Eigenbedarfskündigung bei Wechsel der Bedarfsperson

Tritt nach wirksamer Eigenbedarfskündigung ein neuer Kündigungsgrund ein, welcher den ursprünglichen ersetzt und ebenfalls zur Kündigung berechtigt, so muss der Vermieter dem Mieter keinen Vertrag über die Aufhebung der Kündigungswirkungen anbieten, sofern der Wegfall des ursprünglichen Kündigungsgrundes zeitlich nach Eintritt des neuen liegt.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Eigentümer der streitgegenständlichen 2,5-Zimmerwohnung mit 64 m2. Er vermietete diese ab dem 1.7.2012 unbefristet an die Bekl. Die Bekl. entschied sich eigens für diese Wohnung, weil ihr herzkranker, pflegebedürftiger Vater im gleichen Haus wohnte.

Mit Schreiben vom 18.1.2013 erklärte der Kl. die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung verwies er auf seine Absicht, die Wohnung seiner Tochter J. zu überlassen, weil diese plante, ihren Freund R. Sch. im Mai 2013 zu heiraten und mit ihm ein Kind zu bekommen. Die Tochter des Kl. wohnte zu diesem Zeitpunkt in der angemieteten Wohnung ihres Freundes, einer 2-Zimmerwohnung von unter 60 m2 mit einer beheizten Fläche von unter 54 m2. Die Suche des Paares nach einer bezahlbaren gemeinsamen Wohnung war bis dahin erfolglos verlaufen.

Mitte 2013 trennten sich der Kl. und seine Lebensgefährtin, die Zeugin M. Beide lebten in einer im gemeinsamen Eigentum stehenden Wohnung. Da der Kl. diese Wohnung zunächst der Lebensgefährtin überlassen wollte, teilte er seiner Tochter mit, dass er die streitgegenständliche Wohnung nunmehr für sich benötige. Die inzwischen verheiratete Tochter lebte zu diesem Zeitpunkt weiterhin in der Wohnung ihres Ehemannes. Mit Schriftsatz vom 25.11.2013 zeigte der Kl. den Wechsel der Bedarfsperson der Bekl. an.

Inzwischen ist die ehemalige Lebensgefährtin des Kl. aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen. Die Wohnung soll nach dem Auszug des Kl. verkauft werden. Im Januar 2014 verstarb der Vater der Bekl.

Der Kl. behauptet, er habe von der Familienplanung seiner Tochter bei Abschluss des Mietvertrages nichts gewusst. Er habe anderthalb Jahre keinen Kontakt zu ihr gehabt. Dieser sei erst Ende September 2012 wieder aufgenommen worden. Von der beabsichtigten Heirat habe er erst im November 2012 erfahren.

Der Kl. beantragt, die Bekl. zu verurteilen, die Wohnung B.straße 20, Berlin, Erdgeschoss links, bestehend aus 2,5 Zimmern, einer Küche, einem Flur, einem Wannenbad mit Toilette, einem Kellerraum und einem Balkon mit einer Wohnfläche von ca. 64 m2 zu räumen und an den Kl. herauszugeben.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen. Sie behauptet, sie habe sich in der streitgegenständlichen Wohnung langfristig niederlassen wollen und dies auch dem Kl. mitgeteilt. Sie habe im Hinblick auf diese Absicht die Wohnung mit nicht unerheblichem Aufwand renoviert. Sie meint, es sei ihr unzumutbar, die Wohnung nach einer so kurzen Mietdauer verlassen zu müssen. Auch sei die zunächst beabsichtigte Überlassung der Wohnung an die Tochter des Kl. schon deshalb nicht sinnvoll gewesen, da dies nur einen Zuwachs von 5 m2 Wohnfläche bedeutet hätte. Die Kündigung könne zudem nicht nachträglich auf den im Laufe des Prozesses entstandenen Eigenbedarf des Kl. gestützt werden. [...]

