Eigenbedarfskündigung in DDR-Altmietverträgen eingeschränkt

1. Ein DDR-Formularmietvertrag mit der Regelung „das Mietverhältnis endet durch: a) Vereinbarung der Vertragspartner, b) Kündigung durch den Mieter, c) gerichtliche Aufhebung“ ist nur dann wegen Eigenbedarfs des Vermieters kündbar, wenn dieser nach dem allgemeinen Gesetzesverständnis des § 122 Abs. 1 Satz 1 ZGB-DDR „dringend“ ist. Die Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB kann insoweit dahinstehen.

2. § 544 Satz 1 BGB ist jedenfalls nicht auf für unbestimmte Zeit geschlossene Wohnraummietverträge anwendbar, wenn das Recht zur Kündigung für den Vermieter darin nicht vollständig ausgeschlossen, sondern lediglich hinsichtlich einzelner Kündigungsgründe beschränkt ist.

Der klagende Vermieter begehrt von den Bekl. die Räumung und Herausgabe einer Wohnung in Berlin, die derzeit allein von dem Bekl. zu 1) bewohnt wird. In dem Mietvertrag vom 10.7.1990, der zwischen den Bekl. und dem Volkseigenen Betrieb (VEB) Y geschlossen wurde, heißt es in Ziffer IX.: „Das Mietverhältnis endet durch: a) Vereinbarung der Vertragspartner, b) Kündigung durch den Mieter, c) gerichtliche Aufhebung“.

Unter dem 31.7.2020 sprach der Kl. gegenüber den Bekl. eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 30.4.2021 aus, die er im Wesentlichen damit begründete, dass er seine Lebenshaltungskosten reduzieren und zu diesem Zweck in seine Wohnung einziehen wolle. Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 5.4.2022 sprach der Kl. erneut eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aus und führte zur Begründung an, dass er auch unabhängig von seinen finanziellen Rahmenbedingungen nicht mehr zur Miete wohnen wolle, sondern in der in seinem Eigentum stehenden Wohnung.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Bekl. zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, Ziffer IX. des Mietvertrages stünde der Kündigung durch den Kl. nicht entgegen. Der von dem Kl. geltend gemachte Eigenbedarf stünde zur Überzeugung des Gerichts fest. Schließlich liege auch keine besondere Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB vor, da sich die Wohnungssuche des Bekl. zu 1) nicht auf alle Stadtbezirke erstreckt habe. Der Ausdruck standardisierter Auskünfte über seine angeblichen Wohnungsbewerbungen sei nur wenig aussagekräftig und könne nicht überprüft werden.

Die Berufung ist begründet. Dem Kl. steht gegen die Bekl. der erstinstanzlich zuerkannte Räumungs- und Herausgabeanspruch aus §§ 985, 546 Abs. 1 BGB nicht zu. Das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung besteht ungekündigt fort.

1. Die Eigenbedarfskündigungen des Kl. vom 31.7.2020 sowie 5.4.2022 haben das Mietverhältnis nicht beendet.

Einer abschließenden Entscheidung der Kammer, ob der von dem Kl. behauptete Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB überhaupt besteht, bedarf es insoweit nicht. Denn die streitgegenständlichen Kündigungen rechtfertigen schon wegen der in Ziffer IX. des Mietvertrags enthaltenen Regelung nicht die Kündigung des Mietverhältnisses.

