Eigenbedarfskündigung zum Zwecke der Bildung einer Wohngemeinschaft

Die Nutzung einer Wohnung durch eine Bedarfsperson sowie eine von ihm zu gründende Wohngemeinschaft stellt keinen hinreichend verfestigten Eigenbedarf da, wenn über die Details der Nutzung der Wohnung und den jeweiligen Mietzins noch nicht abschließend gesprochen worden ist und zudem die abschließende Entscheidung über den Zuzug der anvisierten Wohngemeinschaftsmitglieder erst nach Freiwerden der Wohnung erfolgt. Die unterbliebene Besichtigung der Wohnung ist ein gewichtiges Indiz gegen eine hinreichende Verfestigung des Eigenbedarfs.

Die Kl. begehren vom Bekl. Räumung und Herausgabe der an den Bekl. vermieteten 6-Zimmer-Wohnung aufgrund einer Kündigung wegen Eigenbedarfs für ihren 23 Jahre alten Sohn, der Student einer Hochschule in der Innenstadt sei und die Wohnung gemeinsam mit 4 Freunden beziehen möchte, um dort eine Wohngemeinschaft zu gründen.

Im Kündigungsschreiben wurde angegeben, welche Zimmer von den Mitgliedern der Wohngemeinschaft, allerdings ohne Angabe des jeweils einzelnen Mitglieds, genutzt werden sollen und welches Zimmer als Gemeinschaftszimmer dienen soll. Darüber hinaus wurde darauf hingewiesen, dass der Sohn derzeit im Erdgeschoss einer 2-Zimmer-Wohnung an einer vielbefahrenen Straße wohne.

Der Bekl. behauptet, die Kl. hätten das Objekt als reines Anlageobjekt erworben. Er bewohne die Wohnung im Rahmen seiner Familiensituation mit seinen 3 Töchtern, von denen die beiden älteren jeweils Anfang 20 seien und die jüngste 11 Jahre alt sei. Die Kündigung sei nur Ausdruck einer Fehlkalkulation im Zusammenhang mit dem Erwerb der Wohnung.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Sohnes über einen etwaigen bestehenden Eigenbedarf.

Ein Räumungsanspruch der Kl. nach den §§ 546, 573 Abs. 1, 2 Ziffer 2 BGB besteht nicht, da das Gericht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon überzeugt ist, dass der Eigenbedarfskündigung kein hinreichend verfestigter Eigenbedarf zugrunde gelegen hat. Als ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzusehen, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für seine Familienangehörigen benötigt. Der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs wird vom Verwendungszweck dadurch beschränkt, dass der Vermieter die vermieteten Räume als Wohnung für sich oder für den gesetzlich bestimmten Personenkreis zu benötigen hat. Soweit ist eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls dafür maßgeblich, ob ein vernünftiges, billigenswertes Interesse besteht, die Wohnung zurückzubekommen. Insoweit muss ein schon im Zeitpunkt der Kündigung konkretes Interesse des Vermieters an der künftigen Rückgabe der Räume bestehen (vgl. OLG Karlsruhe WuM 1976, 99; LG Berlin GE 1990, 537; LG Gießen WuM 1989, 384). Der Vermieter bzw. der Familienangehörige, hier der Sohn der Kl., muss die Wohnung tatsächlich nutzen und in sie umziehen wollen. Eine Kündigung auf Vorrat ist insoweit unwirksam (vgl. BVerfG NJW 1990, 3259; BGH NJW 2005, 2395; BGH NJW 2015, 3368; BGH NZM 2017, 23; BGH NJW 2017, 2819).

