Eigenbedarfskündigung (Untermiete)

Eigenbedarfskündigung (Untermiete); Mietverhältnis, Beendigung; Kündigung; Mieterschutz; Interesse, berechtigtes; Eigenbedarf; Eigenbedarfskündigung; Eigentümer als Untermieter

Ein lediglich in der Position des Untermieters befindlicher Eigentümer hat billigenswerte Gründe, in seinem Eigentum wohnen zu können.

Zur Begründung der Kündigung hatte der damalige Bevollmächtigte des Bekl. in dem Kündigungsschreiben ausgeführt, daß sein Mandant keine eigene Wohnung habe, vielmehr zur Untermiete wohnen müsse; bereits hieraus ergebe sich der Eigenbedarf.

a) Diese in dem Kündigungsschreiben genannten Gründe waren für sich gesehen geeignet, die Schlüssigkeit für ein Erlangungsinteresse im Sinne von § 564 b Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 BGB zu indifizieren. Denn der Bekl. hatte durch die Angabe, in der Sch.-straße zur Untermiete zu wohnen, formal ein berechtigtes Interesse an der Kündigung einer Wohnung im eigenen Hause dargelegt. Für die Annahme eines berechtigten Eigenbedarfsinteresses muß sich der Vermieter in einer "wohnbedarfstypischen" Lage befinden; es muß also ein innerer Zusammenhang zwischen der bisherigen Wohnung des Vermieters und der Mietwohnung bestehen. Die Gründe, die der Vermieter für die Kündigung anführt, müssen erkennen lassen, daß sie von einigem Gewicht sind und gebilligt werden können (KG NJW 1981, 1048). Insoweit genügt jedoch jedes vernünftige, billigenswerte Erlangungsinteresse; ein besonderes dringendes Interesse an der Rückgabe der Mieträume ist nicht erforderlich (OLG Karlsruhe, NJW 1983, 579). Vielmehr ist der verfassungsrechtlich garantierten Eigentumsfreiheit Rechnung zu tragen, indem auch zumutbare subjektive Wünsche und Vorstellungen des Vermieters zu berücksichtigen sind (OLG Karlsruhe a.a.O.; BayObLG, NJW 1982, 1159).

Eine nach diesen Grundsätzen vorzunehmende Bewertung führt dazu, daß ein sich lediglich in der Position des Untermieters befindlicher Eigentümer billigenswerte Gründe hat, in seinem Eigentum wohnen zu können und nicht Untermieter sein zu müssen. Zwar ist der Wunsch, nicht mehr länger Mieter zu sein, den in § 564 Abs. 2 BGB angeführten Gründen nicht gleichwertig (KG NJW 1981, 1048). Die Position des Untermieters ist jedoch gegenüber der des Hauptmieters wesentlich schwächer. Wegen dieses geringen Bestandschutzes des Untermietverhältnisses ist daher ein berechtigtes Interesse eines lediglich zur Untermiete wohnenden Eigentümers an der Beendigung eines Mietverhältnisses über eine im eigenen Haus gelegene Wohnung zu bejahen.

Im vorliegenden Fall ist die Kündigung jedoch nicht aus Rechtsgründen, sondern aus tatsächlichen Gründen unwirksam. Unterlegt der Vermieter seiner Kündigung einen unzutreffenden Sachverhalt, einerlei ob vorsätzlich oder fahrlässig, und hält der Mieter eine so erklärte Kündigung für Rechtens, dann liegt in dem Verhalten des Vermieters eine positive Vertragsverletzung, die, wenn der Mieter der Kündigung Folge leistet, Schadenersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter begründet (OLG Hamm, a.a.O.).