Eigenbedarfskündigung zur Aufnahme von Pflegepersonen eines Familienangehörigen

Eigenbedarfskündigung zur Aufnahme von Pflegepersonen eines Familienangehörigen; Wohnbedarf

Eigenbedarf kann auch geltend gemacht werden, wenn die Räume für einen Angehörigen und dessen Pflegeperson benötigt werden. Zum Wohnbedarf sind die Grundsätze heranzuziehen, die im Zusammenhang mit dem Bedarf des Vermieters selbst für seine eigenen Wohnbedürfnisse gelten. Entscheidend kommt es darauf an, was der Eigentümer und Vermieter nach seinen persönlichen Bedürfnissen und Vorstellungen für angemessen erachtet. Ein berechtigtes Interesse setzt nicht voraus, daß die Pflegebedürftigkeit des Angehörigen bereits eingetreten ist. Es genügt, wenn aufgrund äußerer Umstände mit einiger Sicherheit damit gerechnet werden muß, daß die Dienste in naher Zukunft benötigt würden.

Eine konkrete Pflegeperson muß nicht benannt werden, denn diese kann naturgemäß erst nach Beendigung des Mietverhältnisses mit den Mietern gesucht werden. Es reicht aus, daß konkrete Vorstellungen über den möglichen Personenkreis bestehen und eine Suche nicht grundsätzlich aussichtslos ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten im wesentlichen um die Frage, ob ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 BGB auch dann vorliegt, wenn der Wohnraum für eine Pflegeperson einer Angehörigen benötigt wird, die bislang nicht zum Hausstand der Angehörigen gehört.

Betroffen ist die inzwischen 87jährige Mutter der Kl., die diesen das Haus, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, im Jahr 2003 zu Eigentum übertragen hat und die selbst in einer kleinen Wohnung in Berlin-Zehlendorf lebt. Die Bekl. sind seit 1977 Mieter im 1. Stock des Hauses.

Die Mutter selbst soll in die - noch umzubauende - Wohnung im Erdgeschoß einziehen, wohingegen die streitgegenständliche Wohnung für eine Pflegerin für die Mutter benötigt wird.

Die Kl. haben am 24.5.2004 das Mietverhältnis gemäß § 573 BGB gekündigt und mit Schreiben vom 11.8.2004 zusätzliche verhaltensbedingte Kündigungsgründe geltend gemacht.

Die Kl. tragen vor, die Wohnung in Berlin sei zu klein (49 qm incl. Terrasse), um der dringend benötigten Pflegerin Platz zu bieten; sie habe auch keinen Garten. Die Mutter würde zur Zeit durch einen mobilen Pflegedienst versorgt, der aber nur zweimal am Tag tätig werde.

Die Bekl. wenden u. a. eine unzumutbare Härte ein, weil sie selbst beide über 60 Jahre alt seien und seit 1977 dort wohnten. Für 203,28 € könnten sie keine vergleichbare Wohnung finden; ihre Arbeitslosengrundsicherung betrage lediglich 799,28 € monatlich.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Ein Eigenbedarf läge nicht vor, da die Wohnung für eine nicht privilegierte Person benötigt werde. Außerdem sei in der Erdgeschoßwohnung genug, Platz für Mutter und Hilfsperson.

Das Berufungsgericht hat gemäß Beweisbeschluß vom 29.9.2005 zur Frage des berechtigten Interesses die Mutter der Kl. als Zeugin vernommen. 2. Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

Die Kündigung ist wirksam und hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 28.2.2005 beendet (§§ 573, 573 c Abs. 1 BGB).

Eine ordentliche Kündigung der Kl. als Vermieter wegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses ist durch den Mietvertrag vom 25.6.1977 nicht ausgeschlossen. Art. 232 EGBGB bestimmt als Übergangsvorschrift für Mietverhältnisse, die - wie hier - vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind, daß diese sich von diesem Zeitpunkt an nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches richten. Damit gilt unbeschadet der mietvertraglichen Regelung zwischen den Parteien für die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung § 573 BGB (vgl. nur Palandt, BGB-Kommentar, 62. Aufl., Rz. 8 zu Art. 232 EGBGB).

