Eigenbedarfskündigung/Voraussetzungen

Eigenbedarfskündigung/Voraussetzungen; Mietverhältnis, Beendigung; Kündigung; Mieterschutz; Eigenbedarf; Interesse, berechtigtes; Wohnungsbedarf; Widerspruch d. Mieters; Härte, ungerechtfertigte

Der Eigenbedarf im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB erfordert kein besonders dringendes Interesse, es genügt jedes vernünftige, billigenswerte Erlangungsinteresse, wobei sowohl subjektive als auch objektive Umstände zur Begründung des Wohnungsbedarfs herangezogen werden können.

Die Kl. hat ein berechtigtes Interesse gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses, weil sie die streitgegenständlichen Räume als Wohnung für sich selbst benötigt. Der Eigenbedarf im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB erfordert kein besonders dringendes Interesse. Vielmehr genügt jedes vernünftige, billigenswerte Erlangungsinteresse, wobei sowohl subjektive als auch objektive Umstände zur Begründung des Wohnbedarfs herangezogen werden können. Andererseits müssen die vom Vermieter geltend gemachten Gründe hinreichend gewichtig erscheinen, um auch unter Beachtung der für den Mieter mit einem Wohnungswechsel verbundenen Belastungen ein anerkennenswertes Bedürfnis an der Eigennutzung der vermieteten Räume bejahen zu können (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 26. Oktober 1982 - 3 RE-Miet 4/82 - abgedruckt in RiM S. 817 f.). Allein der Wunsch der Kl., sie wolle ihren Lebensabend in ihrem eigenen Haus verbringen, ist zwar billigenswert, würde für sich allein aber noch kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 564 BGB begründen (vgl. KG in NJW 1981, S. 1048). Daneben sind weitere Gründe erforderlich, die auch dann vorliegen können, wenn dem Vermieter bisher nur eine für seine persönlichen Bedürfnisse weniger geeignete Wohnung zur Verfügung steht. Die Kl. verfügt zur Zeit nur über eine Wohnung, die mit einer Ofenheizung ausgestattet ist, während ihr Haus in der C-straße durch Zentralheizung beheizt wird und die herausverlangte Wohnung daher für die Kl. ihrem Alter entsprechend erhebliche Bedienungserleichterungen aufweist. Der Einwand des Bekl., die Kl. könne ihre jetzige Mietwohnung mit einer bequemeren Heizungsart ausstatten, vermag nicht zu überzeugen. Die Kl. kann nicht darauf verwiesen werden, den Standard ihrer von Dritten gemieteten Wohnung durch entsprechende Investitionen zu erhöhen, da die damit verbundenen Investitionen nicht ohne weiteres zumutbar sind. Auch die Tatsache, daß die von der Kl. bewohnten Räumlichkeiten an einer Hauptverkehrsstraße liegen und damit wegen der erhöhten Geräuschbelästigung gerade für einen älteren Menschen wenig geeignet sind, müssen bei der Beurteilung des Erlangungsinteresses der Kl. berücksichtigt werden. Hinzu kommt die von der Kl. behaupteten umfangreichen geplanten Umbauarbeiten im Miethaus und in der von der Kl. gemieteten Wohnung und die damit für die Kl. zu erwartenden Geräusch- und Schmutzbelästigungen.

Der Einwand des Bekl., die Kl. könne sich nicht auf die angeführten Nachteile ihrer gemieteten Wohnung berufen, weil ihr diese bereits vor Abschluß des Mietvertrages mit ihm im Jahre 1966 bekannt gewesen seien, eine Eigenbedarfskündigung aber nur auf Gründe gestützt werden könnte, welche nach Abschluß des Mietverhältnisses entstanden seien, greift nicht durch. Vor Abschluß des Mietvertrages im Jahre 1966 mußten der Kl. zwar auch die Nachteile ihrer jetzigen Wohnung bewußt sein. Die Kl. hat aber angegeben, daß sie in der Nähe ihrer gemieteten Wohnung ein Ladengeschäft betrieb. Durch die Aufgabe des Geschäftes der Kl. und ihr fortschreitendes Alter sind jedoch neue Umstände hinzugetreten, welche von der Kl. zumindest nicht ihrem vollen Ausmaße nach bei Abschluß des Mietvertrages mitberücksichtigt werden konnten. Das gleiche gilt auch für die Vermietung der Wohnung des Mieters P. im Jahre 1973. Die vom Bekl. gemietete Wohnung kann für die Kl. auch nicht deshalb als ungeeignet angesehen werden, weil sie im ersten Stockwerk liegt; denn die mit der Etagenlage verbundenen Mühen stehen hinter den für die Kl. sich ergebenden Vorteilen zurück. Insoweit ist auch der Wunsch der gehbehinderten Kl. mit zu berücksichtigen, daß sie in die Lage versetzt wird, in ihrem eigenen Hause zu wohnen und dadurch auch erheblich lange Wege erspart, die sie sonst machen müßte, um das Haus und das Grundstück zu beaufsichtigen und zu versorgen.

Inwieweit dem Vermieter bei der Durchsetzung des Eigenbedarfs das Wahlrecht zwischen mehreren zu kündigenden Mietverhältnissen zusteht, bedarf keiner Entscheidung, da die Kl. ihre Wahl, welche Wohnung sie in Anspruch nimmt, sachgerecht getroffen hat.

Zwar hat der Bekl. der Kündigung gemäß § 556 a BGB widersprochen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt. Die von dem Bekl. dargelegten Nachteile müssen aber hinter dem berechtigten Interesse der Kl. zurückstehen. Es ist bereits zweifelhaft, ob die Kündigung für den Bekl. eine Härte im Sinne des § 556 a bedeuten könnte. Die von dem Bekl. vorgetragenen Nachteile sind im wesentlichen solche, die stets mit einem Wohnungswechsel verbunden sind. Dieses allgemeine Mieterinteresse an der Vermeidung der mit einem Umzug verbundenen Mühen und Kosten wird hingegen bereits durch § 564 b BGB geschützt, indem ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung verlangt wird. Es ist nicht zu erkennen, weshalb sich der Bekl. unter Berücksichtigung seines Einkommens nicht einen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen verschaffen könnte. Soweit der Bekl. geltend macht, daß er die Wohnung auf seinen Bedarf als Hochschullehrer eingerichtet habe und ein Umzug ihn daher besonders schwer treffe, können diese Umstände gegenüber dem berechtigten Eigeninteresse der Kl. über einen ihrem Alter und ihren Bedürfnissen angemessenen Wohnraum zu verfügen, nicht als Härte angesehen werden, die gegenüber dem Räumungsbegehren der Kl. ins Gewicht fallen.