zur Veräußerung freigegeben wurden.

Soweit sich die Kl. demgegenüber darauf berufen, daß der fragliche Kaufvertrag noch vor Inkrafttreten der 2. DVO-THG abgeschlossen worden sei, rechtfertigt das keine andere Beurteilung.

Gemäß §§ 26 Abs. 2, 297 Abs. 2 Satz 1 ZGB ging das Eigentum an Grundstücken und Gebäuden auch nach dem Recht der DDR erst mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch auf diesen über. Zu diesem Zeitpunkt mußten die Voraussetzungen für die Wirksamkeit der Veräußerung - darunter auch das gemäß § 27 ZGB erforderliche Eigentum des Veräußerers oder seine Veräußerungsberechtigung - vorliegen (vgl. Ministerium der Justiz [Hrsg.], Kommentar zum Zivilgesetzbuch der DDR, 2. Aufl., § 26 ZGB Anm. 2 sowie ferner Scholz, VIZ 1994, S. 218/Olbertz, VIZ 1995, S. 560, 562 jeweils m.w.Nachw.).

Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, daß die Kl. nach dem 29. August 1990 mangels Veräußerungsbefugnis des MfNV/MfAV selbst dann kein Eigentum an dem streitbefangenen Grundstück bzw. kein Gebäudeeigentum an dem aufstehenden Einfamilienhaus mehr hätten erwerben können, wenn sie noch vor der deutschen Wiedervereinigung als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen worden wären.

Die 2. DVO-THG wirkte sich damit unmittelbar auf bei ihrem Inkrafttreten mangels Grundbucheintragung noch in der Schwebe befindliche Grundstücksgeschäfte aus. Eine unzulässige Rückwirkung liegt hierin selbst nach den Maßstäben der bundesdeutschen Rechtsordnung nicht (vgl. dazu im einzelnen VG Berlin, Urt. v 27. Sep. 1994 - VG 30 A 247.94 -, S. 10 f des amtlichen Entscheidungsabdrucks sowie Scholz, a.a.O., S. 155). Diese Maßstäbe dürften zudem ohnehin irrelevant sein, soweit es - wie im vorliegenden Fall - allein um die Frage geht, welche Auswirkungen nach der Rechtsordnung der DDR neuere Rechtsvorschriften des DDR-Rechts auf einen noch nicht abgeschlossenen Rechtserwerb hatten. Die DDR-Rechtsordnung kannte ein Rückwirkungsverbot im Sinne der bundesdeutschen Rechtsordnung nicht.

Sofern die Kl. den Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt erst am 3. Oktober 1990 oder danach gestellt haben, richtet sich der Eigentumsübergang gemäß Art. 233 § 7 Abs. 1 S. 1 EGBGB nach bundesdeutschem Recht. Danach scheidet ein Eigentumserwerb der Kl. ebenfalls aus, da der Militärforstwirtschaftsbetrieb E. weder Eigentümer des Grundstücks noch auf sonstiger Grundlage (vgl. etwa die Regelung des § 8 VZOG) zur Veräußerung berechtigt war. Vielmehr besteht das durch § 2 der 2. DVO-THG normierte Verfügungsverbot, wonach Verfügungen über ausgesondertes Militärvermögen allein durch die Treuhandanstalt bzw. nunmehr die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben getroffen werden dürfen, auch nach bundesdeutschem Recht, denn die 2. DVO-THG gilt gemäß Art. 9 Abs. 2 EV i.V.m. Anl. 11 Kap. IV Abschn. I Nr. 7 EV als Bundesrecht fort.

Schließlich kommt zugunsten der Kl. auch ein Erwerb vom Nichtberechtigten nicht in Betracht. Das Grundbuch enthielt keine Eintragungen, die geeignet gewesen wären, im Sinne des § 892 BGB den Rechtsschein einer Verfügungsbefugnis des Veräußerers zu erzeugen, da dort vor Eintragung der Kl. lediglich "Eigentum des Volkes" und das MfNV als Rechtsträger eingetragen waren.