Die Kl. haben gemäß § 573 BGB ein berechtigtes Interesse an der Kündigung.

Ein solches berechtigtes Interesse ist hier nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Pflegeperson als solche nicht zu den privilegierten Personen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gehört. Ein berechtigtes Interesse wird in § 573 Abs. 2 BGB mit dem Wort "insbesondere" nur näher beschrieben, hat aber keinen Ausschließlichkeitscharakter.

Es ist in der Rechtsprechung anerkannt, daß der Eigentümer selbst ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses auch dann haben kann, wenn er bisher nicht in seinem Haushalt lebende Hausgehilfinnen, Pflegerinnen oder Hausmeister mit eigenem Wohnraum versorgen will. Voraussetzung ist lediglich, daß für die Beschäftigung solcher Personen ein Bedürfnis vorliegt und ihre Unterbringung im Haus oder in der Nähe der Vermieterwohnung aus persönlichen, wirtschaftlichen oder sonstigen Gründen geboten ist (LG Bielefeld WuM 1972, 178; LG Hamburg MDR 1980, 315; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., RZ 51 zu § 573). Das berechtigte Interesse richtet sich bei der Aufnahme von Hilfspersonen, die bisher nicht zum Haushalt des Vermieters gehören, nach § 573 Abs. 1 BGB (vgl. Schmidt-Futterer, aaO.).

Die gleichen Überlegungen müssen für gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierte Angehörige gelten. Wenn der Gesetzgeber den Kreis der Berechtigten auf diese Personen erstreckt, müssen sie mit den gleichen Rechten ausgestattet sein wie der Vermieter selbst. Dies folgt bereits aus der Systematik der Vorschrift zum sog. Eigenbedarf, da § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB den Vermieter und den Familienangehörigen unmittelbar hintereinander nennt, ohne irgendwelche Einschränkungen zu machen. Eine solche Auslegung ist aber auch aus verfassungsrechtlichen Grundsätzen geboten, denn die Auslegung der Kündigungstatbestände muß so praktiziert werden, daß das Grundrecht auf Eigentum bestmöglich gewahrt wird. Wenn nur dem Vermieter selbst und nicht auch seinem engen Familienkreis die Möglichkeit der Unterbringung einer Pflegeperson ermöglicht wird, kann dies auch eine Beschneidung der Rechte des Vermieters bedeuten, der seine Angehörigen möglicherweise darin nicht angemessen versorgen kann.

Das Gericht ist nach der Beweisaufnahme mit hinreichender Sicherheit davon überzeugt, daß die Kl. die von den Bekl. gemietete Wohnung für die Unterbringung einer Pflegeperson für die Mutter der Kl. benötigen und auch entsprechend nutzen wollen (wird ausgeführt).

Dem kann nicht entgegengehalten werden, daß die Pflegekraft auch zusammen mit der Zeugin in die Erdgeschoßwohnung einziehen könne, wie dies das Amtsgericht meint. Hier sind die Grundsätze heranzuziehen, welche die Rechtsprechung im Zusammenhang mit dem Bedarf des Vermieters für seine eigenen Wohnbedürfnisse entwickelt hat. Entscheidend ist danach nicht das, was die Gerichte für angemessen halten, sondern ausschließlich das, was der Eigentümer und Vermieter nach seinen persönlichen Bedürfnissen und Vorstellungen für angemessen erachtet (vgl. Schmidt-Futterer, aaO.; Rz. 138 zu § 573). Im übrigen kann von einem überhöhten Wohnbedarf bei zwei kleinen Zimmern nebst einem Wintergarten kaum gesprochen werden.

