Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Wohnbedarf; überzogener Wohnbedarf; Kündigung; Repräsentativwohnung

1. Das Gericht muß im Räumungsprozeß nach einer Eigenbedarfskündigung den Wunsch des Eigentümers, seine Wohn- und Arbeitsstätte im selben Haus zu haben und dort Geschäftspartner in wohnlicher Atmosphäre zu bewirten, grundsätzlich respektieren.

2. Es liegt kein weit überhöhter Wohnbedarf vor, wenn der Eigentümer zu zweit eine Fünfeinhalb-Zimmer-Wohnung nutzen will, die ebenfalls von zwei Mietern bewohnt wird. (Leitsätze der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen die Abweisung einer Räumungsklage nach einer Eigenbedarfskündigung.

I. Die Beschwerdeführer haben an die Bekl. zu 1 des Ausgangsverfahrens eine etwa 156 qm große Fünfeinhalb-Zimmer-Wohnung im ersten Obergeschoß eines Mehrparteienwohnhauses vermietet; die Bekl. zu 2 ist eine mitwohnende Tochter. Im März 1990 kündigten die Beschwerdeführer das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung machten sie geltend, der Beschwerdeführer zu 2 wolle mit seiner Lebensgefährtin in die Wohnung einziehen. Er habe derzeit keine eigene Wohnung; er übernachte teils auf einem Klappbett in seinen im Kellergeschoß (Souterrain) des Hauses gelegenen Büroräumen, teils als Untermieter bei seiner Nichte in deren Wohnung im zweiten Obergeschoß (Dachgeschoß) des Hauses. Er sei herzkrank und wolle zur Schonung seiner Gesundheit eine Wohnung in dem Haus beziehen, in dem er seine Geschäfte betreibe und in dem weitere Familienangehörige, nämlich sein Bruder, seine Tochter und die erwähnte Nichte wohnten, die ihm im Falle eines Herzanfalls oder in sonstigen Notlagen schnell zu Hilfe kommen könnten. Außerdem benötige er eine repräsentative Wohnung, in der er zum Vorteil seiner kaufmännischen Tätigkeit Geschäftspartnern Gastfreundschaft in wohnlicher Atmosphäre gewähren könne. Die Bekl. widersprachen der Kündigung.

Im Verfahren vor dem Amtsgericht wandten sie unter anderem ein, in dem Haus stünden andere Wohnungen frei, in die der Beschwerdeführer zu 2 einziehen könne. Nach einer Begehung des Hauses gab das Amtsgericht der Räumungsklage statt; zur Begründung führte es unter anderem aus, daß anderweitiger zumutbarer Wohnraum zur Deckung des Wohnbedarfs des Beschwerdeführers zu 2 nicht zur Verfügung stehe.

Im Berufungsverfahren stritten die Parteien weiter darüber, ob Eigenbedarf vorliege, ob und welche Alternativwohnungen im Hause vorhanden (gewesen) seien. Dabei ging es insbesondere um die derzeit von der Nichte des Beschwerdeführers zu 2 und deren Verlobten bewohnte Wohnung im Dachgeschoß (Mitte/rechts). Hierzu tragen die Beschwerdeführer unter anderem vor:

Diese Räume hätten ursprünglich eine Viereinhalb-Zimmer-Wohnung umfaßt, aus der im Jahre 1948 zwei eigenständige Mietwohnungen gebildet worden seien. Im Mai 1988 hätten sie diese nach dem Auszug der damaligen Mieter wieder zusammengelegt. In keiner der beiden Wohnungen könne der Beschwerdeführer zu 2 seine derzeit eingelagerten Möbel unterbringen. Die Wohnfläche der beiden Wohnungen sei erheblich eingeschränkt, weil die Wände zu 80 vom Hundert aus Dachschrägen bestünden. Was die Bekl. in den von ihnen vorgelegten Querschnittszeichnungen als Wände bezeichneten, seien in Wirklichkeit die in den Räumen stehenden Dachstützpfeiler; hierfür werde Beweis durch Inaugenscheinnahme angeboten.