A. Die Klage ist begründet. Der Kl. hat einen Anspruch auf Räumung und geräumte Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB, denn das Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 18.1.2013 zum 30.4.2013 beendet worden.

I. Die Kündigung war wirksam, weil der Kl. zum Zeitpunkt der Kündigung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hatte, da er die Räume als Wohnung für einen Familienangehörigen benötigte, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

1. Dass der Kl. den erforderlichen Überlassungswillen zugunsten seiner Tochter hatte, ist unstreitig. Der Kl. hatte auch ein berechtigtes Überlassungsinteresse.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist es aufgrund der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes dabei nicht Sache der Gerichte, dem Vermieter Vorstellungen zum angemessenen Wohnen und zur Lebensplanung aufzudrängen. Überprüft werden kann nur, ob die vorgetragenen Gründe des Vermieters nachvollziehbar, das heißt nicht missbräuchlich sind (etwa BVerfG, GE 1994, 272 = NJW 1994, 994). Es genügt dabei grundsätzlich, wenn der Vermieter einem Angehörigen eine Wohnung zur Verfügung stellen will, die gegenüber der bisherigen Vorteile bietet (Blank in Schmidt-Futterer, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 106).

Die vom Kl. vorgebrachten Gründe erfüllen die Anforderungen dieses eingeschränkten Prüfungsmaßstabes.

a) Dies ergibt sich schon unabhängig vom Kinderwunsch der Tochter. Es ist nämlich nachvollziehbar, dass das zusätzliche halbe Zimmer - auch wenn es nur mit einem geringen Zugewinn an Wohnfläche verbunden ist - einen Zugewinn an Wohnqualität bedeutet. Das zusätzliche Zimmer schafft Stauraum und verbessert dadurch die Nutzungsmöglichkeit der übrigen Räume. Auch in wirtschaftlicher Hinsicht bot die Eigentumswohnung des Vaters der Tochter Vorteile - insbesondere weil bei der Festlegung des Mietzinses auf die wirtschaftliche Situation der Tochter Rücksicht genommen werden kann.

b) Darüber hinaus bot die Wohnung auch im Hinblick auf den Kinderwunsch der Tochter gerade wegen des zusätzlichen Zimmers, das als Kinderzimmer genutzt werden kann, Vorteile. Dem steht nicht entgegen, dass der Kinderwunsch der Tochter erst zum Ende ihrer Ausbildung verwirklicht werden soll. Die Überlassung zum Zwecke der Familiengründung setzt nicht voraus, dass sich der Wunsch bereits in Form einer Schwangerschaft konkretisiert hat (Blank in Schmidt-Futterer, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 107). Es ist dabei auch verständlich, dass die Tochter nicht zunächst nur eine Wohnung für sich und ihren Ehemann suchen und dann innerhalb von ein bis zwei Jahren erneut umziehen will.

Unzulässig wäre eine Kündigung nur im Falle einer gänzlich unkonkreten Familienplanung, also wenn etwa der Kinderwunsch selbst noch nicht endgültig gefasst worden wäre. Davon ist indes bei der Tochter des Kl. nicht auszugehen. Die Ernsthaftigkeit der Familienpläne hat auch die Bekl. nicht in Abrede gestellt.

2. Die Kündigung - wenige Monate nach Abschluss des Mietvertrages - war auch nicht deshalb treuwidrig, weil der Bedarf bereits bei Vertragsabschluss vorhersehbar gewesen wäre.

Dies wäre anzunehmen, wenn bei Vertragsschluss hinreichend konkrete Anhaltspunkte dafür vorlagen, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein würde. Die bloße Möglichkeit, dass später ein solcher Bedarf auftreten könnte, genügt dafür nicht - andererseits ist es aber auch nicht erforderlich, dass der Vermieter den künftigen Bedarf genau kennt. Es genügt, wenn der Vermieter den künftigen Bedarf bei vorausschauender Planung in Erwägung hätte ziehen müssen (Blank in Schmidt-Futterer, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 138 m. w. N.).

