Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Eigenbedarf eines Gesellschafters der GbR; Übergang der Vermieterstellung bei Auseinandersetzung der GbR

Wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses und Vermieterin der Wohnungen dieses Anwesens ist, unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der einzelnen Gesellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnungen auseinandergesetzt, tritt der neue Eigentümer in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich auf einen in der Person eines Gesellschafters bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen, wenn dieser der Gesellschaft bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag noch nicht angehörte (Aufgabe Senatsurteil vom 17. Juni 2007 - VIII ZR 271/06 - GE 2007, 1185).

11 1 Die Kl., eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, begehrt von den Bekl. Räumung einer Wohnung aufgrund einer Kündigung, die sie wegen Eigenbedarfs ihrer beiden Gesellschafter und deren Sohnes erklärt hat.

2 Die Bekl. zu 1 und ihr Ehemann, der im Laufe des Berufungsverfahrens verstorbene (frühere) Bekl. zu 2, mieteten die streitige Wohnung im Jahr 1981 von den damaligen Eigentümern an. Im Jahr 2000 erwarb eine - später als „Eigentümergemeinschaft W.-D. ...-Str. GdbR M. u. a." (im Folgenden: GdbR M.) bezeichnete - Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Anwesen und setzte das Mietverhältnis mit den Bekl. fort. Im August 2004 trat die Kl. dieser Gesellschaft durch Anteilsübernahme bei und wurde am 15. Dezember 2004 als weitere Gesellschafterin im Grundbuch eingetragen.

3 Mit Vertrag vom 21. Oktober 2005 wurde die Auseinandersetzung der GdbR M. durchgeführt und das Anwesen nach § 3 WEG geteilt. Die Kl. wurde am 10. April 2006 als Eigentümerin der an die Bekl. vermieteten Wohnung in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 26. April 2006 erklärte die Kl. die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Mietverhältnisses.

4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz sind nach dem Tod des früheren Bekl. zu 2 dessen Erben in den Rechtsstreit eingetreten und hat die Kl. nur noch die Bekl. zu 1 auf Räumung in Anspruch genommen. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Bekl. zu 1 zur Räumung verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Bekl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

5 Die Revision hat keinen Erfolg.

II. 11 [...] Die Bekl. zu 1 ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verpflichtet, weil die Eigenbedarfskündigung der Kl. das Mietverhältnis beendet hat. Die Kl. war zur Kündigung berechtigt, weil sie gemäß § 566 Abs. 1 BGB mit der Eintragung als Wohnungseigentümerin in das Grundbuch in die Vermieterstellung eingetreten ist. Die Sperrfrist des § 577 a Abs. 1, 2 BGB findet bei der vorliegenden Gestaltung keine Anwendung.

12 1. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt im Falle der Veräußerung einer an den Mieter überlassenen Wohnung der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten ein. Nach allgemeiner Auffassung setzt dies Identität zwischen Vermieter, Eigentümer und Veräußerer voraus (Senatsurteil vom 3. Juli 1974 - VIII ZR 6/73, NJW 1974, 1551 unter B I 1; BGH, Urteile vom 12. März 2003 - XII ZR 18/00, BGHZ 154, 171, 175; vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 119/02, NJW-RR 2004, 657 unter [II] 2 b - jeweils zu § 571 BGB; Staudinger/Emmerich, Neubearb. 2011, § 566 Rn. 21; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 566 Rn. 7; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 566 BGB Rn. 64).

13 Das Berufungsgericht ist insoweit zutreffend davon ausgegangen, dass die GdbR M. zunächst Vermieterin der Bekl. war; dies greift die Revision auch nicht an. Die Berechtigung der Kl. zur Kündigung hängt daher davon ab, ob in der Auseinandersetzung der GdbR M. unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der Kl. als Eigentümerin der streitigen Wohnung eine Veräußerung im Sinne von § 566 BGB liegt. Dies hat das Berufungsgericht ebenfalls zu Recht bejaht.

