Eigenbedarfskündigung für „Au-pairs“

1. Die Absicht des Vermieters, die vom Mieter innegehaltene Wohnung als Schlafstatt für zukünftig zu beschäftigende „Au-pairs“ zu nutzen, reicht nicht ohne Weiteres als berechtigtes Interesse zur Beendigung des Mietverhältnisses i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB aus.

2. Begründet eine auf die zukünftige Unterbringung von „Au-pairs“ gestützte Kündigung ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB, ist das Mietverhältnis jedenfalls dann gemäß §§ 574, 574a BGB fortzusetzen, wenn sich der Mieter gemäß § 574 Abs. 2 BGB mit Erfolg auf den Härtegrund fehlenden Ersatzwohnraums berufen kann und die alternative Unterbringung künftiger „Au-pairs“ im Haushalt des Vermieters oder in sonstigen Räumen lediglich mit Komfortnachteilen oder einer nicht erheblich ins Gewicht fallenden wirtschaftlichen Mehrbelastung des Vermieters verbunden wäre.

3. Der Sachvortrag des Mieters, für ihn sei die erfolgreiche Anmietung von Ersatzwohnraum in seiner Gemeinde aufgrund seiner stark beschränkten wirtschaftlichen Möglichkeiten ausgeschlossen, ist zur Darlegung der Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 BGB hinreichend substantiiert. Das gilt erst recht, wenn der Mieter sein Vorbringen zusätzlich auf die Lage der Mietsache in einer Gemeinde stützt, in der die Wohnraumversorgung ausweislich einer - auf § 556d Abs. 2 BGB beruhenden - Rechtsverordnung besonders gefährdet ist. Bestreitet der Vermieter das derart substantiierte Vorbringen des Mieters, hat das Gericht Beweis - in der Regel durch Einholung eines Sachverständigengutachtens - zu erheben.

I. […] Die Kl. kann von dem Bekl. nicht gemäß §§ 985, 546 Abs. 1 BGB die Räumung und Herausgabe verlangen, da die streitgegenständlichen Kündigungen das Mietverhältnis nicht beendet haben. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern.

Die Kündigung vom 1. Oktober 2019 ist unwirksam. Die Kl. kann die Kündigung mit Erfolg weder auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB noch auf § 573 Abs. 1 BGB stützen.

Ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist nicht gegeben.

Es kann dahinstehen, ob es sich bei dem in der Kündigung vom 1. Oktober 2019 namentlich benannten Au-pair-Mädchen um eine Angehörige des Haushalts der Kl. handelte oder der lediglich vorübergehende Charakter ihres kurzzeitigen Haushaltsaufenthaltes einer Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB entgegenstand (vgl. dazu Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 Rz. 51 m.w.N.). Jedenfalls war es der Kl. gemäß § 242 BGB verwehrt, sich auf Eigenbedarf an der von dem Bekl. innegehaltenen Wohnung für die genannte Person zu berufen, da deren Au-pair-Beschäftigungsverhältnis ausweislich der nicht mit einem Berichtigungsantrag angefochtenen und die Kammer deshalb gemäß § 314 ZPO bindenden tatbestandlichen Feststellungen des Amtsgerichts bereits vor Ablauf der am 30. Juni 2020 endenden Kündigungsfrist ausgelaufen ist. Fällt der Kündigungsgrund aber wie hier vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, kann sich der Vermieter darauf mangels schutzwürdigen Eigeninteresses nicht mehr mit Erfolg berufen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972, beckonline Tz. 28 m.w.N.). Das nimmt die Berufung im Ergebnis unangefochten als zutreffend hin.

Der Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist ebenfalls nicht eröffnet, soweit die Kl. die Kündigung für zukünftig „in unserem Haushalt notwendigerweise beschäftigte Au-pairs“ ausgesprochen hat. Denn bei diesen handelte es sich weder im Moment des Kündigungsausspruchs noch bei Ablauf der Kündigungsfrist um „Angehörige des Haushalts“ (vgl. BGH, Urt. v. 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808, beckonline Tz. 18).

Auch auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB kann sich die Kl. nicht mit Erfolg berufen. Gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Dass es an einem solchen fehlt, hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.

Soweit die Kündigung auf die Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung durch das namentlich benannte Au-pair-Mädchen gestützt ist, steht ihrer erfolgreichen Geltendmachung aus den dargetanen Gründen der Wegfall des Kündigungsgrundes noch vor Ablauf der Kündigungsfrist entgegen.

