Eigenbedarfskündigung, angemessener Ersatzwohnraum i.S.v. § 574 Abs. 2 BGB, Nachweis hinsichtlich Bemühungen um Ersatzwohnraum, Räumungsfrist

1. Es genügt für die (formelle) Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung, wenn die privilegierte Bedarfsperson namentlich genannt wird; die namentliche Nennung des Lebensgefährten, der mit einziehen soll, ist nicht erforderlich.

2. An angemessenem Ersatzwohnraum, der zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann, fehlt es nicht schon deshalb, weil eine angebotene Ersatzwohnung deutlich kleiner ist als die bisherige. Eine Wohnung mit drei Zimmern ist für drei Personen grundsätzlich zumutbar; auch dass vom Familiennettoeinkommen 28 % für die Miete aufgebracht werden müssten, schließt für sich genommen die Zumutbarkeit nicht aus.

3. Die Tatsache, dass in Berlin die Gesetzes- bzw. Verordnungslage einer tatsächlichen Mangellage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt Rechnung trägt, genügt nicht, um den Nachweis dafür, dass geeigneter Ersatzwohnraum nicht beschafft werden kann, als geführt anzusehen. Feststellungen dazu, ob der Mieter seiner Obliegenheit nachgekommen ist, sich intensiv um angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen, sind nicht im Hinblick auf eine Mangellage auf dem Wohnungsmarkt entbehrlich.

4. Zur Interessenabwägung zur Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO (hier: Frist von rund sieben Monaten bis zum 30.11.2024).

(Leitsätze der Redaktion WuM)

I. […] Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass es an einer wirksamen Kündigungserklärung fehle. In dem Kündigungsschreiben vom 2.8.2021 sei lediglich Frau K. konkret namentlich benannt worden, nicht aber Herr M., der lediglich ohne genaue Kenntlichmachung als Lebensgefährte erwähnt worden sei. Dies sei nach Auffassung des Amtsgerichts nicht ausreichend. Der abweichenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schließe sich das Amtsgericht nicht an. Wenn die Bedarfsperson, die kraft Verwandtenstellung Anknüpfungspunkt für die Anwendbarkeit des § 573 BGB sei, nicht beabsichtige, die Wohnung allein zu nutzen, sei nicht einzusehen, dass es für den Mieter nicht zum wesentlichen Kern der Information gehören solle, wer konkret mit einziehen wolle. […]

Die Kl. verweisen auf die höchstrichterliche Rechtsprechung, insbesondere die Entscheidungen des BGH vom 30.4.2014 (VIII ZR 284/13 [GE 2014, 866 = WuM 2014, 423], juris) und vom 28.4.2021 (VIII ZR 6/19 [GE 2021, 1057 = WuM 2021, 451], juris), der die Entscheidung des Amtsgerichts widerspreche.

Die Bekl. verteidigen die angefochtene Entscheidung. Sie machen geltend, dass als gerichtsbekannt unterstellt werden dürfte, dass es zurzeit in Berlin beinahe unmöglich sei, angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Für den Fall, dass das Gericht dennoch der Auffassung sei, dass das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung beendet wurde, haben sie zunächst vorsorglich die Gewährung einer großzügigen Räumungsfrist beantragt, mit Schriftsatz vom 30.1.2024 die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit unter Hinweis auf § 574 Abs. 1 Abs. 2 BGB beantragt. …

II. … Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Räumung der von diesen innegehaltenen Wohnung … aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB. Das zwischen den Kl. und den Bekl. bestehende Mietverhältnis ist durch die auf Eigenbedarf für die Tochter des Mitgesellschafters A. K., die inzwischen an dessen Stelle selbst Mitgesellschafterin der Kl. zu 1) ist (nachfolgend: die Tochter des Mitgesellschafters), gestützte Kündigung vom 2.8.2021 nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB beendet worden. Ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses besteht nicht. Die Voraussetzungen des § 574 BGB liegen nicht vor.

