Eigenbedarfskündigung, Entfallen der Gründe

1. Entfallen die Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtfertigenden Gründe, bevor die Kündigungsfrist abgelaufen ist und der Mieter die Wohnung geräumt hat, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter davon zu unterrichten und auf Verlangen das Mietverhältnis fortzusetzen. Ein Verstoß gegen diese Pflichten stellt eine positive Vertragsverletzung dar.

2. Ein Schadenersatzanspruch wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung steht dem Mieter, der auf eine nicht ordnungsgemäß begründete Kündigung hin ausgezogen ist, jedenfalls dann zu, wenn ihm der Vermieter die Bedarfsgründe mündlich schlüssig dargelegt und der Mieter keine Veranlassung hat, diesen Angaben zu mißtrauen.

3. Dieser Schadenersatzanspruch wird in der Regel nicht dadurch aus geschlossen, daß der Mieter infolge der scheinbar gerechtfertigten Kündigung den Mietvertrag mit dem Vermieter einvernehmlich vorzeitig beendet hat.

I.1. Die Kl. hatten mit Vertrag vom 14.5.1974 von der Bekl. eine 3-Zimmer-Wohnung auf unbestimmte Zeit gemietet. Mit Schreiben vom 26.6.1979 kündigte die Bekl. den Kl. die Wohnung auf zum 31.12.1979. Als Begründung gab sie an: "Ab 1.1.1980 benötige ich die Wohnung zum Eigenbedarf." Die Bekl. lebte damals mit einem Mann zusammen, der drei Kinder hatte. Sie erklärte den Kl. mündlich, sie beabsichtige, den Mann zu heiraten und dann auch ihr Kind aus erster Ehe zu sich zu nehmen. Dazu benötige sie eine größere Wohnung. Die Kl. sahen daher den Eigenbedarf der Bekl. ein und einigten sich mit ihr auf eine vorzeitige Beendigung des Vertragsverhältnisses. Sie räumten die Wohnung zum 30.9.1979. Die Bekl. hat die Wohnung jedoch nicht bezogen; denn ihre Verbindung zu dem Mann wurde zu einem zwischen den Parteien streitigen Zeitpunkt gelöst. Durch notariellen Vertrag vom 10.9.1979 verkaufte die Bekl. das gesamte Hausgrundstück. Der Vertrag wurde am 18.1.1980 wiederholt, weil die Bekl. am 10.9.1979 noch nicht rechtskräftig geschieden war und ihr damaliger Ehemann der Veräußerung nicht zugestimmt hatte. Der Erwerber des Hausgrundstücks ist selbst in die frühere Wohnung der Kl. eingezogen. 2. Die Kl. haben die Bekl. auf Schadenersatz in Höhe von 3596,79 DM wegen schuldhafter unberechtigter Eigenbedarfskündigung in Anspruch genommen. Sie haben die Auffassung vertreten, die Bekl. sei jedenfalls verpflichtet gewesen, die Kl. zu unterrichten, sobald die von ihr geltend gemachten Eigenbedarfsgründe entfallen waren, und deshalb auf ihr Räumungsbegehren rechtzeitig zu verzichten. Das Amtsgericht hat die Kl. abgewiesen. Mit der Berufung verfolgen die Kl. ihre Ansprüche weiter. Durch Beschluß vom 12.6.1981 hat das LG Karlsruhe dem Senat folgende Rechtsfrage zum Rechtsentscheid vorgelegt: Kann der Mieter von Wohnraum vom Vermieter Schadenersatz verlangen, wenn er das Mietverhältnis nach einer lediglich mit der Angabe "Eigenbedarf" begründeten schriftlichen Kündigung des Vermieters im Vertrauen auf das Vorliegen von Eigenbedarf begründenden Umständen einvernehmlich mit dem Vermieter vorzeitig beendet hat und dieser ihm nicht mitgeteilt hat, daß der ursprünglich vorhandene Eigenbedarf vor Räumung der Wohnung entfallen ist? II. Die Vorlage ist zulässig. Die vorgelegte Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum und ist von grundsätzlicher Bedeutung, denn sie wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt und wird sich auch künftig in anderen Fällen stellen. Sie ist, soweit ersichtlich, noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden. Die Rechtsfrage ist nach der grundsätzlich maßgeblichen Auffassung des vorlegenden Gerichts (Senat, Rechtsentscheid vom 25.3.198, OLGZ 81 374 = Die Justiz 81, 279 = ZMR 81, 269) entscheidungserheblich. Allerdings umfaßt die Vorlagefrage, wie auch die Begründung des Vorlagebeschlusses (Seite 6 letzter Absatz) zum Ausdruck bringt, inhaltlich die folgenden drei, zwar sachlich eng zusammengehörenden, aber getrennt voneinander zu beantwortenden Fragen: 1. Ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter davon zu unterrichten, wenn die Kündigung wegen Eigenbedarfs begründenden Umstände vor der Räumung der Wohnung wieder entfallen, und auf Verlangen das Mietverhältnis fortzusetzen? 2. Kommt ein Schadenersatzanspruch wegen Verletzung dieser Pflicht auch dann in Frage, wenn der Mieter ausgezogen ist, obwohl die Eigenbedarfsgründe im Kündigungsschreiben nicht enthalten, jedoch mündlich mitgeteilt worden waren?

