Eigenheimbebauung

Eigenheimbebauung; Billigung staatlicher Stellen; Gebäudeeigentum; Nachzeichnungslösung

1. Die Errichtung eines Einfamilienhauses durch den Nutzer aufgrund eines Pachtvertrages mit staatlicher Billigung begründet keinen Anspruch nach dem SachenRBerG.

2. Eine privatschriftliche Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Nutzer, wonach dieser aufgrund des Pachtvertrages auf dem Grundstück ein Haus errichten darf, begründet kein selbständiges Gebäudeeigentum im Sinne des DDR-Rechts.

3. Das sog. Nachzeichnungsprinzip in § 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG verbietet jede Bebauung fremden Bodens, die mit staatlicher Billigung erfolgt ist, in das SachenRBerG einzubeziehen (Bestätigung BGH-Urteil vom 6.11.1996, ZOV 1997, S. 39).

4. Die Einbeziehung in das SachenRBerG im Wege der Nachzeichnungslösung des § 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG wäre ausnahmsweise nur möglich, wenn ein Enteignungsverfahren vor Beginn der Baumaßnahme nach § 2 der 2. DB zum Aufbaugesetz vom 29.9.1972 (GBl. II S. 641) in Gang gesetzt worden wäre.

Die Kl. ist seit dem 16.3.1994 als Eigentümerin des im Grundbuch verzeichneten Grundstücks mit einer Gesamtgröße von 21.077 qm eingetragen. Frühere Eigentümerinnen waren A. und F., die beide auf dem Gebiet der ehemaligen DDR lebten. Mit Pachtvertrag vom 1.8.1958 verpachteten die Eigentümerinnen eine Teilfläche dieses Grundstücks an die Bekl. zu 1. und deren Ehemann. Zu § 4 wurde den Pächtern gestattet, eine "Wohnlaube (Behelfsheim) nebst Stallgebäuden für Kleintierhaltung" an einer von den Verpächterinnen genehmigten Stelle auf dem Grundstück zu errichten. Am 5.6.1971 unterzeichneten E. und F. eine "Bestätigung", nach der ersterer auf dem Grundstück ein Eigenheim errichten durfte und dieses Eigenheim in das Eigenheim des Pächters übergehen sollte. Die Staatliche Bauaufsicht Berlin-K. erteilte E. am 14.9.1971 die nachträgliche Baugenehmigung Nr. 217/71 für einen Erweiterungsbau auf dem Grundstück.

Seit 1971 lebten die Bekl. zu 1. und E. mit ihren Kindern, den Bekl. zu 2. und 3. auf dem Grundstück. Die Bekl. zu 1. und 2. bewohnen dieses Grundstück noch heute, die Bekl. zu 3. ist zu einem nicht bekannten Zeitpunkt weggezogen. E. verstarb am 23.1.1993 und wurde von den Bekl. zu 1. - 3. beerbt. Mit Schreiben ihres Bevollmächtigten vom 22.11.1994 machten die Bekl. Ansprüche nach dem SachenRBerG geltend und verlangten die Bestellung eines Erbbaurechts.

Die Klage ist gemäß § 108 Abs. 1 SachenRBerG als negative Feststellungsklage zulässig, weil die Bekl. Ansprüche nach dem SachenRBerG geltend gemacht haben.

Die Klage ist auch begründet, denn die Bekl. haben keinen Anspruch auf Bestellung eines Erbbaurechts gemäß § 32 i. V. m. §§ 1 Abs. 1 Nr. 1 b) oder c), 3 Abs. 1 Nr. 3 e) SachenRBerG.

Die vom SachenRBerG erfaßten Rechtsverhältnisse sind in § 1 Abs. 1 SachenRBerG aufgezählt, einer der dort geregelten Fälle liegt jedoch nicht vor. An dem auf dem Grundstück befindlichen Gebäude ist kein selbständiges Gebäudeeigentum im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 b) SachenRBerG entstanden. Dies gilt schon aus Rechtsgründen, so daß es im Ergebnis unerheblich ist, daß die Bekl. die streitigen Baumaßnahmen nicht hinreichend schlüssig vorgetragen haben. Aus den eingereichten Unterlagen läßt sich lediglich entnehmen, daß diese Baumaßnahmen 1971 stattgefunden haben, welche Bausubstanz vorhanden war und ob der jetzige Zustand durch Um- oder Ausbau des vorhandenen Gebäudes oder durch Abriß und Neuerrichtung entstanden ist, läßt sich dem Beklagtenvortrag nicht mit hinreichender Sicherheit entnehmen.

