Eigenbedarfskündigung bei Genossenschaftswohnung

Eigenbedarfskündigung bei Genossenschaftswohnung; Mietverhältnis, Beendigung; Kündigung; Eigenbedarfskündigung; berechtigtes Interesse; Tod des Mieters; Familienangehöriger; Baugenossenschaft, gemeinnützige; Genossenschaftswohnung; Unterbelegung

Eine gemeinnützige Baugenossenschaft kann einem Mitglied, das als Einzelperson gemäß § 569 a Abs. 2 BGB wirksam in ein Mietverhältnis über ein Einfamilienhaus eingetreten ist, nicht nach § 564 b Abs. 1 BGB mit der Begründung kündigen, sie benötige das Haus zur Vermietung an wohnungsuchende kinderreiche Familien.

I. Die Kl. ist eine gemeinnützige Baugenossenschaft, die nach § 2 ihrer Satzung ausschließlich den Zweck verfolgt, ihren Mitgliedern zu angemessenen Preisen gesunde und zweckmäßig eingerichtete Kleinwohnungen zu verschaffen. Sie hat durch schriftlichen Mietvertrag von 4.7.1923 an ihr Mitglied W. und dessen Ehefrau ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 123,47 qm vermietet. Die Bekl., deren Schwiegertochter, die gleichfalls langjähriges Mitglied der Genossenschaft ist, wohnt dort seit dem Jahre 1954, nach dem Ableben ihres Ehemannes im Jahre 1974 und des Schwiegervaters im November 1975 zuletzt gemeinsam mit ihrer Schwiegermutter, die Ende 1980 in einem Pflegeheim untergebracht wurde und dort am 29.7.1982 im Alter von 94 Jahren verstorben ist.

Mit Schreiben vom 27.8.1982 hat die Kl. für den Fall, daß die Bekl. im Hinblick auf den gemeinsamen Hausstand mit ihrer Schwiegermutter gemäß § 569 a Abs. 2 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sein sollte, fürsorglich dessen Kündigung zum 30.11.1982 erklärt und diese mit der krassen Fehlbelegung des Einfamilienhauses durch eine Einzelperson begründet. Hilfsweise hat sie mit der gleichen Begründung die Kündigung auf § 564 b BGB gestützt.

Nachdem die Bekl. der Kündigung widersprach und auch von der Kl. angebotene Ersatzwohnungen nicht annahm, verlangt die Kl. mit der vorliegenden Klage die Räumung und Herausgabe des Einfamilienhauses zum 30.11.1982, hilfsweise zum 30.8.1983. Sie hat dabei ein Eintrittsrecht der Bekl. nach § 569 a Abs. 2 S. 1 BGB mit der Behauptung in Abrede gestellt, wenn je ein gemeinsamer Hausstand mit der Schwiegermutter bestanden habe, sei dieser durch deren Übersiedlung in ein Pflegeheim aufgehoben worden; die Kl. könne daher das Mietverhältnis gemäß § 569 a Abs. 6 BGB zum 30.11.1982 kündigen. Wegen der krassen Fehlbelegung sei aber hilfsweise auch ein berechtigtes Interesse der Kl. an der Kündigung nach § 564 b BGB begründet. Im Hinblick auf die besonders schwierige Wohnungsbeschaffung für einkommensschwache kinderreiche Familien habe die Kl. als gemeinnützige Genossenschaft im öffentlichen Interesse die Aufgabe und die Verpflichtung, derartige Fehlbelegungen in Genossenschaftswohnungen zu korrigieren.

Durch Urteil vom 28.1.1983 hat das Amtsgericht die Bekl. unter Zubilligung einer Räumungsfrist bis zum 31.12.1983 entsprechend dem Hauptantrag verurteilt. Es läßt die Frage nach dem Eintrittsrecht der Bekl. offen und meint, die Kl. habe auch bei einem Eintritt der Bekl. in das Mietverhältnis jedenfalls gemäß § 569 a Abs. 5 BGB wirksam zum 31.10.1982 gekündigt. Die Benutzung eines Einfamilienhauses durch eine alleinstehende ältere Person, bei der eine zukünftige Vergrößerung der Familie nicht mehr zu erwarten sei, bedeute angesichts der örtlichen Wohnraumverhältnisse eine krasse Fehlbelegung und rechtfertige die Kündigung aus wichtigem Grunde in der Person des Mietnachfolgers.

