Eigenbedarfskündigung trotz Vereinbarung, nur in besonderen Ausnahmefällen werde gekündigt

Die Regelung im Mietvertrag mit der Voreigentümerin, wonach nur in besonderen Ausnahmefällen bei wichtigen berechtigten Interessen des Wohnungsunternehmens gekündigt werde, schließt nach Umwandlung und Veräußerung eine Eigenbedarfskündigung des Erwerbers nicht aus.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 1. August 1985 mietete der Bekl. zu 1. zusammen mit seiner damaligen Ehefrau von der …, die seinerzeit Eigentümerin des Grundstücks war, auf unbestimmte Zeit ab dem 1. September 1985 eine 69,32 m2 große ofenbeheizte 2 1/2-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad mit WC und Diele im Erdgeschoss rechts des auf diesem Grundstück errichteten Mehrfamilien-Wohnhauses.

Unter § 4 ist in dem Mietvertrag geregelt, dass das Mietverhältnis nur nach Maßgabe der allgemeinen Vertragsbestimmungen gekündigt werden kann. In den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10 Abs. 1: „Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“

Im Jahre 1997 wurde das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt.

Die … wurde privatisiert. Die neue Eigentümerin bot der … mit notariell beurkundeter Erklärung vom 31. August 2006 den käuflichen Erwerb u. a. der Wohnung der Bekl. als Treuhandeigentum zur Weiterveräußerung an Enderwerber an. Dazu heißt es in dem Kaufvertrag, den die … mit notariell beurkundeter Erklärung vom 29. Dezember 2006 annahm, unter V. 5.: „Der Käufer übernimmt gegenüber den heutigen Mietern folgende Verpflichtungen und verpflichtet sich, in den Verträgen mit den Enderwerber die folgenden Verpflichtungen aufzunehmen: … auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB oder, sollten an die Stelle des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB andere gesetzliche Bestimmungen treten, im Sinne dieser Bestimmungen zu verzichten.“

Dieser Kaufvertrag wurde den Mietern zur Kenntnis übersandt, um ihnen die Möglichkeit zur Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB zu geben. Der Bekl. zu 1. und die damalige Mitmieterin machten hiervon keinen Gebrauch.

… verkaufte dann den mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss rechts verbundenen Miteigentumsanteil an dem Grundstück u. a. an …, der Mai 2008 als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde.

Nach der Scheidung der Eheleute trat die Bekl. zu 2. mit Wirkung zum 1. Dezember 2016 anstelle der früheren Ehefrau des Bekl. zu 1. als neue Mitmieterin in das Mietverhältnis ein.

Die Kl. wurde am 1. August 2018 als neue Eigentümerin des mit dem Sondereigentum an der den Bekl. vermieteten Wohnung verbundenen Miteigentumsanteils im Grundbuch von Schöneberg eingetragen.

Die Miete liegt seither bei 309,44 € netto kalt zzgl. 131 € Betriebskostenvorschuss, zusammen 440,44 €.

Mit Schreiben vom 23. Mai 2019 kündigte die Kl. das Mietverhältnis zum 28. Februar 2020 wegen Eigenbedarfs.

Mit Schreiben ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 12. Dezember 2019 widersprachen die Bekl. der Kündigung.

Mit Schreiben vom 9. April 2020 kündigte die Kl. das Mietverhältnis fristlos wegen verschiedener Äußerungen des Bekl. zu 1. gegenüber dem von ihr beauftragten Installateur …

Die Kl. behauptet, sie beabsichtige, die Wohnung der Bekl. zu sanieren und dann zunächst als Zweitwohnsitz, spätestens mit ihrem Eintritt in den Ruhestand in drei Jahren aber als Altersruhesitz zu nutzen. […]

[…] c) Die Kl. hat aufgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Mietwohnung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Bekl. gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. […]

4. Die Wirksamkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass das Erlangungsinteresse des kündigenden Vermieters das Bestandsinteresse des Mieters überwiegt.

c) Die Eigenbedarfskündigung ist - entgegen der Auffassung der Bekl. - nicht ausgeschlossen.

1. § 577a BGB steht der Kündigung unter Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht entgegen.

