Eigenbedarfswunsch und Neubewertung eigener Wohnverhältnisse

Eigenbedarfswunsch und Neubewertung eigener Wohnverhältnisse; Eigenbedarfskündigung; Krankheit des Mieters

Es ist mit Artikel 14 Grundgesetz nicht vereinbar, eine Räumungsklage aufgrund einer an sich gerechtfertigten Eigenbedarfskündigung deshalb abzuweisen, weil der Vermieter vor der Kündigung seine Wohnverhältnisse über einen längeren Zeitraum in Kauf genommen hatte.

Die Verfassungsbeschwerde betrifft einen mietrechtlichen Eigenbedarfsrechtsstreit über Wohnraum.

I. 1. Der Beschwerdeführer (Bf) ist Eigentümer eines vom Bekl. des Ausgangsverfahrens errichteten, 1989 an den Bf veräußerten Hauses. Nach der Veräußerung verblieb der Bekl. aufgrund eines mit dem Bf geschlossenen Mietvertrags in dem Haus, in dessen Nähe der Bf ein Büro für Innenarchitektur sowie für Maler- und Lackierarbeiten unterhält. Die Fahrzeit von der derzeitigen Wohnung des Bf zu diesem Büro beträgt etwa 40 Minuten. 1996 kündigte er das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Er benötigte eine Wohnung in unmittelbarer Nähe seiner Betriebsstätte. Der Bekl. widersprach nach § 556 a BGB und verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage des Bf abgewiesen. Es hat dessen Kündigung als unwirksam angesehen, weil zur Beendigung des Mietverhältnisses berechtigende Gründe nicht dargelegt worden seien. Dabei sei, soweit der Bf seinen Wohnsitz in die Nähe seiner Betriebsstätte verlegen wolle, zu beachten, daß Wohnung und Betriebsstätte schon bei Mietvertragsabschluß auseinandergefallen seien. Unwirksam sei die Kündigung auch deshalb, weil der Bekl. ihr widersprochen habe und die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Bf nicht zu rechtfertigen sei.

Das Landgericht hat die Berufung des Bf zurückgewiesen. Zwar lägen aus dessen Sicht vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Wunsch vor, das in Rede stehende Haus künftig mit seiner Familie selbst zu nutzen. Eigenbedarf sei damit grundsätzlich gegeben. Indessen führe die gemäß § 556 a BGB vorzunehmende Abwägung der beiderseitigen Interessen dazu, daß dem Wunsch des Bekl. nach Fortsetzung des Mietverhältnisses der Vorzug gebühre.

Schon zu Beginn des Mietverhältnisses habe der Bf in einiger Entfernung von seinem Betrieb gewohnt. 1992 sei er mit seiner damaligen Lebensgefährtin und deren Kind in seine nunmehr genutzte Wohnung eingezogen. Über einen längeren Zeitraum habe er die damit nach seiner Darstellung verbundenen Nachteile in Kauf genommen. Dies beseitige zwar den Eigenbedarf des Bf nicht, zumal in seinem Haushalt inzwischen neben der jetzigen Lebensgefährtin zwei minderjährige Kinder lebten und seine Wohnung hierfür nach der Aussage der vom Landgericht als Zeugin vernommenen Lebensgefährtin nicht unbedingt geeignet sei. Doch zeige sich hieran immerhin, daß der Bf seine Wohnsituation selbst über längere Zeit nicht als so unangenehm empfunden habe, daß eine Änderung dringend geboten wäre.

Auf der anderen Seite sei zu berücksichtigen, daß der 1925 geborene Bekl. das fragliche Haus vor etwa 30 Jahren errichtet und seither bewohnt habe. Von daher sei nachvollziehbar, daß er in der von ihm gewohnten Umgebung besonders verwurzelt sei, auch wenn es richtig sein dürfte, daß etwa eine Stadtwohnung mit den damit verbundenen Vorzügen für eine Person im Alter des Bekl. vorteilhafter wäre. Nach dem vom Amtsgericht eingeholten Sachverständigengutachten sei zudem davon auszugehen, daß der Bekl. 1983/84 eine lange depressive Phase durchlebt habe, die einer stationären Behandlung von mehr als einem Jahr bedurft habe; bei einem erzwungenen Wohnungswechsel bestünde die Gefahr, daß eine erneute Erkrankung ausgelöst werde. Nach dem in der mündlichen Verhandlung gewonnenen Eindruck empfinde der Bekl. - sicherlich auf der Grundlage einer in gewisser Weise starren und unbeweglichen Grundhaltung - allein die Möglichkeit, "sein" Haus in naher Zukunft aufgeben zu müssen, als Bedrohung, der er nicht gewachsen wäre.