Eine der Kl. günstigere Beurteilung ist nicht dadurch gerechtfertigt, dass sie die von dem Bekl. seit dem Jahre 2009 innegehaltene Wohnung ausweislich der Kündigungserklärung zudem als Schlafstatt für künftig von ihr „notwendigerweise beschäftigte Au-pairs“ zu nutzen beabsichtigt. Das von der Kl. zur Begründung ihres Kündigungsinteresses herangezogene Urteil des VIII. Zivilsenates des BGH vom 11. März 2009 (VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808, beckonline Tz. 18) verhilft ihrer Berufung nicht zum Erfolg. Zwar hat der VIII. Zivilsenat des BGH darin ein Kündigungsinteresse nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB für die Unterbringung einer Betreuungskraft für die Kinder des Vermieters und deren pflegebedürftige Schwiegermutter bejaht. Die Entscheidung indes betrifft nicht nur einen nicht verallgemeinerungsfähigen Einzelfall. Sie entspricht auch nicht mehr der inzwischen geänderten - und von der Kammer im Wesentlichen geteilten - Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates des BGH zu den Anforderungen an eine auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB gestützte Kündigung. Auch das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.

Die Generalklausel des § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB umfasst eine Vielzahl möglicher Kündigungstatbestände. Die Beurteilung, unter welchen Voraussetzungen ein in diesem Sinn berechtigtes Interesse des Vermieters gegeben ist, entzieht sich auch im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensabläufe und der auf beiden Seiten zu berücksichtigenden Belange einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung (vgl. BGH, Urt. v. 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, NJW-RR 2021, 204, beckonline Tz. 20). Die in der Vergangenheit vorgenommene - und mangels hinreichender Trennschärfe nicht praxistaugliche - Unterscheidung wesensverwandter Kündigungsszenarien nach einem für den Vermieter „beachtenswerten Nachteil“ und einem solchen „von einigem Gewicht“ (vgl. nur BGH, Urt. v. 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NJW-RR 2017, 976, beckonline Tz. 48, 59) findet sich in der jüngeren Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates des BGH nicht mehr (vgl. BGH, Urt. v. 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, NJW-RR 2021, 204, beckonline Tz. 16 ff.). Denn es kommt zutreffenderweise allein darauf an, ob das geltend gemachte Interesse des Vermieters nach einer an den Umständen des Einzelfalls ausgerichteten Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (vgl. BGH, aaO., Tz. 16 f.). Dabei dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile allerdings keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Fall des Verlusts der Wohnung erwachsen (vgl. BGH, aaO., Tz. 17 m.w.N.).

Gemessen an diesen Grundsätzen hat das Amtsgericht ein berechtigtes Interesse der Kl. zutreffend verneint. Die Komfortnachteile, die ihr durch eine Aufnahme zukünftiger Au-pair-Kräfte in die von ihr und ihrer Familie bewohnte Wohnung entstünden, sind ebenso vergleichsweise geringfügig wie die wirtschaftlichen Nachteile, die für sie mit der alternativen Anmietung einer auswärtigen Unterkunft für ihre Bediensteten verbunden wären. Ihr darauf beruhendes Kündigungsinteresse bleibt damit nicht nur hinter den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründen zurück. Die ihr durch den Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden Nachteile nehmen erst recht keinen Umfang ein, der die auf Seiten des Bekl. aufgrund des Verlustes der Wohnung eintretenden Nachteile bei Weitem übersteigt.