Vorliegend ist der von den Kl. behauptete Eigenbedarf ihres Sohnes nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zum Zeitpunkt der Kündigung und auch zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nicht hinreichend verfestigt gewesen. Der Zeuge hat insoweit bekundet, dass er beabsichtige, die Wohnung mit mehreren Freunden zusammen zu beziehen. Über die Mietzinshöhe ist insoweit unter Berücksichtigung der Befragung der Kl. persönlich im Termin nach § 141 ZPO offensichtlich nicht gesprochen worden. Der Zeuge selbst ging von einem monatlichen Mietzins aller Nutzer von jeweils 600 € aus. Hinzu kommt, dass weder der Zeuge noch die vermeintlichen weiteren Wohninteressenten die Wohnung jemals angeschaut haben. Es besteht insoweit keinerlei Klarheit, wer welches Zimmer nutzen sollte. Ebenso wenig besteht Klarheit, ob die Personen unter Berücksichtigung ihrer gegenwärtig bestehenden Lebensverhältnisse überhaupt beabsichtigen, in die Wohnung einzuziehen. Dies bestätigt sich im Übrigen in dem Hinweis der Kl.seite, dass die Zeugen nicht mehr in die Wohnung einzuziehen beabsichtigen. Auch ladungsfähige Anschriften sind binnen der hierfür gesetzten Frist von den Kl. nicht genannt worden. Hierdurch kommt letztlich zum Ausdruck, was im Übrigen auch der allgemeinen Lebenserfahrung entspricht, dass die Entscheidung, ob letztlich eine Wohnung gemeinsam bezogen wird, vorliegend bei keiner der potentiellen Untermieter bereits getroffen worden ist. Es handelt sich demnach um nicht mehr als eine ernsthaft in Erwägung gezogene, aber dennoch noch lose Lebensplanung. Dies spiegelt sich in zutreffender Weise in den Ausführungen des Kl.vertreters im Schriftsatz wider, nach dem die potentiellen Untermieter sich derzeit anderweitig orientiert hätten und ggf. auf den ursprünglichen Plan zurückkommen würden, wenn die Wohnung dann nun endlich zur Verfügung steht und ein Umzug in die aktuell bestehenden Lebensumstände passe.

Vom Zeugen ist insoweit auch in nachvollziehbarer Weise bekundet worden, unter Hinweis auf sein derzeit schon bestehendes Leben in einer Wohngemeinschaft, dass sein besonderes Interesse gerade dahin geht, nicht eine x-beliebige Zusammenstellung von verschiedenen Nutzerpersonen zu haben, die möglicherweise gar kein Interesse an einem gemeinsamen Leben in einer Wohngemeinschaft haben. Ihm geht es insoweit nach Maßgabe der Beweisaufnahme gerade um das gemeinsame Zusammenleben mit Freunden. Die Überlegung, ob eine Wohnung letztlich genutzt werden soll, ist jedoch eine solche, die bei der Eigenbedarfskündigung vorauszusetzen ist, und deren Entscheidung nicht erst nach Räumung der Wohnung zu erfolgen hat.

Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs muss ein konkretes Erlangungsinteresse bestehen; eine Kündigung auf Vorrat ist unwirksam. Mit der Abgrenzung hatte sich das Amtsgericht Hamburg zu befassen.

Die Vermieter hatten das Mietverhältnis über eine 6-Zimmerwohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt, weil ihr Sohn zusammen mit vier Freunden in die Wohnung einziehen wollte, um eine WG zu gründen. Der Mieter behauptete, die Kläger hätten die Wohnung als Anlageobjekt erworben und sich dabei verspekuliert.

Das AG Hamburg wies die Klage nach Beweisaufnahme ab, weil kein hinreichend verfestigter Eigenbedarf nachgewiesen sei. Über die Miethöhe sei nicht gesprochen worden; weder der Sohn der Kläger noch die vermeintlichen weiteren Interessenten hätten die Wohnung besichtigt, und es bestehe keine Klarheit, wer welches Zimmer nutzen sollte. Die Anschriften der Mietinteressenten für eine Zeugenladung seien trotz Fristsetzung durch das Gericht nicht angegeben worden; eine Entscheidung, ob letztlich eine Wohnung gemeinsam bezogen werden solle, habe keiner der potentiellen Untermieter getroffen.

Die Begründung einer Eigenbedarfskündigung ist Wirksamkeitsvoraussetzung, die hier vom Amtsgericht bejaht wurde (sonst wären keine Zeugen vernommen worden). Sie war in der Tat ausführlich mit der Beschreibung der Aufteilung der Zimmer und der Darlegung der bisherigen Wohnsituation des Sohns der Vermieter. Der Nachweis im Prozess gelang allerdings nicht, weil eine lose Lebensplanung ohne abschließende Entscheidung über den gemeinsamen Einzug in die Wohnung vom Amtsgericht nicht als ausreichend angesehen wurde.