Unter diesen Umständen seien die Interessen des Bekl. an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses als gegenwärtig derart schwerwiegend anzusehen, daß der Eigenbedarf des Bf zurückstehen müsse.

2. Mit einer Verfassungsbeschwerde wendet sich dieser gegen die beiden zivilgerichtlichen Entscheidungen. Er rügt eine Verletzung von Art. 14 GG und macht geltend:

Die Entscheidungen beruhten auf einer unvollständigen und völlig einseitigen, die Interessen des Vermieters verkennenden Abwägung. Würde sie allgemein praktiziert, würde das aus dem Eigentumsrecht folgende Recht der Eigenbedarfskündigung praktisch leerlaufen. Den vom Landgericht gesehenen, aber falsch gewichteten Interessen des Bf stünden keine annähernd gleichen Belange des Mieters gegenüber.

Das Landgericht überbewerte die Interessen des Mieters bereits, wenn es maßgeblich darauf abstelle, daß dieser das Haus errichtet und ununterbrochen seit etwa 30 Jahren mit der Folge der Verwurzelung bewohnt habe. Der Bekl. habe das Haus schließlich nach dem Verkauf nur gemietet, so daß immer habe klar gewesen sein müssen, daß er darin werde nicht auf Dauer wohnen können. Auch seine psychische Erkrankung könne die Vorrangigkeit der Eigentumsposition nicht in Frage stellen. Das Landgericht habe selbst die starre und unbewegliche Grundhaltung des Bekl. erwähnt. Das spreche dagegen, das schwerwiegende Eigentumsinteresse des Bf hintanzustellen.

Die Bewertung des Landgerichts wäre verfassungsrechtlich nur vertretbar, wenn der Bekl. ernsthaft erkrankt wäre und Gefahr für Leib und Leben bestünde. Derartige Gefahren seien jedoch nicht zu erkennen, zumal die streitbefangene Wohnung für den Bekl. und seine Frau Nachteile aufweise und eine stadtnähere Wohnung, wie auch das Landgericht einräumen müsse, dem Alter der Mieter angemessener wäre. II. Die Kammer nimmt die Verfassungsbeschwerde zur Entscheidung an, weil dies zur Durchsetzung des Eigentumsgrundrechts des Bf angezeigt ist (§ 93 a Abs. 2 Buchst. b BVerfGG). Die Voraussetzungen für eine stattgebende Kammerentscheidung liegen vor (§ 93 c Abs. 1 BVerfGG). Die für die Beurteilung der Verfassungsbeschwerde maßgeblichen verfassungsrechtlichen Fragen hat das Bundesverfassungsgericht bereits entschieden (vgl. etwa BVerfGE 68, 361 [367 ff.]; 79, 292 [302 ff.]; 81, 29 [31 ff.]; 89, 1 [5 ff.]). Auch ist die Verfassungsbeschwerde begründet, weil die Entscheidungen des Amtsgerichts und des Landgerichts den Bf in seinem Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verletzen.

1. Das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum ist in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die grundsätzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet. Es soll ihm als Grundlage privater Initiative und in eigenverantwortlichem privatem Interesse von Nutzen sein (vgl. BVerfGE 52, 1 [30] m. w. N.; 81, 29 [32]). Die grundrechtliche Eigentumsverbürgung umfaßt deshalb auch die Befugnis, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen. Mit der Vermietung begibt sich der Eigentümer nicht endgültig dieser Befugnis (vgl. BVerfGE 81, 29 [33]). Das haben die Zivilgerichte zu berücksichtigen, wenn sie in Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB über eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung zu urteilen haben. Sie müssen die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf grundsätzlich achten (vgl. BVerfGE 79, 292 [303 ff.]). Denn es unterliegt der alleinigen, sich aus dem Eigentumsgrundrecht ergebenden Befugnis des Vermieters, zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht (vgl. BVerfGE 68, 361 [373 f.]). Diese Befugnis umfaßt auch die Entscheidung darüber, von welchem Zeitpunkt an dieser Bedarf Anlaß für eine Eigenbedarfskündigung sein soll.

Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG schließt allerdings Beschränkungen des Kündigungsrechts, wie sie die - verfassungsgemäße (vgl. BVerfGE 68, 361) - Vorschrift des § 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB und die Regelung in § 556 a BGB vorsehen, nicht aus. Diese Beschränkungen tragen dem Umstand Rechnung, daß neben dem Eigentum des Vermieters auch das Besitzrecht des Mieters den Schutz des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG genießt (vgl. BVerfGE 89, 1 [5 ff.]). Bei der Auslegung und Anwendung der genannten mietrechtlichen Vorschriften sind deshalb von den Zivilgerichten neben den Belangen des Vermieters, seinem Erlangungsinteresse, auch die Belange des Mieters, sein Bestandsinteresse, angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (vgl. BVerfGE 89, 1 [9 ff.]). Das dabei gefundene Ergebnis ist vom Bundesverfassungsgericht nur in eingeschränktem Umfang überprüfbar. Dieses greift nur bei der Verletzung von Verfassungsrecht auf Verfassungsbeschwerde hin ein. Diese Schwelle ist, abgesehen vom Fall des Verstoßes gegen das Willkürverbot des Art. 3 Abs. 1 GG (vgl. BVerfGE 18, 85 [96]), erst erreicht, wenn die Auslegung der Zivilgerichte Fehler erkennen läßt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie, insbesondere vom Umfang ihres Schutzbereichs, beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind (vgl. BVerfGE 89, 1 [9 f.] m. w. N.).

2. Gemessen an diesen Grundsätzen sind die angegriffenen Entscheidungen mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht vereinbar. a) Das Landgericht hat zwar - anders als das Amtsgericht - zutreffend erkannt, daß der Bf vernünftige und nachvollziehbare Gründe für seinen Eigenbedarfswunsch (vgl. dazu BVerfGE 81, 29 [33 f.]) angeführt hat. Es hat aber trotz der Feststellung, damit sei Eigenbedarf "grundsätzlich gegeben", das Erlangungsinteresse des Bf in der Abwägung mit dem ebenfalls eigentumsgeschützten Bestandsinteresse des Bekl. in einer Weise fehlgewichtet, die die Bedeutung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG für die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers grundlegend verkennt. Das gleiche gilt für die vom Amtsgericht zusätzlich vorgenommene Interessenbewertung. aa) Unangebracht ist schon die Überlegung des Landgerichts, der Bf habe, indem er seit 1992 mit seiner damaligen Lebensgefährtin und deren Kind in seine derzeit genutzte Wohnung eingezogen sei, die nach seiner Darstellung mit dieser Wohnung verbundenen Nachteile über einen längeren Zeitraum hin in Kauf genommen. Auch wenn dies tatsächlich der Fall gewesen und der Bf deshalb, wie das Landgericht weiter meint, seine Wohnsituation während dieses Zeitraums nicht als so unangenehm empfunden haben sollte, daß er deren Änderung als dringend geboten erachtet hätte, ändert dies nichts daran, daß der Bf, als er sich 1996, inzwischen auch älter geworden, zu der streitigen Kündigung entschlossen hat, seine Wohnverhältnisse und die Entfernung seiner Wohnung zu seinem Betrieb einer neuen Beurteilung unterziehen durfte, tatsächlich auch unterzogen hat und dabei zu einer anderen Einschätzung gelangt ist. Entsprechendes gilt für die Erwägung des Amtsgerichts, bei Würdigung der Eigenbedarfskündigung des Bf sei zu beachten, daß dessen Wohnung und Betriebsstätte seit Abschluß des Mietvertrags mit dem Bekl. auseinandergefallen seien. Für eine Berücksichtigung der Verhältnisse vor 1996 war deshalb im Rahmen der erforderlichen Interessenabwägung kein Raum. Vielmehr war der vernünftige und nachvollziehbare Wunsch des Bf, seinen Lebensmittelpunkt nunmehr in die Nähe der Stätte seines Betriebs zu verlegen, ohne Rücksicht auf früheres Verhalten in diese Abwägung einzustellen. bb) Dies gilt um so mehr, als sich die familiäre Situation des Bf während des Klageverfahrens gegenüber früher gravierend verändert hatte. Statt mit Lebensgefährtin und einem Kind bewohnt der Bf die von ihm derzeit genutzte Wohnung inzwischen zusammen mit Lebensgefährtin und zwei minderjährigen Kindern. Die Wohnverhältnisse sind demzufolge nach der Aussage der vom Landgericht als Zeugin vernommenen Lebensgefährtin äußerst beengt. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Würdigung des Landgerichts, die vom Bf bewohnte Wohnung sei für den genannten Personenkreis "nicht unbedingt geeignet", den tatsächlichen Gegebenheiten hinreichend gerecht wird. Denn unabhängig davon bildet der Umstand, daß die Zahl der mit dem Bf in dessen Haushalt zusammenlebenden Personen nach Abschluß des Mietvertrags mit dem Bekl. größer geworden ist, einen weiteren vernünftigen und ohne weiteres nachvollziehbaren Grund für den Wunsch, in die dem Bf gehörende größere Wohnung umzuziehen. Auch das ist im Rahmen der Abwägung mit den Interessen des Bekl. des Ausgangsverfahrens nicht mit dem nötigen Gewicht berücksichtigt worden. b) Ob die Lebensumstände und der Gesundheitszustand des Bekl. von Amtsgericht und Landgericht richtig gewürdigt und gewichtet worden sind, braucht die Kammer