Bei der Regelung in Ziffer IX. des Mietvertrags handelt es sich zwar nicht um eine vertragliche Regelung, nach der die Geltendmachung von Eigenbedarf durch den Vermieter vollständig ausgeschlossen wird. Allerdings wird die Geltendmachung von Eigenbedarf durch die konkludente Inbezugnahme der §§ 120 ff. ZGB-DDR („Das Mietverhältnis endet durch: … c) gerichtliche Aufhebung“) unter die durch § 122 Abs. 1 ZGB-DDR angeordnete weitere Wirksamkeitsvoraussetzung für die Eigenbedarfskündigung gestellt, dass die Wohnung vom Vermieter „dringend“ benötigt wird. Es handelt sich um eine den Kl. gemäß § 566 Abs. 1 BGB bindende Klausel, die in ihrer Wirkung der einer gesetzesverstärkenden Bestandsschutzklausel entspricht (vgl. zu Letzterer BGH, Urt. v. 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, GE 2013, 1584 = NJW-RR 2014, 78, juris Tz. 15 m.w.N.; Kammer, Urt. v. 22. August 2019 - 67 S 51/19, GE 2019, 1579 = WuM 2019, 581, beck-online Tz. 21 m.w.N.; Beschl. v. 2. November 2021 - 67 S 237/21, GE 2021, 1493 = ZMR 2022, 125, juris Tz. 3 juris; LG Berlin, Urt. v. 28. Juli 2015 - 63 S 86/14, GE 2015, 1405, juris Tz. 17). Deren Voraussetzungen sind hier allerdings nicht erfüllt:

Gemäß Art. 232 § 2 EGBGB in seiner seit dem 1.5.2004 geltenden Fassung richten sich Mietverhältnisse aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind, von diesem Zeitpunkt an nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Welche Rechtsfolgen sich hieraus für die vorliegende Fallgestaltung ergeben, ist umstritten.

Einerseits wird vertreten, Art. 232 § 2 EGBGB knüpfe an die bestehenden und unter der Geltung des Zivilgesetzbuchs der DDR geschlossenen Mietverträge an und stelle sie den unter der Geltung des BGB geschlossenen Verträgen gleich. In der Folge sollen vertragliche Regelungen, die unter der Geltung des ZGB-DDR wirksam vereinbart wurden, den Vorschriften des BGB vorgehen, soweit sie nicht gegen zwingendes (Miet-) Recht verstoßen (vgl. KG, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 22. Januar 1998 - 8 RE-Miet 6765/97, GE 1998, 177 = juris Tz. 30; OLG Naumburg, Beschl. v. 7. Mai 2007 - 9 U 52/07, BeckRS 2008, 2899, Tz. 10).

Andererseits wird angenommen, dass für die Beendigung von vor dem 3.10.1990 abgeschlossenen Mietverträgen allein das Mietrecht des BGB maßgeblich sei. Dies gelte selbst dann, wenn die Vertragspartner bei Vertragsschluss einen Formularmietvertrag verwendet hätten, bei dem die in den §§ 120 ff. ZGB-DDR vorgesehenen Möglichkeiten zur Vertragsbeendigung in den Vertragstext übernommen worden seien (vgl. KG, Urt. v. 27. Januar 2003 - 8 U 216/01, GE 2003, 527 = juris Tz. 17).

Zutreffend ist die erstgenannte Auffassung. Art. 232 § 2 EGBGB steht der Fortgeltung einer unter Geltung des ZGB-DDR getroffenen vertraglichen Regelung über die Beendigung des Mietverhältnisses nicht entgegen, sofern diese Regelung nicht gegen zwingendes Recht - entweder bereits im Zeitpunkt ihrer Vereinbarung gegen geltendes Recht nach ZGB-DDR oder nach dem 3.10.1990 gegen zwingende Vorschriften des BGB - verstößt. Diese Wertung entspricht der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH zu in Altverträgen geregelten Kündigungsfristen und ihrem Verhältnis zu § 573c BGB (vgl. dazu etwa BGH, Urt. v. 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572, juris Tz. 16 ff.; BGH, Urt. v. 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06, GE 2007, 1184 = NZM 2007, 327, beck-online Tz. 10 ff.; Häublein, in: MüKoBGB, 9. Aufl. 2023, § 573c Rn. 18-21 m.w.N.). Diese lässt sich jedenfalls im Ergebnis auf den hier zu beurteilenden Klauseltypus übertragen. Denn es ist nicht gerechtfertigt, vertragliche Vereinbarungen zu Kündigungsfristen in Altverträgen über Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB weiterhin Geltung beanspruchen zu lassen, mietvertraglichen Vereinbarungen zu den Voraussetzungen einer Vertragsbeendigung gemäß Art. 232 § 2 EGBGB hingegen die Wirksamkeit zu versagen. In beiden Fällen geht es um die Frage, ob, ggf. in welchem Umfang unter Geltung des ZGB-DDR wirksam vereinbarte Vertragsklauseln auch unter Geltung des BGB weiterhin Anwendung finden können.

