Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Haushaltsangehöriger; Pflegeperson; Kündigung; Berechtigtes Interesse

Der (betagte) Vermieter, der Wohnraum für eine in seinen Hausstand aufzunehmende Hilfsperson beansprucht, hat regelmäßig bereits denn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn aufgrund äußerer Umstände mit einiger Sicherheit damit gerechnet werden kann, daß er die Dienste in naher Zukunft für seine Lebensführung (Pflege und Wartung) benötigt.

1. I. Der alleinstehende, 82 Jahre alte Kl. ist Vermieter, der Bekl. ist (seit 1970) Mieter einer aus 2 Zimmern, Küche, Besenkammer und Bad bestehenden Wohnung mit ca. 60 qm Wohnfläche in München. Mit Schreiben vom 31. 7.1980 kündigte der KL., der in demselben, ihm zu Eigentum gehörenden Anwesen (Erdgeschoß mit 4 Stockwerken und ausgebautem Dachgeschoß) ebenfalls eine Wohnung inne hat, dem Bekl. das bestehende Mietverhältnis über die Wohnung. Als Grund gab er u. a. an, er benötige diese dringend für eine Person, die ihm im Haushalt und bei etwaigen Krankheitsfällen helfen solle. Der Bekl. widersprach der Kündigung.

Hierauf erhob der Kl. am 12./26.3.1981 Klage auf Räumung und Herausgabe der bezeichneten Wohnung. Der Bekl. beantragte die Abweisung der Klage. Das Amtsgericht München wies die Klage mit Urteil vom 25.6.1981 ab. In den Entscheidungsgründen führte es u. a. aus, die Berufung des Kl. darauf, daß er eine Hilfsperson benötige, sei unbehelflich; er sei nicht pflegebedürftig und könne seinen Eigenbedarf nicht darauf stützen, daß bereits vorsorglich die Möglichkeit geschaffen werde, für eventuelle Krankheitsfälle eine Pflegeperson in der Nähe zu haben. Außerdem habe er um die Jahreswende 1980/81 eine im Hause freigewordene Wohnung anderweitig vermietet.

2. Gegen dieses Urteil legte der KL. form- und fristgerecht Berufung ein und begründete sie ordnungsgemäß. Er vertrat die Auffassung, es dürfe ihm nicht verwehrt sein, für den Fall, daß er möglicherweise in absehbarer Zeit pflegebedürftig werden sollte, schon jetzt vorzusorgen; er müsse nicht erst den Eintritt seiner Pflegebedürftigkeit abwarten.

Das Landgericht München hat aufgrund mündlicher Verhandlung am 11.11.1981 folgenden Beschluß verkündet:

"Es ist ein Rechtsentscheid zu erholen zu folgender Rechtsfrage:

Kann eine betagte Person (im gegebenen Fall über 80 Jahre alt), die noch keinen Pflegefall darstellt, Eigenbedarf nach § 564 b BGB zum Zweck der Aufnahme einer Hilfsperson deshalb geltend machen, weil ihre Hilfsbedürftigkeit in Anbetracht des fortgeschrittenen Alters aller Wahrscheinlichkeit nach unmittelbar bevorsteht?"

In den Gründen des Beschlusses ist ausgeführt, als möglicher Grund, der die Kündigung vom 31. 7.1980 rechtfertigen könne, verbleibe der Bedarf des Kl. an der im 4. Stockwerk gelegenen Wohnung des Bekl. zur Aufnahme einer Hilfsperson. Die vorgelegte, in Rechtsprechung

und Literatur unterschiedlich beurteilte Rechtsfrage sei entscheidungserheblich und von grundsätzlicher Bedeutung.

Nach schriftlicher Stellungnahme der Parteien hat das Landgericht die Rechtsfrage am 30.11. / 3. 12. 1981 dem Bayerischen Obersten Landesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist zur Erteilung des Rechtsentscheids zuständig (Art. III Abs. 2 des 3. MietÄndG vom 21.12.1967 - BGBl. 1 S. 1248 - i. d. F. des Gesetzes zur Änderung des 3. MietÄndG vom 5. 6. 1 980, - BGBl. 1 S. 657 -; § 1 der VO über die Zuständigkeit für den Rechtsentscheid in Mietsachen vom 18. 1. 1968 - GVBl. S. 17 - 1. V. m. § 1 der VO vom 9. 1. 1968 - GVBl. S. 4 -; BayObLGZ 1981, 105/1 06 = NJW 1981, 1219; BayObLGZ 1 981, 300/301 m. Nachw. = ZMR 1 982, 1 6 = MDR 1982, 56; BayObLGZ 1982 Nr. 12).

