Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; überhöhter Wohnbedarf; rechtliches Gehör; Alternativwohnung

1. Ob der Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht, muß im Einzelfall anhand objektiver Kriterien (und nicht bloß formelhaft) festgestellt werden.

2. Eine gerichtliche Entscheidung ohne Ausschöpfung aller angebotenen Beweismittel ist verfassungswidrig.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen die Abweisung einer auf Eigenbedarf gestützten Räumungsklage.

I. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin eines Mehrparteienmiethauses. Eine Wohnung im ersten Obergeschoß, bestehend aus fünf Zimmern/Küche/Diele/Bad und etwa 150 qm groß, ist seit 1978 an den Bekl. des Aus-gangsverfahrens vermietet; er wohnt dort mit seiner Ehefrau und einer (im August 1993 geborenen) Tochter. Mit Schreiben vom 10. Dezember 1990 kündigte die Beschwerdeführerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Dezember 1991: Sie benötige die Wohnung für ihren (damals 29jährigen) Sohn; dieser habe seine berufliche Ausbildung abgeschlossen und hege nunmehr den Wunsch, einen eigenen Hausstand zu führen, zu heiraten und Kinder zu haben. Hierfür sei seine jetzige Einzimmerwohnung zu klein. Der Bekl. widersprach der Kündigung. Im Verfahren vor dem Amtsgericht wurden der Sohn der Beschwerdeführerin und dessen Freundin als Zeugen vernommen. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt: Der geltend gemachte Eigenbedarf sei aufgrund der glaubhaften Zeugenaussagen gegeben und auch vom Umfang her nicht offensichtlich überhöht; zwar benötigten die Zeugen noch nicht von Anfang an fünf Zim-mer, jedoch sei nicht zu beanstanden, wenn sie im Hinblick auf ihren Kin-derwunsch den auf längere Sicht zu erwartenden Wohnbedarf einkalkulierten.

Im Berufungsverfahren machte der Bekl. geltend, inzwischen stehe eine etwa 100 qm große Vier Zimmer-Wohnung im Hochparterre desselben Hauses als Alternativwohnung zur Verfügung, nachdem deren bisherige Mieterin, eine Frau H., gestorben sei. Die Beschwerdeführerin erwiderte, diese Räume schieden als Alternativwohnung aus, weil Frau K., eine Nich-te der Frau H., den Mietvertrag mitunterzeichnet habe und nicht bereit sei, das Mietverhältnis aufzugeben. Im übrigen sei die Wohnung im Hinblick auf den Wohnbedarf ihres Sohnes und seiner Freundin zu klein. Sie beste-he tatsächlich nur aus drei Zimmern, weil ein Zimmer durch eine Holzwand provisorisch geteilt worden sei. Gemäß einer Auflage des Landgerichts legte die Beschwerdeführerin den von Frau K. mitunterschriebenen Miet vertrag sowie eine Grundrißzeichnung der Alternativwohnung vor, außerdem benannte sie Frau K. und ihren eigenen Ehemann (letzteren für die Richtigkeit der Grundrißzeichnung) als Zeugen.

In der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht war ursprünglich das persönliche Erscheinen der Beschwerdeführerin angeordnet worden; diese Anordnung wurde jedoch wegen einer von ihr seit längerem geplanten Reise wieder aufgehoben. Im Termin befragte das Gericht den Prozeßbevollmächtigten der Beschwerdeführerin zu den Umständen des Eintritts von Frau K. in den Mietvertrag, ohne dies einer endgültigen Klärung zufüh-ren zu können. Der Prozeßbevollmächtigte des Bekl. überreichte einen Schriftsatz nebst Grundrißzeichnung der Alternativwohnung und behauptete, daß an der Stelle des von der Beschwerdeführerin eingezeichneten Bades sich bis zum Tod der Frau H. das vierte Zimmer befunden habe.