Mit dem angegriffenen Urteil wies das Landgericht die Klage ab: Von den im Kündigungsschreiben genannten Eigenbedarfsgründen seien lediglich die derzeitigen Wohnverhältnisse des Beschwerdeführers zu 2 und sein Wunsch, mit seiner Lebensgefährtin zusammenzuziehen, billigenswert. Nicht zu berücksichtigen seien dagegen seine weiter angeführten Gründe, nämlich daß er aus gesundheitlichen Gründen in demselben Haus wohnen müsse, in dem seine Geschäftsräume lägen und seine Verwandten wohnten; gerade eine räumliche Trennung von Wohn- und Arbeitsstätte erscheine in gesundheitlicher Hinsicht nicht nachteilig; in Notfällen sei ausreichend, wenn seine Lebensgefährtin für Erste-Hilfe-Maßnahmen bereitstehe. Soweit er in der Wohnung Geschäftspartnern Gastfreundschaft in repräsentativer Atmosphäre gewähren wolle, liege darin keine Nutzung zu Wohnzwecken, sondern eine Nutzung im Rahmen seiner geschäftlichen Tätigkeit; seine Geschäftspartner könne er auch in den Büroräumen im Souterrain empfangen.

Soweit die Kündigungsgründe billigenswert seien, scheitere die Klage gleichwohl daran, daß das Räumungsbegehren rechtsmißbräuchlich sei, weil die Beschwerdeführer nach Eintritt des Eigenbedarfsfalles die beiden damals bestehenden Wohnungen im Dachgeschoß (Mitte und rechts) zusammengelegt und damit die Möglichkeit beseitigt hätten, in diesen sowohl den Beschwerdeführer zu 2 als auch seine Nichte (jeweils mit einer weiteren Person) angemessen unterzubringen. Nach den vorliegenden Grundrißzeichnungen seien die beiden Wohnungen 80 qm und etwa 90 bis 100 qm groß gewesen. Wohnungen mit Grundflächen dieser Größenordnung seien generell für den Wohnbedarf von zwei erwachsenen Personen ausreichend. Anhaltspunkte dafür, daß die Wohnungen wegen ihrer Ausstattung für den Beschwerdeführer zu 2 und seine Lebensgefährtin nicht zumutbar gewesen seien, lägen nicht vor; der lapidare Vortrag, es habe sich um "Notwohnungen" gehandelt, reiche hierfür nicht aus.

II. Mit ihrer rechtzeitig eingelegten Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 und Art. 103 Abs. 1 GG.

Das Landgericht habe Bedeutung und Umfang der Eigentumsgarantie bereits dadurch verkannt, daß es einzelne der angeführten Eigenbedarfsgründe als nicht billigenswert ausgeschieden habe: Dem Landgericht stehe weder die Befugnis zu, dem Beschwerdeführer zu 2 eine räumliche Trennung seiner Wohn- und Arbeitsstätte als "gesundheitlich nicht nachteilig" anzudienen noch ihn in Erste-Hilfe-Fällen auf Beistand seiner Lebensgefährtin zu verweisen. Im übrigen gehe das Landgericht, da es den letztgenannten Punkt (verfahrensfehlerhaft) in der mündlichen Verhandlung nicht erörtert habe, insoweit von falschen Tatsachen aus, weil die Lebensgefährtin berufstätig und deshalb nicht ständig anwesend sei. Wenn der Beschwerdeführer zu 2 - wie unter Kaufleuten üblich - in die Wohnung gelegentlich Geschäftspartner einladen wolle, diene dies mittelbar sicherlich geschäftlichen Zwecken; daraus könne jedoch nicht gefolgert werden, die Räume würden nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt. Eine solche strikte Trennung von Privat- und Geschäftssphäre sei abwegig. Diese verfassungsrechtlich nicht haltbare Würdigung der Kündigungsgründe habe Auswirkungen auf die Frage der Rechtsmißbräuchlichkeit des Räumungsbegehrens. Hier setze das Landgericht seine von Gedanken der Wohnraumbewirtschaftung getragene Mißachtung des Eigennutzungswunsches des Beschwerdeführers zu 2 fort. Anstelle der von diesem beanspruchten etwa 156 qm großen Fünfeinhalb Zimmer-Wohnung im ersten Obergeschoß sinne das Landgericht dem Beschwerdeführer zu 2 an, sich mit einer der Wohnungen im Dachgeschoß zu begnügen, die um etwa 40 bis 50 vom Hundert kleiner seien, über weniger Zimmer verfügten und nicht zuletzt wegen ihrer schrägen Wände sowie - trotz Isolierung - ungünstigeren klimatischen Verhältnisse mit der Wohnung der Bekl. nicht vergleichbar seien.