Einer Übertragung der zur Frage der Fortgeltung vertraglicher Regelungen zu Kündigungsfristen ergangenen Rechtsprechung auf die vorliegende Konstellation steht es auch nicht entgegen, dass nach dem Regelungsregime des ZGB-DDR eine vermieterseitige Kündigung nicht ausdrücklich vorgesehen war. Denn jedenfalls im Ergebnis war auch nach dem ZGB-DDR die Beendigung eines Mietverhältnisses gegen den Willen des Mieters gemäß § 120 Abs. 1 Satz 2 ZGB-DDR durch das Gericht auf Verlangen des Vermieters möglich. Als möglicher Grund für die Aufhebung eines Mietverhältnisses war nach § 122 Abs. 1 Satz 1 ZGB-DDR der Eigenbedarf des Vermieters anerkannt. Auch wenn sich die jeweiligen Verfahren zur Vertragsbeendigung unterscheiden - Kündigung unmittelbar durch den Vermieter und ggf. gerichtliche Überprüfung dieser Kündigung einerseits und gerichtliche Aufhebung nach entsprechendem Verlangen des Vermieters andererseits -, ändert das nichts daran, dass nach der Regelung in Ziffer IX. des Mietvertrags eine Beendigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs des Vermieters nur möglich sein sollte, wenn der Vermieter die Wohnung „dringend“ benötigt.

Bei Ziffer IX. des Mietvertrags handelt es sich auch um eine vertragliche Vereinbarung, die Vorrang vor den Vorschriften des BGB und hier insbesondere vor § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB hat. Dabei kann dahinstehen, ob die in der DDR staatlicherseits - und hier von dem jeweiligen VEB - verwandten Formulare alle identisch gewesen sind und lediglich die Gesetzeslage wiedergegeben haben. Denn die wörtliche oder sinngemäße Wiederholung von gesetzlich verbindlich geregelten Rechten und Pflichten in Formularverträgen in der DDR hatte sowohl eine rechtserläuternde als auch eine vertragsgestaltende Funktion. Es handelte sich demnach auch nach dem Recht der DDR bei der im Ziffer IX. des Mietvertrags genannten Regelung zur Beendigung des Mietverhältnisses - auch wenn sie insofern sinngemäß dem Gesetzesinhalt der §§ 120 ff. ZGB-DDR entsprach - um eine eigenständige und wirksame Vereinbarung. Die Qualität einer vertraglichen Vereinbarung wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Vertragsfreiheit durch die Verwendung der „empfohlenen“ Mustermietverträge beim Vertragsabschluss mit Betrieben der kommunalen Wohnungsverwaltungen oder den Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften stark eingeschränkt war (vgl. KG, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 22. Januar 1998 - 8 RE-Miet 6765/97, GE 1998, 177 = juris Tz. 35 f.).

Vor diesem Hintergrund scheidet auch eine ergänzende Auslegung des Mietvertrags dahingehend aus, dass wegen der Änderung der gesellschaftlichen Verhältnisse nach Abschluss des Mietvertrags auch die hier streitgegenständliche Klausel ihre Wirksamkeit verlieren und sich die Durchführung und Beendigung des Mietverhältnisses nunmehr ausschließlich nach den Vorschriften des BGB richten sollte. Es fehlt hier schon an der für eine ergänzende Vertragsauslegung erforderlichen Voraussetzung, dass der (Miet-) Vertrag keine für die gesamte Vertragslaufzeit maßgebliche Regelung zur Beendigung des Mietverhältnisses beinhalten würde (vgl. zum Bestehen einer planwidrigen Regelungslücke als Voraussetzung für eine ergänzende Vertragsauslegung BGH, Beschl. v. 22. Februar 2022 - VIII ZR 38/20, GE 2022, 1150 = NZM 2022, 608, beck-online Tz. 19 m.w.N.). Der Mietvertrag regelt jedoch in Ziffer IX. ausdrücklich und für die gesamte Vertragslaufzeit die Möglichkeiten zur Beendigung des Mietverhältnisses.