Das Landgericht wies die Räumungsklage ab: Zwar könnten die im Kün-digungsschreiben angegebenen Tatsachen grundsätzlich eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen, jedoch sei das Festhalten an diesem Begehren rechtsmißbräuchlich. Die Beschwerdeführerin habe nicht ausreichend substantiiert dargetan und unter Beweis gestellt, daß der geltend gemachte Eigenbedarf aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen in der Alternativwohnung nicht verwirklicht werden könne. Voraussetzung hierfür wäre gewesen, daß die Beschwerdeführerin eine Mietvertragsurkunde vorgelegt hätte, die frei von Unstimmigkeiten gewesen wäre, oder aber daß sie vorhandene Unstimmigkeiten hätte klären können. Beides sei nicht der Fall gewesen. Es sei ungeklärt geblieben, weshalb der Name der Frau K., sofern sie von Anfang an Mietvertragspartei gewesen sei, mit einer ande-ren Schreibmaschine in das Mietvertragsformular eingesetzt worden sei; falls dies erst später erfolgt sei, hätte es der Erläuterung bedurft, weshalb lediglich der Name eingesetzt worden sei und nicht - was näher gelegen hätte - wenigstens das Eintrittsdatum vermerkt oder sogar eine eigene Ur-kunde aufgesetzt worden sei. Der Verweis auf die Alternativwohnung sei nicht deshalb ausgeschlossen, weil diese für den von der Beschwerdeführerin angegebenen Zweck zu klein sei. Dabei könne dahingestellt bleiben, ob zwei der Räume lediglich durch eine nachträglich eingezogene Wand getrennt seien. Dies ändere im Ergebnis nichts daran, daß in der 100 qm großen Wohnung vier ausreichend große Räume zur Verfügung stünden und daß eine Wohnung dieser Größe geeignet sei, eine Familie zu beher-bergen.

II. Mit ihrer rechtzeitig erhobenen Verfassungsbeschwerde rügt die Beschwerdeführerin eine Verletzung ihrer Rechte aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 und Art. 103 Abs. 1 GG.

Sie habe vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf und außerdem dafür dargelegt, weshalb eine andere Wohnung nicht als Alternative in Betracht komme. Das Festhalten an der Eigenbedarfskündigung sei deshalb nicht rechtsmißbräuchlich, insbesondere liege kein weit überhöhter Wohnbedarf vor. Es stehe dem Landgericht nicht zu, an ihrer Stelle den Umfang ihres Eigenbedarfs zu bestimmen, indem es die von Frau H. gemietete Wohnung nach eigener Wertung für "ausreichend groß und geräumig" befinde; dies sei der Sache nach Wohnraumzuweisung.

Die Art und Weise, wie sich das Landgericht mit dem vorgelegten Mietvertrag und den unterschiedlichen Grundrißzeichnungen der Alternativwohnung auseinandergesetzt habe, verstoße gegen Art. 103 Abs. 1 GG. Das Landgericht habe offenbar gemutmaßt, Frau K. habe den Mietvertrag nur zum Schein unterschrieben. Hätte das Landgericht seine Bedenken rechtzeitig artikuliert, hätte in der mündlichen Verhandlung ohne weiteres geklärt werden können, daß Frau K., die sich während der Krankheit der Frau H. um diese gekümmert habe, in den Mietvertrag habe eintreten wollen, um sich nach dem Tod ihrer Tante die Wohnung zu sichern; deshalb sei ihr Na-me ganz unbürokratisch nachträglich in die Mietvertragsurkunde eingetragen worden. Unter diesen Umständen hätte das Landgericht, nachdem es selbst zuvor die Anordnung ihres (der Beschwerdeführerin) persönlichen Erscheinens aufgehoben hatte, in dieser Frage keine Beweislastentscheidung treffen und ihr auch noch vorhalten dürfen, sie habe auf Nachfrage nichts erläutern können. Ein Gehörsverstoß liege ferner darin begründet, daß das Landgericht ausweislich seiner Begründung, es stünden "vier aus-reichend große Räume" zur Verfügung, seiner Entscheidung die vom Bekl. vorgelegte Grundrißzeichnung der Wohnung der Frau H. (in einem früheren Zustand) zugrunde gelegt habe, obwohl von ihr eine abweichende (den derzeitigen Zustand zutreffend wiedergebende) Skizze eingereicht worden sei.