1. Die Kündigung vom 2.8.2021 ist formell wirksam. Sie genügt den Anforderungen der §§ 573 Abs. 3 Satz 1, 568 BGB.

Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Im Ansatz zutreffend verweist das Amtsgericht darauf, dass der Zweck der Vorschrift darin besteht, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 6 f. [zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.]).

Diesem Zweck wird regelmäßig genügt, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis verwehrt werden soll (BGH, Urt. v. 10.5.2017, VIII ZR 292/15 [GE 2017, 769 = WuM 2017, 410]; v. 15.3.2017- VIII ZR 270/15 [GE 2017, 469 = WuM 2017, 285], jew. nach juris) und was durch die Kombination mit dem Schriftformerfordernis nach § 568 Abs. 1 BGB gewährleistet wird.

Zu hohe formale Anforderungen sind nach dem vom Gesetzgeber so definierten Zweck des Begründungserfordernisses unangebracht (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 66).

Dies zugrunde gelegt, reicht es bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs daher grundsätzlich aus, die Person anzugeben, für die die Wohnung (i.S.d. Kündigungstatbestandes) benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat (BGH, Urt. v. 28.4.2021, VIII ZR 6/19 [GE 2021, 1057 = WuM 2021, 451]; Urt. v. 22.5.2019, VIII ZR 167/17 [GE 2019, 913 = WuM 2019, 454]; v. 30.4.2014, VIII ZR 284/13 [GE 2014, 866 = WuM 2014, 423]; v. 17.3.2010, VIII ZR 70/09 [GE 2010, 690 = WuM 2010, 301 ], jew. nach juris).

Diesen Anforderungen entspricht das Kündigungsschreiben der Kl.

Die Bedarfsperson aus dem nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Personenkreis wird namentlich benannt, zudem als Nutzungs- bzw. Erlangungsinteresse angegeben, dass die Wohnung mit dem Lebensgefährten bewohnt werden soll. Auf der Grundlage dieser Angaben war es den Bekl. möglich einzuschätzen, ob ein Vorgehen gegen die Kündigung veranlasst ist, insbesondere, ob die angegebene Bedarfsperson nach den rechtlichen Maßstäben des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB den Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung überhaupt rechtfertigen kann. Infolge ihrer namentlichen Benennung in der zwingend schriftlich auszusprechenden Kündigung ist die Bedarfsperson auch nicht austauschbar.

Die Frage, ob die Einzelheiten der im Kündigungsschreiben angegebenen beabsichtigten Nutzung zutreffen, diese möglicherweise aus verschiedenen Gründen von Anfang an so nicht realisierbar war oder ihre Realisierbarkeit wegfällt, betrifft die materielle Wirksamkeit der Kündigung.

So verhält es sich auch mit der Frage, ob ein Lebensgefährte vorhanden ist, die Beziehung bereits im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung bestand und ein gemeinsamer Nutzungswunsch besteht. Die diesbezüglichen Behauptungen sind im Streitfall - wie hier geschehen - zur Überzeugung des Gerichts vom Vermieter zu beweisen.

Zweck der Begründungspflicht nach § 573 Abs. 3 BGB ist es nicht, Eigenbedarfskündigungen über formelle Anforderungen, die nicht von einem berechtigten Interesse des Mieters gedeckt sind, von vornherein zu verhindern. Es ist vielmehr die Aufgabe des jeweiligen Tatrichters, den vom Amtsgericht zutreffend für erforderlich gehaltenen Schutz des vertragstreuen Mieters vor Kündigungen, denen kein berechtigtes Interesse des Vermieters i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zugrunde liegt, dadurch sicherzustellen, dass er den geltend gemachten Eigennutzungs- bzw. Überlassungswunsch an eine privilegierte Bedarfsperson sorgfältig überprüft (BVerfG, Beschl. v. 26.5.1993 - 1 BvR 208/93 [= WuM 1993, 377], juris), angebotene Beweise erhebt.

2. Auch die materiellen Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB liegen vor. Die Kündigung vom 2.8.2021 hat das Mietverhältnis beendet.

Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter einer Wohnung kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 BGB insbesondere dann vor, wenn er die Wohnung für einen Familienangehörigen benötigt.

a) Die Tochter des Mitgesellschafters ist Familienangehörige, gehört damit zum privilegierten Personenkreis. Nach der im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung maßgeblichen Rechtslage und Rechtsprechung des BGH kann sich eine (teil-) rechtsfähige Außen-Gesellschaft bürgerlichen Rechts in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen (BGH, Urt. v. 15.3.2017, VIII ZR 92/16 [= WuM 2017, 288], juris Rn. 13; Urt. v. 14.12.2016 - VIII ZR 232/15 [GE 2017, 166 = WuM 2017, 94], juris Rn. 15 ff.).

b) Die Kl. haben bewiesen, dass die Tochter des Mitgesellschafters der Kl. zu 1) die Wohnung benötigt.

Bei dem Kriterium des „Benötigens“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst oder durch eine in den Regelungsbereich einbezogene Person zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reichen nicht aus; hinzutreten muss u. a. ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf (st. Rspr., vgl. BVerfG, Kammerbeschl. v. 19.7.1993 - 1 BvR 501/93 [= WuM 1994, 132] Rn. 13, m.w.N., juris; BGH, RE in Mietsachen v. 20.1.1988, VIII ARZ 4/87 [= WuM 1988, 47] Rn. 17 ff., m.w.N.; Urt. v. 5.10.2005 - VIII ZR 127/05 [= WuM 205, 779], juris Rn. 5). Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit beim Vermieter (vgl. BGH, Urt. v. 23.9.2015 - VIII ZR 297/14 [GE 2015, 1393 = WuM 2015, 677 Az. und Fundstelle ergänzt, d. Red.], juris).

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die Kammer davon überzeugt, § 286 ZPO, dass dem Ausspruch der Kündigung mit Schreiben vom 2.8.2021 der ernsthaft und bestimmt verfolgte, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragene Wunsch der Tochter des Mitgesellschafters der Kl. zu 1) zugrunde liegt, die von den Bekl. bewohnte Wohnung mit ihrem Lebensgefährten, dem Zeugen M., künftig gemeinsam zu bewohnen. …

3. Die Bekl. haben keinen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a Abs. 1 BGB. Sie haben der Kündigung zwar wirksam widersprochen. Die Voraussetzungen des § 574 BGB liegen jedoch nicht vor.

a) Nach § 574 Abs. 1 Satz I BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. […]

Eine Erkrankung oder ein gesundheitlicher Zustand, die bzw. der einen Umzug nicht zulassen würde, ergibt sich nicht. Weder die durch ärztliches Attest belegte Anpassungsstörung der Bekl. noch die Diagnosen und Feststellungen des den Sohn behandelnden Facharztes in dem von den Bekl. eingereichten Attest lassen den Rückschluss zu, dass ein Umzug nicht möglich wäre oder die Erkrankung schwer ist und ernsthaft die Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation infolge eines Umzugs bzw. der Verurteilung zur Räumung besteht.

b) Das Vorliegen der Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 BGB kann nicht zugunsten der Bekl. angenommen werden.

Nach § 574 Abs. 2 BGB liegt eine Härte auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Die Vorschrift knüpft an die Beschaffbarkeit angemessenen Ersatzwohnraums für den konkreten Mieter an (Fleindl, WuM 2019, 165 [171]). Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und finanziell für ihn tragbar ist. Dabei sind die Lebensführung des Mieters und seine persönlichen und finanziellen Lebensverhältnisse maßgebend (MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, BGB § 574 Rn. II; Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, Miete, 7. Aufl. 2023, § 574 Rn. 25). Die Wohnung muss dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen. Gewisse, auch merkliche Einschnitte sind dem Mieter zuzumuten, wesentliche Einschränkungen seines bisherigen Lebenszuschnitts muss er - in Abhängigkeit von den konkreten Umständen des Einzelfalls - nicht hinnehmen (Fleindl, WuM 2019, 165 [172]).

