Eigenbedarfskündigung zum Zweck des Getrenntlebens von Ehegatten

Eigenbedarfskündigung zum Zweck des Getrenntlebens von Ehegatten; familienrechtliche Trennung; Beabsichtigung einer Scheidung; nachvollziehbare Umzugsgründe; vorläufige Aufhebung der häuslichen Gemeinschaft

Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genügt die ernsthafte Absicht des Vermieters, eine räumliche Trennung von seinem Ehegatten herbeizuführen und in Zukunft ohne den Ehegatten in der vermieteten Wohnung zu wohnen. Insoweit ist es auch nicht etwa erforderlich, dass die Ehegatten eine Tren­nung im familienrechtlichen Sinne innerhalb ihrer bisherigen Ehewohnung (§ 1567 Abs. 1 Satz 2 BGB) bereits vollzogen haben oder dass sie definitiv die Scheidung beabsichtigen. Vernünftige, nachvollziehbare Gründe für den Umzug eines Ehegatten in eine eigene Wohnung liegen schon dann vor, wenn die Ehegatten sich ernst­haft entschieden haben, sich zu trennen und ihre häusliche Gemeinschaft zumindest vorläufig aufzuheben.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

Der Kl. begehrt als Vermieter vom Bekl. Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung. Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag aus dem Jahr 2003. Der Kl. bewohnt mit seiner 18 Jahre jüngeren Ehefrau und den beiden 13 und 9 Jahre alten Kindern eine Wohnung in Heidelberg. Der Kl. hat behauptet, er habe unter dem 17.6.2011 eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung ausgesprochen, welche dem Bekl. auch zugegangen sei. Es bestehe Eigenbedarf, weil der Kl. sich von seiner Ehefrau trennen und deswegen in die streitgegenständliche Wohnung einziehen wolle. Der Entschluss zur Trennung habe im Zeitpunkt der Kündigung ebenso bestanden wie zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung. Der Bekl. hat die Ansicht vertreten, dass die ausgesprochene Kündigung unwirksam sei. Er hat die behauptete Trennungsabsicht bestritten.

Das Amtsgericht hat die Klage nach informatorischer Anhörung des Kl. als unschlüssig abgewiesen, weil der Kl. nicht schlüssig dargelegt habe, dass er auf Dauer in die Wohnung des Bekl. einzuziehen beabsichtige. Das Gericht könne dem Vortrag des Kl. nicht entnehmen, dass eine Trennungsabsicht bestehe. Dies ergebe sich daraus, dass der Kl. nach wie vor mehrere Tage in der Woche zusammen mit seiner Ehefrau in demselben Schlafzimmer übernachte und seinen Ehering noch trage. Außerdem beruhe dies darauf, dass noch immer keine Scheidung eingereicht sei und es in der Beziehung ein Hin und Her gebe.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Kl., der geltend macht, dass der Kl. den gegenwärtigen Zustand, dass er zusammen mit seiner Ehefrau mehrere Tage in der Woche in demselben Schlafzimmer übernachten müsse, gerade durch den Einzug in die streitgegenständliche Wohnung beenden wolle. Gerade darauf beruhe die Kündigung. Auch stelle die Aussage, dass man der Beziehung nochmals eine Chance geben wolle, keinen Grund dar, den Eigenbedarf zu verneinen. Die Eheleute könnten sich trennen, um zumindest für eine längere Zeit in getrennten Wohnungen zu leben und nach einer gewissen Bedenkzeit, die auch mehrere Jahre betragen könne, den Entschluss zu fassen, die Beziehung in einer Wohnung oder aber räumlich getrennt fortzusetzen. Der Kl. habe eindeutig und zweifelsfrei bekundet, dass er sich räumlich verändern und eine Trennung von seiner Ehefrau vollziehen möchte. Daraus, dass zwischen Menschen, die verheira­tet seien und gemeinsame Kinder hätten, letztlich immer Bande verblieben, könne nicht geschlossen werden, dass der Kl. keine Trennungsabsicht habe. Um die Nutzungsabsicht des Kl. abschließend feststellen zu können, hätte das Amtsgericht die als Zeugin benannte Ehefrau des Kl. hören müssen.

