Eigenbedarfskündigung ohne detailliierte Angaben über Wohnverhältnisse der Bedarfsperson

1. Eine Eigenbedarfskündigung verstößt nicht schon deswegen gegen § 573 Abs. 3 BGB, weil sie keine detaillierten Angaben über die bisherigen Wohnverhältnisse der Bedarfspersonen enthält. Entscheidend ist, dass der Eigenbedarf im Kern unverändert durch die Beweisaufnahme bestätigt wird und, da von den in der Kündigung benannten vernünftigen Gründen getragen, unabhängig von den bisherigen Wohnverhältnissen der Bedarfspersonen nachvollziehbar bleibt. (Anschluss BGH - VIII ZR 92/16 -, Urt. v. 15. März 2017)

2. Eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB steht der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen, wenn der kündigende Wohnungseigentümer auch schon vor seinem Eigentumserwerb Vermieter war. So kann es liegen, wenn der Kläger, der die Wohnung ursprünglich als Hauptmieter angemietet hatte, um sie dem Beklagten als Untermieter zu überlassen, später Wohnungseigentümer wird. (Anschluss BGH - VIII ARZ 2/94 -, Rechtsentscheid v. 6. Juli 1994)

3. Bleibt unklar, welche Verabredungen der ursprünglichen Anmietung der Wohnung zum Zwecke der Untervermietung an den Beklagten zugrunde lagen und mit welchem Ergebnis in diesem Zusammenhang geführte Verhandlungen über eine Treuhandvereinbarung endeten, so ist die Eigenbedarfskündigung auch nicht gemäß § 242 BGB wegen widersprüchlichen Verhaltens ausgeschlossen.

I. Der Beschluss beruht auf § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO. Die Kammer ist davon überzeugt, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

Zu Recht hat das Amtsgericht der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichteten Klage stattgegeben. Die Einwände der Berufung greifen nicht durch. Zweifel an der Tatsachenfeststellung des Amtsgerichts bestehen nicht, so dass das Berufungsgericht gemäß § 529 ZPO an diese gebunden ist.

Das Amtsgericht hat richtig erkannt, dass das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 26. Februar 2018 beendet wurde. Der Kl. gab in dem Kündigungsschreiben an, er wolle die Wohnung zukünftig „zur Wahrung und Pflege der familiären Bindung“ zusammen mit seiner Tochter bewohnen; seine derzeit angemietete Wohnung mit nur 70 m2 sei ihm dafür zu klein und zu teuer. Er beschrieb damit ein im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigtes Interesse an der Beendung des Mietverhältnisses, nämlich einen von vernünftigen Gründen getragenen Eigenbedarf.

1. Eben diesen in der Kündigung beschriebenen Eigenbedarf hat der Kl. auch bewiesen. Die Kammer teilt die Bedenken des Bekl. gegen die Beweiswürdigung des Amtsgerichts nicht; der Amtsrichter hat § 286 ZPO fehlerfrei angewandt.

a) Dabei ist zunächst nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht im streitigen Tatbestand des Urteils ausgeführt hat, der Kl. bewohne „zur Wahrung und Pflege der Familienbindung und aus finanziellen Gründen“ auch schon die gegenwärtig genutzte Mietwohnung von 70 m2gemeinsam mit seiner Tochter, denn eben dies hat der Kl. auf Seite 4 der Klageschrift vorgetragen. Die Zeugin hat auch bestätigt, dass sie die aktuelle Mietwohnung in der …straße zusammen mit ihrem Vater bewohne, der sich dort drei bis vier Tage je Monat aufhalte.

