Eigenbedarfskündigung des Hauptmieters gegenüber dem Untermieter

1. Eine durch den Anwalt schriftsätzlich ausgebrachte Kündigung ist wirksam, wenn sie qualifiziert elektronisch signiert im Parteibetrieb zugestellt und der Zugang durch Übersendung des Transfervermerkes aus dem beA des Anwalts nachgewiesen wird.

2. Auch der Hauptmieter einer Wohnung kann dem Untermieter wegen Eigenbedarfs kündigen. Inwieweit der Hauptmieter eine Untervermietungserlaubnis hat, ist ohne Belang, weil die Rechte des Hauptvermieters von einem Wechsel des Untermieters unberührt bleiben.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. ist Hauptmieter einer Wohnung, die er dem Bekl. zu 1. im Januar 2018 untervermietet hat. Der bewohnt sie zusammen mit der Bekl. zu 2. Der Kl. kündigte das Mietverhältnis erstmals mit Schreiben an den Bekl. zu 1. vom 30. 10.2022 wegen Eigenbedarfs, weil er die Wohnung für seinen Bruder und dessen Familie benötige. Diese Kündigung wurde in der Klageschrift vom 10. März 2023 wiederholt und dahingehend ergänzt, dass der Bruder des Kl. zusammen mit seiner Ehefrau und seinen beiden Töchtern Ende 2022 nach Deutschland gezogen und nunmehr sämtlich mit dem Kl. in dessen Wohnung zusammenleben müssten, was nicht länger zumutbar sei. Diese Kündigung wurde in zwei weiteren Schriftsätzen vom 27. November 2023 und 7. Februar 2024 wiederholt, die zeitgleich dem damaligen Prozessbevollmächtigten der Bekl. im Parteibetrieb zugestellt wurden.

Der Kl. behauptet, er habe schon seit 1997 eine Untermieterlaubnis für die Streitwohnung. Sein Bruder sei mit dessen Familie aus dem Iran nach Deutschland übersiedelt. Die Töchter hät­ten Asyl beantragt. In seiner Wohnung würden sich daher, da er ebenfalls verheiratet sei, derzeit regelmäßig sechs Personen aufhalten, was durch die Eigenbedarfskündigung geändert werden solle.

Die Bekl. behaupten, der Kl. verfüge über eine weitere Wohnung in Berlin-Charlottenburg. Es sei ihnen aufgrund der angespannten Wohnungssituation in Berlin nicht möglich, eine neue Wohnung zu finden. Ihnen drohe Obdachlosigkeit.

Die Klage ist begründet. Die Bekl. sind gemäß § 546 Abs. 1 und 2 BGB verpflichtet, die Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses zwischen dem Kl. und dem Bekl. zu 1. zu räumen und herauszugeben.

Jedenfalls die beiden letzten Schriftsatzkündigungen des Kl. genügen der Schriftform des § 568 Abs. 1 BGB. Diese wurden dem Prozessbevollmächtigten der Bekl. direkt qualifiziert elektronisch signiert per beA zugestellt, was für die Einhaltung der Schriftform jedenfalls genügt (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 568 Rn. 29 a.E.). Die Kündigungsgründe, die im Rechtsstreit bereits eingehend erörtert worden waren, brauchten dort nicht wiederholt zu werden, da dies eine überflüssige Förmelei gewesen wäre. Das bloße Bestreiten der qualifizierten Signatur mit Nichtwissen ist unzulässig, da es sich um Handlungen im eigenen Wahrnehmungsbereich der Bekl. bzw. ihres Bevollmächtigten handelt, bei denen ein solches Bestreiten gemäß § 138 Abs. 4 ZPO unzulässig ist. Die Schwierigkeiten des Bekl.vertreters bei der Einarbeitung in die ungeordneten Unterlagen des früheren (verstorbenen) Bevollmächtigten der Bekl., die er in der letzten mündlichen Verhandlung geschildert hat, vermögen daran nichts zu ändern. Die Bekl. müssen sich insoweit ein Verschulden ihrer Bevollmächtigten zurechnen lassen.

Auch inhaltlich greift die Kündigung durch. Der Kl. hat einen Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgetragen und erwiesen. Das Bedürfnis seines Bruders, nunmehr mit seiner Familie in eigener Wohnung zu leben und nicht mehr behelfsmäßig zusammen mit dem Kl. selbst, genügt als Eigenbedarfsgrund. Auf die entsprechenden Zeugenaussagen, an deren Glaubhaftigkeit das Gericht keine Zweifel hat, wird verwiesen. Inwieweit der Kl. eine Untermieterlaubnis hat, ist für dieses Verfahren ohne Belang. Rechte des Hauptvermieters bleiben von einem Wechsel des Untermieters in jedem Fall unberührt.