Davon ausgehend besteht das Mietverhältnis zwischen den Parteien bereits mangels wirksamer Kündigung vom 1. Oktober 2019 ungekündigt fort. Allerdings wäre das Amtsgericht auch andernfalls nicht befugt gewesen, den Bekl. auf Grundlage der Kündigung vom 1. Oktober 2019 ohne eine Beweiserhebung über den von ihm geltend gemachten - und von der Kl. in Abrede gestellten - Härtegrund fehlenden Ersatzwohnraums gemäß § 574 Abs. 2 BGB zur Räumung zu verurteilen. Es kann dahinstehen, ob und inwieweit dem Bekl. mit Blick auf die Existenz der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung Beweiserleichterungen zugute gekommen wären (vgl. dazu BGH, Urt. v. 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, BeckRS 2021, 4710, beckonline Tz. 45). Denn von Fragen der Beweisführung und Beweislast zu trennen ist die der Darlegungslast, die im Rahmen des § 574 Abs. 2 BGB ebenfalls dem Mieter obliegt (vgl. Emanuel, in: BeckOGK, Stand: 1. Januar 2021, § 574 Rz. 66 m.w.N.). Die Partei eines Zivilprozesses genügt ihrer Darlegungslast aber bereits dann, wenn sie Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht oder die beanspruchte Rechtsposition zu begründen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 1. Dezember 2020 - X ZR 110/19, GRUR-RS 2020, 36830, beckonline Tz. 16). Diesen Anforderungen ist der Bekl. gerecht geworden, indem er - zusätzlich gestützt auf die mit einer besonderen Gefährdung der Wohnraumversorgung begründete Mietenbegrenzungsverordnung für das Land Berlin - behauptet hat, die erfolgreiche Anmietung von Ersatzwohnraum sei für ihn als Grundsicherungsempfänger in Berlin aufgrund seiner stark eingeschränkten wirtschaftlichen Möglichkeiten ausgeschlossen. Die demnach erforderliche Beweiserhebung durch Einholung eines Sachverständigengutachtens würde der Klageabweisung nur dann nicht entgegenstehen, wenn dem Bekl. der Beweis der Unmöglichkeit der Ersatzwohnraumbeschaffung nicht gelingen würde. Andernfalls wäre das Mietverhältnis selbst im Falle der Wirksamkeit der Kündigung gemäß §§ 574, 574a BGB in Abwägung der widerstreitenden Parteiinteressen auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Denn die Nachteile, die der Kl. durch die fehlende Möglichkeit zur Unterbringung zukünftiger Au-pair-Kräfte in der vom Bekl. innegehaltenen Wohnung und die stattdessen erforderliche Aufnahme in die von ihr und ihrer Familie selbst bewohnte Wohnung oder die Anmietung einer weiteren Unterkunft erwüchsen, führten allenfalls zu einer Beschränkung des eigenen Wohnkomforts oder einer nicht erheblich ins Gewicht fallenden wirtschaftlichen Mehrbelastung. Sie begründeten eine vergleichsweise geringfügige Dringlichkeit der zukünftigen Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung (vgl. BGH, Urt. v. 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, BeckRS 2021, 4710, beckonline Tz. 41). Damit indes bliebe das darauf beruhende Erlangungsinteresse weit hinter den persönlichen, sozialen und wirtschaftlichen Nachteilen zurück, die der Bekl. ohne die Möglichkeit zur Beschaffung angemessen Ersatzwohnraums mit dem Verlust seines bisherigen Lebensmittelpunktes zu gegenwärtigen hätte.

Die erstmals im zweiten Rechtszug ausgesprochene weitere Kündigung führt zu keinem der Kl. günstigeren Ergebnis. Denn in einem Fall wie dem vorliegenden, in welchem das Berufungsgericht beabsichtigt, die den erstinstanzlichen Streitgegenstand betreffende Berufung durch einen einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, verliert die zweitinstanzliche Klageerweiterung entsprechend § 524 Abs. 4 ZPO ihre Wirkung, wenn die Berufung durch Beschluss zurückgewiesen wird (vgl. BGH, Urt. v. 3. November 2016 - III ZR 84/15, NJW-RR 2017, 56, juris Tz. 14; Kammer, Beschl. v. 26. September 2017 - 67 S 166/17, ZMR 2018, 44, beckonline Tz. 12). So liegt der Fall hier.

Berufungsverfahren durch Zurückweisungsbeschluss erledigt.

Die Absicht des Vermieters, die Wohnung eines Mieters als Schlafstatt für zukünftig zu beschäftigende „Au-pairs“ zu nutzen, reicht nicht ohne Weiteres für eine Kündigung aus berechtigtem Interesse aus. Doch selbst dann, wenn ein solches berechtigtes Interesse vorliegt, ist das Mietverhältnis jedenfalls fortzusetzen, wenn sich der Mieter mit Erfolg auf den Härtegrund fehlenden Ersatzwohnraums berufen kann und die alternative Unterbringung künftiger „Au-pairs“ im Haushalt des Vermieters oder in sonstigen Räumen lediglich mit Komfortnachteilen oder einer unerheblichen wirtschaftlichen Mehrbelastung des Vermieters verbunden wäre. Für den Härtegrund „fehlender Ersatzwohnraum“ muss der Mieter, vor allem in Gemeinden mit Wohnungsmangel, nach Ansicht des Landgerichts Berlin lediglich vortragen, aufgrund seiner stark beschränkten wirtschaftlichen Möglichkeiten könne er keinen Ersatzwohnraum mieten. Bestreitet der Vermieter das, muss das Gericht Beweis – in der Regel durch Sachverständigengutachten – erheben.

