Eigenbedarfskündigung zugunsten von Familienangehörigen

„Familienangehörige“ i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind nur Personen, für die das Prozessrecht mit Rücksicht auf die persönliche Beziehung zur Vermieterin ein Zeugnisverweigerungsrecht vorsieht. Darauf, ob ein besonders enges persönliches Band zwischen der Vermieterin und der Bedarfsperson besteht, kommt es nicht an.

Die Kl., eine GbR, hatte die an die Bekl. vermietete Wohnung nach Umwandlung erworben. Die GbR bestand zunächst aus zwei Cousins. Nach Ableben des einen wurden dessen Kinder Gesellschafter. Die Kl. kündigte den Bekl. wegen Eigenbedarfs zugunsten eines Gesellschafters. Die Kl. meint, § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB hindere die Wirksamkeit der Kündigung nicht, da die ursprünglichen Gesellschafter der Kl. gemäß § 577a Abs. 1a Satz 2 derselben Familie angehörten. Die Bekl. meinen, dass ein Cousin nicht zur „Familie“ i.S.d. § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB zähle.

Die Kündigung ist gemäß § 577a Abs. 1, 1a Nr. 1 i.V.m. §§ 1, 3 KschKIV Berlin 2013 unwirksam. § 577a Abs. 1 BGB begründet zugunsten der Mietpartei einen Ausschluss der Kündigung einer Erwerberin einer umgewandelten Eigentumswohnung wegen Eigenbedarfs für die Dauer von grundsätzlich drei Jahren, in Berlin gemäß § 577a Abs. 2 BGB i.V.m. §§ 2, 3 KSchKIV Berlin 2013 für die Dauer von 10 Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs, der Eintragung in das Grundbuch. Gemäß § 577a Satz 1 Abs. 1a Nr. 1 BGB gilt § 577a Abs. 1 BGB entsprechend, wenn die vermietete Wohnung nach der Überlassung an die Mietpartei an eine Personengesellschaft veräußert worden ist. Diese Voraussetzungen liegen hier vor […].

Auf die Ausnahme gemäß § 577 Abs. 1a Satz 2 BGB kann sich die Kl. nicht mit Erfolg berufen. Diese Vorschrift setzt voraus, dass die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an die Mietpartei Wohnungseigentum begründet worden ist. […]

Das Begriffspaar der „Familien- und Haushaltsangehörigen“ ist der Regelung in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nachgebildet, bei der Auslegung kann daher auf die dazu ergangene Rechtsprechung abgestellt werden (BT-Drs. 17/10485, 26; BeckOK MietR/Bruns, 31. Ed., 1.2.2023, BGB § 577a Rn. 20). […]

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 2. September 2020 - VIII ZR 35/19 -, Rn. 19, juris; Urteil vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09 -, BGHZ 184, 138-148, Rn. 20) stellen die Regelungen über das Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen (§ 383 ZPO, § 52 StPO) einen geeigneten Anknüpfungspunkt dafür dar, wie weit der Kreis der engen Familienangehörigen zu ziehen ist, die allein aufgrund ihrer engen verwandtschaftlichen Beziehung privilegiert werden.

Für weiter entfernte Verwandte (etwa für die im vierten Grad verwandten Cousins und Cousinen) soll nach einer weit verbreiteten Ansicht im Rahmen einer individualisierenden Betrachtungsweise des mietrechtlichen Familienbegriffs darauf abgestellt werden, dass über die verwandtschaftliche Verbundenheit hinaus ein besonders enger sozialer Kontakt hinzutreten müsse, um die Kündigung zu rechtfertigen. Je entfernter der Grad der Verwandtschaft oder Schwägerschaft, desto höher seien dann die Anforderungen an das besondere soziale Näheverhältnis zur Bedarfsperson zu stellen. […]

Nach anderer Ansicht sind demgegenüber Familienangehörige i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nur Personen, für die das Prozessrecht mit Rücksicht auf die persönliche Beziehung ein Zeugnisverweigerungsrecht vorsieht, § 383 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 ZPO. Die Ansicht beschränkt also generell den Kreis der Bedarfspersonen auf Ehegatten, Verlobte, die Verwandten in gerader Linie (Kinder, Eltern, Großeltern usw.), Verwandte in der Seitenlinie bis zum 3. Grad (Geschwister, Neffen und Nichten, Tanten und Onkel) sowie Verschwägerte bis zum 2. Grad (Schwiegerkinder und -eltern, Schwager und Schwägerin - nicht indes der sogenannte „Schwippschwager“). Darauf, ob ein besonders enges persönliches Band zwischen dem Vermieter und der Bedarfsperson besteht, soll es danach nicht ankommen (so: Milger, NZM 2014, 769, 770). Die noch in der Entscheidung BGH, NZM 2003, 681 (Kostenbeschluss nach § 91a ZPO) angedeutete andere Rechtsauffassung ist nach dieser Ansicht überholt. Entferntere Verwandte, also solche, denen kein Zeugnisverweigerungsrecht zusteht, sind somit auch dann nicht in den Kreis der Bedarfspersonen gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einzubeziehen, wenn im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung zur vermietenden Person besteht. Vielmehr sind sie nicht anders zu behandeln als andere mit der vermietenden Person befreundete oder sonst durch eine persönliche Beziehung verbundene Personen, für die nach dem Gesetz gerade kein Eigenbedarf i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend gemacht werden kann (Milger, NZM 2014, 769; Fleindl, NZM 2016, 289).