Selbständiges Gebäudeeigentum konnte jedoch ohnehin aus Rechtsgründen nicht entstehen. Bei Errichtung des Hauses galt auch in der DDR das BGB, d. h. von dem Grund und Boden getrenntes Eigentum an dem Gebäude hätte gemäß § 95 Abs. 1 BGB nur entstehen können an einem zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbundenen Gebäude, insbesondere an einem in Ausübung eines zeitlich begrenzten Nutzungsrechts errichteten (Palandt/Heinrichs, BGB, 56. Aufl., Rn. 3. zu § 95 BGB). Bei den üblichen von einem Mieter oder Pächter zu vorübergehenden Zwecken errichteten Baulichkeiten ist zwar von einem solchen zeitlich begrenzten Nutzungsrecht auszugehen, hier sollte jedoch nach dem Willen der damaligen Vertragsparteien ausdrücklich ein Eigenheim errichtet werden. Dies impliziert schon begrifflich eine Dauerhaftigkeit, die mit der Bebauung zu vorübergehenden Zwecken nicht gleichgesetzt werden kann. Im übrigen wäre bei einer bloß vorübergehenden Zwecken dienenden Bebauung auch keine gesonderte Vereinbarung erforderlich gewesen, denn eine solche war bereits aufgrund § 4 des ursprünglichen Pachtvertrags gestattet.

Durch die privatschriftliche Vereinbarung von 1971 konnte daher kein selbständiges Eigentum entstehen.

Auch mit Inkrafttreten des ZGB ist kein selbständiges Eigentum an Baulichkeiten gemäß §§ 313 Abs. 2, 296 Abs. 1 ZGB i. V. m. § 5 Abs. 1 EGZGB entstanden. Diese Vorschriften beziehen sich ausdrücklich nur auf Wochenendhäuser bzw. andere Baulichkeiten zur Nutzung zur Erholung, Freizeitgestaltung und andere persönliche Zwecke. Um eine solche Baulichkeit handelte es sich jedoch gerade nicht, sondern um ein zu dauernden Wohnzwecken dienendes Eigenheim.

Baulichkeiten und Gebäude sind nach dem Recht der DDR streng voneinander zu unterscheiden (Gößmann, WM 1991, 1861, 1863).

Andere rechtliche Grundlagen für die Entstehung von selbständigem Gebäudeeigentum sind nicht ersichtlich, dies war bei Bebauungen durch Private immer nur bei Verleihung oder Zuweisung eines Nutzungsrechts möglich, was hier unstreitig nicht der Fall war und nach dem Recht der DDR auch nur an volkseigenen oder genossenschaftlichen Grundstücken möglich gewesen wäre.

Auch die Bebauung fremder Grundstücke eröffnet nicht den Anwendungsbereich des SachenRBerG. Die Formulierung in § 1 Abs. 1 Nr. 1 c) scheint zwar weit gefaßt, ebenso wie § 5 Abs. 1 Nr. 3 e) SachenRBerG auch die Bebauung von Privatgrundstücken zu erfassen scheint, nach der Rechtsprechung des BGH, der sich die Kammer anschließt, sind diese Tatbestände jedoch im Lichte des sog. Nachzeichnungsprinzips, das in § 3 Abs. 2 S. 2 SachenRBerG zum Ausdruck gekommen ist, auszulegen. Danach ist nicht jede Bebauung fremder Grundstücke bereinigungsfähig, sondern nur eine solche, die nach dem Boden- und Wirtschaftsrecht der DDR mit einem selbständigen Nutzungsrecht hätte abgesichert werden können. Ziel des Gesetzes ist es, die vorgefundenen Rechtsstrukturen der DDR an die Gegebenheiten des BGB anzupassen und dabei insbesondere solche Fälle aufzufangen, in denen die eigenen Rechtsvorschriften der DDR aus unterschiedlichsten Gründen nicht eingehalten wurden. Dies führt aber nicht dazu, daß jede Bebauung fremden Bodens die Anwendung des SachenRBerG eröffneten, schon weil die Regelungen der §§ 43 ff. SchuldRAnpG andernfalls leerliefen (BGH NJW 1997, 457 f. = ZOV 1997, 39).