Der Umstand, dass der Kl. nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auch die Mietwohnung in der …straße schon gemeinsam mit seiner Tochter nutzt, dies aber im Kündigungsschreiben nicht offenlegte, steht seinem Räumungsbegehren nicht entgegen. Angesichts der geringeren Wohnfläche der aktuellen Mietwohnung und ihres hohen Mietpreises bedeuten die erst im Rechtsstreit bekannt gewordenen Wohnverhältnisse der Zeugin keine Abweichung von dem mit dem Kündigungsschreiben geltend gemachten Eigenbedarf, der vielmehr im Kern unverändert durch die Beweisaufnahme bestätigt worden und, da von den in der Kündigung benannten vernünftigen Gründen getragen, unabhängig von den bisherigen Wohnverhältnissen der Zeugin nachvollziehbar geblieben ist. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Kl. selbst die Wohnung offenbar als regelmäßigen Zweitwohnsitz nutzen will, während seine Tochter dort ihren Lebensmittelpunkt zu begründen beabsichtigt. Entscheiden ist, dass der Kl. und seine Tochter die Wohnung nicht etwa nur für gelegentliche Ferienaufenthalte oder vorübergehend für einen fixen Zeitraum, sondern regelmäßig und nachhaltig zu Wohnzwecken nutzen wollen. Die Bestimmung des § 573 Abs. 3 BGB, wonach das Räumungsbegehren nur an Hand der im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe zu beurteilen ist, steht dem Erfolg der Klage daher nicht entgegen; eine Eigenbedarfskündigung ist nicht grundsätzlich schon deswegen unwirksam, weil sie keine detaillierten Angaben über die bisherigen Wohnverhältnisse der Bedarfspersonen enthält (vgl. BGH - VIII ZR 92/16 -, Urt. v. 15.3.2017, WuM 2017, 288 ff., Rn. 12, zitiert nach juris).

b) Entgegen der Ansicht des Bekl. sind die Angaben der Zeugin auch nicht deswegen als unglaubhaft zu disqualifizieren, weil ihr die Anschrift der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Vernehmung nicht präsent gewesen ist. Die Zeugin hat jedenfalls um die wesentlichen Eigenschaften der Wohnung gewusst, die aktuell und zukünftig von ihr zu zahlende Miete angeben können und auch die Lage der Wohnung nahe der S-Bahn Station … zutreffend beschrieben. Die Kammer hält mit dem Amtsgericht für nachvollziehbar, dass der Zeugin diese Informationen über die Wohnung ausreichen, um sie gemeinsam mit ihrem Vater beziehen zu wollen.

Die Würdigung des Amtsgerichts, das eingeräumte fehlende Wissen um die genaue Anschrift der Wohnung spreche für die Glaubwürdigkeit der Zeugin, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Annahme, dass einer zum Zwecke der Falschaussage präparierten Zeugin die genaue Anschrift der Wohnung - womöglich aber nicht deren Lage relativ zu einer S-Bahn-Station - präsent gewesen wäre, liegt jedenfalls nicht fern.

2. Eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB steht der Wirksamkeit der Kündigung schon deswegen nicht entgegen, weil der Kl. nicht „Erwerber“ im Sinne dieser Vorschrift ist. Der Schutz des § 577a BGB greift - unabhängig von den Zeitpunkten der Begründung des Mietverhältnisses, der Überlassung der Wohnung und der Bildung von Wohnungseigentum - jedenfalls nicht für Kündigungen gerade des ursprünglichen Vermieters. Die Norm soll Mieter nur gegen Kündigungen Dritter schützen, die nach der Bildung von Wohnungseigentum (Abs. 1) oder durch wirkungsgleiche Modelle (Abs. 2) neu als „Erwerber“ in das Mietverhältnis eintreten (vgl. BGH - VIII ARZ 2/94 -, Rechtsentscheid v. 6.7.1994, GE 1994, 1045 ff., Rn. 23, zitiert nach juris). Die Sperrfrist des § 577a BGB gilt nicht, wenn die Eigenbedarfskündigung durch denselben Vermieter erklärt wird, der auch schon vor der Umwandlung in Wohnungseigentum wegen Eigenbedarfs hätte kündigen können, weil sich in einem solchen Fall das „nach dem Schutzzweck der Norm vorausgesetzte erhöhte Risiko einer erst durch die Begründung und Veräußerung des Wohnraumes geschaffenen Eigenbedarfslage“ gerade nicht verwirklicht (vgl. BGH, aaO., Rn. 27).

