Eigenbedarfskündigung und freie Wohnungen des Vermieters

1. Die Eigenbedarfskündigung des Vermieters ist gem. § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet, wenn er die gekündigte Wohnung seinem Sohn kostenfrei zur Verfügung stellen will.

2. Wohnungen, die der Vermieter nicht vermieten will, braucht er nicht als Alternativwohnung dem Mieter anzubieten.

3. Im übrigen braucht der Vermieter nur ortsnahe oder in demselben Hausanwesen gelegene Wohnungen aus seinem Bestand als Alternativwohnung anzubieten.

II. Der Kl. hat mit Kündigung vom 30. Juni 1997 das Mietverhältnis wirksam zum 31. März 1998 gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB gekündigt.

1. Der Kl. benötigt die Wohnung. Erforderlich ist dafür, daß der Vermieter einen ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Erlangungswunsch hat (BGH NJW 88, 904). Dabei sind jedoch allein die Maßstäbe des Vermieters heranzuziehen. Denn zur grundrechtlich verbürgten Verfügungsbefugnis des Eigentümers gehört nicht nur das Recht, den Eigentumsgegenstand zu veräußern oder aus seiner Vermietung Erträge zu erzielen, sondern auch - und insbesondere - die Freiheit, ihn selbst zu nutzen. Eine Gesetzesauslegung, welche den letztgenannten Eigennutzungswunsch unberücksichtigt ließe, wäre deshalb mit Art. 14 I 1 GG nicht zu vereinbaren (vgl. BVerfGE 68, 361 (375) = NJW 1985, 2633). Sie würde die Befugnis des Eigentümers mißachten, sein Leben unter Gebrauch seines Eigentums so einzurichten, wie er es für richtig hält. Dabei läßt sich der Wunsch, eine bestimmte Wohnung zu nutzen, nicht ausschließlich oder in erster Linie an objektiven Kriterien messen. Er hängt vielmehr eng mit dem bisherigen Lebensweg eines Menschen, seinen Zukunftsplänen und seinen persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen zusammen. Wegen dieses starken personalen Bezugs kommt eine unbeschränkte Nachprüfung des Entschlusses des Vermieters, eine Wohnung selbst zu nutzen, nicht in Betracht. Die Fachgerichte haben vielmehr seinen Eigennutzungswunsch grundsätzlich zu respektieren und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen (vgl. BVerfGE 68, 361 (373 f.) = NJW 1985, 2633; BVerfGE 79, 292 (304 f.) = NJW 1989, 970; BVerfG NJW 1994, 309, 310).

Nach diesen Grundsätzen benötigt der Kl. die Wohnung des Bekl., weil er seinem Sohn diese Wohnung kostenfrei zur Verfügung stellen will, weil letzterer nicht hinreichend liquide ist. Ob der Stiefsohn auch mit in die Wohnung ziehen will, ist dagegen unerheblich, da schon ausreichend und auch maßgebend ist, daß der Sohn des Kl. die Wohnung beziehen will. Dieser Wille hat sich auch in der erstinstanzlichen Beweisaufnahme durch Zeugnis des D. B. bestätigt. Ob dieser Umzug sinnvoll ist bzw. ob sich noch andere Lösungsmöglichkeiten finden ließen, ist unerheblich.

2. Der Kl. kann auch nicht darauf verwiesen werden, andere Wohnungen für den Sohn zu verwenden. Denn nach den obigen Grundsätzen kann zunächst der Eigentümer eine Wahl zwischen den zur Verfügung stehenden Wohnungen treffen. Denn nach seiner Auffassung dient das Einfamilienhaus mit seinen Räumlichkeiten einschließlich der vorhandenen Kellerräume und dem Atelier besser der Unterbringung seines Sohnes als die Wohnung im E.-weg, die sich in einem Mehrfamilienhaus befindet und zudem kleiner ist. Ob auch dort ein Bezug durch den Sohn des Kl. denkbar wäre, ist unerheblich.

