Eigenbedarfskündigung zwecks Zusammenlegung von Wohnungen im Milieuschutzgebiet

Die Eigenbedarfskündigung des Vermieters ist unwirksam, wenn ihr ein mit öffentlich-rechtlichen Vorgaben unvereinbares Nutzungskonzept der Mietsache zugrunde liegt.

Die Berufung ist begründet. Der Kl. steht der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht gemäß §§ 985, 546 Abs. 1 BGB zu. Die Eigenbedarfskündigung vom 26. April 2020 hat das Mietverhältnis nicht beendet, da die Kündigungsvoraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht gegeben sind.

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Erforderlich ist dafür ein auf vernünftige Gründe gestützter Eigenbedarfswunsch (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, GE 2021, 1057 = NJW-RR 2021, 597, beckonline Tz. 17). Vernünftig ist der vom Vermieter verfolgte Nutzungswunsch wegen der auch im Mietrecht zu beachtenden Einheit der Rechtsordnung aber nur dann, wenn er mit öffentlich-rechtlichen Vorgaben im Einklang steht (vgl. BVerfG, Beschl. v. 25. Oktober 1990 - 1 BvR 953/90, NJW 1990, 3259, juris Tz. 17; Kammer, Beschl. v. 12. März 2020 - 67 S 274/19, GE 2020, 468 = NZM 2020, 368, beckonline Tz. 19 m.w.N.). Daran fehlt es:

Die zur Begründung der Kündigung herangezogene Zusammenlegung der von den Bekl. innegehaltenen Wohnung mit der ebenfalls im Eigentum der Kl. stehenden Nachbarwohnung widerspricht öffentlich-rechtlichen Vorgaben. Denn gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 2 Satz 1 der auch die streitgegenständliche Wohnung erfassenden Erhaltungsverordnung für das Gebiet X im Bezirk Y von Berlin vom 23. März 1999 bedürfen der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung der vorherigen Genehmigung. Eine solche Genehmigung ist vor Ausspruch der Kündigung - und bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung - weder eingeholt noch erteilt worden. Ihre Erteilung käme aber selbst im Fall ihrer Beantragung gemäß § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB nicht in Betracht, da durch die Verordnung die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Genau diesem Verordnungsziel handelt die Kl. mit ihrem zum Gegenstand der Kündigung erhobenen Nutzungsvorhaben zuwider (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 28. März 2018 - 2 N 64.15, GE 2018, 1156 = BeckRS 2018, 4559, Tz. 8 ff.).

Soweit sich die Kl. im Verlaufe des Rechtsstreits darauf zurückgezogen hat, sie könne sich im Falle der unterbleibenden Zusammenlegung auch eine getrennte Nutzung beider dann weiterhin abgeschlossenen Wohnungen vorstellen, rechtfertigt das keine ihr günstigere Beurteilung. Denn ihr geändertes Vorbringen gebietet den Rückschluss, dass es sich bei der ausgesprochenen Kündigung wegen der zum damaligen Zeitpunkt noch nicht hinreichend verfestigten Vorstellungen und Planungen um eine bloße Vorratskündigung handelte. Aus einer solchen aber kann der Vermieter ohnehin keine Rechte herleiten (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, GE 2015, 1393 = NJW 2015, 3368, beckonline Tz. 22; Kammer, Urt. v. 13. Mai 2021 - 67 S 10/21, GE 2021, 633 = WuM 2021, 459, beckonline Tz. 5 m.w.N.).

Davon ausgehend bedarf es keiner Entscheidung, ob die beiden schwerbehinderten Bekl. wegen der von ihnen geltend gemachten Widerspruchsgründe im Falle der hier fehlenden Wirksamkeit der Kündigung nicht gemäß § 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses hätten verlangen können.

Die Entscheidung über die Kosten und die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe, die Revision zuzulassen, bestanden gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht.

Eine Eigenbedarfskündigung zwecks Zusammenlegung von Wohnungen im Milieuschutzgebiet ist unwirksam, weil ihr ein mit öffentlich-rechtlichen Vorgaben unvereinbares Nutzungskonzept der Mietsache zugrunde liegt.

Die Vermieterin einer Wohnung in einem Milieuschutzgebiet kündigte wegen Eigenbedarfs. Sie bewohnte die Nachbarwohnung und wollte diese mit der gekündigten Wohnung zusammenlegen. Das LG Berlin wies die Räumungsklage ab.

Der Vermieter habe zwar ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötige und sich dafür auf vernünftige Gründe stützen könne. Vernünftig sei der Nutzungswunsch wegen der auch im Mietrecht zu beachtenden Einheit der Rechtsordnung aber nur dann, wenn er mit öffentlich-rechtlichen Vorgaben im Einklang stehe. Die geplante Zusammenlegung der Beklagtenwohnung mit der Nachbarwohnung widerspreche öffentlich-rechtlichen Vorgaben, denn in Milieuschutzgebieten bedürften der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung der vorherigen Genehmigung. Eine solche Genehmigung sei vor Ausspruch der Kündigung – und auch nicht bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung – weder eingeholt noch erteilt worden. Ihre Erteilung käme aber im Milieuschutzgebiet ohnehin nicht in Betracht.

Soweit sich die Klägerin im Falle der unterbleibenden Zusammenlegung auch eine getrennte Nutzung beider Wohnungen vorstellen könne, rechtfertige das den Rückschluss, dass es sich bei der Kündigung um eine unzulässige Vorratskündigung handele.