Das Gericht folgt dieser restriktiven Auffassung, sie ist schon aus Gründen der Rechtssicherheit (BeckOGK/Geib, 1.4.2023, BGB § 573 Rn. 60) vorzugswürdig.

Der Begriff des sozialen Näheverhältnisses ist einer generalisierenden Betrachtungsweise nicht zugänglich ist und bietet im Einzelfall Raum für Beliebigkeit. Eine Einschränkung auf objektive Kriterien ist schon deswegen zu begrüßen (so auch: Fleindl, aaO.). Die von der anderen Ansicht teilweise herangezogenen Begriffe der „sittlichen Verantwortung“ oder der moralischen Unterhaltsverpflichtung zur Verschaffung von Wohnraum wirken zudem überkommen und zeigen auch nicht wirklich auf, warum hier zwischen weiter entfernten Familienangehörigen und sonstigen, der vermietenden Person nahestehenden Personen (z. B. einem im Haushalt mit aufgewachsenen Pflegekind), differenziert werden soll, zugunsten derer aber gerade kein Eigenbedarf geltend gemacht werden kann (vgl. Fleindl, aaO.). Es ergeben sich zudem auch erhebliche Abgrenzungsschwierigkeiten: Denn ab welchem Grad der entfernten Verwandtschaft auch ein besonderes, soziales Näheverhältnis nicht mehr ausreichen soll, wird nicht erklärt. Über viele Ecken sind in kleineren Orten bekanntermaßen sehr viele und letztlich aber alle Menschen auf der Welt irgendwie miteinander verwandt. Eine derartige Ausweitung des Geltungsbereichs der §§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 577a Abs. 1a Satz 2 BGB lässt sich aber systematisch mit deren Charakter als Privilegierung nicht vereinbaren. […]

„Familienangehörige“ i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, für die der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen kann, sind nur Personen, für die das Prozessrecht mit Rücksicht auf die persönliche Beziehung zum Vermieter ein Zeugnisverweigerungsrecht vorsieht. Cousins zählen nicht dazu. Darauf, ob ein besonders enges persönliches Band zwischen Vermieter und Bedarfsperson besteht, kommt es nicht an.

Die Klägerin, eine GbR, hatte die an die Beklagten vermietete Wohnung nach Umwandlung erworben. Die GbR bestand zunächst aus zwei Cousins. Nach Ableben des einen wurden dessen Kinder Gesellschafter. Die Klägerin kündigte den Beklagten wegen Eigenbedarfs zugunsten eines Gesellschafters. Die Klägerin meint, die verlängerte Kündigungsfrist von drei bzw. in Berlin von zehn Jahren gem. § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB hindere die Wirksamkeit der Kündigung nicht, da die ursprünglichen Gesellschafter der Klägerin gemäß § 577a Abs. 1a Satz 2 derselben Familie angehörten, was die verlängerte Kündigungsfrist ausschließe. Die Beklagten sind der Auffassung, dass ein Cousin nicht zur „Familie“ i.S.d. § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB zähle.

Das AG schloss sich der Auffassung der Beklagten an und wies die Räumungsklage ab. Auf die Ausnahme gemäß § 577 Abs. 1a Satz 2 BGB könne sich die Klägerin nicht mit Erfolg berufen. Diese Vorschrift setzt voraus, dass die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehörten. Anknüpfungspunkt für den Familienbegriff seien die Regelungen über das Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen, beschränke also den Kreis der Bedarfspersonen auf Ehegatten, Verlobte, die Verwandten in gerader Linie (Kinder, Eltern, Großeltern usw.), Verwandte in der Seitenlinie bis zum 3. Grad (Geschwister, Neffen und Nichten, Tanten, Onkel) sowie Verschwägerte bis zum 2. Grad (Schwiegerkinder und -eltern, Schwager und Schwägerin – nicht indes der so genannte „Schwippschwager“). Für weiter entfernte Verwandte (etwa für die im 4. Grad verwandten Cousins/Cousinen) gelte das nicht.