Auch die Beurteilung der Frage, ob und in welchem Umfang Hilfe benötigt wird, steht weitgehend im Ermessen des Vermieters bzw. der hilfebedürftigen Person; es ist hier ein großzügiger Maßstab anzulegen (vgl. Schmidt-Futterer, aaO., Rz. 51 zu § 273). Ein berechtigtes Interesse setzt nicht voraus, daß die Pflegbedürftigkeit bereits eingetreten ist, es genügt, wenn aufgrund äußerer Umstände mit einiger Sicherheit damit gerechnet werden muß, daß die Dienste in naher Zukunft benötigt werden (BayObLG NJW 1982, 1159). Bei einer 87jährigen Frau, die bereits einen Schlaganfall hinter sich hat und zu 100 % schwerbehindert eingestuft ist, besteht kein Zweifel an der Bedürftigkeit.

Die Kl. müssen keine konkrete Pflegeperson benennen, denn diese kann naturgemäß erst dann gesucht werden, wenn feststeht, daß das Mietverhältnis mit den Bekl. endet und die Erdgeschoßwohnung umgebaut ist. Es reicht aus, daß konkrete Vorstellungen über den möglichen Personenkreis bestehen und eine Suche nicht grundsätzlich aussichtslos ist.

Die Beendigung des Mietverhältnisses bedeutet für die Bekl. keine unzumutbare Härte gemäß § 574 BGB. Die Bekl. haben nicht substantiiert vorgetragen, daß sie sich um angemessenen Ersatzwohnraum bemüht haben. Es kann im konkreten Fall auch nicht unterstellt werden, daß eine Suche ohnehin keinen Erfolg hätte. Die Bekl. haben als Empfänger einer Arbeitslosengrundsicherung möglicherweise Anspruch auf Wohngeld und haben nicht einmal dargetan, daß es keine leerstehenden Sozialwohnungen gäbe, die nach Art und Größe der angemieteten entsprechen (vgl. hierzu Schmidt-Futterer, aaO, Rz. 26 ff. zu. § 574).

Eigenbedarf kann der Vermieter u. a. zur Unterbringung seiner Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts geltend machen. Das gilt nach LG Potsdam auch für Haushaltsangehörige eines Familienangehörigen.

Der Eigentümer und Vermieter wollte seine 87jährige Mutter in seinem Hause unterbringen, und zwar im Erdgeschoß des Hauses. In die Wohnung der beklagten Mieter im Obergeschoß sollte eine Pflegekraft für die Mutter einziehen. Das AG wies die Räumungsklage ab, weil die Wohnung für eine nicht privilegierte Person des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB freigemacht werden sollte. Das führte zur Berufung des Vermieters.

Das LG Potsdam kam zu dem Ergebnis, daß Eigenbedarf auch für eine Pflegeperson des Angehörigen des Vermieters geltend gemacht werden könne. Zum Raumbedarf könne der Vermieter entscheiden, welche Wohnungsgröße er für angemessen halte (Art. 14 GG). Die konkrete Pflegeperson müsse nicht benannt werden, da naturgemäß diese erst nach Freiwerden der Wohnung gesucht werden könne. Eine unzumutbare Härte für die Mieter läge nicht vor. Diese hätten nicht ausreichend vorgetragen, daß sie sich um einen angemessenen Ersatzwohnraum bemüht hätten. Es könne im konkreten Fall auch nicht unterstellt werden, daß diese Suche ohnehin keinen Erfolg gehabt hätte. Die Mieter hätten als Empfänger von Arbeitslosengrundsicherung möglicherweise Anspruch auf Wohngeld und hätten nicht einmal dargetan, daß es keine leerstehenden Sozialwohnungen gäbe, die Art und Größe der angemieteten entsprächen.

Die Auffassung des LG Potsdam zur Auslegung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarfskündigung) ist "mutig". Das Gericht hätte aber auch an den Grundtatbestand des § 573 Abs. 1 BGB denken können. Denn die Aufnahme einer Pflegeperson für einen Familienangehörigen in das Haus kann sehr wohl ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses begründen.