Die Kammer hat nach Vernehmung der Ehefrau des Kl. als Zeugin das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben. Die Revision wurde nicht zugelassen.

Die zulässige Berufung ist begründet. Der Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietwohnung aus § 546 Abs. 1 BGB, denn das Mietverhältnis wurde durch die Eigenbedarfskündigung vom 17.6.2011 gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam beendet.

1. Die Kündigung ist formell wirksam.

a) Sie ist dem Bekl. zugegangen. Der Bekl. hat den Zugang der Kündigungserklärung nur „rein vorsorglich bestritten". Aus der vom Kl. vorgelegten schriftlichen Erklärung des Boten über die Zustellung, deren Inhalt vom Bekl. nicht bestritten worden ist, ergibt sich, dass der Bote die Kündigungserklärung dem Bekl. zugestellt hat. Da der Bekl. den Inhalt und die Richtigkeit der schriftlichen Erklärung des Boten nicht bestritten hat, gilt deren Inhalt als zugestanden. Damit ist durch diese Urkunde der Beweis erbracht, dass die Kündigung dem Bekl. zugestellt worden ist, auch wenn eine Privaturkunde für sich betrachtet lediglich den Beweis liefert, dass der Aussteller die darin enthaltene Erklärung abgegeben hat (§ 416 ZPO).

b) Soweit der Bekl. die Beifügung einer Vollmacht zur Kündigungserklärung bestritten hat, berührt dies die Wirksamkeit der Kündigung nicht. Nach § 174 Satz 1 BGB ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, wozu die Kündigung gehört, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Da, wie oben dargelegt, der Zugang der Kündigungserklärung am 21.6.2011 bewiesen ist, ist die allenfalls konkludent erklärte Zurückweisung im Schriftsatz vom 5.6.2012 nicht mehr unverzüglich im Sinne von § 174 Satz 1 BGB erfolgt, so dass die Rechtsfolge dieser Vorschrift nicht eingreift. Auf die Frage, ob der Kündigungserklärung eine Vollmacht beigefügt war, kommt es daher nicht an.

c) In der Kündigungserklärung wird auch - entgegen der Ansicht des Bekl. - eine im Sinne von § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB ausreichende Begründung für die Kündigung mitgeteilt. In der Kündigungserklärung ist enthalten, dass der Kl. die Absicht habe, aus der Ehewohnung auszuziehen und in die streitgegenständliche Wohnung einzuziehen. Damit ist hinreichend dargetan, dass der Kl. gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB die Räume als Wohnung für sich benötigt. Bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs muss der Vermieter in der Kündigungserklärung angeben, für welche Personen die Wohnung benötigt wird, und die Tatsachen mitteilen, aus denen sich das Nutzungs- oder Überlassungsinteresse ergibt, wobei der Vermieter sich nicht auf bloße Leerformeln oder Werturteile beschränken darf, sondern konkrete Tatsachenangaben in das Kündigungsschreiben aufnehmen muss (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Auflage, § 573 BGB Rn. 224 und 225). Diesen Anforderungen genügt die Kündigungserklärung, denn in ihr ist im Einzelnen dargelegt, in welcher Wohnung der Kl. bislang lebt, dass er dort mit seiner Ehefrau zusammenlebt, und dass man sich entschlossen habe, sich aufgrund von Beziehungsproblemen zu trennen, sowie dass der Kl. in die streitgegenständliche Wohnung einziehen wolle. Damit sind hinreichende Tatsachen wiedergege­ben, die den Eigennutzungswunsch tragen. Der Zweck des Begründungszwanges, nämlich dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu ermöglichen und ihn so in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erfor­derliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Auflage, § 573 Rn. 216), ist damit erfüllt.

2. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist die Klage auch schlüssig, denn es genügt dafür die bloße, aber ernsthafte Absicht des Vermieters, im eigenen Wohneigentum zu wohnen, was auch bei einer Nutzung nur auf begrenzte Zeit der Fall ist (Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Auflage, § 573 Rn. 28). Es sind danach vernünftige, nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf erforderlich. Dies ist bei der Absicht, eine räumliche Trennung vom Ehegatten herbeizuführen und in Zukunft ohne den Ehegatten in der vermieteten Wohnung zu wohnen, der Fall. Insoweit ist es auch nicht etwa erforderlich, dass die Ehegatten eine Trennung im familienrechtlichen Sinne innerhalb ihrer bisherigen Ehewohnung (§ 1567 Abs. 1 Satz 2 BGB) bereits vollzogen haben, oder dass sie definitiv die Scheidung beabsichtigen. Vernünftige, nachvollziehbare Gründe für den Umzug eines Ehegatten in eine eigene Wohnung liegen schon dann vor, wenn die Ehegatten sich ernsthaft entschieden haben, sich zu trennen und ihre häusliche Gemeinschaft zumindest vorläufig aufzuheben. Ob dieser Wunsch tatsächlich besteht, ob also die behauptete Trennungsabsicht ernsthaft ver­folgt wird, ist keine Frage der Schlüssigkeit der Klage, sondern des Beweises der die Kündigung rechtfertigenden Tatsachen. Der Sache nach hat auch das Landgericht Köln in dem vom Amtsgericht zitierten Urteil vom 22.8.1996 (WuM 1997, 48) die Voraussetzungen des Eigenbedarfs deswegen verneint, weil es sich nicht von der Ernsthaftigkeit der Trennungsabsicht des dortigen Vermieters und dessen Absicht, in die streitgegenständliche Wohnung einzuziehen, hat überzeugen können. Denn es hat ausgeführt, dass aufgrund der unstreitigen Tatsachen nicht davon ausgegangen werden könne, dass eine klare Trennungsabsicht bestehe, mit der Folge, dass der Kl. in die vom Bekl. angemietete Wohnung auf Dauer ziehen wolle (Rn. 6, zitiert nach Juris). Das tatsächliche Bestehen der Trennungsabsicht und des Wunsches, in die vermietete Wohnung einzuziehen, stellt aber keine Rechtsfrage, die für die Schlüssigkeit der Klage von Bedeutung wäre, dar, sondern eine tatsächliche Fragestellung, die dem Beweis zugänglich wäre. Aufgrund dessen war im vorliegenden Fall Beweis zu erheben durch die Vernehmung der Zeugin J. B.

3. Aufgrund der Beweisaufnahme durch die Vernehmung dieser Zeugin ist der Beweis erbracht, dass der Kl. ernsthaft die Absicht verfolgt, sich von seiner Ehefrau räumlich zu trennen und in die streitgegenständliche Wohnung einzuziehen. Die Zeu­gin hat dies in ihrer Vernehmung vom 23.11.2012 glaubhaft bekundet. [wird ausgeführt]

4. Sachvortrag des Bekl. dazu, dass sich der Kl. die Selbstnutzung der Wohnung gar nicht leisten könne, fehlt völlig. Ein derartiger Einwand wurde gegen die Wirksamkeit der Kündigung vom Bekl. nicht erhoben. Unter diesem Gesichtspunkt kann die Ernsthaftigkeit und Realisierbarkeit des Eigennutzungswunsches des Kl. daher nicht mit Erfolg in Frage gestellt werden. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass der Bekl. mit 390 € eine relativ geringe monatliche Miete bezahlt, so dass der Gedanke, sich die Anmietung einer weiteren Wohnung nicht leisten zu können, beim Kl. auch darauf beruhen kann, dass er die Vorstellung hat, dass eine Wohnung mit ähnlich niedriger Miete nicht leicht zu bekommen wäre. Mangels irgend eines Sachvortrags des Bekl. dazu, dass die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kl. es nicht erlaubten, die vom Bekl. angemietete Wohnung selbst zu nutzen, ist der Kl. auch nicht gehalten, seine wirtschaftlichen Verhältnisse offenzulegen. Im Übrigen kann gegen die Absicht der Selbstnutzung der Wohnung durch den Vermieter auch nicht mit Erfolg eingewandt werden, dass er sich Wohnraum auch anderweit durch Anmietung einer anderen Wohnung verschaffen könne, denn für das Nutzungsinteresse ist es schon ausreichend, wenn der Eigentümer in den eigenen vier Wänden wohnen will; eine bloße Rolle des Kapitalanlegers durch Vermietung einer ihm gehörenden Wohnung dürfe dem Eigentümer nicht aufgedrängt werden (BVerfG NJW 1994, 309, 310). Der Eigennutzungswunsch des Eigentümers einer vermieteten Wohnung ist daher als genügendes Nutzungsinteresse im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzuerkennen. Der insoweit fehlende Sachvortrag des Bekl. kann auch nicht durch eine entsprechende Frage an die Zeugin und deren nicht in jeder Hinsicht überzeugende Antwort ersetzt werden.