Die Räumlichkeiten in der D.-straße und B. straße kommen schon deshalb nicht in Betracht, weil der Kl. diese Räumlichkeiten gar nicht als Wohnungen nutzen möchte. Denn die Gerichte sind nicht berechtigt, ihre Vorstellung von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Vorstellungen und der Lebensplanung des Eigentümers zu setzen. Sie haben aber nicht nur den Entschluß des Vermieters zu respektieren, eine bisher vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen, Sie haben vielmehr darüber hinaus die Entscheidung hinzunehmen, wie er über die Nutzung seiner sonstigen Eigentumsgegenstände disponiert hat. Auch diese Disposition ist durch Art. 14 I 1 GG geschützt. Hat der Eigentümer sich entschlossen, weitere Immobilien nicht dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen, sondern anderweit zu nutzen, muß der Richter dies akzeptieren (BVerfG, NJW 1994, 435, 436).

3. Die Eigenbedarfskündigung ist auch nicht deshalb rechtsmißbräuchlich, weil der Kl. die Wohnung im E.-weg nicht dem Bekl. als Ersatzwohnung angeboten hat. Zwar muß der Vermieter nach dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe (OLG Karlsruhe, 27.1.1993, 3 RE Miet 2/92; NJW-RR 93, 660 = DWW 93, 40 = WuM 93, 105 = ZMR 93, 159) dem Mieter eine Ersatzwohnung anbieten, wenn eine Wohnung im "selben Hausanwesen" frei ist oder wird. Jedoch liegt der E.- weg nicht im selben Hausanwesen. Vielmehr befindet sich diese Wohnung in R. und damit in einem völlig anderen Bezirk der Stadt.

Nach Auffassung der Kammer ist diese Pflicht auch nicht dahingehend zu erweitern, daß sämtlich im Bestand des Vermieters vorhandene Wohnungen, sofern sie frei sind oder werden, dem Mieter angeboten werden müssen.

Es gibt - soweit ersichtlich - noch keine Rechtsprechung, aus der sich die "Reichweite" dieser Anbietungspflicht ergibt. Denn es handelte sich immer um Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus (vgl. LG Hamburg, WuM 1990, 304) bzw. in einem Doppelhaus (vgl. LG Bochum, WuM 1994, 473). Nach der Entscheidung des LG Mannheim (NJW 1992, 2492) besteht ein Grundbucheinsichtsrecht am Ort der durch die Kündigung beanspruchten Wohnung und nach der Entscheidung des LG Berlin (NJW-RR 1994, 850) ein räumlich begrenzter Anspruch auf Auskunft über den vorhandenen Grundbesitz des Vermieters, um gegebenenfalls vorhandenen Alternativwohnraum zu ermitteln.

Maßgebend für die Anbietungspflicht des Vermieters ist der Umstand, daß es rechtsmißbräuchlich wäre, wenn der Vermieter dem Mieter die Wohnung nimmt und gleichzeitig nicht die sozial unerwünschten Folgen dieses Vorganges abmildert, obwohl ihm dies möglich wäre (OLG Karlsruhe a. a. O. S. 661). Der Verlust der Wohnung bedeutet in der Regel nicht nur den Verlust der Räumlichkeiten, sondern auch eine räumliche Veränderung, weil an dem ursprünglichen Wohnort keine entsprechenden Wohnungen frei sind. Dies bedeutet jedoch eine Veränderung in den sozialen Kontakten und auch in der Veränderung der Infrastruktur. So sind gegebenenfalls vorhandene Freunde und Nachbarn schwerer erreichbar, der Weg zur Arbeitsstelle wird länger oder die Kinder müssen die Schule oder den Kindergarten wechseln. Diese zusätzliche Härte, die zu dem Verlust der Wohnung hinzutritt, kann maßgeblich abgefangen werden, wenn der Vermieter ortsnah bzw. im selben Hausanwesen eine Ersatzwohnung anbieten kann. Kann der Vermieter aber nur Wohnungen anbieten, die in einem anderen Ort belegen sind, so trifft dieses Argument nicht mehr zu (vgl.

Bub/Treier-Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, IV Rdnr. 75). Letztlich kann es dabei allerdings nicht darauf ankommen, ob die Wohnung in derselben Stadt bzw. Gemeinde belegen ist. Denn wenn sich die gekündigte Wohnung z. B. an der Berliner Stadtgrenze befindet, so käme sicher auch eine Wohnung in Brandenburg an der Grenze zu Berlin in Betracht.