Gegen diese Auffassung wendet sich die Berufung der Bekl., die weiterhin Klageabweisung begehrt und in dem hier interessierenden Zusammenhang die Auffassung vertritt, die nur als vorübergehend geplante Unterbringung ihrer Schwiegermutter in dem Pflegeheim habe wegen des bestehenden Rückkehrwillens den gemeinsamen Hausstand nicht beendet. Das Amtsgericht habe auch zu Unrecht einen wichtigen Grund zur Kündigung nach § 569 a Abs. 5 BGB angenommen, da die behauptete Fehlbelegung der Wohnung nicht aus Gründen in der Person der Bekl., sondern durch den Tod der Schwiegermutter entstanden sei. Es entspreche aber gerade dem Schutzgedanken des § 569 a BGB, den hinterbliebenen Familienangehörigen die bisherige Wohnung als Lebensmittelpunkt zu erhalten; an keiner Stelle des Gesetzes werde vorausgesetzt, daß nur solche Angehörige in das Mietverhältnis eintreten dürften, bei denen sich eine zukünftige Vergrößerung der Familie erwarten lasse. Es fehle aber auch an einem berechtigten Interesse an der Kündigung im Sinne von § 564 b BGB. Das allgemeine, aus dem öffentlichen Interesse abgeleitete Bestreben einer Wohnbaugenossenschaft, den Wohnraum gerecht zu verteilen, reiche nach der Rechtsprechung hierfür nicht aus.

Die Kl. hat um Zurückweisung des Rechtsmittels gebeten; sie hält das angefochtene Urteil für zutreffend, verfolgt aber im Wege der Anschlußberufung fürsorglich auch ihren Hilfsantrag aus § 564 b BGB weiter.

Das Berufungsgericht will in Abweichung von der angefochtenen Entscheidung ein Eintrittsrecht der Bekl. in das bestehende Mietverhältnis bejahen; es hält den gemeinsamen Hausstand nicht für aufgehoben und die auf § 569 a Abs. 5 BGB gestützte Kündigung der Kl. für unwirksam, da die Fehlbelegung einer Wohnung kein Umstand in der Person des Eintretenden, sondern eine äußere Folge der allgemeinen Wohnungssituation sei.

Nach Auffassung des Landgerichts kommt es daher für die Entscheidung des Rechtsstreits entscheidend auf die Wirksamkeit der unter dem Gesichtspunkt einer Fehlbelegung hilfsweise geltend gemachten Kündigung aus § 564 b BGB an. Dieser Frage komme grundsätzliche Bedeutung zu, da die bestehende Unterversorgung kinderreicher Familien mit ausreichend großem Wohnraum gerade gemeinnützige Wohnbaugesellschaften in zunehmendem Maße veranlasse, solche Fehlbelegungen zu beseitigen.

Das Landgericht hat dem Senat demgemäß folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

"Hat eine gemeinnützige Baugenossenschaft ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses im Sinne von § 564 b Abs. 1 BGB, wenn eine Fehlbelegung von Wohnraum derart besteht, daß ein von der Baugenossenschaft vermietetes Einfamilienhaus von einer Einzelperson bewohnt wird und die Baugenossenschaft die Absicht verfolgt, das Haus an wohnungssuchende kinderreiche Familien zu vermieten?"

Gegen die Zulässigkeit der Vorlagefrage bestehen insofern Bedenken, als sie in der vom Landgericht gewählten Formulierung nicht entscheidungserheblich ist. Diese Frage kann der Senat nach überwiegender Meinung selbst prüfen (OLG Karlsruhe WuM 81, 270; OLG Oldenburg WuM 82, 100). Aber auch, wenn man mit der abweichenden Meinung (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, WRschG, 4. Aufl. G 23) für die Beurteilung der Entscheidungserheblichkelt von der als gegeben hinzunehmenden Rechtsauffassung und den Tatsachenfeststellungen des Landgerichts auszugehen hätte, wäre durch die Beantwortung der Vorlagefrage für die Entscheidung des Landgerichts nichts gewonnen, da diese in der gewählten Formulierung weder die wesentliche Tatsachenfeststellung enthält, daß die das Einfamilienhaus bewohnende Einzelperson Familienangehörige des verstorbenen bisherigen Mieters und ebenfalls Mitglied der gemeinnützigen Baugenossenschaft ist, noch die vom Landgericht selbst vertretene Rechtsauffassung wiedergibt, daß hinsichtlich des in das Mietverhältnis eingetretenen Familienangehörigen ein wichtiger Grund zur Kündigung nach § 569 a Abs. 5 BGB nicht besteht. Damit kommt das Hauptanliegen, um dessen Klärung es dem Landgericht ersichtlich geht, in der Vorlagefrage nicht zum Ausdruck: Die Frage, ob bei Verneinung eines wichtigen Grundes zur außerordentlichen Kündigung nach § 569a Abs. 5 BGB die Fehlbelegung von Wohnraum zusätzlich ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche Kündigung nach § 564 b BGB rechtfertigen kann. Da sich diese eigentliche Fragestellung aus den Gründen des Vorlagebeschlusses klar ergibt und sie nur in dieser Form hinsichtlich des Hilfsantrages entscheidungserheblich ist, kann der Senat die Vorlagefrage nach ihrem rechtlichen Kern in der geschehenen Weise präzisieren und ergänzen (vgl. hierzu OLG Karlsruhe, ZMR 70, 310; BayObLG RiM S. 58).