14 Die GdbR M. war zunächst Eigentümerin des Anwesens einschließlich der Wohnung der Bekl. Denn ein Grundstück, als dessen Eigentümer - wie hier - die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit einem entsprechenden Zusatz eingetragen sind, steht nicht im Eigentum der Gesellschafter, sondern der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGH, Urteil vom 25. September 2006 - II ZR 218/05, GE 2006, 1607 = NJW 2006, 3716 Rn. 11; Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, GE 2009, 1119 = NJW 2009, 2738 Rn. 21). Wie das Berufungsgericht weiter richtig erkannt hat, ist eine Auseinandersetzung der Gesellschaft, die unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der bisherigen Gesellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnung vorgenommen wird, entsprechend ihrem wirtschaftlichen Zweck als einheitliches Rechtsgeschäft anzusehen, das zu einem Wechsel der Rechtsträgerschaft von der Gesellschaft auf die einzelnen Wohnungseigentümer führt.

15 Die Kl. ist daher mit der Eintragung in das Grundbuch in die Stellung der Vermieterin der streitigen Wohnung eingetreten. Der von der Revision vertretenen Auffassung, die im Rahmen der Auseinandersetzung erfolgte Bildung von Miteigentumsanteilen sei isoliert zu betrachten, so dass nicht eine Veräußerung der einzelnen Wohnungen von der GdbR M. an den jeweiligen neuen Eigentümer anzunehmen sei, sondern eine Veräußerung des gesamten Anwesens an die Gesellschafter als Bruchteilsgemeinschaft, kann demgegenüber nicht gefolgt werden. Denn die Bildung von Miteigentumsanteilen ist ein bloß rechtstechnisch mit Rücksicht auf die Vorschriften des WEG erforderlicher Zwischenschritt, um den mit der Auseinandersetzung bezweckten Wechsel der Rechtsträgerschaft von der Gesellschaft auf die einzelnen Gesellschafter herbeizuführen.

16 Entgegen der Auffassung der Revision steht die Sichtweise, dass durch die Auseinandersetzung der Gesellschaft eine Veräußerung der jeweiligen Wohnung von der Gesellschaft an den jeweiligen Gesellschafter im Sinne des § 566 BGB bewirkt wird, nicht im Widerspruch zu den Entscheidungen des Senats vom 6. Juli 1994 (VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357 = GE 1994, 1045) und vom 16. Juli 2009 (VIII ZR 231/08, GE 2009, 1119 = NJW 2009, 2738).

17 In der erstgenannten Entscheidung hat der Senat zwar ausgeführt, dass Miteigentümer eines Anwesens, dessen Wohnungen sie vermietet haben, mit der Aufteilung des Wohnungseigentums keine Veräußerung im Sinne von § 571 BGB [a.F.] vornehmen (Rechtsentscheid vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, aaO S. 364). Zur Begründung hat der Senat darauf abgestellt, dass diese Vorschrift eine Veräußerung an eine Person voraussetzt, die bisher nicht Vermieter ist, woran es bei der Begründung von Wohnungseigentum durch vermietende Miteigentümer fehlt, weil der spätere Sondereigentümer schon bisher (als Miteigentümer) Vermieter gewesen ist. Hiervon unterscheidet sich die vorliegende Situation jedoch, weil Vermieterin zunächst die GdbR M. war, also ein von den späteren Wohnungseigentümern verschiedener Rechtsträger.

18 In der weiteren Entscheidung hat der Senat zu § 577 a BGB ausgeführt, dass mit der Übertragung des Wohnungseigentums von der Gesellschaft auf den einzelnen Gesellschafter kein Wechsel in der Rechtsträgerschaft eintritt, der geeignet ist, neuen, für den Mieter zuvor nicht zu befürchtenden Eigenbedarf zu schaffen. Die Bestimmung des § 577 a BGB hat demnach (nur) den Zweck, dem durch Umwandlung in Wohnungseigentum gefährdeten Bestandsschutzinteresse des Mieters Rechnung zu tragen, ist aber nicht auf den Schutz vor einer unabhängig von einer Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage zugeschnitten (Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, aaO Rn. 21). Somit hat der Senat nur mit Rücksicht auf den (eingeschränkten) Schutzzweck des § 577 a BGB eine Veräußerung im Sinne jener Vorschrift verneint.