Schließlich stehen der fortdauernden Geltung und Anwendung von Ziffer IX. des Mietvertrages auch nicht die Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB entgegen (vgl. dazu BGH, Urt. v. 22. Dezember 2004 - BGH VIII ZR 41/04, GE 2005, 174 = NZM 2005, 144, juris Tz. 16 ff.). Es erscheint schon als äußerst zweifelhaft, dass angesichts der sich zu diesem Zeitpunkt immer weiter wandelnden politischen und gesellschaftlichen Verhältnisse von den Vertragsparteien bei einem Vertragsschluss im Juli 1990 überhaupt noch davon ausgegangen werden konnte, dass es auch zukünftig und für die gesamte Vertragslaufzeit bei den zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorherrschenden gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen bleiben würde. Jedenfalls aber scheitert die Anwendbarkeit von § 313 Abs. 1 BGB daran, dass es für den Kl. unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, nicht unzumutbar ist, an dem unveränderten Vertrag festzuhalten. Diese Voraussetzungen wären allenfalls bei einem vollständigen Kündigungsausschluss zu Lasten des Vermieters erfüllt. Hier aber hat der Kl. lediglich die Nachteile einer teilweisen Kündigungsbeschränkung zu tragen.

Wegen des im Ergebnis eindeutigen Auslegungsergebnisses bedarf es keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob es sich bei der Regelung in Ziffer IX. des Mietvertrags um eine vom Rechtsvorgänger des Kl. gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.v. §§ 305 ff. BGB handelt, die jedenfalls im Lichte der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB dahingehend auszulegen ist, dass lediglich ein besondere „Dringlichkeit“ des vermieterseitigen Erlangungsinteresses den Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung rechtfertigt.

Ausgehend davon sind Maßstab für die Eigenbedarfskündigungen des Kl. die §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB i.V.m. der in Ziffer IX des Mietvertrags getroffenen Regelung. Die Beendigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs des Kl. steht damit unter der verschärften Kündigungsvoraussetzung, dass der Kl. die Wohnung - aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen - „dringend“ benötigt. An dieser Dringlichkeit fehlt es.

Zur Bestimmung, was die Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages als „dringendes“ Benötigen angesehen haben, ist das zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorherrschende allgemeine Gesetzesverständnis des in Ziffer IX. des Mietvertrags konkludent in Bezug genommenen § 122 Abs. 1 Satz 1 ZGB-DDR maßgebend. Als „dringend“ nach dieser Vorschrift wurde der Eigenbedarf vor allem dann angesehen, wenn die derzeitigen Wohnverhältnisse des Vermieters den „gesellschaftlich anerkannten Wohnansprüchen nicht genügen, insbesondere in ihrer Größe unzureichend sind, und wenn diese Bedürfnisse durch Inanspruchnahme der Wohnung des Mieters oder einzelner Räume davon befriedigt werden können“ (vgl. Kommentar zum Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik vom 19. Juni 1975, 1. Aufl. 1983, § 122 ZGB Ziffer 1.1).

Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, da der allein lebende Kl. zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs und auch noch heute eine 3-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von 70,30 m2 innehält und weder vorgetragen noch - insbesondere angesichts des Umstands, dass der Kl. seine Wohnung von einer Bundesanstalt angemietet hat - ersichtlich ist, dass der Bestand dieses Mietverhältnisses gefährdet wäre.

Auch im Übrigen sind berechtigte Interessen des Kl., wegen derer er die Wohnung dringend benötigt und die eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machten, durch den geltend gemachten Eigenbedarf nicht berührt. Der Kl. macht geltend, in die streitgegenständliche Wohnung einziehen zu wollen, da diese im Vergleich zu der derzeit von ihm bewohnten Mietwohnung wesentlich komfortabler sei, über zwei Balkone sowie einen Aufzug verfüge und das Wohnumfeld deutlich grüner und ruhiger sei. Zudem leide er aufgrund einer psychischen Erkrankung unter Zukunfts- und Existenzängsten und wolle durch das Wohnen in seiner eigenen Wohnung die Sicherheit erlangen, in Zukunft keine Miete mehr zahlen zu müssen.