Diese Vorschrift greift hier nicht ein, weil der an die Bekl. vermietete Wohnraum bereits vor mehr als zehn Jahren in Wohnungseigentum umgewandelt und erstmals veräußert worden ist.

2. Die Bestimmung in den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag unter Nr. 10 Abs. 1, wonach das Wohnungsunternehmen von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen und nur in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen wird, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, stellt keinen vertraglichen Verzicht auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung dar. Insoweit gilt der Grundsatz, dass in Zweifelsfällen gemäß §§ 133, 157 BGB nicht davon auszugehen ist, dass ein Verzicht gewollt ist (vgl. Beschluss des OLG Düsseldorf vom 8. November 1999 zu 20 W 48/99). Hier handelt es sich schon nach dem Wortlaut lediglich um eine Absichtserklärung, die zudem ersichtlich nur für die damalige Vermieterin, nämlich „das Wohnungsunternehmen“, gelten sollte, nicht aber für etwaige künftige Vermieter.

3. Die Klausel unter V. 5. des Kaufvertrages zwischen der … und der … vom 29. Dezember 2006, wonach der Käufer gegenüber den heutigen Mietern die Verpflichtung übernimmt, auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB zu verzichten und sich verpflichtet, in den Verträgen mit den Enderwerber dieselbe Verpflichtung aufzunehmen, ist nicht Bestandteil des Mietvertrages der Bekl. geworden, auch wenn der Kaufvertrag seinerzeit den Mietern zur Kenntnis übersandt worden ist, um ihnen die Möglichkeit zur Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB zu geben.

Dies ergibt sich schon daraus, dass die … sich verpflichtet hat, den Verzicht auch in die Verträge mit den Enderwerbern, die die vermieteten Wohnungen von ihr erwerben, aufzunehmen. Dies wäre völlig überflüssig, wenn der zwischen der … und … vereinbarte Verzicht Bestandteil aller Mietverträge mit den damaligen Mietern geworden wäre, denn dann wären automatisch alle Erwerber nach § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums in dieser Verpflichtung eingetreten. So sollte es aber - anders als in dem Fall, der der Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 10. September 2018 zu 211 C 85/18 zugrunde lag - hier offenbar nicht sein.

Die … hat sich auch nur verpflichtet, den Verzicht vertraglich denjenigen aufzuerlegen, die das Wohnungseigentum von ihr kaufen, nicht aber diese ihrerseits zu verpflichten, den Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung im Falle einer Weiterveräußerung auch von ihrem Vertragspartner zu verlangen und diesen ebenso zu verpflichten, den Verzicht seinerseits bei einer Veräußerung der Wohnung zur Bedingung zu machen.

Entsprechend heißt es auch in den von den Bekl. zitierten Regelungen in dem Privatisierungsvertrag der … lediglich, dass die Käufer und Investoren auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB verzichten und dafür einstehen, „dass bei Verkäufen an Gemeinschaften und Genossenschaften oder bei en-bloc-Verkäufen an Sonstige diese Pflicht vom Erwerber der jeweiligen Wohnung und dessen Rechtsnachfolgern übernommen werden“. Die Kl. ist aber weder eine Gemeinschaft oder Genossenschaft noch hat sie Wohnungen aus dem Bestand der … erworben. Sie gehört vielmehr zu der nach Ziffer 5.3 „bevorzugten Erwerbergruppe“ der „hinzuziehenden Eigennutzer“.

Es mag sein, dass es sich bei der Vereinbarung zwischen der … und der … über den Verzicht der Erwerberin auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB und ihrer Verpflichtung, in die Verträge mit den Enderwerber dieselbe Verpflichtung aufzunehmen, um einen Vertrag zugunsten der Mieter der betreffenden Wohnungen handelt. Bei einem Vertrag zugunsten Dritter erwirbt dieser ein eigenes Forderungsrecht gegen den Verpflichteten. Hier hätten die Bekl. also Ansprüche gegen die …, falls diese zu ihren Gunsten übernommene Verpflichtungen nicht erfüllt haben sollte und den Bekl. dadurch Nachteile entstanden sind (vgl. Urteil des BGH vom 14. November 2018 zu VIII ZR 109/18). Diese Rechte würden unmittelbar auf dem Kaufvertrag basieren, soweit dieser ein Vertrag zugunsten Dritter ist - nicht aber auf ihrem Mietvertrag.