Das Landgericht habe ferner gegen den Grundsatz rechtlichen Gehörs verstoßen, indem es ihren Vortrag zur Ungeeignetheit dieser Alternativwohnungen übergangen oder als "lapidar", also unzureichend abgetan habe. Außerdem hätte sich das Landgericht nicht ohne eigene Inaugenscheinnahme über die auf einer Hausbegehung beruhenden Tatsachenfeststellungen des Amtsgerichts hinwegsetzen dürfen, wonach anderweitiger zumutbarer Wohnraum zur Deckung des Wohnbedarfs des Beschwerdeführers zu 2 im Hause nicht zur Verfügung stehe. Zumindest sei das Landgericht verpflichtet gewesen, einen rechtlichen Hinweis zu erteilen, daß die vermeintlich unzureichenden Angaben zu der Alternativwohnung ergänzungsbedürftig seien.

Die Bekl. zu 2 des Ausgangsverfahrens verteidigt die angegriffene Entscheidung. Die Senatsverwaltung für Justiz hat sich zu der Verfassungsbeschwerde nicht geäußert.

III. Die Verfassungsbeschwerde ist offensichtlich begründet. Das Bundesverfassungsgericht hat die maßgeblichen verfassungsrechtlichen Fragen bereits entschieden (§ 93 c Abs. 1 Satz 1 BVerfGG).

1. Das Urteil des Landgerichts verstößt gegen Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

a) In der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist geklärt, daß die Fachgerichte bei der Auslegung und Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB den grundrechtlich geschützten, in eigenverantworteter Lebensplanung gefaßten Selbstnutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu achten und ebenso grundsätzlich zu respektieren haben, welchen Wohnbedarf er für sich als angemessen ansieht. Damit ist der Mieter nicht schutzlos gestellt: Die von den Fachgerichten im Rahmen einer Mißbrauchskontrolle zu prüfenden Grenzen des Erlangungswunsches sind unter anderem dann überschritten, wenn weit überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht wird oder wenn der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Auch in diesem Fall muß das Gericht jedoch bedenken, daß der Nutzungswunsch des Eigentümers einschließlich der Bestimmung seines Wohnbedarfs grundsätzlich zu achten ist; trotz vorhandener Alternativwohnung ist es daher nicht rechtsmißbräuchlich, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für seinen Eigennutzungswunsch anführen kann. Auch insoweit gilt, daß die Gerichte nicht berechtigt sind, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers zu setzen (vgl. BVerfGE 68, 361 [373 f.]; 79, 292 [304 f.]).

b) Diesen verfassungsrechtlichen Anforderungen wird das angegriffene Urteil nicht gerecht. Formal rezipiert und zitiert das Landgericht zwar die vorstehend wiedergegebenen verfassungsrechtlichen Grundsätze, in der Sache weist es den Eigennutzungswunsch des Beschwerdeführers zu 2 jedoch aus Gründen zurück, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von Bedeutung und Tragweite der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie beruhen.