begründenden Umstände vor der Räumung der Wohnung wieder entfallen, und auf Verlangen das Mietverhältnis fortzusetzen? 2. Kommt ein Schadenersatzanspruch wegen Verletzung dieser Pflicht auch dann in Frage, wenn der Mieter ausgezogen ist, obwohl die Eigenbedarfsgründe im Kündigungsschreiben nicht enthalten, jedoch mündlich mitgeteilt worden waren? 3. Ist ein Schadenersatzanspruch des Mieters dann ausgeschlossen, wenn er auf die Kündigung hin den Mietvertrag mit dem Vermieter ein vernehmlich vorzeitig beendet hat? Dabei stellen sich die zweite und die dritte Frage jeweils nur, wenn die vor ausgegangene Frage bejaht wird. III .

Der Senat bejaht im Grundsatz die beiden ersten Fragen, während er den generellen Ausschluß von Schadenersatzansprüchen wegen einvernehmlicher Beendigung des Mietvertrags verneint. 1. Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, den Mieter auf den Wegfall der die ausgesprochene Kündigung wegen Eigenbedarfs tragenden Gründe hinzuweisen. a) Kündigt der Vermieter die Wohnung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB, obwohl weder er noch seine Familienangehörigen oder sonstige zu seinem Haushalt gehörenden Personen die Wohnung benötigen, so begeht er eine positive Vertragsverletzung (Barthelmess, Kommentar zum 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 2. Aufl., § 564 b Rn 242; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumkündigungsschutzgesetze, 4. Aufl., B 479; RGRK BGB, 12. Aufl., § 564 b Rn. 41; Staudinger-Sonnenschein, 12. Aufl., § 564 b Rn. 135; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., IV 44; ders. MDR 76, 265 ff.; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, § 116 Rn. 2; Löwe ZMR 75, 289 ff.;Seier ZMR 78, 34. ff.; LG Düsseldorf ZMR 76, 281; LG Kiel NJW 75, 1973; LG Freiburg WuM 78, 122 und 79, 215; LG Waldshut-Tiengen ZMR 78,5; AG Hamburg-Harburg WuM 78, 65). Der vereinzelt vertretenen Gegenmeinung (Palandt-Putzo, BGB, 40. Aufl., § 564 b Anm. 9c; Schickedanz ZMR 75, 196 Schopp ZMR 75, 353 und MDR 77, 198) kann nicht gefolgt werden ; denn die Richtigkeit der herrschenden Auffassung ergibt sich sowohl aus der Rechtsnatur des Mietvertrags über Wohnraum als auch dem Sinn und Zweck der Kündigungsschutzvorschriften . In Rechtsprechung und Lehre ist seit langem anerkannt, daß besonders bei Dauerschuldverhältnissen die Vertragspartner aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) über die Leistungshauptpflichten hinaus besondere Schutz- oder Nebenpflichten treffen, deren Verletzung Schadenersatzansprüche wegen positiver Vertragsverletzung auslösen kann (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 40. Aufl., § 242 Anm. 4 B mit zahlreichen Nachweisen). Dazu gehört auch das Gebot, den Vertragszweck nicht zu gefährden. In der Rechtsprechung wird deshalb seit langem das Lossagen von einem Vertrag durch ungerechtfertigte Kündigung als Verletzung einer solchen Nebenpflicht angesehen (BGHZ 51, 192; 53, 150; BGH NJW 67, 248; ZMR 63, 274). Dies muß bei einem Wohnraummietvertrag schon wegen der besonderen sozialen Bedeutung, die Wohnung für den Mieter hat, und in Anbetracht der erheblichen Belastungen, die regelmäßig mit einem Umzug verbunden sind, in besonderem Maße gelten. Da der Gesetzgeber die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter wegen eines berechtigten Interesses kündigen darf, abschließend geregelt und zugleich durch die Bestimmung, daß zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam sind (§ 564 b Abs. 7 BGB), die Vertragsfreiheit in diesem Bereich eingeschränkt hat, verletzt der Vermieter eine ihm gesetzlich auferlegte vertragliche Pflicht, wenn er kündigt, obwohl die in § 564 b BGB genannten Voraussetzungen nicht gegeben sind. Es ist ein anerkannter Rechtsgrundsatz, daß die schuldhafte Verletzung rechtlich geschützter Interessen des Vertragspartners Schadenersatz pflichten auslöst, sofern sich nicht ausnahmsweise aus dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Bestimmungen etwas anderes ergibt. Der Einwand, § 564 b BGB sichere nur das Erhaltungsinteresse des Mieters an der Wohnung, bezwecke jedoch nicht dessen Schutz vor den mit einem Umzug verbundenen finanziellen Nachteilen (Schopp, ZMR 75, 353; im Ergebnis ebenso LG Kassel MDR 70, 683; wohl auch OLG Karlsruhe, 10. ZS, OLGZ 77, 72),

k der gesetzlichen Bestimmungen etwas anderes ergibt. Der Einwand, § 564 b BGB sichere nur das Erhaltungsinteresse des Mieters an der Wohnung, bezwecke jedoch nicht dessen Schutz vor den mit einem Umzug verbundenen finanziellen Nachteilen (Schopp, ZMR 75, 353; im Ergebnis ebenso LG Kassel MDR 70, 683; wohl auch OLG Karlsruhe, 10. ZS, OLGZ 77, 72), greift nicht durch. Im Gesetzentwurf der Bundesregierung zum 2. WKSchG (BT- Drucksache 7/2011) heißt es hierzu ausdrücklich: "Jeder Wohnungswechsel bringt für den Mieter regelmäßig nicht unbeträchtliche Kosten und andere meist erhebliche Unzuträglichkeiten mit sich. Eine Belastung des vertragstreuen Mieters mit solchen Kosten und Unzuträglichkeiten ist bei der Bedeutung der Wohnung mit einem sozialen Rechtsstaat nur gerechtfertigt, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an d er Kündigung hat." Es kann daher nicht zweifelhaft sein, daß die Kündigungsschutzbestimmung des § 564 b BGB auch bezweckt, den Mieter vor den finanziellen Nachteilen aus objektiv ungerechtfertigten Kündigungen zu bewahren. b) In der Regel ist es erforderlich, aber auch ausreichend, daß die Gründe der Kündigung im Zeitpunkt der Erklärung vorliegen (Palandt-Putzo, § 564 b Anm. 5 c; Barthelmess, § 564 b Rn. 127; Schmidt-Futterer/Blank, B 39). Das folgt daraus, daß sich Kündigungsgründe meistens aus einem in der Vergangenheit liegenden Verhalten oder Ereignis ergeben. In diesen Fällen sind spätere Änderungen grundsätzlich unbeachtlich. Anders verhält es sich jedoch mit dem Kündigungsgrund aus § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB. Dieser setzt, von der Kündigung aus gesehen, eine längere Fortdauer voraus, daß nämlich der Eigenbedarf auch noch bei Beendigung des Mietvertrages besteht und der Vermieter die Wohnung daher tatsächlich in Anspruch nehmen muß. § 564 b BGB will dem Vermieter nur dann die Möglichkeit zur Beendigung des Mietvertrages geben, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Die Vorschrift verfolgt, wie sich aus der Begründung des Regierungsentwurfs zum 2. WKSchG (BT-Drucksache 7/2011) ergibt, den Zweck, den Mieter umfassend vor einem objektiv ungerechtfertigten Verlust der Wohnung zu schützen. Dieses Schutzbedürfnis besteht aber auch, wenn der vorübergehend vorhandene Eigenbedarf noch vor Beendigung des Mietvertrages wieder entfällt; denn es fehlt dann an einem Grund, dem Mieter den Wohnungswechsel zuzumuten. Ob daher die Kündigung aus § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB bei Wegfall des Eigenbedarfs vor Ablauf der Kündigungsfrist nachträglich unwirksam wird (so Schmidt-Futterer/Blank, B 38; Sternel, IV 62) und das Festhalten des Vermieters am Räumungsbegehren schon deshalb eine Vertragsverletzung darstellt, kann offen bleiben. Jedenfalls ist der Vermieter wegen der ihm allgemein obliegenden Pflicht, den berechtigten sozialen Interessen des Mieters in zumutbarem Maße Rechnung zu tragen, und den Sinn und Zweck des zugunsten des Mieters geltenden Kündigungsschutzes gehalten, den Mieter gemäß § 242 BGB auf die Veränderung der Sachlage hinzuweisen und sich zur Fortsetzung des Mietverhältnisses bereitzuerklären. Verletzt er diese Pflicht, macht er sich regelmäßig schadenersatzpflichtig (Barthelmess § 564 b Rn. 127; RGRK-BGB, § 564 b Rn. 41; Köhler, § 116 Rn. 2 f.; Sternel MDR 76, 267; LG Düsseldorf ZMR 76, 281; im Ergebnis auch Sternel, Mietrecht, a. a. O.; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O.); denn dem Vermieter ist grundsätzlich erkennbar, daß er aus einer nicht vorgesehenen Änderung der Sachlage keinen objektiv ungerechtfertigten

Barthelmess § 564 b Rn. 127; RGRK-BGB, § 564 b Rn. 41; Köhler, § 116 Rn. 2 f.; Sternel MDR 76, 267; LG Düsseldorf ZMR 76, 281; im Ergebnis auch Sternel, Mietrecht, a. a. O.; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O.); denn dem Vermieter ist grundsätzlich erkennbar, daß er aus einer nicht vorgesehenen Änderung der Sachlage keinen objektiv ungerechtfertigten Vorteil ziehen darf, der den Mieter beträchtlich belastet. Diese Hinweispflicht des Vermieters besteht nur dann nicht mehr, wenn der Eigenbedarf zwar vor der Beendigung des Vertragsverhältnisses, aber erst nach der Räumung durch den Mieter entfällt. Von diesem Zeitpunkt an darf der Vermieter davon ausgehen, daß der Mieter an einem erneuten Einzug in die Wohnung nicht mehr interessiert ist, weil ihm dadurch doppelte Umzugskosten entständen. 2. Der Schadenersatzanspruch des Mieters, der sich einer nicht formgerechten Kündigung gebeugt hat, ist jedenfalls dann nicht ausgeschlossen, wenn der Mieter aufgrund der vom Vermieter mündlich mitgeteilten Eigenbedarfsgründe annehmen durfte, jener benötige die Wohnung tatsächlich.

a) Eine schriftliche Kündigung, die als Begründung lediglich "Eigenbedarf" angibt, jedoch keine Tatsachen nennt, die den vom Vermieter geltend gemachten Anspruch rechtfertigen, ist allerdings im Ergebnis unwirksam. Zwar legt § 564 a Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter die Verpflichtung zur Angabe der Kündigungsgründe nur in der Form einer Sollvorschrift auf, deren Verletzung nicht zur Nichtigkeit der Kündigung nach §§ 126, 134 BGB führt. Da jedoch gemäß § 564 b Abs. 3 BGB nur die in dem Kündigungsschreiben angegebenen Gründe berücksichtigt werden dürfen, kann eine Eigenbedarfskündigung ohne schriftliche Begründung nicht zur wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses führen (BayObLG, Rechtsentscheid vom 14. 7.1981 - Allg. Reg. 32/81; Barthelmess, § 564 b BGB Rn. 130; Staudinger-Sonnenschein, § 564 b Rn. 122- Schmidt-Futterer/Blank B S46 f.). Welche Anforderungen an den Begründungszwang im einzelnen zu stellen sind, wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet und bedarf hier keiner Entscheidung; denn jedenfalls ist eine so konkrete Beschreibung der Gründe notwendig, daß das Gericht im Rechtsstreit erkennen kann, ob der dort geltend gemachte Grund mit dem im Kündigungsschreiben angegebenen identisch ist (BayObLG a.a.O.). Schon diesem Erfordernis genügt eine Kündigung nicht, die lediglich erklärt, die Wohnung werde selbst benötigt, ohne dies durch Tatsachenbehauptungen zu erläutern; denn ein solches Schreiben läßt gerade offen warum ein angeblicher Eigenbedarf besteht.

b) Obwohl somit ein Widerspruch gegen eine derartige Kündigung Erfolg hätte, hindert die Räumung der Wohnung den Mieter nicht, später Schadenersatzansprüche zu stellen, wenn er sich die Eigenbedarfsgründe des Vermieters hat darlegen lassen und sie aufgrund der mündlichen Erklärung als gerechtfertigt ansehen durfte.

aa) In einem solchen Fall hat der Mieter keine Veranlassung anzunehmen, sein Widerspruch gegen die Kündigung werde ihm den Besitz der Wohnung erhalten. Da der Vermieter berechtigt ist, die Kündigung erneut - nunmehr formgerecht - auszusprechen und bei ernsthaftem Eigenbedarf ein derartiges Verhalten des Vermieters auch zu erwarten ist, muß der Mieter damit rechnen, daß die Kündigung letztlich Erfolg hat, eine streitige Auseinandersetzung also lediglich zu einer Verzögerung der Räumung führen wurde. Dem Mieter kann aber jedenfalls dann nicht zugemutet werden, sich streitig zu stellen, wenn aufgrund der ihm erkennbaren Tatsachen keine hinreichende Aussicht besteht, auf diese Weise die Wohnung behalten zu können (LG Freiburg WuM 79, 216; LG Waldshut-Tiengen WuM 78, 5; Löwe ZMR 75, 290).

Treten nicht besondere Umstände hinzu, ist es dem Mieter nicht einmal als Mitverschulden (§ 254 BGB) anzurechnen, wenn er auf schlüssig dargelegte Eigenbedarfsgründe hin auszieht. Er darf grundsätzlich auf die Richtigkeit der Tatsachenangaben seines Vermieters vertrauen, wenn nicht ausnahmsweise erkennbar naheliegende Verdachtsgründe bestehen (Barthelmess, § 564 b Rn. 256, Sternel MDR 76, 268, ders. Mietrecht, IV 45, Soergel Kummer, § 564 b Rn. 81 Löwe ZMR 75, 290; LG Düsseldorf ZMR 76,282; LG Freiburg WuM 79, 216) . Von ihm zu verlangen, er müsse in jedem Fall die Berechtigung der geltend gemachten Gründe nachprüfen, widerspricht gerade dem Charakter des Wohnungsmietvertrags als eines in besonderem Maße auf gegenseitiges Vertrauen angewiesenen Dauerschuldverhältnisses. bb) Kommt der Mieter in einer derartigen Situation zu dem Entschluß, sich bereits der nicht formgerechten Kündigung zu beugen, so bleibt die Kündigung für den durch den Umzug entstandenen Schaden gleichwohl adäquat kausal (a. A. Schopp ZMR 75, 353 und MDR 77, 198; LG Kassel MDR 70, 683). Obwohl ein auf eigener Willensentschließung beruhendes Verhalten des Mieters in diesem Fall hinzutritt, wird der Kausalzusammenhang nicht unterbrochen; denn das Handeln wurde hier aus den dargelegten Gründen durch die Kündigung herausgefordert und stellt keine ungewöhnliche, sondern eine unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen beider Vertragsparteien naheliegende Reaktion dar (vgl. zum Problem BGH NJW 51, 797; BGHZ 63, 189). cc) Es kann dahingestellt bleiben, wann die Räumung der Wohnung in einem solchen Fall als eine schlüssig erklärte Aufhebungsvereinbarung anzusehen ist (vgl. dazu Soergel-Kummer, § 564 b Rn. 82; Barthelmess, § 564 b BGB Rn. 253; BGH ZMR 63, 274; OLG Karlsruhe OLGZ 77, 72; Schopp ZMR 75,353; Fehl NJW 75,1974), weil hier eine ausdrückliche Parteivereinbarung vorliegt und, wie noch darzulegen sein wird, selbst diese nicht zum generellen Ausschluß von Schadenersatzansprüchen führt. Jedenfalls wird nur mit Zurückhaltung ein lediglich tatsächliches Verhalten, wie es die Aufgabe des Besitzes darstellt, als Abgabe einer Willenserklärung gewertet werden können (Sternel MDR 76,267; Staudinger-Sonnenschein, § 564 Rn. 46, § 564 b Rn. 138; Soergel Kummer, a. a. O; Barthelmess, a. a. o.). 3. Kommt es nach der Kündigung des Vermieters zu einer Mietaufhebungsvereinbarung, wird auch in der Literatur und Rechtsprechung, die Schadenersatzansprüche des Mieters ansonsten bejaht, teilweise angenommen, dadurch seien dem Mieter alle in Frage kommenden Ansprüche abgeschnitten (vgl. Staudinger Sonnenschein, § 564 b Rn. 138; Soergel Kummer, § 564 b Rn. 82- LG Kiel NJW 75,1973). Dieser Auffassung kann jedoch nicht zugestimmt werden. a) Besteht der Eigenbedarf bereits zum Zeitpunkt des Mietaufhebungsvertrages nicht mehr, so begeht der Vermieter (auch) durch den Abschluß dieser Vereinbarung, ohne den Mieter über die geänderte Sachlage aufzuklären, aus den unter III 1 dargelegten Gründen eine positive Vertragsverletzung (Sternel MDR 76, 267). Der Mieter wäre in aller Regel weder zum Auszug aus der Wohnung noch zu der darin niedergelegten Einigung bereit gewesen, wenn er vorher vom Wegfall der Kündigungsgründe unterrichtet worden wäre. Schon deshalb kann ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen der Vertragsverletzung des Vermieters und dem durch den Auszug entstandenen Schaden des Mieters grundsätzlich nicht zweifelhaft sein. Der Mieter, der nach Abschluß eines Mietaufhebungsvertrages

gung bereit gewesen, wenn er vorher vom Wegfall der Kündigungsgründe unterrichtet worden wäre. Schon deshalb kann ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen der Vertragsverletzung des Vermieters und dem durch den Auszug entstandenen Schaden des Mieters grundsätzlich nicht zweifelhaft sein. Der Mieter, der nach Abschluß eines Mietaufhebungsvertrages Schadenersatz vom Vermieter verlangt, weil dieser ihn grundlos zur Räumung veranlaßt hat, handelt auch nicht widersprüchlich. Der Einwand des "venire contra factum proprium" (§ 242 BGB) konnte seinem Begehren nur dann entgegengehalten werden, wenn er durch die getroffene Vereinbarung mindestens schlüssig zum Ausdruck gebracht hätte, er wolle den Mietvertrag nunmehr unabhängig von den vom Vermieter zuvor geltend gemachten Kündigungsgründen beenden. Solches kann jedoch, wenn nicht besondere Umstände hinzutreten, nicht angenommen werden. Der Mieter ist in der Regel zur vorzeitigen Mietaufhebung bereit, weil er eine Ersatzwohnung gefunden hat, in die er vor Ablauf seines gekündigten Mietvertrags einziehen kann, und auf diese Weise eine vorübergehende doppelte Mietzahlung vermeidet. Die Vereinbarung ist aber aus seiner Sicht auch dem Vermieter günstig, weil er, wie der Vermieter weiß, von dessen bereits vorhandenem und weiter fortdauerndem Eigenbedarf ausgeht. Steht aber diese beiderseitige Interessenlage im Vordergrund, so ist es nicht gerechtfertigt anzunehmen, der Mieter wolle nunmehr die Wohnung unabhängig von dem Belegungsinteresse des Vermieters aufgeben. Der Aufhebungsvertrag verfolgt dann vielmehr auf der Seite des Mieters für den Vermieter erkennbar den Zweck, die mit der scheinbar unumgänglichen Räumung verbundenen Nachteile möglichst gering zu halten. Dann aber ist kein Grund ersichtlich, den Mieter schlechter zu stellen, als wenn er lediglich der Kündigung Folge geleistet hätte. Gerade im Regelfall der berechtigten Eigenbedarfskündigung innerhalb eines harmonisch verlaufenen Mietverhältnisses werden beide Parteien sich darum bemühen, die mit der Beendigung des Vertrages verbundenen Folgen für beide Seiten möglichst interessengerecht zu lösen. Dazu wird es nicht selten zweckmäßig sein, eine entsprechende Vereinbarung zu schließen, die auch dem Vermieter besonders dann Vorteile bringt, wenn er dadurch über die Wohnung vorzeitig verfügen kann. Verlöre der Mieter, der sich in dieser Weise sachgerecht verhält, weil er entschuldbar den vom Vermieter zu Unrecht geltend gemachten Eigenbedarf für berechtigt hält, wegen seiner Bereitschaft zu einer einvernehmlichen Regelung alle Schadenersatzansprüche, müßte er auf jegliche die Beendigung des Mietvertrages betreffenden Vereinbarungen grundsätzlich verzichten, um sich nicht Schadenersatzansprüche abzuschneiden, die aufgrund einer später erst erkannten Vertragsverletzung des Vermieters begründet sind. Das wäre nicht nur für den Mieter unbillig, es widerspräche auch dem berechtigten Anliegen der vertragstreuen Vermieter, bei echtem Eigenbedarf zu einer interessengerechten, möglichst einvernehmlichen Lösung zu gelangen. Schadenersatzansprüche aus positiver Vertragsverletzung wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung sind dem Mieter daher nicht wegen einer auf die Kündigung hin getroffenen Mietaufhebungsvereinbarung abgeschnitten (Barthelmess, § 564 b BGB Rn. 254; Sternel MDR 76, 267; AG Hamburg-Harburg WuM 78, 65). b) Möglicherweise geht das Landgericht im hier zugrunde liegenden Fall allerdings davon aus, daß die Eigenbedarfsgründe der Bekl. erst

