Eigenbedarfskündigung, unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen nicht zu rechtfertigender Härte zu den bisherigen Vertragsbedingungen

Ist mit Blick auf Therapiemöglichkeiten und Krankheitsprognosen mit einer Besserung des chronischen Krankheitszustandes nicht zu rechnen und bestehen auch keine weiteren therapeutischen Maßnahmen mehr, kann bei einem älteren, langjährigen, depressiven und suizidgefährdeten Mieter die unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses auch ohne zusätzliche Mieterhöhung angezeigt sein, sofern zwischen vereinbarter Miete und ortsüblicher Miete keine allzu große Differenz (hier: 5,09 €/mtl.) liegt.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf das Urteil des Amtsgerichts, das des Landgerichts vom 24.9.2018 (64 S 2/18) und das des BGH vom 28.4.2021 [VIII ZR 6/19, GE 2021, 1057 = WuM 2021, 451 - dort mit Sachverhaltsschilderung, d. Red.] […] Bezug genommen. […]

II. 1. Nachdem der Bundesgerichtshof das Urteil des LG Berlin [ZK 64] vom 24.9.2018 - 64 S 2/18 - auf die Revision des Kl. und unter Verwerfung der Anschlussrevision des Bekl. aufgehoben und an eine andere Kammer des Landgerichts zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen hat, war über den Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses zu entscheiden, §§ 574, 574a BGB, § 308a ZPO.

a) Nach dem Ergebnis der nunmehr durchgeführten Beweisaufnahme durch Einholen eines psychiatrischen Gutachtens steht zur Überzeugung der Kammer fest, § 286 ZPO, dass die Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegen.

Nach dieser Vorschrift kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Der unbestimmte Rechtsbegriff der „Härte“ erfasst alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Sie müssen sich deutlich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten abheben (st. Rspr: vgl. nur BGH. Urt. v. 26.10.2022, VIII ZR 390/21 [GE 2023, 37 = WuM 2023, 39], juris Rn. 23; Urt. v. 3.2.2021 - VIII ZR 68/19 [GE 2021, 493 = WuM 2021, 257], juris Rn. 28).

Die - hier vom Bekl. geltend gemachten, zunächst (nur) durch ärztliche Atteste belegten, nunmehr bewiesenen - gesundheitlichen Beeinträchtigungen und Gesundheitsgefahren, sein fortgeschrittenes Alter und die lange - hier mehr als 30jährige - Mietdauer rechtfertigen unter Berücksichtigung der Feststellungen des BGH in diesem Verfahren in ihrer Zusammenschau als Härtegründe die Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Die Mietdauer und das Alter des Bekl. sind durch das Gericht selbst feststellbar; die Annahme einer gesundheitlichen Härte stützt die Kammer auf die überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen Dr. I.

Der Sachverständige hat […] nicht dessen körperliche, auch erheblich altersbedingten Einschränkungen in den Mittelpunkt gestellt, sondern vielmehr die seit der Jugend bestehende depressive Störung mit mittel- bis schwergradigen Episoden, die er als erheblich chronifiziert einschätzt. Der Bekl. hat - wenngleich Jahrzehnte zurückliegend - zwei Selbsttötungsversuche unternommen.

Der Sachverständige hat eingeschätzt, dass ein gegen den Willen des Bekl. erzwungener Auszug aus der Wohnung aus gutachterlicher Sicht vor dem Hintergrund der beachtlichen gesundheitlichen Einschränkungen des Bekl. aufgrund der depressiven Grunderkrankung dauerhaft unzumutbar ist. Der Verlust seiner bisherigen Wohnung wäre für ihn angesichts seiner psychischen Problematik mit einem hohen Risiko für eine gravierende Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustands verbunden.

Den vom Bekl. geltend gemachten Belastungen hinsichtlich der muskulo-skelettalen und kardiovaskulären Erkrankungen komme eine eher nachrangige Bedeutung zu, die sich durch technische Hilfsmittel kompensieren ließe. Der Sachverständige gelangt jedoch klar zu dem Ergebnis, dass die gravierende, therapeutisch nur bedingt beeinflussbare psychische Problematik mit den durch einen Wohnungswechsel notwendigerweise verbundenen Veränderungen der Lebensgewohnheiten beim Bekl. „mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit“ zu zusätzlicher Verunsicherung und Destabilisierung mit einer Verschärfung der ohnehin vorhandenen depressiven Problematik führen würde.