aa) Die angegriffene Entscheidung leidet bereits daran, daß das Landgericht den geltend gemachten Eigenbedarf nicht zutreffend erfaßt, indem es einzelne der angeführten Aspekte als "nicht billigenswert" ausscheidet; es ist nicht auszuschließen, daß diese fehlerhafte Sichtweise Auswirkungen auf die Erwägungen zur Zumutbarkeit der Alternativwohnungen im Dachgeschoß gehabt hat. Als nicht anerkennenswerte Begründung des Eigenbedarfs hat es das Landgericht unter anderem angesehen, daß der Beschwerdeführer zu 2 Wohn- und Arbeitsstätte im selben Haus haben will und seine Wohnung auch repräsentativ sein soll, um dort Geschäftspartner in wohnlicher Atmosphäre bewirten zu können. In beiden Punkten stand es dem Landgericht nicht zu, in die Pläne des Beschwerdeführers über seine künftige Lebens- und Wohnungsgestaltung korrigierend einzugreifen. Es ist auch nicht erkennbar, woher das Landgericht die Fachkenntnis nimmt, um beurteilen zu können, daß und aus welchen Gründen eine räumliche Trennung von Wohn- und Arbeitsstätte in gesundheitlicher Hinsicht nicht nachteilig sei. Die vom Beschwerdeführer zu 2 beanspruchten Räume verlieren ferner nicht dadurch ihren Wohnzweck-Charakter, daß in ihnen gelegentlich Geschäftspartner bewirtet werden sollen.

bb) Im weiteren Begründungsgang seiner Entscheidung hält das Landgericht das Räumungsbegehren für rechtsmißbräuchlich, weil der Wohnbedarf des Beschwerdeführers zu 2 in einer der zusammengelegten Dachgeschoß-Wohnungen hätte befriedigt werden können. Dabei geht das Landgericht selbst davon aus, daß den Beschwerdeführern nicht vorgeworfen werden könne, daß sie eine dieser Dachgeschoß-Wohnungen der Nichte des Beschwerdeführers zu 2 überlassen hätten; insofern seien sie in der Ausübung ihres Eigentumsrechtes frei gewesen. Das Landgericht beanstandet vielmehr allein, daß durch das Zusammenlegen der beiden Wohnungen die Möglichkeit zunichte gemacht worden sei, in den bis dahin getrennten Wohnungen zum einen die Nichte und ihren Verlobten, zum anderen auch den Beschwerdeführer zu 2 und seine Lebensgefährtin angemessen unterzubringen. Damit plant das Landgericht in doppelter Hinsicht unzulässigerweise anstelle der Beschwerdeführer, indem es nämlich (1.) für den Beschwerdeführer zu 2, aber auch (2.) für dessen Nichte über deren Wohnbedarf befindet:

(1.) Wenn der Beschwerdeführer zu 2 in eigenverantworteter Lebensplanung entschieden hatte, künftig die etwa 156 qm große Fünfeinhalb-Zimmer-Wohnung im ersten Obergeschoß zusammen mit seiner Lebensgefährtin selbst nutzen zu wollen, war dies vom Landgericht grundsätzlich zu akzeptieren. Daß der Beschwerdeführer zu 2 weit überhöhten Wohnbedarf geltend gemacht hätte, hat das Landgericht nicht - jedenfalls nicht ausdrücklich - angenommen. Sollten seine Ausführungen in diesem Sinne gemeint sein, wäre Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verletzt. Die Fachgerichte dürfen nicht uneingeschränkt nachprüfen, ob ein Wohnbedarf weit überhöht ist (vgl. BVerfGE 79, 292 [305]). Sie müssen ihre Wertung anhand objektiver Kriterien aufgrund tatsächlicher Feststellungen und einer Würdigung im Einzelfall treffen. Die pauschale bis formelhafte Wendung des Landgerichts, Wohnungen dieser Größenordnung seien generell für zwei Erwachsene "ausreichend" (nach welchen Maßstäben oder Kriterien es dies beurteilt, teilt das Landgericht nicht mit), genügt dem offensichtlich nicht (vgl. hierzu bereits die Kammerbeschlüsse vom 18. Januar 1988 - 1 BvR 787/87 - NJW 1988, 1075 [1076]), vom 19. März 1993 - 1 BvR 1714/92 - NJW 1993, 1637 [1638] sowie vom 2. Februar 1994 - 1 BvR 1422/93 - NJW 1994, 995 [996]).

Ob hier bei dem Wunsch des Beschwerdeführers zu 2, zusammen mit seiner Lebensgefährtin eine etwa 156 qm große Fünfeinhalb-Zimmer-Wohnung zu nutzen, "weit überhöhter Wohnbedarf" anzunehmen wäre, wird das Landgericht danach neu zu beurteilen und dabei zur Vermeidung eines Wertungswiderspruchs auch zu berücksichtigen haben, daß die Bekl. die umstrittene Wohnung derzeit ebenfalls nur zu zweit bewohnen.

