Eigenbedarfskündigung (selbstverschuldeter Eigenbedarf)

Eigenbedarfskündigung (selbstverschuldeter Eigenbedarf); Eigenbedarf/des Vermieters (anfänglicher); Familienangehörige des Vermieters/Eigenbedarfskündigung; Gebrechlichkeit von Familienangehörigen/Eigenbedarfskündigung; Pflegebedürftigkeit von Familienangehörigen/Eigenbedarfskündigung; Vermietermehrheit/Eigenbedarf; Personenmehrheit/Eigenbedarf; Eigenbedarf/bei Mietvertragsabtretung; anfänglicher Eigenbedarf/kein Kündigungsgrund; Rechtsmißbrauch/Eigenbedarfskündigung

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nicht gerechtfertigt, wenn die Eigenbedarfsgründe schon bei Beginn des Mietverhältnisses (Vertragsschluß bzw. Eigentumserwerb) vorlagen.

Die Kündigung der Kl. ist auch nicht gemäß § 564 b Abs. 1 BGB begründet. Der bloße Wunsch eines Vermieters, in seinem eigenen Haus zu wohnen, stellt kein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift dar und rechtfertigt die Kündigung nicht (KG NJW 81, 1048).

Die Kündigung der Kl. ist jedoch auch nicht gemäß § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 begründet. Es ist allerdings in Rechtsprechung und Literatur unumstritten, daß die Gebrechlichkeit und Pflegebedürftigkeit eines Familienangehörigen ausreichende Gründe sind, um einen Eigenbedarf des Vermieters zu begründen (vgl. statt aller: Sternel, Mietrecht, 2. Aufl. IV 83 m.w.N.). Es ist nach Auffassung des Gerichts auch als ausreichend anzusehen, wenn die Eigenbedarfsgründe bei nur einem Mitglied einer Personenmehrheit vorliegen, wenn auf der Vermieterseite eine Personenmehrheit besteht, wenn nur von allen gemeinsam die Kündigung ausgesprochen wird (Schmidt-Futterer-Blank, Wohnraumschutzgesetze, 3. Aufl., Rdnr. B 493, Sternel, a.a.O., Rdnr. IV 77; Staudinger-Sonnenschein, 12. Aufl. Rdnr. 55 zu § 564 b BGB). Gleichwohl ist das Interesse des Kl. zu 1. im Sinne des als Erläuterung zu § 564 b BGB in § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB genannten Beispiels nicht als berechtigt anzuerkennen. Denn es ist aufgrund der im wesentlichen altersbedingten Krankheitserscheinungen des Vaters des Kl. zu 1. davon auszugehen, daß dessen Gebrechlichkeit und Pflegebedürftigkeit bereits bei dem Erwerb des Hauses am 5. November 1981 bestand. Daher verstößt es gegen Treu und Glauben, wenn sich der Vermieter oder der Erwerber eines Grundstücks zur Begründung seiner Kündigung auf einen schon zur Zeit des Vertragsschlusses oder des Erwerbes bestehenden Eigenbedarf beruft (LG Hamburg, ZMR 75, 121, 122; Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 12. November 1982 - 15 C 492/82; Schmidt-Futterer-Blank, a.a.O. Rdnr. B 492, Palandt-Putzo, 41. Aufl. Anm. 7 a zu § 564 b BGB). Steht der Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung in einem konkreten Zusammenhang mit dem Bedürfnis des Erwerbers, eine Wohnung für sich und einen pflegebedürftigen Angehörigen zu benötigen, so ist ihm ohne weiteres zuzumuten, sich um ein Haus oder eine Wohnung zu bemühen, in welchem z. Zt. eine Wohnung leer steht.

Die von den Kl. in der Person des Kl. zu 1. auf § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB gestützte Eigenbedarfskündigung vom 30. Dezember 1981 ist als Grundlage des Räumungsverlangens deswegen ungeeignet, weil ihre Voraussetzungen nachträglich wieder weggefallen sind. Denn im Falle des § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB muß das Erlangungsinteresse des Vermieters fortbestehen und darf nicht inzwischen entfallen sein (vgl. statt aller: Schmidt-Futterer-Blank, a.a.O., Rdnr. 38). Im vorliegenden Fall ist dieses Erlangungsinteresse jedoch inzwischen entfallen, so daß sich die Weiterverfolgung des Klagebegehrens als Rechtsmißbrauch darstellt (Schmidt-Futterer-Blank, a.a.O.). Denn zwischen den Parteien ist unstreitig, daß nach dem Erwerb des Grundstücks durch die Kl. die Wohnung im 1. Obergeschoß des Hauses frei geworden ist, diese auch die gleiche Größe wie die Wohnung hat, in welche der Kl. zu 1. einzuziehen begehrt, so daß nicht ersichtlich ist, warum der Eigenbedarf des Kl. zu 1., auf welchen auch die übrigen Gesellschaften der Gesellschaft Bürgerlichen Rechts Rücksicht zu nehmen verpflichtet wären, durch einen Einzug mit seinem Vater und einer Pflegerin in diese Wohnung hätte befriedigt werden können. Hier müssen sich die Kl. so behandeln lassen wie jeder Vermieter, der während der laufenden Kündigungsfrist auf eine Wohnung zurückgreifen muß, sofern diese als Ersatz angemessen ist und triftige Gründe nicht entgegenstehen (vgl. Barthelmes, a.a.O., Rdnr. 75, 77 zu 9 564 b BGB; Schmidt-Futterer-Blank, a.a.O., Rdnr. B 483; Köhler, a.a.O., Rdnr. 8 zu § 115; Sternel, a.a.O., Rdnr. IV 78).

Anmerkung: Vgl. zum Eigenbedarfsinteresse: BVerfG GE 1989, 299 und GE 1989, 1109; vgl. zum Rechtsmißbrauch LG Berlin GE 1989, 511 und GE 1989, 1111