Dies zugrunde gelegt, steht der Annahme des Härtegrundes hier der Umstand entgegen, dass die Kl. den Bekl. nach dem Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht im Februar 2023 eine frei gewordene und eine freiwerdende Wohnung angeboten haben. Die freiwerdende Wohnung im 3. OG (Mitte) des Gebäudes, in dem sich im 5. OG (Dachgeschoss) die aktuelle Wohnung der Bekl. befindet, verfügt über drei Zimmer, Küche, Bad und zwei Balkone, hat eine Größe von 85 m2. Die Bekl. lehnten die Wohnung mit der Begründung ab, dass kein Interesse bestünde, weil sie sanierungsbedürftig sei. Der Hausverwalter bot den Bekl. die Wohnung sodann erneut Anfang Mai 2023 an und teilte mit, dass die Fenster in der Wohnung ausgetauscht würden, der Dielenboden sollte abgeschliffen, für auszuführende Malerarbeiten sollten ein Zuschuss von 1.500 € und zwei Monate Mietfreiheit gewährt werden. Auch dieses Angebot lehnten die Bekl. ab.

Soweit sich die Bekl. darauf berufen, dass die Wohnung deutlich kleiner als die aktuell von ihnen bewohnte sei, müssen sie sich die eingangs dargestellten Maßstäbe entgegenhalten lassen. Wenn ein alleinstehender Mieter, der eine Zwei-Zimmer-Wohnung bewohnt, auf die Anmietung eines Ein-Zimmer-Appartements verwiesen werden kann, ein kinderloses Ehepaar von einer Drei- auf eine Zwei-Zimmer-Wohnung (Fleindl, WuM 2019, 165, [172], m.w.N.), so ergibt sich nicht, weshalb für die Bekl. und ihren Sohn eine Drei-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von 85 m2 unzumutbar sein soll. Bei einem von den Bekl. in anderem Zusammenhang mitgeteilten Monatsnettoeinkommen von insgesamt 4.300 € ergibt sich auch die Miethöhe betreffend keine Unzumutbarkeit, wenn die Nettokaltmiete für die angebotene Wohnung unbestritten 935 €, die Gesamtmiete 1.200 € betragen sollte. Die Miete würde damit 28 % des Gesamteinkommens der Familie ausmachen. Soweit die Bekl. beanstanden, dass die Wohnung ein Durchgangszimmer aufweisen soll, ergibt sich nach dem bereits erstinstanzlich zu den Akten gereichten Grundriss und der geltend gemachten Vertraulichkeit der Tätigkeiten der Bekl. im Home Office und im Zusammenhang mit der Teilnahme an Betriebsratssitzungen über Zoom selbst bei unterstellter Nachtarbeit des Bekl. nicht, weshalb dies in der aus drei Zimmern bestehenden Wohnung nicht möglich sein sollte.

Unabhängig davon berufen die Bekl. sich ohne Erfolg auf die Entscheidung einer anderen Kammer des Landgerichts Berlin II (LG Berlin II [ZK 67] v. 25.1.2024, 67 S 264/22 [GE 2024, 241 = WuM 2024, 153], juris), die Gerichte seien befugt, den Nachweis als geführt anzusehen, dass ein Mieter geeigneten Ersatzwohnraum nicht beschaffen könne, wenn die Gesetzes- oder Verordnungslage einer tatsächlichen Mangellage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt Rechnung trage und er hinreichend intensive Bemühungen um Ersatzwohnraum beweise.

Die Bekl. übersehen, dass sie intensive, nicht nur gelegentliche erfolglose Bemühungen um Ersatzwohnraum im gesamten Stadtgebiet Berlins zumindest ab dem Zeitpunkt, zu dem sie durch Einholen von Rechtsrat von der Möglichkeit einer berechtigten Kündigung ausgehen mussten (vgl. Schmidt-Futterer/Hartmann, 16. Aufl. 2024, BGB § 574 Rn. 31, m.w.N.), schon nicht hinreichend vorgetragen haben. Zu Recht machen die Kl. zudem geltend, dass bei genauerer Betrachtung von Absagen die Intensität der Bemühungen zusätzlich infrage gestellt wird, etwa dann, wenn die Bekl. eine Besichtigung absagen, weil sie zur angebotenen Zeit arbeiten müssten, wobei für den Bekl. an anderer Stelle geltend gemacht wird, dass er nachts arbeite.