Die Vorlage ist zulässig (Art. III Abs. 1 Satz 1 und 2 des 3. MietÄndG). Die vom Landgericht als Berufungsgericht gestellte Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum; sie ist von grundsätzlicher Bedeutung, da zu erwarten steht, daß die gleiche Frage auch künftig wiederholt auftreten und - wie schon bisher - unterschiedlich beantwortet werden wird (Landfermann WM 1980, 257/259; Zöller ZPO 13. Aufl. § 29 a Anm. 12). Die Rechtsfrage ist, soweit ersichtlich, durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden; sie ist außerdem, wie auch das Landgericht ausgeführt hat, für die Sachentscheidung im vorliegenden Fall erheblich (zur Frage der Prüfung der Entscheidungserheblichkeit: BayObLGZ 1981; 15/16; BayObLG BlGBW 1982, 31 - LS -; OLG Karlsruhe OLGZ 1981, 78/79 und 81/82 f.).

2. Die Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage entsprechend dem Entscheidungssatz beruht auf folgenden Erwägungen:

a) Nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB ist ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses anzuerkennen, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt (Eigenbedarf). Dabei braucht es sich nicht um ein dringendes Interesse an der Rückgabe der Räume zu handeln (MünchKomm RdNr. 56, Emmerich/Sonnenschein Mietrecht RdNr. 47, Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz RdNr. 67, je zu § 564 b BGB); vielmehr genügt ein gegenständlich hinreichend bestimmtes und billigenswertes Erlangungsinteresse (OLG Karlsruhe WM 1976, 99/100 ZMR 1977, 25/26; LG Stuttgart WM 1976, 56; Soergel BGB 11. Aufl. § 564 b RdNr. 35; Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 3. Aufl. RdNr. B 480; Köhler Handbuch der Wohnraummiete § 115 RdNr. 8). Mit dem Begriff "berechtigtes Interesse" wird ausgedrückt, daß das Interesse einiges Gewicht haben muß (Schopp ZMR 1975, 97/98).

Bei der Prüfung, ob Eigenbedarf nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB vorliegt, ist allein auf das "berechtigte Interesse" des Vermieters - einem Wirksamkeitserfordernis der Kündigung (BayObLGZ 1980, 360/366; Palandt BGB 41. Aufl. § 564 b Anm. 1 b) - abzustellen (BGB-RGRK 12. Aufl. RdNr. 15, MünchKomm RdNr. 57, je zu § 564 b BGB; Herpers Wohnraumrecht RdNr. 854; a. A. Emmerich/Sonnenschein § 564 b BGB RdNr. 49). Die Interessen des Mieters bleiben hierbei grundsätzlich außer Betracht (Palandt § 564 b BGB Anm. 7 a; Schmidt-Futterer/Blank a. a. O.; Lutz DWW 1974, 272/273). Erst im Rahmen des § 556 a Abs. 1 BGB findet eine Interessenabwägung zwischen Vermieter und Mieter statt (BayObLGZ a. a. O.; Köhler § 115 RdNr. 9; Sternel Mietrecht 2. Aufl. IV RdNr. 78). Die Verwendung des allgemeinen (nicht mit irgendwelchen einschränkenden Beifügungen versehenen) Begriffs Interesse deutet darauf hin, daß die Interessen des Vermieters im weitesten Umfang sollten berücksichtigt werden können (BayObLGZ a. a. 0.). Der Vermieter hat danach grundsätzlich das Recht, im eigenen Haus zu wohnen oder begünstigte Personen wohnen zu lassen, wenn er dafür vernünftige Gründe anzuführen in der Lage ist (MünchKomm § 564 b BGB RdNr. 56). Er kann dabei wählen, welchem von mehreren Mietern er kündigt (LG Stuttgart WM 1976, 56/57; Palandt Anm. 7, Erman BGB 7. Aufl. RdNr. 10 a. E., Barthelmess RdNr. 74, je zu § 564 b BGB; Schopp ZMR 1975, 97/100).

b) Als ein objektiv hinreichend bestimmter Bedarfsgrund für die Inanspruchnahme von Wohnraum aufgrund persönlicher Umstände wird allgemein angenommen, wenn der pflegebedürftige Vermieter die Räume für eine zu seinem Hausstand gehörende Pflegeperson - oder Hausgehilfin benötigt (Herpers RdNr. 851). Eine solche Hilfskraft ist als Hausstandsangehörige i. S. des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB nicht nur dann anzusehen, wenn sie bereits seit längerer Zeit und auf Dauer in den Haushalt des Vermieters aufgenommen ist und in enger Hausgemeinschaft mit ihm lebt (Palandt Anm. 7 a bb, Emmerich/Sonnenschein RdNr. 57, je zu § 564 b BGB; Schmidt-Futterer/Blank RdNr. B 486; Schopp a. a. 0.), sondern auch dann, wenn sie bisher nicht im Haushalt oder im Hause des Vermieters lebte, ihre Aufnahme in die Hausgemeinschaft aus rechtlichen oder moralischen Gründen jedoch unmittelbar bevorsteht (Erman § 564 b BGB RdNr. 10; Herpers RdNr. 848; Sternel IV RdNr. 83). Als ein zusätzlicher gegenwärtiger Wohnbedarf (Eigenbedarf) wird deshalb auch derjenige zu berücksichtigen sein, der erst durch die Aufnahme eines neuen Hausstandsangehörigen (Hilfsperson) entsteht (AG Völklingen ZMR 1974, 146; vgl. Roquette Mieterschutzgesetz (1956) § 4 RdNr. 9). Es muß jedoch eine konkrete Aussicht bestehen, daß eine bestimmte Person in die zu räumende Wohnung aufgenommen werden soll (LG Bielefeld WM 1972,178; AG Bergisch-Gladbach WM 1980, 186; Emmerich/Sonnenschein RdNr. 59, Barthelmess RdNr. 70, je zu § 564 b BGB; Lutz DWW 1974, 272/273; vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank RdNr. B 486, die hier ein berechtigtes Interesse des Vermieters i. S. des § 564 b Abs. 1 BGB anerkennen).