Der Bekl. des Ausgangsverfahrens hält die Verfassungsbeschwerde für unbegründet. Die Senatsverwaltung für Justiz des Landes Berlin hat von einer Stellungnahme abgesehen.

III. Die Verfassungsbeschwerde ist offensichtlich begründet. Die angegriffene Entscheidung verletzt die Beschwerdeführerin in ihren Rechten aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 und Art. 103 Abs. 1 GG. Das Bundesverfassungsgericht hat die maßgeblichen verfassungsrechtlichen Fragen bereits entschieden (§ 93 c Abs. 1 Satz 1 BVerfGG).

1. Das Urteil des Landgerichts verstößt gegen Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

a) In der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgericht ist geklärt, daß die Fachgerichte bei der Auslegung und Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB den grundrechtlich geschützten, in eigenverantworteter Lebensplanung gefaßten Selbstnutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu achten und ebenso zu respektieren haben, welchen Wohnbedarf er für sich oder den von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB begünstigten Per-sonenkreis als angemessen ansieht. Damit ist der Mieter nicht schutzlos gestellt: Die von den Fachgerichten im Rahmen einer Mißbrauchskontrolle zu prüfenden Grenzen des Erlangungswunsches sind unter anderem dann überschritten, wenn weit überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht wird oder wenn der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Woh nung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Auch in diesem Fall muß das Gericht jedoch bedenken, daß der Nutzungswunsch des Eigentümers und dessen eigenverantwortlich bestimmter Wohnbedarf grundsätzlich zu achten ist (vgl. BVerfGE 68, 361 [373 ff.]; 79, 292 [304 f.]).

b) Diesen verfassungsrechtlichen Anforderungen wird das angegriffene Urteil nicht gerecht: Das Landgericht hält den von der Beschwerdeführerin im Kündigungsschreiben angeführten Eigenbedarfsgrund, die Wohnung werde für ihren Sohn zwecks Gründung einer eigenen Familie benötigt, für grundsätzlich geeignet, die ausgesprochene Kündigung zu rechtfertigen, bezeichnet dann aber das Festhalten an dem Eigennutzungswunsch als rechtsmißbräuchlich, weil eine Alternativwohnung zur Verfügung stehe und diese für die genannten Zwecke "ausreichend groß und geräumig" sei. Mit dieser fallbezogenen Begründung läßt es das Landgericht an der ver fassungsrechtlich gebotenen Achtung vor dem Selbstnutzungswunsch der Beschwerdeführerin und der allein ihr zustehenden Entscheidung über den Umfang ihres Wohnbedarfs vermissen. Wenn die Beschwerdeführerin - in Absprache mit ihrem Sohn als begünstigtem Familienangehörigen im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB - eine 100 qm große Vier-Zimmer-Wohnung für ihren Sohn und dessen Freundin im Hinblick auf die beabsichtigte Eheschließung und die Verwirklichung des Kinderwunsches für zu klein hält, ist dies von den Gerichten grundsätzlich zu akzeptieren. Das gilt auch bei der hier maßgeblichen Frage, ob der selbstverantwortlich be-stimmte Wohnbedarf in der in Rede stehenden Alternativwohnung ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Mit seiner gegenteiligen pauschalen Bewertung, die Alternativwohnung sei "ausreichend groß und geräumig", setzt das Landgericht seine eigenen Vorstellungen von angemessenem Wohnen an die Stelle derjenigen der Beschwerdeführerin und ihren Familienangehörigen; hierzu ist es nicht berufen (vgl. BVerfGE 79, 292, [305]).