Zutreffend ist sicherlich, daß das Anbieten einer Ersatzwohnung auch außerhalb der zuvor genannten Grenzen immerhin für den Mieter den Vorteil hätte, ohne Anstrengung eine neue Wohnung beziehen zu können. Dennoch geht die Pflicht des Vermieters nicht soweit, daß er dem Mieter sämtliche Nachteile aus dem Verlust seiner Wohnung ausgleichen müßte. Denn grundsätzlich erlaubt § 564 b BGB ausdrücklich die Kündigung und damit eine Beendigung des Mietverhältnisses sofern dessen Voraussetzungen gegeben sind. Ein allgemeiner Zwang dahingehend, im Rahmen der Beendigung des Mietverhältnisses, ein neues Mietverhältnis einzugehen, ist deshalb dem Gesetz nicht zu entnehmen (Lammel, Wohnraummietrecht, § 564 b BGB Rdnr. 85) und wird auch soweit erkennbar auch nicht vertreten, obwohl auch im Rahmen einer Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB oder § 564 b Abs. 4 BGB die Kündigung ebenfalls nicht vom Mieter zu vertreten ist. Nach § 242 BGB kann mithin nur dann eine Ausnahme gemacht haben, wenn der Vermieter die Möglichkeit hat, im besonderen Maße die negativen Folgen des Wohnungsverlustes zu lindern. Denn wollte man den Vermieter verpflichten, den Mieter von sämtlichen Folgen des Wohnungsverlustes zu befreien, so könnte man letztlich auch vertreten, daß der Vermieter die Kosten des Umzugs und einer anderweitigen Wohnungssuche tragen müßte. Dies würde sein Kündigungsrecht entwerten und ihn auch in seiner grundgesetzlich geschützten Position als Eigentümer unverhältnismäßig beeinträchtigen. Dabei ist nämlich auch zu berücksichtigen, daß nur das Vorhalten einer oder mehrerer Ersatzwohnungen den Vermieter etwas kostet, weil er während der Kündigungsfrist des Mieters die Wohnung nicht anderweitig venmieten kann. Eine uferlose Anbietpflicht wurde auch dazu führen, daß der Vermieter eine Wohnung in einer anderen weit entfernten Stadt anbieten müßte, weil er nicht wissen kann, ob der Mieter nach seiner subjektiven und insoweit maßgeblichen Auffassung (BVerfG NJW 1992, 1220) auch dorthin ziehen will.

Wie weit der Bereich dieser Anbietpflicht letztlich gezogen werden muß, der sich aus den oben genannten Kriterien ergibt, kann hier dahinstehen bleiben. Denn jedenfalls trifft dies in Berlin allenfalls nur für einen Einzugsbereich zu, der in etwa einem Ortsteil entspricht.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts steht fest, daß jeder ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Erlangungswunsch des Vermieters einen Eigenbedarf begründet; die Gerichte dürfen nicht ihre Vorstellungen anstelle des Vermieters setzen.

In dem vom Landgericht Berlin mit Urteil vom 21. September 1999 entschiedenen Fall ging es im wesentlichen darum, daß der Mieter sich darauf berief, der Vermieter habe noch andere freie Wohnungen gehabt, die er ihm hätte anbieten müssen. Mit den offenbar nahe gelegenen Räumlichkeiten konnte der Vermieter jedoch darlegen, daß er diese nicht als Wohnungen nutzen wollte. Eine solche Entscheidung, wenn sie nicht gegen das Zweckentfremdungsverbot verstößt, müssen Mieter (und Gerichte) hinnehmen. Frei war allerdings eine Wohnung in einem anderen Stadtteil Berlins, die nach Treu und Glauben der Vermieter jedoch ebenfalls dem Mieter nicht anbieten mußte. Eine solche weitgehende Anbietpflicht würde nach Auffassung der Kammer das Kündigungsrecht entwerten, so daß, jedenfalls in Berlin, eine mögliche Alternativwohnung sich in demselben Stadtbezirk befinden muß.