c) Der Senat vertritt die Auffassung, daß die unmittelbar bevorstehende Aufnahme einer bestimmten Hilfsperson in den Haushalt des Vermieters dessen Eigenbedarf an der zu räumenden Wohnung auch begründen kann, ohne daß der Vermieter bereits hilfs- oder pflegebedürftig geworden ist, sofern für die Beschäftigung einer Hilfsperson - sei es als Hausgehilfin, sei es als Wirtschafterin oder Pflegerin - aus persönlichen, wirtschaftlichen oder sonstigen Gründen ein anerkennenswertes Bedürfnis auf Seiten des Vermieters vorliegt. Daraus, daß § 564 b Abs. 2 Nrn. 1 - 3 BGB keine abschließende Aufzählung der das berechtigte Interesse rechtfertigenden Kündigungsbefugnisse enthält, vielmehr lediglich einige Beispiele dafür anführt (BayObLGZ 1980, 360/366 m. Nachw.; Palandt Anm. 5 e, MünchKomm RdNr. 45, je zu § 564 b BGB; Schmidt-Futterer/Blank RdNr. B 468; Lutz a. a. 0.), folgt, daß das Gewicht anderer Gründe den in § 564 b Abs. 2 BGB ausdrücklich aufgeführten Fällen in etwa gleich sein muß (Emmerich/ Sonnenschein § 564 b BGB RdNr. 104; Schopp ZMR 1975, 97/98). Ein Notfall braucht also nicht schon eingetreten zu sein (Palandt Anm. 7 a bb, MünchKomm RdNr. 56, je zu § 564 b BGB). Andererseits reichen gelegentliche Hilfeleistungen, die auch - ohne Bereitstellung einer Wohnung (LG Osnabrück WM 1976, 124) - anderweitig erbracht werden können (LG Mannheim WM 1974, 30/31), nicht aus.

Da als Grundlage für den Eigenbedarf nicht nur gegenwärtige, sondern auch mit einiger Sicherheit eintretende zukünftige Umstände in Betracht kommen (Erman RdNr. 10, Emmerich/Sonnenschein RdNr. 69, je zu § 564 b BGB; Schopp ZMR 1975, 97/1 00), begründet regelmäßig allein schon das fortgeschrittene Alter des (alleinstehenden) Vermieters einen Eigenbedarf an den Wohnräumen, in welche die Hilfsperson einziehen soll. Dabei werden die Wohnräume sich in solch unmittelbarer Nähe der Wohnung des, Vermieters - etwa in demselben Haus oder im Nachbarhaus (vgl. AG Bergisch-Gladbach WM 1980, 186) - befinden müssen, daß die zu leistenden Hilfsdienste bei Bedarf jederzeit in Anspruch genommen werden können. Der Vermieter benötigt diese nämlich nicht erst, nachdem er hilfsbedürftig oder pflegebedürftig geworden ist, sondern bereits dann, wenn Umstände des Einzelfalls ihre Inanspruchnahme zum Wirkungszeitraum der Kündigung - d. h. nach Ablauf der Kündigungsfrist - (MünchK § 564 b BGB RdNr. 58; Sternel IV RdNr. 78) aus sonstigen beachtlichen Bedarfsgründen (z. B. Alter, Gesundheit, alleinstehende Einzelperson) erfordern. Hierbei ist entscheidend auch auf die Lebensstellung des Vermieters abzustellen (Barthelmess § 564 b BGB RdNr. 67). Wann diese Voraussetzungen gegeben sind, liegt im tatsächlichen Bereich und muß jeweils gesondert festgestellt werden, wobei dem Vermieter eine erhöhte Substantiierungspflicht obliegt (OLG Karlsruhe WM 1976, 99/100; Palandt § 564 b BGB Anm. 7 c; Schmidt-Futterer MDR 1972, 560/561).

Unter den aufgezeigten Voraussetzungen widerspricht die beabsichtigte Verwendung des in Anspruch genommenen Wohnraums nicht dem Schutzzweck des Gesetzes. Sie kann dann auch nicht einer unzulässigen Vorratskündigung (OLG Karlsruhe a. a. O.; Schmidt-Futterer/Blank RdNr. B 483; Barthelmess § 564 b BGB RdNr. 70) oder dem bloßen Wunsch nach vorsorglicher Bereitstellung zusätzlichen Wohnraums (AG Köln WM 1974,151; Sternel IV RdNr. 83) gleichgesetzt werden.