Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Rechtsmissbrauch; überhöhter Wohnraumbedarf; Widerspruch des Mieters wegen Härte; Nutzungsentschädigung

1. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs einer dreiköpfigen Familie ist nicht schon deswegen rechtsmissbräuchlich, weil die gemietete und die daneben liegende gekündigte Wohnung des Mieters zusammen eine Fläche von mehr als 200 m2 haben.

2. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete besteht unabhängig davon, ob der Vermieter die gekündigte Wohnung nach Herausgabe anderweit vermieten oder selbst nutzen will.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietverhältnis.

[...] Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich Räumung und Herausgabe stattgegeben, hinsichtlich Nutzungsentschädigung ebenso abgewiesen wie die von den Bekl. erhobene Widerklage. [...] Dagegen haben beide Parteien Berufung eingelegt.

Die Kl. halten das angefochtene Urteil für falsch, soweit ihre Klage abgewiesen worden ist. Nachdem die Bekl. die durch sie von den Kl. gemietete Wohnung am 29.4.2013 an die Kl. herausgegeben und geräumt haben, erklären die Kl. den Rechtsstreit hinsichtlich ihres Räumungsbegehrens für erledigt.

Der Rechtsstreit ist durch Beschluss vom 26.6.2013 dem Einzelrichter zur Entscheidung übertragen worden. [...]

Die Berufung der Bekl. bleibt erfolglos. Auf die Berufung der Kl. ist das Urteil des Amtsgerichts teilweise zu ändern. Zu ändern ist das Urteil außerdem, soweit die Kl. den Rechtsstreit hinsichtlich ihres Räumungs- und Herausgabebegehrens in der Hauptsache für erledigt erklärt haben. Insoweit ist die Erledigung festzustellen.

Der Rechtsstreit hat sich hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabebegehrens erledigt. Die Klage war insoweit zulässig und begründet. Die Bekl. sind nach unbestrittenem Vortrag der Kl. mittlerweile aus der Wohnung ausgezogen und haben diese herausgegeben. Dem entspricht es, dass die Bekl. ihren ursprünglich auf die Verlängerung der ihnen eingeräumten Räumungsfrist über den 30.4.2013 hinaus gerichteten Antrag zurückgenommen haben. Das Amtsgericht hat zu Recht und mit zutreffenden Erwägungen die Kündigung der Kl. zum 30.4.2012 wegen Eigenbedarfs für wirksam gehalten. Die Berufung der Bekl. verkennt, dass es zur Begründung des Eigenbedarfs allein darauf ankommt, dass die Kl. die an die Bekl. vermietet gewesene Wohnung selbst nutzen wollten. Unerheblich ist es deshalb, dass die Wohnung der Kl. und die Wohnung der Bekl. zusammen eine Fläche von mehr als 200 m2 haben, weil angesichts der Nutzung durch jedenfalls drei Personen eine missbräuchliche Inanspruchnahme einer zu großen Fläche nicht erkennbar ist, zumal die Kl. nachvollziehbar vorgetragen haben, dass der Kl. zu 1) auch ein Arbeitszimmer benötigt, wofür die bisherige Wohnung nicht ausreichend Platz bietet. Ebenso unerheblich ist es, ob die Kl. die Wohnungen baulich verbinden können, weil eine Nutzung beider Wohnungen, die offensichtlich in derselben Etage desselben Gebäude liegen, ohne Weiteres auch durch die äußeren Zugänge erfolgen kann. Das Amtsgericht hat zudem zutreffend ausgeführt, dass die Bekl. die Voraussetzungen eines Härtefalls im Sinne von § 574 BGB nicht hinreichend substantiiert vorgetragen haben. Darüber hinaus steht den Kl. gemäß § 546 a BGB ein Anspruch auf Entschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Zeit zu, in der die Bekl. die Wohnung trotz Beendigung des Mietverhältnisses weiter genutzt haben. Dabei handelt es sich um einen vertraglichen Anspruch, der unabhängig davon besteht, ob die Kl. nach Herausgabe die Wohnung anderweit vermieten oder selbst nutzen wollten. Das ergibt sich zum einen aus der Regelung des § 546 a BGB selbst, der für einen Schadensersatzanspruch in Abs. 2 eine besondere Regelung trifft. Es folgt zum anderen aus den von der höchstrichterlichen Rechtsprechung bereits vor der Neufassung des § 546 a BGB in ständiger Rechtsprechung herangezogenen Grundsätzen des Bereicherungsrechts (vgl. BGH Urteil vom 10.11.1965, VIII ZR 12/64; Urteil vom 14.7.1999, XII ZR 215/97 = GE 1999, 1122). Danach hat der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses den objektiv zu ermittelnden rechtsgrundlos erlangten Vorteil herauszugeben. Dieser aber richtet sich nach dem objektiv ortsüblichen Mietzins. Diese Überlegungen hat die Neufassung des § 546 a BGB letztlich kodifiziert. Aus dem in der Berufung der Bekl. herangezogenen Urteil des BGH vom 5.10.2005, VIII ZR 57/05 = GE 2005, 1547, ergibt sich nichts anderes, da dort lediglich darüber zu entscheiden war, welche Ansprüche gegebenenfalls für die Zeit nach Rückgabe der Mietsache noch bestehen. Der Berechnung der Kl. zu der unter Heranziehung des Mietspiegels ermittelten Höhe der ortsüblichen Miete sind die Bekl. hinreichend substantiiert nicht entgegengetreten. Das gilt insbesondere dann, wenn man die unbestritten teilweise gewerbliche Nutzung der Wohnung durch die Bekl. berücksichtigt. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.