So liegt es hier, denn der Bekl. trägt selbst vor, dass ihm die Wohnung ursprünglich aufgrund eines mit dem Kl. abgeschlossenen Untermietvertrages überlassen wurde. Unabhängig von der Frage, ob der Kl. das Untermietverhältnis nach §§ 549 Abs. 2, 573a Abs. 2 BGB sogar ohne berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB hätte kündigen können, war der Bekl. jedenfalls auch schon vor der Bildung von Wohnungseigentum und dem Eigentumserwerb des Kl. dem Risiko ausgesetzt, dass der Kl. das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen könnte. Dieses Risiko hat sich weder durch die Bildung von Wohnungseigentum, noch durch den Erwerb der Wohnung seitens des Kl., noch durch die etwaige Novation des Mietverhältnisses im Mai 2016 geändert, sodass der Schutzzweck des § 577a BGB vorliegend nicht betroffen ist. Dabei kann dahinstehen, ob der Bekl. schon auf Grund schlüssigen Verhaltens nach Maßgabe des Vertragsentwurfs vom 1. Mai 2016 Hauptmieter des Kl. wurde oder erst mit der Eintragung des Kl. als Wohnungseigentümer im Wohnungsgrundbuch, die gemäß § 566 BGB in Folge Konfusion spätestens zum Erlöschen des Hauptmietvertrages zwischen dem Kl. und dem vormaligen Eigentümer führte. Entscheidend ist allein, dass der Kl. nicht erst aufgrund seines Eigentumserwerbs nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eintrat, sondern seit Überlassung der Wohnung an den Bekl. ununterbrochen dessen Vermieter war.

3. Die Kündigung ist ferner auch nicht nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB deswegen als rechtsmissbräuchlich zurückzuweisen, weil der Kl. die Wohnung im Jahre 1992 mit dem Ziel angemietet hatte, sie dem Bekl. als Untermieter zu überlassen. Der Bekl. trägt nicht vor, welche Motive die Parteien für das einer Zwischenvermietung entsprechende Nutzungsmodell hatten oder welche informellen Verabredungen den abgeschlossen Verträgen zugrunde gelegen haben mögen. Es ist jedenfalls nicht ersichtlich, dass die Parteien damals rechtsverbindlich und in der nach § 550 BGB gebotenen Schriftform Beschränkungen der einem Untervermieter nach dem Gesetz eröffneten Kündigungsmöglichkeiten vereinbart hätten. Auch der Mietvertragsentwurf vom 1. Mai 2016 sieht keine derartigen Beschränkungen vor, sondern verweist ausdrücklich auf die gesetzlichen Regelungen.

Aus den letztlich gescheiterten Verhandlungen der Parteien über den Abschluss einer Treuhandvereinbarung folgt Abweichendes nicht. Der Bekl. legt nicht dar, dass und welche Vereinbarungen die Parteien in diesem Zusammenhang getroffen haben sollen, die im Sinne des § 139 BGB unabhängig von der in Aussicht genommenen Treuhandabrede Geltung beanspruchen und der Ausübung des Kündigungsrechts entgegenstehen könnten. Der Darlehensvertrag - dessen als Anlage B3 angekündigte Kopie der Berufungsbegründung nicht beigefügt gewesen und nicht zu den Akten gelangt ist - mag zwar im Hinblick auf die in Aussicht genommene Treuhandvereinbarung abgeschlossen worden sein, indiziert aber für sich genommen nicht, dass der Kl. das Mietverhältnis nicht kündigen dürfte. Gleiches gilt für den Umstand, dass der Bekl. neben der Nettokaltmiete Wohngeldzahlungen an die Eigentümergemeinschaft geleistet haben mag; denn es entspricht der Üblichkeit, dass Mieter neben der Nettokaltmiete auch anfallende Nebenkosten tragen. So war es auch im Mietvertragsentwurf vom 1. Mai 2016 vorgesehen.