19 Diese Argumentation lässt sich entgegen der Auffassung der Revision nicht auf die Frage des Eintritts des Vermieters in das Mietverhältnis nach § 566 Abs. 1 BGB übertragen, denn diese Vorschrift hat eine andere Zielrichtung. Während § 577 a BGB den Mieter davor schützen soll, dass mit einem Wechsel des Rechtsträgers neuer Eigenbedarf geschaffen wird, soll § 566 BGB den Mieter, der vom Eigentümer angemietet hat, vor einer „Vertreibung" bewahren (Senatsurteile vom 22. Mai 1989 - VIII ZR 192/88, BGHZ 107, 315, 320, sowie vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 280/07, GE 2008, 1122 = NJW 2008, 2773 Rn. 10); denn ohne einen Übergang der Vermieterstellung könnte der Mieter dem Herausgabeanspruch eines Erwerbers (§ 985 BGB) kein Recht zum Besitz entgegensetzen.

20 Der Schutzzweck des § 566 BGB - Erhaltung des Besitzrechts des Mieters gegenüber einem Erwerber - gebietet es daher, auch die Auseinandersetzung, die eine Gesellschaft bezüglich eines von ihr vermieteten Anwesens unter Zuweisung von Wohnungseigentum vornimmt, als Veräußerung im Sinne von § 566 BGB mit der Folge anzusehen, dass der jeweilige Wohnungseigentümer mit der Grundbucheintragung in die Stellung des Vermieters dieser Wohnung eintritt.

21 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Übertragung des Wohnungseigentums auf die Kl. im Rahmen der Auseinandersetzung der Gesellschaft die Sperrfrist des § 577 a BGB nicht ausgelöst hat. Denn die hier bestehende Eigenbedarfslage wurde nicht erst durch die Umwandlung in Wohnungseigentum und eine anschließende Veräußerung begründet, sondern bestand unabhängig davon schon zuvor, weil die Kl. der Gesellschaft bürgerlichen Rechts angehörte, die Vermieterin der Bekl. war. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (im Hinblick auf den Erlangungswunsch der Gesellschafter der Kl.) hätte deshalb auch schon vor der Umwandlung erfolgen können. Denn nach der Rechtsprechung des Senats kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, GE 2007, 1185 = NJW 2007, 2845 Rn. 12 ff.; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, aaO Rn. 13).

22 Entgegen der Auffassung der Revision ist es insoweit nicht entscheidend, dass die GdbR M. nicht den ursprünglichen Mietvertrag mit den Bekl. abgeschlossen hat, sondern erst dadurch Vermieterin geworden ist, dass sie im Jahr 2000 - zu einem Zeitpunkt, als die Kl. noch nicht Gesellschafterin war - durch Erwerb des Anwesens nach § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. Zwar hat der Senat in seiner Entscheidung vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 271/06, aaO Rn. 17) die Möglichkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zu kündigen, auf diejenigen Gesellschafter beschränkt, die der Gesellschaft bereits bei Abschluss des Mietvertrags angehörten. An dieser Einschränkung hält der Senat aber, wie im Senatsurteil vom 16. Juli 2009 (VIII ZR 231/08, aaO Rn. 15) bereits angedeutet, nicht mehr fest.

23 Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Gesellschaft bürgerlichen Rechts der Eigenbedarf eines Gesellschafters deshalb zuzurechnen, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre, sie anders zu behandeln als die einfache Vermietermehrheit; denn es hängt oft vom Zufall ab, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts vermietet (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 15). Auch bei einer Miteigentümergemeinschaft, die eine Wohnung vermietet hat, besteht aber - anders als in jenem Senatsurteil (aaO Rn. 17) vorausgesetzt - die Möglichkeit der Kündigung wegen des Eigenbedarfs auch später hinzugetretener Bruchteilseigentümer. Denn bei der Übertragung eines Miteigentumsanteils tritt der Erwerber gemäß § 566 BGB neben den verbleibenden Miteigentümern in den Vertrag auf Vermieterseite ein (Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 76; Beuermann, WuM 1995, 5, 6). Für den Mieter besteht somit auch bei der Bruchteilsgemeinschaft die Gefahr, dass das Mietverhältnis wegen einer Eigenbedarfssituation eines später hinzugetretenen Miteigentümers gekündigt wird. Eine unterschiedliche Behandlung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und der Miteigentümergemeinschaft ist auch insoweit nicht sachgerecht. Es lässt sich in beiden Fällen nicht rechtfertigen, eine Kündigung nur wegen Eigenbedarfs derjenigen Personen zuzulassen, die der Personenmehrheit bereits bei Abschluss des Mietvertrages angehörten.