Die weiteren Zulässigkeitsvoraussetzungen liegen vor. Das vom Landgericht aufgeworfene Problem ist von grundsätzlicher Bedeutung.

Es entspricht dem natürlichen Lauf der Dinge, daß bei einem langjährigen Mietverhältnis über eine Genossenschaftswohnung durch Tod eines Ehegatten und den Auszug von Kindern eine laufende Verminderung der nutzungsberechtigten Personen eintritt; da die hinterbliebenen Familienangehörigen in der Regel in ihrer Person zu einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund keinen Anlaß geben, kann die Beantwortung der Frage einer daneben bestehenden Kündigungsberechtigung der Genossenschaft wegen Fehlbelegung für eine unbestimmte Vielzahl von Fällen bedeutsam werden. Die Frage ist, soweit ersichtlich, bisher auch durch Rechtsentscheid nicht entschieden. Für das Verhältnis von § 569 BGB zu § 564 b BGB hat das OLG Hamburg in seinem Rechtsentscheid vom 21.9.1983 (WuM 83, 310) zwar ausgesprochen, daß für das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters beim Tod des Mieters auch ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 564 b BGB erforderlich ist, weil davon auszugehen sei, daß zur Gewährleistung eines lückenlosen Kündigungsschutzes der Anwendungsbereich des § 664 b BGB die Fälle der außerordentlichen befristeten Kündigung gewissermaßen überlagere. Daraus ergibt sich für den vorliegenden Fall aber nur die Folgerung, daß bei einer Kündigung aus wichtigem Grund nach § 569 a Abs. 5 BGB zugleich auch ein berechtigtes Interesse nach § 564 b Abs. 1 BGB vorliegen muß, eine Auffassung, die bisher jedenfalls in der Literatur schon überwiegend vertreten worden ist (vgl. etwa Staudinger-Sonnenschein, 2. Bearbeitung, Anm. 13 zu § 564 b; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O. B 449, jeweils m. w. N.). Die Frage, ob beim Fehlen eines wichtigen Grundes im Rahmen der privilegierten Sonderrechtsnachfolge aus § 569 a BGB hilfsweise auch ein berechtigtes Interesse an der Kündigung ins Feld geführt werden kann, ist damit nicht beantwortet.

Sie ist nach Auffassung des Senats zu verneinen.

In § 564 b BGB werden zwar die Kündigungsgründe nicht abschließend aufgezählt; es können neben den dort genannten Fallgruppen auch sonstige berechtigte Interessen ausreichen, denen ähnliches Gewicht zukommt.

Für Wohnraum, der gesetzlich oder vertraglich aus sozialen Erwägungen bestimmten Personenkreisen zur Benutzung vorbehalten wird, ist eine Kündigung aus § 564 b Abs. 1 BGB bei zweckwidriger Raumnutzung möglich (Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., B 517). Auch Gemeinden oder sonstige öffentlich-rechtliche Körperschaften können sich bei der Kündigung von Wohnraum zur Begründung eines berechtigten Interesses auf ihre Verpflichtung zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben berufen (BayObLG, WuM 81, 32), die jedenfalls dann zu berücksichtigen ist, wenn sie das Interesse des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses überwiegt (OLG Frankfurt, WuM 81, 126 m. w. N.). Für die vergleichbare Frage der fehlbelegten Sozialwohnungen ist davon auszugehen, daß die fehlende Wohnberechtigung allein noch kein Kündigungsrecht abgibt (Staudinger Sonnenschein, a. a. O., RdN 113), sondern nur dann ein berechtigtes Freimachungsinteresse des Vermieters begründen kann, wenn die zuständige Behörde unter Androhung wirtschaftlicher Nachteile die Kündigung gemäß § 4 Abs. 8 WoBindG verlangt (OLG Hamm, WuM 82, 244).