Die Vermieterin hatte zunächst am 1. Oktober 2019 gekündigt und die Kündigung auf ein berechtigtes Interesse und Eigenbedarf gestützt. Sie benötigte die Wohnung zur Unterbringung eines namentlich benannten, in ihrem Haushalt lebenden Au-pair-Mädchens. Deren Au-pair-Beschäftigungsverhältnis war allerdings bereits vor Ablauf der am 30. Juni 2020 endenden Kündigungsfrist ausgelaufen. Die Kündigung war allerdings auch für zukünftig „im Haushalt notwendigerweise beschäftigte ‚Au-pairs‘” ausgesprochen worden.

Die Räumungs- und Herausgabeklage war erfolglos. Im Falle des namentlich genannten „Au-pairs“ war das Arbeitsverhältnis vor Ende der Kündigungsfrist abgelaufen. Fällt der Kündigungsgrund aber vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, kann sich der Vermieter darauf mangels schutzwürdigen Eigeninteresses nicht mehr mit Erfolg berufen, was ständiger Rechtsprechung entspricht.

Soweit die Klägerin die Kündigung für zukünftig „in unserem Haushalt notwendigerweise beschäftigte ‚Au-pairs‘” ausgesprochen habe, kann sie sich auch nicht auf Eigenbedarf berufen. Nach dieser Vorschrift – § 573 Abs. 2 Nr. 2 – kann der Vermieter kündigen, wenn er „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. Zukünftig beschäftigte „Au-pairs“ seien weder im Moment des Kündigungsausspruchs noch bei Ablauf der Kündigungsfrist „Angehörige des Haushalts“.

Auch auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB (berechtigtes Interesse) könne sich die Klägerin nicht mit Erfolg berufen. An einem berechtigten Interesse fehle es. Zwar habe der BGH für die Unterbringung einer Betreuungskraft für die Kinder des Vermieters und deren pflegebedürftige Schwiegermutter ein berechtigtes Interesse bejaht. Die BGH-Entscheidung habe aber einen nicht verallgemeinerungsfähigen Einzelfall betroffen und entspreche auch nicht mehr der inzwischen geänderten – und von der Kammer im Wesentlichen geteilten (das ist die in fast keiner Entscheidung der ZK 67 fehlende Spitze gegen den VIII. Senats des BGH, Anm.) – Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates des BGH zu den Anforderungen an eine auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB („berechtigtes Interesse“) gestützte Kündigung.

Die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB umfasse eine Vielzahl möglicher, nicht verallgemeinerungsfähiger Kündigungstatbestände. Es komme allein darauf an, ob das geltend gemachte Interesse des Vermieters nach einer an den Umständen des Einzelfalls ausgerichteten Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen ebenso schwer wiege wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (Pflichtverletzung, Eigenbedarf, fehlende wirtschaftliche Verwertung).

Daran gemessen liege kein berechtigtes Interesse der Klägerin vor. Die Komfortnachteile, die ihr durch eine Aufnahme zukünftiger Au-pair-Kräfte in die von ihr und ihrer Familie bewohnte Wohnung entstünden, seien ebenso vergleichsweise geringfügig wie die wirtschaftlichen Nachteile, die für sie mit der alternativen Anmietung einer auswärtigen Unterkunft für ihre Bediensteten verbunden wären. Die ihr durch den Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden Nachteile nähmen erst recht keinen Umfang ein, der die auf Seiten des Beklagten aufgrund des Verlustes der Wohnung eintretenden Nachteile bei Weitem übersteigt.

Doch selbst wenn die Kündigung wirksam gewesen wäre, hätte das Amtsgericht den Beklagten ohne eine Beweiserhebung nicht zur Räumung verurteilen dürfen, weil der Beklagte den Härtegrund fehlenden Ersatzwohnraums (§ 574 Abs. 2 BGB) geltend gemacht habe. Der Beklagte habe – „zusätzlich gestützt auf die mit einer besonderen Gefährdung der Wohnraumversorgung begründete Mietenbegrenzungsverordnung für das Land Berlin“ – behauptet, die erfolgreiche Anmietung von Ersatzwohnraum sei für ihn als Grundsicherungsempfänger in Berlin aufgrund seiner stark eingeschränkten wirtschaftlichen Möglichkeiten ausgeschlossen. Das reiche für eine erforderliche Beweiserhebung durch Einholung eines Sachverständigengutachtens aus.

Die Komfortnachteile durch Aufnahme eines Au-pair in die eigene Wohnung mögen tatsächlich vergleichsweise geringfügig sein und gar durch die Nähe zur Familie überkompensiert werden. Dass die wirtschaftlichen Nachteile, die der alternativen Anmietung einer auswärtigen Unterkunft verbunden wären, ebenso geringfügig wären angesichts des von der Kammer geschilderten Wohnungsmarkts, glaubt die Kammer wohl selbst nicht.