Durch den Bundesgerichtshof ist im Übrigen geklärt, dass Feststellungen dazu, ob der Mieter seiner Obliegenheit nachgekommen ist, sich um angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen, nicht im Hinblick auf eine vom Gericht bejahte oder „gerichtsbekannte“ Mangellage auf dem Wohnungsmarkt, die auch zum Erlass von diesem Umstand Rechnung tragenden Verordnungen geführt hat, entbehrlich sind (vgl. BGH, Urt. v. 22.5.2019 - VIII ZR 180/18 [GE 2019, 905 = WuM 2019, 385], juris Rn. 52, m.w.N.; Fleindl, WuM 2019, 171 [ 173, 176]).

III. […] 2. Die Revision ist gem. § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe.

3. Die Entscheidung über die Gewährung einer Räumungsfrist beruht auf § 721 ZPO.

Nach § 721 Abs. 1 ZPO kann das Gericht, wenn auf Räumung von Wohnraum erkannt wird, dem Schuldner auf Antrag oder von Amts wegen eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Die Entscheidung steht im pflichtgemäß auszuübenden Ermessen des Gerichts, das nach allgemeiner Ansicht am Sinn und Zweck der Vorschrift orientiert sorgfältig die Interessen des Gläubigers gegen die des Schuldners abzuwägen hat (MüKoZPO/Götz, 6. Aufl.). 2020, ZPO § 721 Rn. 9; Seibel in: Zöller, ZPO, 35. Aufl. 2024, § 721 Rn. 6, m.w.N.).

Im Rahmen der Interessenabwägung war das Interesse der Kl. zu berücksichtigen, die Wohnung der Tochter des ehemaligen Mitgesellschafters A. K. und jetzigen Mitgesellschafterin zeitnah zur Nutzung mit ihrem Lebensgefährten, dem Zeugen M. zu überlassen. Beide leben nach den glaubhaften Bekundungen des Zeugen inzwischen seit dem Sommer 2021 in immer wieder neuen Übergangsquartieren, zeitweise sogar bei Angehörigen.

Zugunsten der Bekl. fallen die Interessen des (noch) schulpflichtigen Sohns ins Gewicht, der an einer nicht unerheblichen, wenngleich nicht schweren, einen Umzug ausschließenden Erkrankung leidet. Die Räumungsfrist ist zu gewähren, um den Bekl. Gelegenheit zu geben, sich nunmehr mit der gebotenen Intensität im gesamten Berliner Stadtgebiet und ggf. auch in angrenzenden Gemeinden um Ersatzwohnraum zu bemühen.

Für die formelle Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung genügt es, wenn die privilegierte Bedarfsperson namentlich genannt wird; der namentlichen Nennung eines mit einziehenden Lebensgefährten bedarf es nicht. Widerspricht der Mieter und beruft sich als Härtegrund auf fehlenden angemessenen Ersatzwohnraum, dringt er nicht mit der Begründung durch, dass angebotene Ersatzwohnungen hinsichtlich der Größe, des Zuschnitts, der Qualität und des Mietpreises seiner bisherigen Wohnung nicht vollständig entsprechen, denn gewisse, auch merkliche Einschnitte sind ihm zuzumuten. Ebenso muss er intensive, aber vergebliche Bemühungen um Ersatzwohnraum nachweisen.

Die Kläger haben wegen Eigenbedarfs für die Tochter ihres Mitgesellschafters gekündigt. Die Tochter wollte zusammen mit ihrem Lebensgefährten in die Wohnung einziehen. Die Kündigung enthielt die Begründung für den Eigenbedarf der Tochter, deren Namen und den Hinweis, dass die Tochter die Wohnung zusammen mit ihrem Lebensgefährten beziehen wolle.

Den Mietern, die der Kündigung aus Härtegründen widersprachen, waren zwei Ersatzwohnungen angeboten worden, die sie aus unterschiedlichen Gründen ablehnten.