(2.) Darüber hinaus fußt die Begründung des Landgerichts auf der Prämisse, daß die Nichte des Beschwerdeführers zu 2, anstatt die gesamte (zusammengelegte) Wohnung zu nutzen, sich auf eine der beiden "ausreichend großen" Wohnungen beschränken könne. Auch damit plant das Landgericht unzulässigerweise anstelle der Beschwerdeführer, ohne die näheren Lebensumstände der Nichte und ihres Verlobten zu kennen und ohne den Maßstab oder die Kriterien zu nennen, nach denen es dies beurteilt. Dies hält aus den bereits dargelegten Gründen einer verfassungsrechtlichen Überprüfung nicht stand.

2. Das Landgericht hat ferner den Anspruch der Beschwerdeführer auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt. Dieser verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozeßbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen, soweit sie nicht aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts außer acht bleiben müssen oder können, sowie entscheidungserhebliche Beweisanträge zu berücksichtigen (vgl. BVerfGE 22, 267 [273]; 69, 145 [148]).

Diesen Anforderungen wird die angegriffene Entscheidung nicht gerecht. Das Landgericht hat den Vortrag der Beschwerdeführer zu den Alternativwohnungen im Dachgeschoß als unzureichend beschieden, der Hinweis, daß es sich um Notwohnungen gehandelt habe, reiche nicht aus, um deren Ungeeignetheit oder Unzumutbarkeit zu begründen. Damit hat es den Vortrag der Beschwerdeführer indessen nur unzureichend erfaßt und verkürzt dargestellt. Dieser beschränkte sich keineswegs auf die "lapidare" Behauptung, es habe sich um "Notwohnungen" aus der Zeit unmittelbar nach dem Zweiten Weltkrieg gehandelt. Die Beschwerdeführer hatten vielmehr mehrfach schriftsätzlich ausgeführt, daß die Dachgeschoß-Wohnungen wegen ihrer Größe und ihres Zuschnitts nicht ausreichten, den Wohnbedarf des Beschwerdeführers zu 2 zu befriedigen, insbesondere daß die vorhandene Wohnfläche durch Dachschrägen, die ein Aufstellen der Möbel hinderten, und Stützbalken des Dachstuhls nur eingeschränkt nutzbar seien. Auch das diesbezügliche Beweisanerbieten der Beschwerdeführer durch richterliche Inaugenscheinnahme hat das Landgericht übergangen. Es ist nicht auszuschließen, daß das Landgericht, hätte es diesem Vortrag und Beweisangebot die gehörige Beachtung gewidmet, zu dem Ergebnis gelangt wäre, daß die Räume im Dachgeschoß aus den von den Beschwerdeführern geltend gemachten Gründen in der Tat als Alternativwohnung ausschieden, und die Räumungsklage erfolgreich gewesen wäre.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist bei einer Eigenbedarfskündigung die Lebensplanung des Eigentümers vom Gericht ebenso zu respektieren wie dessen Selbstnutzungswunsch.

Das Landgericht Berlin hatte eine Räumungsklage abgewiesen, weil es die vom Eigentümer vorgetragenen Gründe "nicht billigenswert" fand.

Das Bundesverfassungsgericht entschied mit Beschluß vom 30. Juni 1994, daß eben dies für das Urteil des Landgerichts Berlin zutreffe. Der Richter habe nicht die Wünsche des Eigentümers zu billigen, sondern sie nur auf Mißbrauch zu überprüfen. Wenn der Eigentümer seine Wohnung im selben Hause haben wolle wie seine Arbeitsstätte, sei das grundsätzlich gerechtfertigt. Auch die weitere Begründung des Landgerichts, im selben Hause habe eine Alternativwohnung im Dachgeschoß zur Verfügung gestanden, hielt das Bundesverfassungsgericht für unrichtig. Wenn der Vermieter diese Wohnung als zu klein und ungeeignet ansah, sei ein Rechtsmißbrauch zu verneinen. Ob die Wohnung im Dachgeschoß "ausreichend groß" gewesen sei, habe das Landgericht nicht pauschal bejahen dürfen.