Das kann dem Kl. nicht entgegengehalten werden. Er musste zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses nicht in Erwägung ziehen, dass der abgebrochene Kontakt zu seiner Tochter wieder aufleben würde, und dass diese darüber hinaus alsbald heiraten und zur Verwirklichung eines Kinderwunsches eine größere Wohnung benötigen würde.

Er war von seiner Tochter entfremdet und hatte zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses keinen Einblick in deren gegenwärtige Lebensumstände und etwaige Familienpläne. Davon ist nach Durchführung der Beweisaufnahme auszugehen. Die Zeugen haben übereinstimmend bekundet, dass es zwischen dem Kl. und seiner Tochter längere Zeit keinen Kontakt gab und dieser erst zum Ende des Jahres 2012 wieder enger wurde. Die Zeugin M. bekundete darüber hinaus, dass sie und der Kl. erst kurz vor dem gesetzten Datum von der bevorstehenden Hochzeit erfahren hätten. Über die streitgegenständliche Wohnung sei erstmals zum Anfang des Jahres 2013 gesprochen worden.

Die Aussagen der Zeugen sind glaubhaft. Die Schilderungen waren lebensnah und fügten sich stimmig ineinander. Lediglich hinsichtlich der Datierung einzelner Vorgänge gab es Abweichungen, was angesichts der verstrichenen Zeit aber verständlich ist und eher auf eine spontane, nicht abgesprochene Aussage deutet. Insbesondere hat auch die Zeugin M., die nach dem Bruch mit dem Kl. kein erkennbares Motiv hat, diesem zu helfen, gleichwohl die Aussagen der anderen Zeugen bestätigt.

II. Die ursprünglich wirksame Kündigung ist auch nicht deshalb unwirksam geworden, weil der Kl. die Wohnung nunmehr selbst beziehen will. Der Wegfall der ursprünglichen Gründe hat auf die Wirksamkeit einer einmal (wirksam) erklärten Kündigung keinen Einfluss. Zwar muss der Vermieter grundsätzlich dem Mieter einen Vertrag über die Aufhebung der Kündigungswirkungen anbieten, dies ist aber nicht der Fall, wenn vor Wegfall der ursprünglichen Kündigungsgründe neue Gründe auftreten, die eine Vertragsbeendigung ebenfalls rechtfertigen und das Räumungsinteresse deshalb fortbesteht (Blank in Schmidt-Futterer, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 261 und 266).

1. Der Kl. beabsichtigte bis zur Trennung von seiner Lebensgefährtin die Überlassung der Wohnung an seine Tochter. Deren Bedarf hatte sich auch nicht zwischenzeitlich erledigt. Es gab keinen Zeitpunkt, zu dem es keine aktuellen Kündigungsgründe gab und zu dem der Kl. der Bekl. deshalb die Fortsetzung des Mietvertrages hätte anbieten müssen.

2. Der nunmehr geltend gemachte Bedarf der Wohnung für sich selbst rechtfertigt ebenfalls die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Dem unbestrittenen Nutzungswillen steht ein berechtigtes Nutzungsinteresse zur Seite. Es ist - erneut unter Berücksichtigung des bereits dargelegten eingeschränkten Prüfungsmaßstabes - verständlich, dass der Kl. aus der nicht in seinem Alleineigentum stehenden Wohnung ausziehen und in eine kleinere Wohnung einziehen möchte. Er muss sich auch nicht darauf verweisen lassen, dass er die Einnahmen aus der Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung zur Anmietung einer von ihm zu beziehenden Wohnung verwenden könne. Eine solche Argumentation verkennt die Bedeutung des Eigentumsrechts und drängt den Eigentümer gegen dessen Willen in die Rolle eines bloßen Kapitalanlegers (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 97 m. w. N.).