5. Weiter fehlt es auch an Sachvortrag dazu, dass der Kl. in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Ausspruch der Eigenbedarfskündigung die Absicht gehabt hätte, die streitgegenständliche Wohnung zu veräußern, so dass sich die Eigenbedarfskündigung lediglich als Vorwand darstellen würde, um die Wohnung unvermietet besser veräußern zu können, und somit die engen Voraussetzungen von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu umgehen. Die Einführung derartiger Umstände in den Rechtsstreit beschränkt sich auch in diesem Fall darauf, dass der Bekl.vertreter in der mündlichen Anhörung des Kl. vor dem Amtsgericht am 8.6.2012 diesem vorgehalten hat, es habe noch Anfang des Jahres eine Verkaufsabsicht bestanden [...]. Sachvortrag dazu, dass eine derartige Absicht bestanden hätte und woraus sich diese ergeben hätte, fehlt jedoch. Unter diesem Gesichtspunkt sind daher keine Zweifel an dem Eigennutzungswunsch des Kl. gegeben. Auch aus der Aussage der Zeugin ergeben sich derartige Zweifel nicht, denn sie sagte aus, dass der Kl. und sie einen Verkauf vor langer Zeit vorgehabt hätten. Dies sei bestimmt 6 Jahre her. Etwas Gegenteiliges hat der Bekl. nicht vorgetragen.

Die ausgesprochene Kündigung erweist sich damit als wirksam, so dass das Mietverhältnis beendet ist und der Kl. gegen den Bekl. einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung hat. [...]

Nach § 573 BGB kann ein Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er vernünftige und nachvollziehbare Gründe darlegt und notfalls beweist. Allzu strenge Anforderungen dürfen daran nicht gestellt werden, denn es handelt sich um „innere Tatsachen" der Lebensplanung des Vermieters – und diese „inneren Tatsachen" zu erforschen ist weder möglich noch erforderlich.

Der Vermieter hatte wegen Eigenbedarfs gekündigt mit der Begründung, er benötige die Wohnung für sich, da er beabsichtige, sich von seiner Ehefrau zu trennen und aus der gemeinsamen Wohnung auszuziehen. Das Amtsgericht meinte, eine Absicht zur endgültigen Trennung sei nicht dargelegt, und es wies die Klage ab. Nach Vernehmung der Ehefrau als Zeugin gab das Landgericht der Räumungsklage statt.

Mit Urteil vom 14. Dezember 2012 verwies das Landgericht Heidelberg darauf, dass die Räumungsklage schlüssig sei, da für den Eigenbedarf die ernsthafte Absicht genüge, im eigenen Wohneigentum zu wohnen, was auch bei einer Nutzung nur auf begrenzte Zeit der Fall sei.

Nach der glaubhaften Bekundung der als Zeugin vernommenen Ehefrau sei vom kündigenden Vermieter auch der Beweis erbracht worden, dass der Kläger ernsthaft die Absicht verfolge, sich von seiner Ehefrau räumlich zu trennen und in die Wohnung seines Mieters einzuziehen.