Daß die Beschwerdeführerin weit überhöhten Wohnbedarf geltend gemacht hätte, hat das Landgericht nicht, jedenfalls nicht ausdrücklich, an-genommen. Sollte seine Wendung in diesem Sinne gemeint sein, wäre auch damit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verletzt. Die Fachgerichte dürfen nicht unbeschränkt nachprüfen, ob ein Wohnbedarf weit überhöht ist (vgl. BVerfGE 79, 292 [305]). Sie müssen ihre Wertung anhand objektiver Kri-terien aufgrund tatsächlicher Feststellungen und einer Würdigung im Ein-zelfall treffen. Dem genügt die eher formelhafte Wendung des Landgerichts von der - eher so empfundenen als im Einzelfall dargelegten - "ausreichenden Wohnungsgröße" nicht (vgl. hierzu die Kammerbeschlüsse vom 18. Januar 1988 - 1 BvR 787/87 - NJW 1988, 1075 [1076] = ZMR 1988, 129 [130] sowie vom 19. März 1993 - 1 BvR 1714/92 - NJW 1993, 1637 [1638] = ZMR 1993, 315 [317]).

Ob hier bei einer zu gründenden Familie mit ein oder zwei Kindern und dem Wunsch nach einer etwa 150 qm großen Fünf-Zimmer-Wohnung "weit überhöhter Wohnbedarf" angesichts des Umstandes zu bejahen wäre, daß der Bekl. die beanspruchte Wohnung im Zeitpunkt der Kündigung und noch bei Verkündung des erstinstanzlichen Urteils nur mit seiner Ehefrau bewohnte, wird das Landgericht danach neu zu beurteilen haben.

2. Durch die Art und Weise, wie das Landgericht zu der seiner Entscheidung zugrunde liegenden Feststellung gelangt, die Wohnung der verstorbenen Frau H. stehe als Alternativwohnung zur Verfügung und umfasse vier Zimmer, hat es außerdem den Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt. Dieser verpflichtet das Ge-richt, die Ausführungen der Prozeßbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen, soweit sie nicht aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts außer acht bleiben müssen oder können, sowie entscheidungserhebliche Beweisanträge zu berücksichtigen (vgl. BVerfGE 22, 267 [273]; 69, 145 [148]). Diesen Anforderungen wird das Landgericht in doppelter Hinsicht nicht gerecht:

a) Zum einen hatte die Beschwerdeführerin gemäß einer Auflage des Be-richterstatters zum Beweis ihrer Behauptung, daß hinsichtlich der Alternativwohnung der Frau H. ein Mietverhältnis mit der Nichte fortbestehe, eine Kopie des Mietvertrages zur Gerichtsakte gereicht (und für die mündliche Verhandlung die Vorlage des Originals angekündigt) sowie Frau K. als Zeugin benannt. In der mündlichen Verhandlung wurden dann - erstmals - die sich nach Auffassung des Gerichts aus der Mietvertragsurkunde er-gebenden Unstimmigkeiten angesprochen, zu deren Aufklärung der Prozeßbevollmächtigte der Beschwerdeführerin keine Erklärungen abgeben konnte. Dies hat das Landgericht zum Anlaß genommen, den Vortrag der Beschwerdeführerin als "nicht hinreichend substantiiert" anzusehen. Dabei hat es übersehen, daß mit dem Antrag der Beschwerdeführerin Frau K. als Zeugin zu vernehmen, ein weiteres Beweismittel zu der Beweisfrage angeboten worden war. Dieser Beweisantrag war auch erheblich. Wenn es der Beschwerdeführerin angesichts der in der mündlichen Verhandlung erörterten Zweifel nicht gelungen war, im Wege des Urkundsbeweises das Fortbestehen des Mietverhältnisses mit Frau K. zu beweisen, rechtfertigte dies es nicht, den angebotenen Zeugenbeweis zu übergehen. Da das Landgericht es versäumt hatte, die Zeugin (vorsorglich) zum Termin zu la-den, mußte es die Sache vertagen. In keinem Fall durfte es ohne Ausschöpfung aller angebotenen Beweismittel unter Verweis auf die Darlegungs- und Beweislast der Beschwerdeführerin die Beweisfrage zu deren Lasten entscheiden.

