Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; kein Angebot freier Alternativwohnung

Der Vermieter kann sich auf eine von ihm ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wegen Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu und Glauben nicht berufen, wenn er der Pflicht zum Angebot einer freistehenden Alternativwohnung zuwider gehandelt hat, selbst wenn der Mieter nach Ausspruch einer zeitlich nachfolgenden Eigenbedarfskündigung die Anmietung der nunmehr angebotenen Alternativwohnung ablehnt. Die Treuwidrigkeit ist allenfalls dann zu verneinen, wenn der Mieter zu keinem Zeitpunkt Interesse daran hatte, die Alternativwohnung anzumieten.

II. Die Berufung hat keinen Erfolg.

Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus den §§ 985, 546 Abs. 1 BGB. Das streitgegenständliche Mietverhältnis besteht ungekündigt fort, insbesondere ist es nicht durch die Kündigung vom 23. November 2012 beendet worden.

Es kann hier dahinstehen, ob der von den Kl. behauptete Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB tatsächlich bestand. Die Kammer teilt jedenfalls die Auffassung des Amtsgerichts, dass die Kündigung wegen der von den Kl. verletzten Pflicht zur Anbietung freien Alternativwohnraums rechtsmissbräuchlich ist.

Es kann zunächst auf die Ausführungen in den Entscheidungsgründen des Amtsgerichts verwiesen werden. Das Amtsgericht geht zutreffend davon aus, dass der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist zur Anmietung anzubieten hat, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Andernfalls ist die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs ist zwar grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, welche der ihm gehörenden Wohnungen er nutzen will, zu respektieren. Es kann jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Kündigung von Wohnraum in die Lebensführung eines Mieters besonders stark eingreift. Der Vermieter ist deshalb gehalten, diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich ist. Eine (berechtigte) Eigenbedarfskündigung ist daher dann rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnanlage zur Verfügung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er die Wohnung erneut vermieten will (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775, Tz. 13 f.):

Hier war unstreitig die unter der streitgegenständlichen Wohnung gelegene Wohnung im vierten Obergeschoss frei. Soweit die Kl. meinen, diese Wohnung sei mit der streitgegenständlichen nicht vergleichbar, da sie zwar eine ähnliche Fläche aufweise, aber nur über zwei - davon ein gefangenes - Zimmer und eine Wohnküche verfüge, vermag dies ihrer Berufung nicht zum Erfolg zu verhelfen. Denn die Wohnungen ähneln sich nicht nur hinsichtlich der Fläche. Auch die Zahl der Zimmer ist im Wesentlichen gleich, denn eine Wohnküche ist nicht anders als ein sonstiges Zimmer zu behandeln. Das Amtsgericht hat im Übrigen zutreffend darauf abgestellt, dass es letztlich die Sache des betroffenen Mieters sein muss, ob er gegenüber der bisherigen Wohnung sich ergebende Nachteile hinnimmt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 28. Januar 1995 - 1 BvR 1054/91, NJW 1992, 1220, Nr. III 2 der Gründe; BGH, aaO. Tz. 15). Auf die Frage, ob weitere Einheiten im Hause zur fraglichen Zeit als zur Anmietung durch die Bekl. freie Wohnungen zur Verfügung standen, kommt es davon ausgehend nicht an.

Die Bekl. können sich auf die Verletzung der Anbietpflicht berufen, obwohl der Bekl. zu 2) im Zusammenhang mit der Schriftsatzkündigung vom 10. November 2014 die Anmietung der entsprechenden Wohnung ausdrücklich abgelehnt hat. Dabei war hier nicht zu entscheiden, ob die Verletzung der Anbietpflicht dem Vermieter noch entgegen gehalten werden kann, wenn der Mieter von vornherein nicht bzw. niemals die Absicht hatte, die nicht angebotene Wohnung zu beziehen. Der Wortlaut der Ablehnung vom 15. Dezember 2014 verhält sich zu dieser Frage nicht, wenn es dort heißt: „Unser Mandant hat kein Interesse ... und möchte die Wohnung nicht anmieten." Die Bekl. haben auf die Frage der Kammer in der mündlichen Verhandlung hierzu erklären lassen, dass die Anmietung in der Rückschau jedenfalls nicht ausgeschlossen war. Die Kammer hat keinen Anlass, diese Angabe anzuzweifeln. Sie ist nachvollziehbar, da die Verhältnisse bei der Ablehnung vom 15. Dezember 2014 insbesondere wegen des inzwischen ausgetragenen Rechtsstreits andere sind als zur Zeit der Kündigung vom 23. November 2012 - mehr als ein Jahr vor Erhebung der Klage. Es kommt allenfalls darauf an, ob der Mieter die freie Wohnung in der Kündigungsfrist nicht angemietet hätte. Unerheblich ist dagegen die Ablehnung einer angebotenen Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist und - wie hier - auf eine neue Kündigung hin.

Der Vermieter handelt rechtsmissbräuchlich, wenn er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vorhandene Alternativwohnung nicht anbietet. Hierauf kann sich der Mieter auch dann berufen, wenn er etwa zwei Jahre nach Erhalt einer weiteren Eigenbedarfskündigung erklärt, dass an der Anmietung der Wohnung kein Interesse bestünde.

Zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung im November 2012 war im Haus eine freie Wohnung vorhanden, die die Vermieter den beklagten Mietern nicht zur Anmietung anboten. Im Verlauf des Räumungsrechtsstreits erklärten die Vermieter im November 2014 eine weitere Eigenbedarfskündigung, nach deren Erhalt die Beklagten mitteilten, dass sie kein Interesse an der freien Wohnung hätten und diese nicht anmieten wollten.

Das Landgericht bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts, das die Kündigung für rechtsmissbräuchlich gehalten und die Klage abgewiesen hatte. Die Kläger seien verpflichtet gewesen, den Beklagten die freie Wohnung im Haus bis zum Ablauf der Kündigungsfrist anzubieten. Hierauf könnten sich die Beklagten trotz der nach Erhalt der weiteren Kündigung abgegebenen Stellungnahme berufen. Zum einen sei die Erklärung nach Ablauf der Kündigungsfrist abgegeben worden. Zum anderen lasse sich hieraus nicht entnehmen, dass die Beklagten zu keinem Zeitpunkt zu einer Anmietung der Wohnung bereit gewesen wären.