n die dem Bf gehörende größere Wohnung umzuziehen. Auch das ist im Rahmen der Abwägung mit den Interessen des Bekl. des Ausgangsverfahrens nicht mit dem nötigen Gewicht berücksichtigt worden. b) Ob die Lebensumstände und der Gesundheitszustand des Bekl. von Amtsgericht und Landgericht richtig gewürdigt und gewichtet worden sind, braucht die Kammer nicht zu erwägen. Sie sind jedenfalls auch nach den letztinstanzlichen Feststellungen des Landgerichts nicht so gewichtig, daß sie das Erlangungsinteresse des Bf von vornherein auch dann überwiegen, wenn dieses Interesse mit seinem wahren Gewicht in die Interessenabwägung eingebracht wird. c) Es kann deshalb auch nicht ausgeschlossen werden, daß im Ausgangsverfahren eine dem Bf günstigere Entscheidung getroffen worden wäre, wenn die Gründe für dessen Wunsch, in die eigene Wohnung zu ziehen, richtig gewürdigt und mit dem ihnen zukommenden wahren Gewicht berücksichtigt worden wären.

Ein Eigentümer hatte sein Haus verkauft. Der Käufer zog nicht selbst ein, sondern vermietete an den bisherigen Eigentümer. Mehrere Jahre nach Veräußerung kündigte der Erwerber und jetzige Vermieter wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, seine jetzigen Wohnverhältnisse seien beengt und das Haus liege näher an seiner Arbeitsstätte.

AG und LG hatten die Räumungsklage mit der Begründung abgewiesen, die (jetzigen) Wohnverhältnisse des Vermieters hätten bereits damals bestanden, als er das Haus gekauft, aber dennoch an den bisherigen Eigentümer vermietet hätte. Diese Wohnverhältnisse seien von ihm schon über Jahre hinweg in Kauf genommen worden, so daß das Bestandsinteresse des Mieters überwiege.

Zugunsten des Mieters berücksichtigten die Instanzgerichte, daß er das Haus gebaut und dort ununterbrochen seit etwa 30 Jahren gewohnt habe. Ebenso sei zu berücksichtigen, daß er vor einiger Zeit eine depressive Phase durchlebt habe, die ein Jahr stationär behandelt werden mußte. Bei einem erzwungenen Wohnungswechsel bestünde die Gefahr einer Neuerkrankung.

Mit Beschluß vom 20. Mai 1999 hob das Bundesverfassungsgericht diese Entscheidungen als grundgesetzwidrig auf. Der Verweis darauf, daß der beschwerdeführende Vermieter schon längere Zeit seine jetzigen Wohnverhältnisse in Kauf genommen habe, sei "unangebracht". Vielmehr müsse, und das ist ein entscheidender Hinweis des Bundesverfassungsgerichts, der Eigentümer grundsätzlich die Möglichkeit haben, seine eigenen Wohnverhältnisse neu zu bewerten. Das sei im konkreten Fall geschehen. Der Wunsch, in der Nähe seiner Arbeitsstätte zu wohnen, sei vernünftig und nachvollziehbar.

Hinzuweisen ist auf den rechtlichen Prüfungsrahmen, der aus der Entscheidung nicht klar hervorgeht. Wie bei jeder Eigenbedarfskündigung folgt die Prüfung in zwei Stufen:

1. Wirksamkeit der Kündigung

2. Sozialklausel nach § 556 a BGB.

In der ersten Stufe werden nach der Rechtsprechung des BGH ausschließlich die Interessen des Vermieters geprüft; eine Interessenabwägung findet also nicht statt. Dies geschieht erst in der zweiten Stufe, wenn ein Eigenbedarf festgestellt worden ist. Daß das Bundesverfassungsgericht von dieser Rechtsprechung abweichen wollte, ist nicht ersichtlich.