Ansprüche gegen die Kl., die an dem Kaufvertrag nicht beteiligt gewesen ist, ergeben sich daraus jedoch keinesfalls (vgl. Urteil des AG Schöneberg vom 9. April 2014 zu 12 G 340/12). […]

4. Selbst wenn die Kündigung vom 23. Mai 2019 nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hätte, wäre dieses jetzt aufgrund der weiteren Kündigung der Kl. vom 9. April 2020 nach § 543 Abs. 1 BGB beendet.

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wobei ein solcher Grund vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Das ist hier der Fall. Unstreitig hat der Bekl. zu 1. die Kl. gegenüber dem Installateur … als „Hexe“ bezeichnet bzw. sie mit einer „bösen Hexe im Märchenland“ verglichen. Dies stellt eine Schmähung und eine üble Nachrede dar. Das muss sich die Kl. auch unter Berücksichtigung der durch ihre Kündigung und die Probleme der Bekl. mit der Warmwasserversorgung emotional belasteten Situation nicht gefallen lassen (vgl. Urteil des LG Leipzig vom 11. Januar 2002 zu 14 S 6332/01).

Eine Abmahnung ist nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht erforderlich gewesen, zumal der Bekl. zu 1. es ersichtlich nicht für notwendig gehalten hat, die Kl. um Entschuldigung zu bitten oder Reue zu zeigen. […]

Der Erwerber tritt als Vermieter zu den bisherigen Bedingungen in den Mietvertrag ein. Das AG Schöneberg meint, eine Vereinbarung, dass nur in „besonderen Ausnahmefällen“ gekündigt wird, stellt keinen vertraglichen Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung dar.

Im Mietvertrag mit dem Wohnungsunternehmen hieß es, dieses werde nur in besonderen Ausnahmefällen bei wichtigen berechtigten Interessen kündigen. Nach Umwandlung zu Wohneigentum wurde das Haus einem Treuhänder übergeben, der in die Verträge mit Enderwerbern einen Verzicht auf Eigenbedarfskündigung aufnehmen sollte. Die Wohnung der Beklagten wurde später an die Klägerin weiterverkauft, die wg. Eigenbedarfs kündigte.

Das AG Schöneberg gab der Räumungsklage statt. Die Bestimmung im Mietvertrag, wonach das Unternehmen nur ausnahmsweise kündigen werde, sei kein vertraglicher Verzicht auf Eigenbedarfskündigung. Wenn entgegen dem Kaufvertrag mit dem Wohnungsunternehmen der Käufer die Verpflichtung zum Verzicht auf Eigenbedarf nicht bei der Weiterveräußerung weitergegeben habe, begründe dies allenfalls einen Schadensersatzanspruch gegen ihn, nicht jedoch Ansprüche gegen die Klägerin, die an dem Kaufvertrag nicht beteiligt gewesen sei. Da sie ein konkretes Interesse an der Eigennutzung habe, sei die Räumungsklage begründet.

Käufer einer Eigentumswohnung sollte sich nicht auf das Urteil verlassen, denn ist steht im Gegensatz zur herrschenden Rechtsprechung, die es noch nicht einmal erwähnt. Ausgehend von dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe (WuM 1985, 77) nehmen viele Gerichte, auch der BGH (GE 2012, 889; GE 2013, 1584), an, dass eine solche Klausel eine „normale“ Eigenbedarfskündigung ausschließt, und dass der Mieter hier einen erhöhten Bestandsschutz hat, so dass Eigenbedarf nur für Ausnahmefälle angenommen werden kann, wozu die Nutzung – wie hier – als Zweitwohnung hier kaum ausreichen dürfte. Diese Auffassung wird auch vom Landgericht Berlin (GE 2012, 65; GE 2015, 1405; Urteil vom 13. März 2019 - 65 S 204/18, juris) vertreten sowie vom LG Frankenthal (Urteil vom 27. Juli 2005 - 2 S 119/05, juris).