4. Die Berufung hat schließlich nicht deswegen Aussicht auf Erfolg, weil die Räumung der Wohnung für den Bekl. und seine Kinder eine besondere Härte im Sinne des § 574 BGB bedeuten würde, die unter Berücksichtigung der Belange des Kl. Veranlassung gäbe, eine auch nur befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses anzuordnen. Die Kammer nimmt auch insoweit auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug und macht sich diese zu eigen. Allein der gerichtsbekannte Umstand, dass in Berlin eine Wohnungsmangellage besteht, rechtfertigt es nicht, ein Bemühen um Ersatzwohnraum von Anfang an als aussichtslos oder unzumutbar schwierig zu qualifizieren. Der Bekl. legt aber gar nicht dar, dass er sich überhaupt einen Überblick über die seinen Bedürfnissen entsprechenden Wohnungsangebote verschafft und zumutbare Anstrengungen unternommen hätte, eine Ersatzwohnung zu finden.

Die Kammer regt deshalb an, die Berufung zurückzunehmen und weist vorsorglich darauf hin, dass sich die Gerichtsgebühren für das Berufungsverfahren in diesem Falle halbieren würden (vgl. Nr. 1220, 1222 Kostenverzeichnis zum Gerichtskostengesetz).

Die Parteien erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen.

II. Die Verlängerung der Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 3 und Abs. 4 ZPO; der Schriftsatz vom 16. Juli 2019 ist am selben Tag bei Gericht eingegangen und wahrt damit die in § 721 Abs. 3 Satz 2 ZPO bestimmte Frist.

Die Verlängerung der Räumungsfrist erscheint der Kammer unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen; dem Kl. und seiner Tochter ist es zur Vermeidung einer denkbaren, wenn auch durch unzureichende Ersatzwohnraumsuche zumindest mitverursachten Obdachlosigkeit des Bekl. und seiner Kinder zuzumuten, ihr Interesse an der baldigen Inbesitznahme der Wohnung auch noch für den überschaubaren Zeitraum von etwas mehr als drei Monaten zurückzustellen.

Aus den Gründen des Zurückweisungsbeschlusses

II. Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen, da die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO gegeben sind, die zulässige Berufung insbesondere offensichtlich unbegründet ist. Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 12. September 2019 Bezug genommen.

Die Kammer hält insbesondere daran fest, dass § 573 Abs. 3 BGB, wonach das Räumungsbegehren nur anhand der im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe zu beurteilen ist, dem Erfolg der Klage nicht entgegensteht. Dem Bekl. ist zwar zuzugeben, dass bei einem unbefangenen Empfänger des Kündigungsschreibens vom 26. Februar 2018 der Eindruck entstehen konnte, der Kl. beabsichtige seinen Lebensmittelpunkt in die Streitwohnung zu verlegen und wolle erstmals dort einen gemeinsamen Hausstand mit seiner Tochter führen; denn weder legte der Kl. offen, dass die bisher von ihm genutzte Mietwohnung schon jetzt hauptsächlich von seiner Tochter aber nur einige Tage im Monat von ihm selbst bewohnt wurde, noch, dass er seine bisherige Hauptwohnung in … offenbar nicht aufgeben, sondern auch zukünftig in Berlin nur einen Nebenwohnsitz unterhalten will. Die von dem Bekl. vorgestellte Auslegung des Kündigungsschreibens ist aber nicht zwingend und rechtfertigt nicht den Vorwurf, der Kl. habe über seine wahren Motive täuschen wollen oder der Kündigung im Kern einen anderen als den tatsächlich bestehenden und im Rechtsstreit bewiesenen Kündigungsgrund zugrunde gelegt. Insbesondere setzt der Begriff „wohnen“ entgegen der Ansicht der Berufung nicht voraus, dass eine Person in der Wohnung ihren Lebensmittelpunkt begründet; der Bundesgerichtshof hat schon mehrfach ausgesprochen, dass ein die Eigenbedarfskündigung rechtfertigender Wohnbedarf schon vorliegen kann, wenn die Bedarfspersonen die Wohnung nicht zu ihrem Lebensmittelpunkt machen, sondern sie nur gelegentlich als Zweit- oder Ferienwohnung nutzen wollen (vgl. BGH - VIII ZR 186/17 -, Urt. v. 21.8.2018, GE 2019, 50 ff., Rn. 22 ff. m. w. N., zitiert nach juris).