Die dargelegten Belange sind zwar grundsätzlich geeignet, einen berechtigten Eigenbedarf des Kl. zu begründen. Ein besonderer Ausnahmefall, in dem der Kl. als Vermieter die Wohnung dringend benötigt und die Interessen der Bekl. zurückstehen müssten, liegt jedoch nicht vor. Die Hoffnung des Kl., dass sich seine psychische Verfassung durch ein Bewohnen der eigenen Wohnung verbessern und seine Existenzängste auf diese Weise vermindern könnten, ist zwar nicht unplausibel und auch - gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - grundsätzlich schützenswert. Allerdings ist allein das subjektive Empfinden des Kl., seine psychische Situation könne sich durch das Bewohnen der in seinem Eigentum stehenden Wohnung verbessern, nicht geeignet, den Umzug in die streitgegenständliche Wohnung als „dringend“ oder „notwendig“ erscheinen zu lassen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn und solange nicht stichhaltige medizinische Befunde vorliegen, aus denen sich ergibt, dass der Kl. im Falle des unterbleibenden Einzugs in die streitgegenständliche Wohnung nachteilige gesundheitliche Auswirkungen zu gegenwärtigen hätte und oder bei Einzug in die von den Bekl. innegehaltene Wohnung eine deutliche Verbesserung seiner gesundheitlichen Situation zu erwarten wäre.

Gleiches gilt im Ergebnis für die weitere Begründung des Kl., in einer Wohnung mit Aufzug wohnen zu wollen. Es kann dahinstehen, ob dieser Gesichtspunkt geeignet wäre, die Annahme einer besonderen Dringlichkeit zu rechtfertigen, sofern der Kl. die derzeit von ihm bewohnte und nicht über einen Aufzug verfügende Wohnung aufgrund von körperlichen oder sonstigen Beeinträchtigungen nicht oder nur unter erheblich erschwerten Bedingungen betreten und verlassen könnte. Entsprechende Beeinträchtigungen sind weder dargetan noch sonst wie ersichtlich. Die vom Kl. weiterhin ins Feld geführten wirtschaftlichen Erwägungen sind bereits grundsätzlich, erst recht aber in der hier gegebenen Lage, nicht geeignet, einen besondere Dringlichkeit des von ihm behaupteten Eigenbedarfs zu begründen. Denn das Erlangungsinteresse des Kl. ist dadurch gekennzeichnet, dass der von ihm für den Fall der Vertragsbeendigung behaupteten eigenen Mietersparnis der Wegfall von Mieteinnahmen aus dem streitgegenständlichen Mietverhältnis entgegenstünde. Damit ist das von ihm verfolgte wirtschaftliche Interesse allenfalls gewöhnlich, nicht aber dringend ausgeprägt (vgl. Kammer, Beschl. v. 23.3.2021 - 67 S 11/21, GE 2021, 704 = WuM 2021, 457, beck-online Tz. 11).

2. Das streitgegenständliche Mietverhältnis hat auch nicht nach § 544 BGB seine Beendigung gefunden.

Gemäß § 544 Satz 1 BGB kann, wenn ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen wird, jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Auch wenn die Reichweite des § 544 BGB höchstrichterlich noch nicht vollständig geklärt ist (vgl. BGH, Beschl. v. 8.5.2018 - VIII ZR 200/17, GE 2018, 820 = NJW-RR 2018, 843, beck-online Tz. 16), ist der Anwendungsbereich der Norm hier nicht eröffnet. Zwar kann auch ein Mietvertrag, der - wie hier - auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, in den Anwendungsbereich von § 544 BGB fallen (vgl. Bieber, in: MüKoBGB, 9. Aufl. 2023, § 544 Rn. 5 m.w.N.). Dies gilt jedoch nach dem Wortlaut sowie dem Sinn und Zweck des § 544 BGB, bei dem es sich um eine eng auszulegende Ausnahmevorschrift handelt, nur in Fällen des vollständigen Ausschlusses des Rechts zur Kündigung für eine Partei (vgl. LG Nürnberg-Fürth, Beschl. v. 6. Juni 2019 - 7 S 2165/19, WuM 2019, 623, 624 m.w.N., juris). Denn Telos des § 544 BGB ist es, eine „Erbmiete“ zu verhindern, also eine eigentümerähnliche dingliche Stellung des Mieters, die das Mietobjekt letztlich dem Rechtsverkehr entzieht (vgl. Lammel, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 544 BGB Rn. 1 m.w.N.).