Nutzungsrechte an privat genutzten Grundstücken konnten prinzipiell nicht verliehen werden (vgl. §§ 287, 291 ZGB, § 2 Abs. 1 des Gesetzes über die Verleihung von Nutzungsrechten an volkseigenen Grundstücken vom 14.12.1970, GBI. I, S. 372 f.). Dementsprechend wird auch ganz überwiegend die Auffassung vertreten, daß Bebauungen aufgrund privater Miet- oder Pachtverträge keine Ansprüche nach dem SachenRBerG auslösen, soweit nicht aufgrund späterer weiterer Rechtsvorschriften (EigenheimVO 1978, BaulandG) ein Nutzungsrecht zu bestellen gewesen wäre (Eickmann, Sachenrechtsbereinigung, 6. Lief., Rn. 58 - 61, 63 zu § 5 und Rn. 29 zu § 2 SachenRBerG; Prütting/Zimmermann/Heller, GRO - Grundstücksrecht Ost -, Stand März 1996, Rn. 61, 62 zu § 2 SachenRBerG; Horst, ZOV 1994, 342, 349).

Bei Durchführung der Baumaßnahmen und Erteilung der Bauzustimmung gab es noch keine gesetzlichen Regelungen, aufgrund derer ein Nutzungsrecht zugunsten der Bekl. zu 1. und ihres Ehemannes hätte bestellt werden können. Eine solche Absicherung hätte frühestens aufgrund der Verordnung über die Förderung des Baus von Eigenheimen vom 24.11.1971, in Kraft getreten am 20.12.1971 (GBl. II, S. 709) und der Möglichkeit der Inanspruchnahme nach § 2 der Zweiten Durchführungsbestimmung zum Aufbaugesetz vom 29.9.1972 (GBl. II, S. 641) in Gang gesetzt werden können. Insoweit muß aber berücksichtigt werden, daß der Schutzzweck des Gesetzes, Versäumnisse der DDR Behörden bei der Bestellung von Nutzungsrechten auszugleichen, nur eingreifen kann, wenn entsprechende Vorschriften bei der Ausführung der Bebauung bereits existierten. Die Bekl. können nach dem SachenRBerG keine bessere Rechtsstellung erhalten, als sie nach den zum Zeitpunkt der Baumaßnahmen geltenden Rechtsvorschriften der ehemaligen DDR hätten erlangen können. War damals eine dingliche Sicherung durch Verleihung eines Nutzungsrechts nicht möglich, so bestehen auch die hieran anknüpfenden Ansprüche nach dem SachenRBerG nicht.

Haben Nutzer auf einem im Beitrittsgebiet gelegenen Grundstück aufgrund eines Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrages ein Eigenheim errichtet oder an einem bestehenden zu Wohnzwecken tauglichen Gebäude Anbauten und Erweiterungen vorgenommen und ist dies mit staatlicher Billigung geschehen, so begründet diese Baumaßnahme grundsätzlich keinen Anspruch des Nutzers nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz.

Der Nutzer kann weder den Ankauf des Grundstückes zum halben Bodenwert noch die Bestellung eines besonders zinsgünstigen Erbbaurechtes verlangen. Dies jedenfalls hat das Landgericht Berlin in einer Entscheidung vom 7. April 1998 vertreten.

§ 2 Abs. 1 Nr. 2 Sachenrechtsbereinigungsgesetz verneint einen solchen Anspruch, es sei denn, ausnahmsweise liegt eine der in den §§ 5 bis 7 SachenRBerG geregelten besonderen Fallgruppen vor.

Zu prüfen ist stets, ob bei der Errichtung eines Eigenheims die Regelbeispiele des § 5 SachenRBerG gegeben sind, also etwa die Errichtung eines Eigenheims aufgrund eines Überlassungsvertrages erfolgt ist, ob die Errichtung von sogenannten unechten Datschen vorliegt oder aufgrund eines verliehenen oder zugewiesenen Nutzungsrechtes vorgenommen wurde etc.

Hatte der Nutzer jedoch einen Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrag über das Grundstück abgeschlossen, in dem ihm - privatvertraglich - die Errichtung eines Wohngebäudes erlaubt worden war, gilt nicht das Sachenrechtsbereinigungsgesetz, sondern das vertraglich Vereinbarte, ergänzend die BGB-Miet- und Pachtrechtsbestimmungen sowie als Sonderrecht das Schuldrechtsanpassungsgesetz, § 1 Abs. 1 Nr. 3 in Verbindung mit §§ 43 ff.

Nur ausnahmsweise wäre auch bei diesen Rechtsverhältnissen das Sachenrechtsbereinigungsgesetz einschlägig, wenn die konkrete Baumaßnahme in engem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit einer nach DDR-Rechtsvorschriften besonders vorgesehenen Absicherung der Nutzerinvestition vorgesehen war und diese rechtliche Absicherung unterblieben ist (sogenanntes Nachzeichnungsprinzip, § 3 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG).