Eigenbedarfskündigung bei Wohnraumbedarf von Angehörigen

Eigenbedarfskündigung bei Wohnraumbedarf von Angehörigen; Mietverhältnis, Beendigung; Kündigung; Eigenbedarf; Wohnraumbedarf; Familienangehörige; Bedarfssituation; Interesse, berechtigtes; Kündigungsschutz

Der Vermieter "benötigt" die Räume als Wohnung für einen Familienangehörigen i. S.v. § 564 b Abs. 2 Ziff. 2 BGB schon dann, wenn bei dem Familienangehörigen ein Wohnraumbedarf besteht, ohne daß es auf dessen unzureichende Unterbringung ankommt, und der Vermieter deshalb zur Deckung dieses Bedarfs die Räume herausverlangt.

I. Die Kl. begehrt als Vermieterin vom Bekl. die Räumung und Herausgabe seiner Wohnung wegen Eigenbedarfs für ihren Sohn aus erster Ehe.

Der Bekl. hat diese Wohnung durch Vertrag vom 1. August 1968 mit dem damaligen Grundeigentümer gemietet. 1975/76 erwarben die Kl. und ihr Ehemann das Anwesen F.straße 15 in Hamburg. 1979 wurde das Grundstück geteilt und Wohnungseigentum begründet. Das Wohnungseigentum an der Wohnung des Bekl. (Erdgeschoß) übertrugen die Kl. und ihr Ehemann 1980 auf den Sohn der Kl. aus erster Ehe, den Zeugen. Gleichzeitig wurde zugunsten der Kl. an der dem Sohn übertragenen Wohnung am 17. März 1980 ein Nießbrauch im Wohnungsgrundbuch eingetragen.

Der Sohn der Kl. bewohnt seit 1979 das Souterrain des Hauses F.straße 15 (Wohnfläche ca. 35 qm). In der Souterrainwohnung des Sohnes haben nur die Küche und ein Zimmer Außenfenster. Ein WC ohne Waschgelegenheit befindet sich außerhalb des eigentlichen Wohnraumes. Da der 26jährige Sohn der Kl. mit seiner Lebensgefährtin, der Zeugin, eine Familie gründen wollte, kündigte die Kl. mit Schreiben vom 18. März 1983 den Mietvertrag des Bekl. zum 1. April 1984 und führte den Eigenbedarf des Sohnes als Kündigungsgrund an. Die Kl. selbst wohnt nicht im Anwesen F.straße 15. Der Bekl. hat der Kündigung widersprochen und beantragt, den Räumungsanspruch dar Kl. abzuweisen.

Das Amtsgericht Hamburg hat durch Urteil vom 24. August 1984 die Klage abgewiesen, im wesentlichen mit der Begründung, daß die auf § 564 b Abs. 2 Ziff . 2 BGB gestützte Kündigung nach § 242 BGB unwirksam sei.

Mit ihrer zulässigen Berufung verfolgt die Kl. ihren Klageanspruch weiter, unter anderem mit der Begründung, daß sie gegenüber ihrem Sohn nach wie vor unterhaltspflichtig sei und im übrigen sowohl aus rechtlicher als auch sittlich-moralischer Verantwortung für ihren Sohn und dessen Lebensgefährtin handele. Der Bekl., der die Unterhaltsverpflichtung der Kl. gegenüber ihrem Sohn bestreitet, beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Das Landgericht Hamburg, Zivilkammer 11, hat mit Beschluß vom 22. Februar 1985 den Parteien mitgeteilt, daß es beabsichtige, einen Rechtsentscheid über folgende Fragen einzuholen:

"Liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 564 b Abs. 2 Ziff. 2 BGB nur dann vor und benötigt der Vermieter im Sinne dieser Bestimmung die herausverlangten Räume nur dann, wenn bei unzureichender Unterbringung (Wohnbedarf) eines engen Familienangehörigen im Sinne dieser Vorschrift (hier Verhältnis Mutter/Sohn) der Vermieter ein eigenes unmittelbares Interesse (z. B. wirtschaftlicher Art) an der Rückverlangung hat (z. B. um seine Unterhaltsverpflichtung gegenüber nahen Familienangehörigen zu erfüllen) bzw. begründen Umstände auf seiten dieses Personenkreises nur denn ein (mittelbares) eigenes Interesse des Vermieters, wenn durch dessen eigenes (unmittelbares) Interesse ein ausreichender Bezug zur Bedarfssituation (Beispiel siehe oben) hergestellt ist, oder ist ein eigenes Interesse des Vermieters bei enger Verwandtschaft (hier Mutter/Sohn) schon dann gegeben, wenn der nahe Familienangehörige sich in einer Bedarfssituation befindet und deshalb die herausverlangte Wohnung benötigt (möglicherweise immer schon aus moralischen ethischen Gründen) wegen des nahen Verwandtschaftsgrades?"

Nachdem den Parteien Gelegenheit zur Äußerung gegeben worden war, hat das Landgericht mit Beschluß vorn 19. April 1985 die im Beschluß vom 22. Februar 1985 formulierte Rechtsfrage dem Hanseatischen Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt. Zur Begründung der Vorlagefrage hat das Landgericht im wesentlichen folgendes ausgeführt:

Die vorgelegte Rechtsfrage sei entscheidungserheblich. Denn wenn sie im zweiten Sinne entschieden werde, komme es nicht auf das Vorbringen der Parteien zur Unterhaltsverpflichtung der Kl. ihrem Sohn gegenüber an. Dies sei nur dann relevant, wenn die Rechtsfrage im ersten Sinne entschieden werde. Denn wenn die Kl. keine Unterhaltsverpflichtung gegenüber ihrem Sohn habe, habe sie kein eigenes (wirtschaftliches) Interesse an der Rückerlangung der Wohnung im Sinne der ersteren Fragestellung. Im übrigen beabsichtige die Kammer, an ihrer bisherigen Rechtsprechung festzuhalten. Das Landgericht verweist insoweit auf das Urteil der Kammer vom 25. Februar 1983 in der Sache 11 S 260/82, in dem es u. a. folgendes ausgeführt hat:

"Nach § 564 b BGB ist ein die Kündigung rechtfertigendes berechtigtes Interesse des Vermieters unter anderem darin gegeben ..., "wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für seine Familienangehörigen benötigt".

Schon der Wortlaut der Bestimmung zeigt deutlich, daß der ausschließliche Ausgangspunkt die Prüfung des berechtigten Interesses die Person des Vermieters ist und daneben - sozusagen erst in zweiter Linie - die Frage zu prüfen ist, ob in der Person des oder der Familienangehörigen ein Eigenwohnbedarf anzuerkennen ist. Sollte man hingegen den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs schon dann als gegeben ansehen, wenn die Familienangehörigen wegen unangemessener Unterbringung einen Wohnbedarf geltend machen, so würde man entgegen dem Gesetzeswortlaut ungeprüft lassen, aus welchen Gründen der Vermieter die Räume als Wohnung für seine Familienangehörigen benötigt, d. h. worin das berechtigte Interesse des Vermieters besteht, die Räume seinen Familienangehörigen als Wohnung zur Verfügung zu stellen.

Schon aufgrund dieser am Wortlaut der Vorschrift orientierten Überlegung wird deutlich, daß allein die Eigenschaft Familienangehöriger des Vermieters nicht zur Ausfüllung des Tatbestands des Eigenbedarfs, daß nämlich der Vermieter die Räume als Wohnung für seine Familienangehörigen benötigt, ausreicht."

II. Die Vorlage ist zulässig. Die vom Landgericht gestellte Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum (Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG). Sie hat auch grundsätzliche Bedeutung, da zu erwarten ist, daß die gleiche Frage auch zukünftig wiederholt auftreten wird und weil sie bisher in Literatur und Rechtsprechung weitgehend uneinheitlich beantwortet worden ist (im Sinne der ersten vorgelegten Fragestellung: Sonnenschein in Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, 2. Aufl. 1981, § 564 b Rnr. 66; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl. 1979, IV 79; LG Osnabrück, WM 1976, S. 55 f. - im Sinne der zweiten Fragestellung: Voelskow in Münchener Kommentar, § 564 b Rnr. 57; Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 3. Aufl. 1984, § 564 b BGB Rnr. 79; wohl auch Gelhaar In BGB RGRK,, 12. Aufl. 1978, § 564 b Rnr. 16 f.; Schmidt-Futterer-Blank Wohnraumschutzgesetz, 5. Aufl. 1984, B 487; BVerfG, Urteil vom 8. Januar 1985 JZ 1985, 528 ff. mit Anmerkung von Schulte; Müller-Gattermann, NJW 1986, 2628 f.).

Die Rechtsfrage ist - soweit ersichtlich - durch Rechtsentscheid bisher noch nicht entschieden worden.

Sie ist aus den vom Landgericht ausgeführten Gründen auch für die Sachentscheidung erheblich.

III. Die vorgelegte Rechtsfrage wird vom Senat wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich beantwortet. Dafür sind folgende Erwägungen maßgebend:

1. Durch die Regelung des § 564 b BGB wird das Kündigungsrecht des Vermieters - von dem in Absatz 4 geregelten Sonderfall abgesehen - dahingehend eingeschränkt, daß ein Vermieter nur wirksam kündigen kann, wenn er ein "berechtigtes Interesse" an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Wann ein solches "berechtigtes Interesse" vorliegt, hat der Gesetzgeber unter den Ziffern 1-3 des Absatzes 2 des § 564 b BGB beispielhaft aufgezählt: Unter anderem ist es dann anzunehmen, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung "benötigt", und zwar entweder für sich oder für die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder für seine Familienangehörigen.

2. Bei der Frage, ob der Vermieter die herausverlangten Räume "benötigt", ist zu klären, ob ein Wohnraumbedarf besteht und - sofern der Bedarf nicht in der Person des Vermieters, sondern bei einem Familienangehörigen vorhanden ist - der Vermieter verlangen kann, daß dieser Bedarf durch die Überlassung der herausverlangten Räume zu decken ist.

a) Zum Problem, nach welchen Kriterien ein Wohnraumbedarf zu beurteilen ist, ob allein der Wunsch des Vermieters, in "seiner" Wohnung zu wohnen, einen solchen Bedarf begründen kann oder ob ein objektives Interesse des Vermieters an der Wohnraumerlangung festgestellt werden muß, hat das Bundesverfassungsgericht (a.a.O.), wenn auch bezogen auf den Fall der für eigene Wohnzwecke vom Vermieter herausverlangten Räume, u. a. ausgeführt, angesichts der Bedeutung der Tragweite der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG sei bei der Auslegung des § 564 b BGB entscheidend auf den Willen des Vermieters abzustellen, sein Eigentum zu eigenen Wohnzwecken in Gebrauch zu nehmen. Danach begründet der Wunsch des Vermieters, als Eigentümer seine eigene Wohnung zu beziehen, den Wohnraumbedarf, und zwar unabhängig von der Art seiner bisherigen Unterbringung (so auch Voelskow a.a.O.; Gelhaar a.a.O. Rnr. 17; Schulte a.a.O.).

b) Ist hiernach ein Wohnraumbedarf zu bejahen, bleibt zu fragen, in welchem Umfang dieser Bedarf besteht bzw. anzuerkennen ist.

Bei der Anwendung bzw. Auslegung des § 564 b Abs. 2 Ziff. 2 BGB ist - wie das Bundesverfassungsgericht (a. a. O.) ausgeführt hat - zu berücksichtigen, daß es sich bei dieser Vorschrift nicht um eine Regelung aus dem Bereich der Wohnraumzwangswirtschaft handelt; der § 564 b BGB ist keine Norm des Wohnungsnotrechtes, sondern - neben den §§ 556 a ff. BGB - eine Norm des sozialen Mietrechts (BVerfG a.a.O.), d.h. auf der einen Seite soll der Mieter von Wohnraum - unabhängig von den Verhältnissen auf dem Wohnungsmarkt - gegen willkürliche Kündigungen geschützt werden, andererseits ist für die Beurteilung des vom Vermieter geltend gemachten Eigenbedarfs sein, des Vermieters, Interesse maßgebend. "Er entscheidet, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht ... Es ist nicht Sache des Gerichtes, den geltend gemachten Wohnbedarf daraufhin zu überprüfen, ob er in wohnraumbewirtschaftungspolitischer Hinsicht gerechtfertigt ist. Dementsprechend liefert das Bürgerliche Gesetzbuch an keiner Stelle Maßstäbe für eine dahingehende Bewertung" (BVerfG, aaO.).

Bei der Bestimmung des Umfangs des Wohnraumbedarfs sind danach die subjektiven Interessen des Vermieters entscheidend. Gleichwohl kann im Einzelfall ein überhöhter Wohnraumbedarf geltend gemacht sein, der zur Verneinung des berechtigten Interesses führen kann (§ 242 BGB; vgl. BVerfG a.a.O.).

c) Macht der Vermieter nicht eigenen, sondern Wohnraumbedarf eines Familienangehörigen geltend, d. h. verlangt er für diesen Räume heraus, kommt es darauf an, ob der Vermieter die Deckung dieses Bedarfs durch die herausverlangten Räume fordern kann.

Ebenso wie der subjektive Wille bzw. das subjektive Interesse des Vermieters für seinen Wohnraumbedarf und dessen Umfang maßgebend ist, kann in Fortführung der Argumentation des Bundesverfassungsgerichts auch nur der Wille des Vermieters, die herausverlangte Wohnung dem Familienangehörigen zur Verfügung zu stellen, den Ausschlag geben (vgl. Schulte a.a.O). Durch diese Willensentscheidung wird bereits das Merkmal "benötigen" i. S. v. § 564 b BGB begründet.

4. Ein darüber hinausgehendes eigenes unmittelbares objektives Interesse oder ein objektiv berechtigtes Interesse des Vermieters an der Raumerlangung durch den Familienangehörigen ist weder nach dem Wortlaut des Gesetzes noch nach dem Normzweck zu verlangen, so daß es vom Vermieter weder dargelegt noch nachgewiesen werden muß, um ein "Benötigen" i.S.v. § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB zu begründen (so im Ergebnis: Bayer. Oberstes Landesgericht, RE vom 24.11.1983 - 24 In RE-Miet). a) Wenn das vorlegende Landgericht in seiner im Vorlagebeschluß zitierten Entscheidung vom 25. Februar 1983 in der Sache 11 S 260/82 bei der Prüfung, ob der Vermieter die Räume für einen Familienangehörigen benötigt, die Frage nach einem "berechtigten Interesse des Vermieters" stellt, so übersieht es dabei, daß der Gesetzgeber dieses "berechtigte Interesse" des Vermieters in dem Fall bejaht hat, in dem der Vermieter die Räume für einen Familienangehörigen benötigt. Zur Auslegung des Begriffes "benötigen" kann daher nicht mehr auf des "berechtigte Interesse" zurückgegriffen bzw. das Kriterium "benötigen" durch das "berechtigte Interesse" ausgefüllt werden mit dem Ergebnis, daß ein "objektiv berechtigtes Interesse an der Raumerlangung" zu fordern ist (vgl. Schulte a.a.O.). Der Senat folgt insoweit der Auffassung von Schulte (a.a.O.), nach der Eigenbedarf nach § 564 b BGB grundsätzlich berechtigtes Interesse ist und daß nicht etwa "berechtigter Eigenbedarf" als Voraussetzung verlangt werden kann.

b) Der Senat teilt schließlich nicht die Befürchtung des vorlegenden Landgerichts, daß der Wohnungsmieter einer schier unübersehbaren und auch unvorhersehbaren Anzahl denkbarer Eigenbedarfskündigungen ausgesetzt werde, wenn allein die Wohnbedarfssituation eines Familienangehörigen als Kündigungsgrund anerkannt würde. Er lehnt deshalb die damit verbundene Forderung einer "restriktiven Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs des Eigenbedarfs" ab.

Wenn im Einzelfall kein weit überhöhter Bedarf in Anspruch genommen wird, stellt die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters gegenüber jeder Kündigung gemäß § 556 a BGB und die danach vorzunehmende Abwägung der Interessen des Mieters sowie des Vermieters das vom Gesetz vorgesehene und nach Auffassung des Senats notwendige, aber auch ausreichende Korrektiv bezüglich ausufernder Eigenbedarfskündigungen dar (vgl. auch Schulte a.a.O.; Schmidt-Futterer-Blank a.a.O., Rz. B 480).