Entscheidend ist, dass die Wohnung - wie im Kündigungsschreiben angegeben - von beiden Bedarfspersonen benötigt wird und nicht nur vorübergehend oder zeitweise, sondern dauerhaft und ständig zu Wohnzwecken genutzt werden soll. Dass nur die Tochter die Wohnung ständig bewohnen will, während der Kl. sie zwar gemeinsam mit dieser, aber lediglich als Zweitwohnung benötigt, stellt keinen anderen als den im Schreiben vom 26. Februar 2018 angegebenen Kündigungsgrund dar.

Die Kammer hält schließlich auch daran fest, dass § 577a BGB der Eigenbedarfskündigung nicht entgegen steht, da der Kl. - als ursprünglicher Vermieter - nicht „Erwerber“ im Sinne der Norm, nämlich erst nachträglich durch Eigentumserwerb in das Mietverhältnis eingetretene Bedarfsperson ist. Die Zulassung der Revision ist insoweit nicht veranlasst, denn die maßgebliche Ratio der im Beschluss vom 12. September 2019 zitierten Entscheidung des BGH - VIII ARZ 2/94 - vom 6. Juli 1994 gilt unabhängig von den nachfolgenden Gesetzesänderungen fort (vgl. etwa BGHZ 213, 136 ff., Rn. 28, zitiert nach juris) und ist auf die vorliegende Konstellation übertragbar. Auch in der Literatur wird als selbstverständlich vorausgesetzt, dass der „Erwerber“, für den die Sperrfrist des § 577a BGB gilt, „anstelle des bisherigen Vermieters in das Mietverhältnis auf der Vermieterseite“ eingetreten sein muss (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 14. Aufl. 2019, § 577a Rn. 14, zitiert nach beck-online).

Die Kostenentscheidung folgt § 97 ZPO. Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10 Satz 2, 711 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 63 Abs. 2, 41 Abs. 2 GKG.

III. Das auf § 721 Abs. 3 ZPO gestützte Begehren des Kl., die mit Beschluss vom 12. September 2019 bis zum 31. Dezember 2019 verlängerte Räumungsfrist deswegen zu verkürzen, weil der Bekl. die laufende Nutzungsentschädigung nicht erbringe, ist zurückzuweisen. Der Bekl. erbringt zwar keine laufenden Zahlungen. Er beruft sich aber zu Recht auf aufrechenbare Rückzahlungsansprüche aus § 812 BGB, da er - entsprechend den im Zusammenhang mit der in Aussicht genommenen Treuhandvereinbarung getroffenen Absprachen - neben der Miete laufende Zahlungen auf die der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehenden Wohngelder geleistet habe.

Die Kammer geht davon aus, dass der Bekl. tatsächlich neben der Miete Wohngeldzahlungen in erheblichen Umfang erbrachte, die ihrem Volumen nach über die während der Räumungsfrist fälligen Mietforderungen hinausgehen. Der Kl. stellt dies nicht in Abrede, sondern rügt nur eine unzureichende Darlegung der einzelnen Zahlungen und ihres Gesamtumfangs. Soweit der Kl. meint, Wohngeldzahlungen des Bekl. könnten ihm nicht entgegengehalten werden, insbesondere soweit sie unmittelbar an den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft geleistet worden seien, trifft dies nicht zu. Vielmehr führten unmittelbar an die Wohnungseigentümergemeinschaft geleistete Wohngeldzahlungen des Bekl. gemäß § 267 BGB zur Erfüllung und wirkten damit zugunsten des Kl. schuldbefreiend. Die ihm zugeflossenen Vermögensvorteile muss der Kl. wegen Zweckverfehlung zurückgewähren, nachdem die Treuhandvereinbarung nicht zustande kam und der Kl. die Wohnung nicht im Interesse des Bekl. hält, sondern sie endgültig für sich verwenden will.