24 Entgegen der Auffassung der Revision ist die Sperrfrist des § 577 a Abs. 1, 2 BGB auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer analogen Anwendung dieser Vorschrift oder wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens der GdbR M. bzw. der Kl. zu beachten. Da der Gesetzgeber in § 577 a BGB die Eigenbedarfskündigung nur für eine spezielle, hier nicht vorliegende Konstellation erschwert hat, fehlt es an einer planwidrigen Regelungslücke; eine analoge Anwendung des § 577 a BGB auf den Erwerb eines Anwesens durch eine Personenmehrheit zwecks Eigennutzung kommt deshalb nicht in Betracht, selbst wenn die Erwerber die Absicht haben, früher oder später Wohnungseigentum zu begründen (Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, aaO Rn. 18 ff.). Es macht insoweit auch keinen Unterschied, ob die Personenmehrheit, die ein solches Objekt erworben hat, in ihrem Bestand unverändert bleibt oder einzelne Miteigentümer oder Gesellschafter erst später hinzutreten und anschließend eine Aufteilung erfolgt. Die Wahl einer Erwerbsform, die von der gesetzlichen Vorschrift des § 577 a BGB nach ihrem Zweck nicht erfasst ist, stellt sich auch nicht als rechtsmissbräuchlich dar.

Eine GbR kann sich auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters auch dann berufen, wenn dieser der Gesellschaft bei Abschluss des Mietvertrages oder bei Eintritt der GbR in einen bestehenden Mietvertrag noch nicht angehörte (Aufgabe von BGH GE 2007, 1185).

Die Klägerin, eine GbR, die (offenbar) aus einem Ehepaar besteht, begehrte von dem Mieter die Räumung der Mietwohnung aufgrund einer Kündigung, die sie wegen Eigenbedarfs ihrer beiden Gesellschafter und deren Sohnes erklärt hat. Der Mietvertrag wurde 1981 mit dem damaligen Eigentümer abgeschlossen. Im Jahr 2000 erwarb eine als „Eigentümergemeinschaft ... GdbR M." bezeichnete GbR das Anwesen und setzte das Mietverhältnis fort. Im August 2004 trat die Klägerin als weitere Gesellschafterin der GdbR M. bei und wurde als weitere Gesellschafterin im Grundbuch eingetragen. 2005 wurde die Auseinandersetzung der GdbR M. durchgeführt und das Anwesen nach § 3 WEG geteilt. Die Klägerin wurde 2006 als Eigentümerin (also in Form einer GbR) der Mietwohnung in das Grundbuch eingetragen. Anschließend erklärte sie die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Mietverhältnisses. Nach Abweisung der Räumungsklage durch das Amtsgericht verurteilte das Landgericht antragsgemäß, was zur zugelassenen Revision des Mieters zum BGH führte.