Die Frage, ob auch das Bestreben einer gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaft nach gerechter Verteilung des zur Verfügung stehenden Wohnraums, insbesondere die Absicht, von Einzelpersonen belegte große Wohnungen oder Einfamilienhäuser kinderreichen Mitgliedern zuzuteilen, ein berechtigtes Freimachungsinteresse zu begründen vermag, kann im vorliegenden Falle aber offenbleiben. Ist nach der vorgegebenen Auffassung des Landgerichts im Rahmen der Sonderrechtsnachfolge des Ehegatten oder des mit dem verstorbenen Mieter in gemeinsamem Hausstand lebenden Familienangehörigen die Fehlbelegung nicht als wichtiger Grund zur Kündigung nach § 569 a Abs. 5 BGB anzusehen, so kann sie grundsätzlich auch eine Kündigung nach § 564 b Abs. 1 BGB aus berechtigtem Interesse nicht rechtfertigen.

Beide Begriffe sind nicht inhaltsgleich. Das "berechtigte Interesse" erfaßt einen weitergehenden, der "wichtige Grund" einen engeren Tatbestand (Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., B 464), jedenfalls aber der "wichtige Grund in der Person" des § 569 a Abs. 5 BGB, den das Landgericht mit der überwiegenden Meinung unter Heranziehung des gleichlautenden Rechtsbegriffes in § 549 Abs. 1 S. 2 BGB auf solche persönlichen Umstände in den Verhältnissen des Eintretenden beschränkt, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar machen (vgl. Staudinger-Sonnenschein, a.a.O., RdN 39 zu § 569 a BGB; Sternel, MietR., 2. Aufl., Kap. IV, RdN 367 m. w. N.).

Diese Beschränkung auf Kündigungsgründe aus der Person des Eintretenden ergibt sich daraus, daß der hinterbliebene Ehegatte oder Familienangehörige im Wege der gesetzlichen Sonderrechtsnachfolge an Stelle des verstorbenen Mieters in vollem Umfang in den bisherigen Mietvertrag eintritt, der mit ihm unverändert fortdauert. Dabei waren diese im gemeinsamen Hausstand lebenden Personen schon bisher als nutzungsberechtigt in das Mietverhältnis einbezogen; die Änderung liegt nur darin, daß sie nunmehr zu Vertragspartnern des Vermieters werden. Dieser Personenwechsel ist dem Vermieter lediglich dann nicht zuzumuten, wenn persönliche Ablehnungsgründe vorliegen, wie etwa ehrloser, unsittlicher Lebenswandel, persönliche Feindschaft, Zahlungsunfähigkeit (Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., B 81). Eine Fehlbelegung hat aber nicht in der Person des Eintretenden ihre Ursache, sondern in der Größe der Wohnung.

Aber auch wenn man hiervon abweichend die krasse Unterbelegung einer Wohnung in die nach § 569 a Abs. 5 BGB zulässigen persönlichen Kündigungsgründe einbeziehen wollte (so wohl Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, S. 61), ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses in der hier vorliegenden Fallgestaltung für den Vermieter nicht unzumutbar.

Die Kl. hat den Gesichtspunkt einer gerechten Wohnraumverteilung und die bevorzugte Berücksichtigung kinderreicher Familien weder in ihrer Satzung zum Ausdruck gebracht, noch ist er in den vom Gesamtverband gemeinnütziger Wohnungsunternehmen e. V. gemäß § 12 WGGDV herausgegebenen allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB) enthalten. Nach § 2 Nr. 2 der Satzung ist es vielmehr ausschließlicher Zweck der Genossenschaft, den Mitgliedern zu angemessenen Preisen Kleinwohnungen zu verschaffen, wobei Einzelpersonen ausdrücklich und vorbehaltlos einbezogen sind (§ 3). In Nr. 12 der AVB, die auch Gegenstand des mit der Rechtsvorgängerin der Bekl. am 1.2.1978 abgeschlossenen neuen Mietvertrages waren, wird beim Tod des Mieters einer Genossenschaftswohnung auf die gesetzlichen Bestimmungen über das Eintrittsrechts verwiesen und zugleich ein Kündigungsrecht gegenüber dem eingetretenen Familienangehörigen nur für den Fall der fehlenden Mitgliedschaft bei der Genossenschaft statuiert. Damit ist der Bekl. als langjährigem Mitglied der Genossenschaft durch die Bedingungen des mit ihr unverändert fortgesetzten Mietverhältnisses ein Eintrittsrecht vertraglich zugesichert.