Der Sachverständige begründet seine Einschätzung u. a. damit, dass der Bekl. - trotz eines ursprünglich hohen Funktionsniveaus - krankheitsbedingt über keine ausreichenden Ressourcen verfüge, um konstruktiv mit gravierenden Veränderungen in seiner Lebensführung umgehen zu können. Er verweist insoweit - für die Kammer nachvollziehbar und überzeugend - auch auf den Umgang des Bekl. mit diesem Verfahren, etwa im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Terminen mit dem Sachverständigen. […]

Das Ergebnis ist auch unter Berücksichtigung der vom BGH in der Revisionsentscheidung bestätigten, die Annahme einer Härte (potentiell) verstärkenden Kriterien der Verwurzelung in der gewohnten Umgebung, aber auch mit Blick auf Bezugspersonen, nunmehr der Herr N., die im Nahbereich der Wohnung Unterstützung im Alltag bieten, ohne Weiteres plausibel. Es ist hier weniger der „Kiez“, der die vertraute Umgebung ausmacht, sondern, wie der Sachverständige nachvollziehbar erläutert, die Wohnung, in der der Bekl. eine wissenschaftliche, offenbar über Jahrzehnte wissenschaftlicher Tätigkeit zusammengetragene Bibliothek vorhält. Diese schätzt der Sachverständige als einen besonderen stabilisierenden Faktor ein, dem hier deshalb eine besondere Bedeutung zukommt, weil der Bekl. - wie festgestellt - krankheitsbedingt über keine ausreichenden Ressourcen verfügt, um konstruktiv mit gravierenden Veränderungen in seiner Lebensführung umgehen zu können. Bei der vom Bekl. selbst empfundenen zunehmenden Vitalitätsminderung mit sozialem Rückzug werde dem Verbleib in der bisherigen Wohnung eine hohe emotionale Bedeutung beigemessen, dem angesichts der dortigen Verwurzelung aus Sicht des Sachverständigen auch objektiv eine hohe Schutzfunktion im Zusammenhang mit der gesundheitlichen Stabilität des Bekl. zukommt. Ein Umgebungswechsel werde zu Verunsicherung und Verstärkung der depressiv-nihilistischen Symptomatik im Sinne einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung führen, weil sich nicht nur die Alltagsroutinen verändern würden, sondern auch die Preisgabe der dem Bekl. verbliebenen sozialen Beziehungen drohe.

Die Befragung des Sachverständigen im Rahmen der mündlichen Erläuterung seiner schriftlichen gutachterlichen Feststellungen bestätigt aus Sicht der Kammer überzeugend, dass dieser sich ein umfassendes, differenziertes Bild von der Erkrankung des Bekl. und den sich daraus ergebenden schweren Gesundheitsgefahren für den Fall eines erzwungenen Umzugs gemacht hat. Er hat die lebensgeschichtlich recht lange zurückliegenden Suizidversuche des Bekl. als Teil des „Mosaiks“ bewertet, „aus dem sich die Persönlichkeit des Bekl. ergebe“. Sie seien Teil einer langjährigen Entwicklung und Ausdruck dessen, dass schon in früheren Lebensphasen des Bekl. eine Vulnerabilität für psychische Krisen vorhanden gewesen sei. Auf die Frage des Kl.vertreters, ob er es für ausgeschlossen halte, dass der Bekl. Suizidversuche einsetze, gab er an, dass er das für ausgeschlossen halte, weil die Suizidalität in andere Dinge plausibel eingebettet sei, die zu den psychischen Krisen führen würden. Der Bekl. bringe seine Unzufriedenheit authentisch zum Ausdruck, was - so die Einschätzung des Sachverständigen - einem demonstrativen Charakter hinsichtlich der Suizidalität entgegenstehe. Der Sachverständige erläuterte weiter, dass sich die depressive Entwicklung des Bekl. nach dem Tod der Mutter im Jahr 2015 verstärkt habe, er diese für den aktuellen Befund für wichtig halte. Hinzu komme die zwanghaft akribische Persönlichkeit des Bekl. mit Eigenschaften wie Pedanterie und Akribie, die ein zusätzliches Risiko für die depressiven Erkrankungen bedeute.

Die Kammer, die selbst - ebenso wie (wohl) der Kl. und sein Prozessbevollmächtigter - über keinen medizinischen Sachstand verfügt, teilt mit Blick auf das ausführliche, in sich nachvollziehbar und überzeugend begründete Gutachten des Sachverständigen Dr. I. die erstmals in der Stellungnahme zum ergänzenden Gutachten des Sachverständigen vom 13.11.2022 geäußerten Vorbehalte des Kl. gegen das Gutachten vom 10.6.2022 und die mündlichen Erläuterungen des Sachverständigen im Termin vom 11.10.2022 nicht. …

Das dem Kl. vorteilhafte Gutachten des Sachverständigen Dr. L. vom 16.6.2015 beruht auf einer zeitlich knappen, vom Sachverständigen abgebrochenen Exploration des Bekl., die zudem vor dem vom Sachverständigen Dr. I. (unabhängig davon) als relevant eingeschätzten Ereignis des Todes der Mutter lag. Anders als der Sachverständige Dr. L. hat der von der Kammer bestellte Sachverständige den - auch für die Kammer aus den Akten ersichtlichen - Umgang mit der schwierigen Persönlichkeit des Bekl. - aus Sicht der Kammer sachlich und professionell überzeugend - bereits in seinem Ausgangsgutachten in das Krankheitsbild des Bekl. eingeordnet.