b) Zum anderen geht das Landgericht in seinem Urteil davon aus, daß in der Alternativwohnung "vier ausreichend große Räume" zur Verfügung stünden. Auch mit dieser Feststellung verstößt es gegen Art. 103 Abs. 1 GG, weil es einen Beweisantrag zu der gegenteiligen Behauptung der Be-schwerdeführerin, es seien nur drei Zimmer vorhanden, übergangen hat: Diese hatte unter anderem eine handgefertigte Grundrißzeichnung der Alternativwohnung vorgelegt, in der das umstrittene vierte Zimmer als Bad ausgewiesen ist; sie hatte ferner für die Richtigkeit dieser Zeichnung ihren Ehemann als Zeugen benannt. Der Bekl. hat dagegen in der mündlichen Verhandlung unter Vorlage einer eigenen Skizze behauptet, das Bad befände sich in einem anderen, als Kammer gekennzeichneten Raum, je-denfalls seien die Räume bis zum Tod der Frau H. so genutzt worden. Im Verfassungsbeschwerdeverfahren hat die Beschwerdeführerin vorgetragen, daß das Bad aus bauordnungsrechtlichen Gründen habe verlegt wer-den müssen, dies sei auch in der mündlichen Verhandlung angesprochen worden. In jedem Fall durfte das Landgericht in seinem Urteil nicht zu Lasten der Beschwerdeführerin davon ausgehen, die Wohnung bestehe - das Bad nicht mitgezählt - aus vier Zimmern, ohne den für die gegenteilige Behauptung, es seien nur drei Zimmer vorhanden, angebotenen Zeugenbeweis zu erheben.

3. Hat die Verfassungsbeschwerde bereits aus den vorstehenden Gründen Erfolg, bedarf es keiner Entscheidung, ob auch die weitere Rüge der Beschwerdeführerin betreffend die Aufklärung der "Unstimmigkeiten" in der Mietvertragsurkunde über die Alternativwohnung begründet ist.

Es erschien angezeigt, die Sache gemäß § 95 Abs. 2 BVerfGG an eine an-dere Kammer des Landgerichts zurückzuverweisen. Die Entscheidung über die Erstattung der notwendigen Auslagen beruht auf § 34 a Abs. 2 BverfGG.

Daß bei einer Eigenbedarfskündigung kein weit überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht werden kann, ist ständige Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts. Die Gerichte dürfen sich aber nicht auf eine formelhafte Feststellung beschränken, sondern müssen im Einzelfall prüfen, ob der Wohnbedarf "weit überhöht" ist. Das Bundesverfassungsgericht sah sich jedoch in seiner Entscheidung vom 2. Februar 1994 genötigt, darauf noch einmal ausdrücklich hinzuweisen.

Das AG hatte noch der Eigenbedarfsklage stattgegeben. Das LG meinte demgegenüber, der Vermieter hätte auf eine Alternativwohnung zurückgreifen müssen, die während des Rechtsstreites freigeworden sei. Als der Vermieter unter Vorlage des Mietvertrages für diese Alternativwohnung erklärte, die Nichte der Mieterin sei ebenfalls in den Mietvertrag aufgenommen und sei nicht bereit, ihre Mieterstellung aufzugeben, überraschte das Landgericht in der Berufungsverhandlung damit, daß es Zweifel an der Mieterstellung der Nichte hatte. Ihr Name war mit einer anderen Schreibmaschine in das Mietvertragsformular eingesetzt worden.

Dem dazu angebotenen Zeugenbeweis ging das Landgericht nicht nach. Dies war ein offensichtlicher Verstoß gegen den Grundsatz des rechtlichen Gehörs, wie das Bundesverfassungsgericht feststellte. Ein fairer Prozeß setzt eben auch voraus, daß man beiden Parteien die Möglichkeit gibt, ihre Angaben zu beweisen. Terminsschwierigkeiten oder Arbeitsüberlastung des Gerichts rechtfertigen nicht, kurzen Prozeß zu machen.