Aus dem Gesichtspunkt der Sozialpflichtigkeit des Eigentums ergibt sich hier für eine gemeinnützige Wohnbaugesellschaft einerseits die Forderung nach gerechter Verteilung der Wohnungen, andererseits aber auch die Verpflichtung zum Bestandsschutz für Ehegatten und Familienangehörige eines verstorbenen Mieters, die deshalb besonders schutzbedürftig erscheinen, weil die bisherige gemeinsame Wohnung für sie der Mittelpunkt der Lebensführung bildet (Staudinger-Sonnenschein, RdN. 3 zu § 569 a). Steht aber das aus der besonderen Bedarfssituation kinderreicher Mitglieder abgeleitete allgemeine Freimachungsinteresse bei fehlbelegten Wohnungen dem satzungsmäßig verankerten und vertraglich vereinbarten Bestandsschutz gegenüber, so muß das allgemeine Interesse, mag es noch so billigenswert sein, gegenüber dem Gesichtspunkt der Vertragstreue zurücktreten und ist die Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mistverhältnisses zu bejahen, zumal der Gesetzgeber die Erhaltung des bisherigen Wohnraumes für hinterbliebene Ehegatten und Familienangehörige für so gewichtig ansieht, daß er deren Eintrittsrecht in das Mietverhältnis für unabdingbar erklärt und auch der erbrechtlichen Regelung vorgezogen hat (§ 569 a Abs. 6 und 7 BGB).

Ist aber die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter zumutbar, so kann in der Regel nicht gleichzeitig ein berechtigtes Interesse an seiner Beendigung im Sinne von § 564 b Abs. 1 BGB bestehen. Auch wenn man davon ausgeht, daß § 569 a BGB keine abschließende Regelung von Kündigungsmöglichkeiten enthält, sondern auch ohne Änderung seines Wortlauts von der späteren Regelung des § 564 b BGB "überlagert" wird, so kann hier allenfalls eine eingeschränkte Anwendung der letztgenannten Bestimmung in Betracht kommen. Die Identität des Mietverhältnisses ändert sich nicht. Nur die Personen werden ausgewechselt. Der Vermieter soll durch diesen Personenwechsel nicht schlechter, aber auch nicht besser gestellt werden. Es können ihm deshalb außer den wichtigen Gründen in der Person des Eintretenden zusätzlich nur solche Kündigungsgründe zustehen, die auch gegenüber dem verstorbenen Mieter durchgegriffen hätten, etwa der Gesichtspunkt der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Dazu zählt eine Fehlbelegung aber nicht. Die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen haben sich in Nr. 10 ihrer allgemeinen Vertragsbedingungen, die auch im vorliegenden Falle bei der Erneuerung des Mietvertrages im Jahre 1978 gegenüber der schon damals alleinstehenden Rechtsvorgängerin der Bekl. vorbehaltlos zur Anwendung gelangt sind, dazu verpflichtet, während des Fortbestehens der Mitgliedschaft das Mietverhältnis von sich aus nicht aufzulösen und bei der Aufzählung der ausnahmsweise zulässigen Kündigungsgründe aus berechtigtem Interesse den Fall der Unterbelegung nicht erwähnt. Aufgrund ihrer satzungsmäßigen und vertraglichen Bindung hätte sie daher auch vor dem Todesfall aus diesem Grunde das Mietverhältnis nicht aufkündigen können.

Bei dieser Sachlage ist die Frage der durch Zeitablauf eintretenden Unterbelegung von Genossenschaftswohnungen ebensowenig über § 564 b Abs. 1 BGB zu lösen wie das Problem der nachträglich fehlbelegten Sozialwohnungen (vgl. hierzu Staudinger-Sonnenschein, RdN 114 zu § 564 b). Den von der Kl. befürchteten Mißbräuchen kann nach allgemeinen Grundsätzen, möglicherweise auch durch eine Satzungsänderung, begegnet werden. Im übrigen ist die Wohnbaugenossenschaft darauf angewiesen, mit ihrem Mitglied eine Regelung auf freiwilliger Basis zu treffen, wobei es ihr überlassen bleibt, eine befriedigende Lösung wie in anderen Fällen dieser Art, etwa durch Zahlung von Umzugsprämien, zu fördern.