Die Gefahr, dass die hier streitgegenständliche Mietsache dem Rechtsverkehr vollständig entzogen wird, besteht nicht, da das Recht zur Kündigung für den Kl. aus den vorstehenden Gründen nicht vollständig ausgeschlossen, sondern lediglich hinsichtlich einzelner Kündigungsgründe beschränkt und erschwert worden ist.

3. Vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, ob sich der Bekl. zu 1) zu Recht auf den Härteeinwand des §§ 574 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB berufen hat, wonach der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch dann verlangen kann, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Revision zugelassen

Ein DDR-Formularmietvertrag mit der Regelung „das Mietverhältnis endet durch: a) Vereinbarung der Vertragspartner, b) Kündigung durch den Mieter, c) gerichtliche Aufhebung“ ist nur dann wegen Eigenbedarfs des Vermieters kündbar, wenn dieser nach dem allgemeinen Gesetzesverständnis des § 122 Abs. 1 Satz 1 ZGB-DDR „dringend“ ist. § 544 Satz 1 BGB (Kündigung von Verträgen über mehr als 30 Jahre) ist jedenfalls nicht auf für unbestimmte Zeit geschlossene Wohnraummietverträge anwendbar, wenn das Recht zur Kündigung für den Vermieter darin nicht vollständig ausgeschlossen, sondern lediglich hinsichtlich einzelner Kündigungsgründe beschränkt ist.

Der Vermieter begehrt von den Beklagten die Räumung und Herausgabe einer Wohnung, die derzeit allein von dem Beklagten zu 1) bewohnt wird. Im Mietvertrag vom 10. Juli 1990, der zwischen den Beklagten und dem Volkseigenen Betrieb (VEB) Y geschlossen wurde, heißt es in Ziffer IX.: „Das Mietverhältnis endet durch: a) Vereinbarung der Vertragspartner, b) Kündigung durch den Mieter, c) gerichtliche Aufhebung.“

Am 31. Juli 2020 kündigte der Kläger den Beklagten wegen Eigenbedarfs. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hielt die Berufung der Beklagten für begründet, ließ aber Revision zu.

Einer Entscheidung, ob der behauptete Eigenbedarf besteht, bedürfe es nicht, weil die in Ziffer IX. des Mietvertrags enthaltene Regelung der Kündigung des Mietverhältnisses entgegenstehe. Zwar schließe sie die Geltendmachung von Eigenbedarf nicht vollständig aus, nehme aber konkludent Bezug auf §§ 120 ff. ZGB-DDR; nach § 122 Abs. 1 ZGB-DDR sei aber Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung, dass die Wohnung vom Vermieter „dringend“ benötigt werde.

Gemäß Art. 232 § 2 des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB) richteten sich Mietverhältnisse aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind, von diesem Zeitpunkt an nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Welche Rechtsfolgen sich hieraus für die vorliegende Fallgestaltung ergeben, sei jedoch umstritten.

Einerseits werde vertreten, Art. 232 § 2 EGBGB knüpfe an die bestehenden und unter der Geltung des Zivilgesetzbuchs der DDR geschlossenen Mietverträge an und stelle sie den unter der Geltung des BGB geschlossenen Verträgen gleich. In der Folge sollen vertragliche Regelungen, die unter der Geltung des ZGB-DDR wirksam vereinbart wurden, den Vorschriften des BGB vorgehen, soweit sie nicht gegen zwingendes (Miet-) Recht verstoßen.

Andererseits werde angenommen, dass für die Beendigung von vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossenen Mietverträgen allein das Mietrecht des BGB maßgeblich sei. Dies gelte selbst dann, wenn die Vertragspartner bei Vertragsschluss einen Formularmietvertrag verwendet hätten, bei dem die in den §§ 120 ff. ZGB-DDR vorgesehenen Möglichkeiten zur Vertragsbeendigung in den Vertragstext übernommen worden seien.