In seiner ergänzenden Stellungnahme vom 13.11.2022 setzt er sich unter Einbeziehung der Beschreibung der Begleitumstände der Begutachtung durch den Sachverständigen Dr. L. keineswegs in Widerspruch zu seinem Befund. Er bestätigt aus seiner sachverständigen Sicht die Einschätzung der ZK 64 zur fehlenden Aussagekraft des Gutachtens, die die Kammer teilt. Es trifft daher nicht zu, dass sich hier … gegensätzliche gutachterliche Ergebnisse feststellen ließen. Das Gutachten des Sachverständigen Dr. L. ist weder in zeitlicher Hinsicht noch mit Blick auf den vorzeitigen Abbruch der Exploration geeignet, die wohlbedachten, von medizinischem Sachverstand getragenen Feststellungen des Sachverständigen Dr. I., dessen medizinischer Sachverstand für die Kammer feststeht, in Zweifel zu ziehen.

Soweit der Bekl. nach allgemeiner Ansicht (einschränkend: BGH, Urt. v. 26.10.2022 - VIII ZR 390/21 [GE 2023, 37 = WuM 2023, 39], juris) verpflichtet ist, eine zumutbare ärztliche bzw. therapeutische Behandlung aufzunehmen oder zu intensivieren, führt das hierzu keinem anderen Ergebnis. Der Sachverständige hält die therapeutischen Optionen für ausgeschöpft.

b) Im Rahmen der Abwägung der berechtigten Belange des Bekl. und des Kl., § 574 Abs. 1, 3 BGB, ist hier das hohe Gewicht des Anspruchs des Bekl. auf physische und psychische Unversehrtheit zu berücksichtigen, Art. 2 GG.

Zwar stellt das Anliegen des Kl., die streitgegenständliche Wohnung seiner Tochter zur Verfügung zu stellen, ein berechtigtes, nachvollziehbares und gewichtiges Interesse im Rahmen der Ausübung seiner verfassungsrechtlich geschützten eigentumsrechtlichen Befugnisse dar. Bei der gebotenen Gesamtschau überwiegt dieses jedoch nicht das nicht nur auf das - nach der Rechtsprechung des BVerfG - grundrechtlich geschützte Besitzrecht (BVerfG, Beschl. v. 26.5.1993 [= WuM 1993, 377, juris), sondern auch auf das Recht auf körperliche Unversehrtheit gestützte erhebliche, auf den Erhalt der Wohnung gerichtete Bestandsinteresse des Bekl., die für ihn und sein psychisches Gleichgewicht sowie in der Folge auch seine körperliche Verfassung aufgrund der besonderen Einzelfallumstände von zentraler Bedeutung ist.

c) Die im Rahmen der Entscheidung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574a BGB, 308a ZPO erneut vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen der Parteien führt hier zu der Entscheidung, dass das Mietverhältnis unbefristet fortzusetzen ist.

Nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird, wenn ungewiss ist, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, aufgrund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet (BGH, Urt. v. 26.10.2022 - VIII ZR 390/21 [GE 2023, 37 = WuM 2023, 39], juris Rn. 49 f.).

Die Kammer bezieht dabei in ihre Abwägung ein, dass die unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses nach den Gesetzesmaterialien, die auch die Rechtsprechung des BGH zugrunde legt, die Ausnahme ist (vgl. BT-Drs. V/2317, 2; BGH, Urt. v. 26.10.2022, VIII ZR 390/21 [GE 2023, 37 = WuM 2023, 39], juris).

Nach den sachverständigen Feststellungen kann mit Blick auf die Therapiemöglichkeiten und die Krankheitsprognose mit einer Besserung des erheblich chronifizierten Zustands nicht gerechnet werden, auch deshalb nicht, weil weitere therapeutische Möglichkeiten nicht bestehen. Mit den vom Bekl. bereits in Anspruch genommenen fachpsychiatrischen Behandlungsmöglichkeiten einschließlich einer gesprächstherapeutischen Betreuung und medikamentösen Behandlung mit Antidepressiva seien die therapeutischen Optionen - so der Sachverständige - ausgeschöpft.

Gemäß § 574a Abs. 1 Satz 2 BGB kann der Mieter (nur) verlangen, dass das Mietverhältnis unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgesetzt wird, wenn es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen. Nach § 308a Abs. 1 ZPO ist im Urteil gegebenenfalls auch ohne Antrag auszusprechen, (für welche Dauer und) unter welchen Änderungen der Vertragsbedingungen das Mietverhältnis fortgesetzt wird.

Von einer Unzumutbarkeit der Bedingungen kann ausgegangen werden, wenn die Vertragsbedingungen von den in der Gemeinde üblichen Mietbedingungen zum Nachteil des Vermieters abweichen (Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB § 574a Rn. 9).

Insoweit hat der Kl. hier hinsichtlich der Miethöhe eine Unzumutbarkeit nicht geltend gemacht; mit Blick auf den zu erwartenden Berliner Mietspiegel 2023 sieht die Kammer für eine Anpassung der Miete aktuell keinen Bedarf. Die geringe Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem derzeit noch verfügbaren Mietspiegel 2021 (5,09 €/monatlich) spricht gegen die Annahme der vom Gesetz vorausgesetzten Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Vertragsbedingungen. […]