Das Amtsgericht hat die Klage aus formalen Gründen abgewiesen, weil in dem Kündigungsschreiben nur die Tochter als Bedarfsperson konkret namentlich benannt, ihr Lebensgefährte zwar erwähnt, aber nicht namentlich genannt worden sei. Die Berufung der Kläger hatte Erfolg.

Die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung setzt voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben

angegeben sind. Diesem Zweck wird regelmäßig genügt, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Zu hohe formale Anforderungen sind nach dem Zweck des Begründungserfordernisses unangebracht.

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es daher grundsätzlich aus, die Person anzugeben, für welche die Wohnung benötigt wird. Dass die Wohnung mit dem Lebensgefährten bewohnt werden soll, muss zwar erwähnt werden, nicht aber dessen Name. Zweck der Begründungspflicht für die Kündigung ist es nicht, Eigenbedarfskündigungen über formelle Anforderungen, die nicht von einem berechtigten Interesse des Mieters gedeckt sind, von vornherein zu verhindern.

Der geltend gemachte Eigenbedarf war berechtigt, die Wohnung wurde von der Tochter benötigt. Der Kündigung lag der von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragene Wunsch der Tochter des Mitgesellschafters der Klägerin zugrunde, die von den Beklagten bewohnte Wohnung mit ihrem Lebensgefährten zu bewohnen.

Da die Beklagten der Kündigung widersprochen haben, war zu prüfen, ob Härtegründe vorlagen, die für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprachen. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Hier waren den Mietern zwei Ersatzwohnungen vorgeschlagen worden, die von den Beklagten abgelehnt wurden, weil sie ihnen zu klein und/oder sanierungsbedürftig waren; die Kläger hatten allerdings Renovierungsarbeiten (Malerarbeiten, Fußbodenabschliff und Fensteraustausch) und einen Mietnachlass von zwei Monatsmieten angeboten.

Das Landgericht hielt das Argument der Beklagten, der angebotene Ersatzwohnraum sei nicht angemessen, nicht für durchgreifend. Die Ersatzwohnung müsse dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen. Gewisse, auch merkliche Einschnitte seien dem Mieter zuzumuten, lediglich wesentliche Einschränkungen seines bisherigen Lebenszuschnitts müsse er – in Abhängigkeit von den konkreten Umständen des Einzelfalls – nicht hinnehmen.

Wenn ein alleinstehender Mieter, der eine Zwei-Zimmer-Wohnung bewohnt, auf die Anmietung eines Ein-Zimmer-Appartements verwiesen werden könne und ein kinderloses Ehepaar von einer Drei- auf eine Zwei-Zimmer-Wohnung, so sei hier nicht ersichtlich, weshalb für die Beklagten und ihren Sohn die angebotene Drei-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von 85 m2unzumutbar sein solle.

Angesichts des Monatsnettoeinkommens von 4.300 € sei auch die Gesamtmiete der angebotenen Ersatzwohnung mit 1.200 € und damit 28 % des Gesamteinkommens der Familie zumutbar.

Die Beklagten könnten sich auch nicht darauf berufen, dass eine andere Kammer des Landgerichts (ZK 67, GE 2024, 241) die

Gerichte für befugt gehalten hätte, den Nachweis als geführt anzusehen, dass ein Mieter geeigneten Ersatzwohnraum nicht beschaffen könne, wenn die Gesetzes- oder Verordnungslage einer tatsächlichen Mangellage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt Rechnung trage wie in Berlin und er hinreichend intensive Bemühungen um Ersatzwohnraum nachweise. Durch den Bundesgerichtshof sei geklärt, dass Feststellungen dazu, ob der Mieter seiner Obliegenheit, sich um angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen, nachgekommen ist, nicht im Hinblick auf eine vom Gericht bejahte oder „gerichtsbekannte“ Mangellage auf dem Wohnungsmarkt, die zum Erlass von Mangellagen-Verordnungen geführt habe, entbehrlich seien. Mieter müssten vielmehr intensive, nicht nur gelegentliche erfolglose, Bemühungen um Ersatzwohnraum im gesamten Stadtgebiet Berlins nachweisen.