Die ZK 67 des Landgerichts hält die erstgenannte Auffassung für zutreffend. Bei Ziffer IX. des Mietvertrags handele es sich auch um eine vertragliche Vereinbarung, die Vorrang vor den Vorschriften des BGB und hier insbesondere vor § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB habe.

Eine ergänzende Auslegung des Mietvertrags dahingehend, dass wegen der Änderung der gesellschaftlichen Verhältnisse nach Abschluss des Mietvertrags auch die hier streitgegenständliche Klausel ihre Wirksamkeit verlieren und sich die Durchführung und Beendigung des Mietverhältnisses nunmehr ausschließlich nach den Vorschriften des BGB richten sollte, scheide auch aus.

Die Anwendung der Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB scheide ebenso aus. Bei Vertragsschluss im Juli 1990 hätten die Vertragsparteien nicht mehr davon ausgehen können, dass es auch zukünftig und für die gesamte Vertragslaufzeit bei den zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorherrschenden gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen bleiben würde. Außerdem sei es für den Kläger unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nicht unzumutbar, an dem unveränderten Vertrag festgehalten zu werden. Diese Voraussetzungen wären allenfalls bei einem vollständigen Kündigungsausschluss zu Lasten des Vermieters erfüllt. Hier aber habe der Kläger lediglich die Nachteile einer teilweisen Kündigungsbeschränkung zu tragen.

Ausgehend davon seien Maßstab für die Eigenbedarfskündigungen des Klägers die Regelungen im BGB zu berechtigtem Interesse und Eigenbedarf (§§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB) in Verbindung mit der in Ziffer IX des Mietvertrags getroffenen Regelung. Die Beendigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs des Klägers steht damit unter der verschärften Kündigungsvoraussetzung, dass der Kläger die Wohnung – aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen – „dringend“ benötige. An dieser Dringlichkeit fehlt es.

Zur Bestimmung, was unter „dringendem“ Benötigen zu verstehen ist, sei § 122 Abs. 1 Satz 1 ZGB-DDR maßgebend. Als „dringend“ nach dieser Vorschrift wurde der Eigenbedarf vor allem dann angesehen, wenn die derzeitigen Wohnverhältnisse des Vermieters den „gesellschaftlich anerkannten Wohnansprüchen nicht genügen, insbesondere in ihrer Größe unzureichend sind, und wenn diese Bedürfnisse durch Inanspruchnahme der Wohnung des Mieters oder einzelner Räume davon befriedigt werden können“. Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da der alleinlebende Kläger eine 3-Zimmer-Wohnung von 70,30 m2 bewohne, die er noch dazu von einer Bundesanstalt gemietet habe und der Bestand dieses Mietverhältnisses nicht gefährdet sei.

Die vorgebrachten Gründe des Klägers für den Einzug in seine eigene Wohnung seien zwar grundsätzlich geeignet, einen berechtigten Eigenbedarf zu rechtfertigen, ein besonderer Ausnahmefall, in dem der Kläger als Vermieter die Wohnung „dringend“ benötige und die Interessen der Beklagten zurückstehen müssten, liege jedoch nicht vor.

Das Mietverhältnis sei auch nicht nach § 544 BGB beendet worden. Gemäß § 544 Satz 1 BGB kann, wenn ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen wird, jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Zwar könne auch ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit in den Anwendungsbereich von § 544 BGB fallen, nach Wortlaut, Sinn und Zweck des § 544 BGB aber nur in Fällen, in denen das Recht zur Kündigung für eine Partei vollständig ausgeschlossen worden sei. Denn Ziel von § 544 BGB sei es, eine „Erbmiete“ zu verhindern, also eine eigentümerähnliche dingliche Stellung des Mieters, die das Mietobjekt letztlich dem Rechtsverkehr entzieht. Hier sei aber das Recht zur Kündigung für den Kläger nicht vollständig ausgeschlossen, sondern lediglich hinsichtlich einzelner Kündigungsgründe beschränkt und erschwert worden.