Kein Anspruch der Kl. besteht auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Das Amtsgericht hat mit zutreffender Begründung angenommen, dass die Bekl. sich zur Zeit der Aufnahme vorgerichtlicher anwaltlicher Tätigkeit weder mit der Räumung in Verzug befunden noch sonstige vertragliche Pflichten verletzt haben. Dass ihre Einwände gegen die Kündigung bei der Gesamtabwägung der gegenseitigen Interessen letztlich nicht durchgreifen, reicht nicht aus.

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs einer dreiköpfigen Familie ist nicht schon deswegen rechtsmissbräuchlich, weil die gemietete und die daneben liegende gekündigte Wohnung des Mieters zusammen eine Fläche von mehr als 200 m2 haben.

Der Vermieter kündigte die neben der von ihm gemieteten Wohnung liegende Wohnung des Mieters mit der Begründung, dass die eigene Mietwohnung für seine dreiköpfige Familie zu wenig Platz böte und er deren Zusammenlegung mit der gekündigten Wohnung anstrebe. Ferner verlangte er für die nach Kündigung nicht zurückgegebene Wohnung Zahlung der Differenz zwischen der vereinbarten Miete und der höheren ortsüblichen Vergleichsmiete.

Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt, wies aber die Zahlungsklage ab. Dagegen legten beide Parteien Berufung ein.

Das LG Berlin wies die Berufung des Mieter zurück und gab derjenigen des Vermieters statt. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs der dreiköpfigen Familie des Vermieters sei nicht schon deswegen rechtsmissbräuchlich, weil die gemietete und die daneben liegende gekündigte Wohnung des Mieters zusammen eine Fläche von mehr als 200 m2 hätten, zumal der Vermieter nachvollziehbar vorgetragen habe, dass er auch ein Arbeitszimmer benötige, wofür die bisherige Wohnung nicht ausreichend Platz biete.

Der Mieter sei auch verpflichtet, eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Differenz zwischen der bisher gezahlten Miete und der ortsüblichen Vergleichsmiete zu zahlen, und zwar unabhängig davon, ob der Vermieter die gekündigte Wohnung nach Herausgabe anderweit vermieten oder selbst nutzen wolle.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Die Eigenbedarfskündigung ist zu Recht als wirksam angesehen worden. Nach AG Hamburg (Urteil vom 4. August 2009, 49 C 100/08, ZMR 2010, 453) umfasst Eigenbedarf auch ein Arbeitszimmer; ferner sind selbst 280 m2 Wohnfläche für eine Familie mit konkretem Kinderwunsch nicht als überhöht angesehen worden.

Auch die Entscheidung über die Nutzungsentschädigung trifft zu. Nach den in der Entscheidung auch zitierten Urteilen des BGH (VIII ZR 12/64 und XII ZR 215/97) hat der Vermieter von vornherein einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe des vereinbarten Mietzinses oder, wenn der ortsübliche Mietzins höher ist, in Höhe des ortsüblichen Mietzinses, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die gemietete Sache nicht zurückgibt.