Der Eigenbedarf ist auch nicht deshalb zu verneinen, weil der Kl. über weiteren Wohnraum verfügen würde. Der Kl. hat dargelegt, dass es sich dabei um eine 1-Zimmer-Mietwohnung handele, die er als Atelier nutze. Dem sind die Bekl. nicht mehr substantiiert entgegengetreten. Dass die Streitwohnung für eine mehrköpfige Familie immer noch besser geeignet ist, ist offenkundig. Eine Obliegenheit, den Bekl. die andere Wohnung alternativ an­zubieten, entfällt schon deshalb, weil die Wohnung nur gemietet ist und außerdem genutzt wird. Ein Verstoß gegen die Anbietobliegenheit führt im Übrigen nicht zur Unwirksamkeit der Eigenbe­darfskündigung (BGH, Urteil vom 14.12.2016 - VIII ZR 232/15).

Die sechsmonatige Kündigungsfrist ist mittlerweile abgelaufen.

Die Bekl. können sich auch nicht mit Erfolg auf Härtegründe i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB berufen. Der nicht näher substantiierte Hinweis auf die angespannte Wohnungslage in Berlin genügt dafür nicht. Es ist nicht einmal dargelegt, warum die Bekl. in Berlin verbleiben müssen und nicht ins Umland oder überregional umziehen können.

Den Bekl. war antragsgemäß nach § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist zu gewähren. Diese war auf gut sechs Monate zu bemessen. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass der vertragstreue Mieter, der eine Eigenbedarfskündigung erhält, bezüglich der Gewährung einer Räumungsfrist nicht gehalten ist, sich um Ersatzwohnraum zu bemühen, solange der Eigenbedarf nicht ge­richtlich bestätigt ist.

Auch der Hauptmieter einer Wohnung kann den Untermieter wegen Eigenbedarfs kündigen. Inwieweit der Hauptmieter eine Untervermietungserlaubnis hat, ist dabei ohne Belang, weil die Rechte des Hauptvermieters von einem Wechsel des Untermieters unberührt bleiben. Eine durch den Anwalt durch Schriftsatz ausgesprochene Kündigung ist wirksam, wenn sie qualifiziert elektronisch signiert im Parteibetrieb zugestellt und der Zugang durch Übersendung des Transfervermerkes aus dem besonderen elektronischen Anwaltspostfach (beA) des Anwalts nachgewiesen wird.

Der Kläger ist Hauptmieter einer Wohnung, die er dem Beklagten zu 1. untervermietet hat. Der bewohnt sie zusammen mit der Beklagten zu 2. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis mehrfach wegen Eigenbedarfs, zuletzt durch einen Schriftsatz seines Anwalts. Der Kläger begründete den Eigenbedarf mit dem Wohnbedarf seines Bruders und dessen Familie, die aus dem Iran nach Deutschland gekommen sei, um Asyl zu beantragen. Derzeit lebe der Bruder mit seiner Familie bei ihm, dem Kläger und seiner Frau, wodurch sich derzeit regelmäßig sechs Personen in seiner Wohnung aufhielten.

Die Räumungsklage hatte Erfolg. Bei der Kündigung sei die Schriftform eingehalten, jedenfalls durch die anwaltliche Kündigung. Diese sei dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten direkt qualifiziert elektronisch signiert per beA zugestellt worden, was für die Einhaltung der Schriftform jedenfalls genüge.

Der Eigenbedarf sei erwiesen. Das Bedürfnis seines Bruders, nunmehr mit seiner Familie in eigener Wohnung zu leben und nicht mehr behelfsmäßig zusammen mit dem Kläger selbst, genüge als Eigenbedarfsgrund. Ob der Kläger eine Untervermietungserlaubnis habe, sei ohne Belang. Rechte des Hauptvermieters blieben von einem Wechsel des Untermieters in jedem Fall unberührt.

Die Beklagten könnten sich auch nicht mit Erfolg auf Härtegründe berufen. Der nicht näher substantiierte Hinweis auf die angespannte Wohnungslage in Berlin ge­nüge dafür jedenfalls nicht.