fskündigung sind dem Mieter daher nicht wegen einer auf die Kündigung hin getroffenen Mietaufhebungsvereinbarung abgeschnitten (Barthelmess, § 564 b BGB Rn. 254; Sternel MDR 76, 267; AG Hamburg-Harburg WuM 78, 65). b) Möglicherweise geht das Landgericht im hier zugrunde liegenden Fall allerdings davon aus, daß die Eigenbedarfsgründe der Bekl. erst nach Abschluß der Mietaufhebungsvereinbarung entfallen sind. Das ändert jedoch nichts an der Rechtslage; denn die Verpflichtung des Vermieters, den Mieter auf den Wegfall des Eigenbedarfs an der Wohnung hinzuweisen, endet nicht mit dem Abschluß des Aufhebungsvertrags, sondern erst mit der Räumung der Wohnung. Zwar wird es zu einer Vereinbarung über die vorzeitige Beendigung des Mietvertrags meistens erst dann kommen, wenn der Mieter bereits einen Mietvertrag über eine neue Wohnung geschlossen oder eine solche wenigstens fest in Aussicht hat. Gleichwohl kann der Vermieter aus einer solchen Tatsache nicht herleiten, der Mieter habe das Interesse an der bisherigen Wohnung unabhängig davon verloren, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund weiter besteht. Da der Mieter die Aufhebungsvereinbarung gerade im Hinblick auf die sonst unvermeidliche Kündigung geschlossen hat, wird er häufig selbst dann, wenn er eine neue Wohnung beziehen kann, an der Vermeidung des Umzugs interessiert bleiben, falls sich diese Möglichkeit nachträglich ergibt. Schon wegen der oft weitreichenden Folgen im persönlichen und wirtschaftlichen Bereich, die mit einem Wohnungswechsel verbunden sind, ist es erforderlich, daß der Mieter auf die nachträglich eingetretene Veränderung der Umstände hingewiesen wird und auf diese Weise die Möglichkeit zur Prüfung erhält, ob er die bisherige Wohnung behalten will. Nur so wird dem Sinn und Zweck des § 564 b BGB, den Mieter vor nicht durch ein objektiv erhebliches Interesse begründetem Wohnungsverlust zu schützen, voll Rechnung getragen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter bereits einen neuen Mietvertrag geschlossen hat. Im Verhältnis zu seinem bisherigen Vermieter muß grundsätzlich ihm die Entscheidung überlassen bleiben, welche Lösung er in einer derartigen Situation anstreben will. Dies gilt vor allem deshalb, weil in sehr vielen Fällen der neue Vermieter wegen der großen Anzahl von Mietinteressenten ohne weiteres bereit sein wird, ihn aus dem Vertrag zu entlassen, oder es dem Mieter zumindest gelingt, eine Abstandszahlung zu vereinbaren, die für ihn wesentlich günstiger ist als die mit dem Umzug verbundenen Folgen. Die Gefahr, daß auf diese Weise für den Mieter der Anreiz entstehen könnte, nachträglich sachlich ungerechtfertigten Schadenersatz geltend zu machen, besteht nicht, wenn die Gerichte in derartigen Fällen an den vom Mieter zu führenden Beweis die sachlich gebotenen Anforderungen stellen. Dazu gehört besonders, daß der Mieter nicht nur nachweist, er hätte bei rechtzeitiger Aufklärung die Wohnung behalten, sondern auch, auf welche Weise er sich rechtmäßig aus einem schon geschlossenen neuen Mietvertrag hätte lösen können. c) Schadenersatzansprüche scheiden dagegen aus, wenn feststeht, daß der Mieter im Zeitpunkt der Mietaufhebungsvereinbarung oder später entschlossen war, die Wohnung in jedem Fall, unabhängig von dem geltend gemachten Eigenbedarf, zu räumen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Mieter inzwischen eine ihm wesentlich günstiger erscheinende Wohnung gefunden hat, die er unbedingt beziehen möchte. Ebenso können nachträgliche Ereignisse in seiner

ebungsvereinbarung oder später entschlossen war, die Wohnung in jedem Fall, unabhängig von dem geltend gemachten Eigenbedarf, zu räumen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Mieter inzwischen eine ihm wesentlich günstiger erscheinende Wohnung gefunden hat, die er unbedingt beziehen möchte. Ebenso können nachträgliche Ereignisse in seiner persönlichen Sphäre oder in anderen Bereichen eintreten, aufgrund deren er das Interesse an der bisherigen Wohnung verliert. In solchen Fällen steht, selbst soweit die unberechtigte Eigenbedarfskündigung für die Räumung mitursächlich geblieben ist, die bewußte Entscheidung des Mieters für die mit dem Umzug verbundenen Aufwendungen so sehr im Vordergrund, daß er sich mit einem späteren Schadenersatzbegehren in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten setzen und daher gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen würde.