III. Die von der Bekl. vorgetragenen Härtegründe stehen der Wirksamkeit der Kündigung schon deshalb nicht entgegen, weil sie einen Widerspruch nach § 574 BGB nicht erklärt hat.

B. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO - die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

C. Der Bekl. wird gemäß § 721 Abs. 1 ZPO von Amts wegen die tenorierte Räumungsfrist gewährt. Dabei berücksichtigt das Gericht zugunsten der Bekl. die gerichtsbekannt angespannte Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt und die besondere Lebenssituation, in der sie sich nach dem Versterben ihres Vaters befindet. Es ist andererseits aber auch zu bedenken, dass der Kl. den Verkauf der jetzt bewohnten Räume plant und mithin auf einen baldigen Zugang zu seinem Eigentum angewiesen ist. Eine besonders dringliche Situation besteht aber nicht, denn die vom Kl. zwischenzeitlich als prekär bezeichneten Lebensumstände in der gemeinsamen Wohnung nach der Trennung von seiner Lebensgefährtin sind durch deren Auszug inzwischen beendet.

Treten nach ausgesprochener Eigenbedarfskündigung neue Kündigungsgründe ein, die die alten ersetzen, so bleibt die Kündigung gültig, sofern es keinen Zeitpunkt gab, an dem kein berechtigter Kündigungsgrund bestand.

Der Kläger hatte mit der Beklagten am 1. Juli 2012 einen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung geschlossen. Bereits nach einem halben Jahr, mit Schreiben vom 18. Januar 2013, erklärte der klagende Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarfs, da seine Tochter plante, im Mai zu heiraten, und zur Familiengründung mehr Platz benötigte. Ihre derzeitige Wohnung war 5 m2 kleiner und verfügte über ein halbes Zimmer weniger. Darüber hinaus weist der Kläger darauf hin, dass er von den Hochzeitsplänen seiner Tochter bei Vertragsschluss nichts gewusst habe, da er seit anderthalb Jahren keinen Kontakt zu ihr hatte. Mit Schreiben vom 25. November 2013 zeigte der Kläger den Wechsel der Bedarfsperson an. Er hatte sich inzwischen von seiner Lebensgefährtin getrennt, weshalb die gemeinsam bewohnte Wohnung aufgelöst und verkauft werden sollte, und er beabsichtigte, die streitgegenständliche Wohnung selbst zu nutzen. Mit der Klage strebt der Vermieter nun die Herausgabe der Wohnung an.

Das Gericht sah die Klage als begründet an. Bereits die ursprüngliche Kündigung war wirksam, da ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses bestand, auch da das zusätzliche halbe Zimmer insbesondere als Kinderzimmer geeignet sei. Darüber hinaus musste der Kläger aufgrund der Entfremdung von seiner Tochter zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht mit einem baldigen Eigenbedarf rechnen. Durch den Wechsel der Bedarfsperson wurde die Kündigung nicht unwirksam, da der Wegfall der Gründe auf eine einmal wirksame Kündigung keinen Einfluss hat. Darüber hinaus muss der Vermieter der Mieterin keinen Vertrag über die Aufhebung der Kündigungsgründe anbieten, da vor dem Wegfall dieser neue eingetreten sind, die ebenfalls eine Beendigung des Vertrags rechtfertigen.

Es wurde auch darauf verwiesen, dass der Kläger ein berechtigtes Interesse am Auszug aus seiner derzeit bewohnten Wohnung hat, da diese im gemeinsamen Eigentum mit seiner ehemaligen Lebensgefährtin stand und verkauft werden sollte. Ihm sei in diesem Zusammenhang nicht zuzumuten, den Mietzins aus der vermieteten Eigentumswohnung zur Anmietung einer von ihm zu beziehenden Wohnung zu nutzen, da ihn dies ungewollt in die Rolle eines reinen Kapitalanlegers zwinge.