Der VIII. Senat des BGH wies die Revision zurück. Die Klägerin sei zur Kündigung berechtigt gewesen; die Sperrfrist des § 577 a Abs. 1, 2 BGB finde bei der vorliegenden Gestaltung keine Anwendung. Die Klägerin sei gemäß § 566 Abs. 1 BGB mit der Eintragung als Wohnungseigentümerin in die Vermieterstellung eingetreten. Der Übergang setze voraus, dass Identität zwischen Vermieter, Eigentümer und Veräußerer vorliege. Ursprüngliche Vermieterin sei die GdbR M. gewesen. Die Berechtigung der Klägerin zur Kündigung hänge daher davon ab, ob in der Auseinandersetzung der GdbR M. unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der Klägerin als Eigentümerin der streitigen Wohnung eine Veräußerung im Sinne von § 566 BGB liege. Das sei der Fall. Ein Grundstück, als dessen Eigentümer – wie hier – die Gesellschafter einer GbR mit einem entsprechenden Zusatz eingetragen seien, stehe nicht im Eigentum der Gesellschafter, sondern der GbR. Eine Auseinandersetzung der Gesellschaft, die unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der bisherigen Gesellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnung vorgenommen werde, sei entsprechend ihrem wirtschaftlichen Zweck als einheitliches Rechtsgeschäft anzusehen, das zu einem Wechsel der Rechtsträgerschaft von der Gesellschaft auf die einzelnen Wohnungseigentümer führe. Die Klägerin sei daher mit der Eintragung in das Grundbuch in die Stellung der Vermieterin der streitigen Wohnung eingetreten. Zu diesem Ergebnis stünden nicht die Entscheidungen des Senats vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357 = GE 1994, 1045 und vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, GE 2009, 1119 im Widerspruch.

In dem Fall aus 1994 sei der spätere Sondereigentümer schon bisher (als Miteigentümer) Vermieter gewesen. Hiervon unterscheide sich die vorliegende Situation jedoch, weil Vermieterin zunächst die GdbR M. gewesen sei, also ein von den späteren Wohnungseigentümern verschiedener Rechtsträger. Die Entscheidung aus 2009, wonach mit der Übertragung des Wohnungseigentums von der Gesellschaft auf den einzelnen Gesellschafter kein Wechsel in der Rechtsträgerschaft eintrete, der geeignet sei, neuen, für den Mieter zuvor nicht zu befürchtenden Eigenbedarf zu schaffen, beziehe sich auf § 577 a BGB. Die Bestimmung habe (nur) den Zweck, dem durch Umwandlung in Wohnungseigentum gefährdeten Bestandsschutzinteresse des Mieters Rechnung zu tragen, sei aber nicht auf den Schutz vor einer unabhängig vor einer Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage zugeschnitten. Somit habe der Senat nur mit Rücksicht auf den (eingeschränkten) Schutzzweck des § 577 a BGB eine Veräußerung im Sinne jener Vorschrift verneint. § 566 BGB solle den Mieter, der vom Eigentümer angemietet habe, vor einer „Vertreibung" bewahren; denn ohne einen Übergang der Vermieterstellung könnte der Mieter dem Herausgabeanspruch eines Erwerbers (§ 985 BGB) kein Recht zum Besitz entgegensetzen. Der Schutzzweck des § 566 BGB – Erhaltung des Besitzrechts des Mieters gegenüber einem Erwerber – gebiete es daher, auch die Auseinandersetzung, die eine Gesellschaft bezüglich eines von ihr vermieteten Anwesens und der Zuweisung von Wohnungseigentum vornehme, als Veräußerung mit der Folge anzusehen, dass der jeweilige Wohnungseigentümer mit der Grundbucheintragung in die Stellung des Vermieters dieser Wohnung eintrete.

Die Übertragung des Wohnungseigentums auf die Klägerin habe die Sperrfrist des § 577 a BGB nicht ausgelöst, weil die hier bestehende Eigenbedarfslage nicht erst durch die Umwandlung in Wohnungseigentum und eine anschließende Veräußerung begründet worden sei, sondern unabhängig davon schon zuvor bestanden habe, weil die Klägerin der GbR angehört habe, die Vermieterin gewesen sei. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (im Hinblick auf den Erlangungswunsch der Gesellschafter der Klägerin) habe deshalb auch schon vor der Umwandlung erfolgen können. Nach der Rechtsprechung des Senats könne eine GbR als Vermieterin wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen. Nicht entscheidend sei dabei, dass die GdbR M. nicht den ursprünglichen Mietvertrag mit dem beklagten Mieter abgeschlossen habe, sondern erst dadurch Vermieterin geworden sei, dass sie zu einem Zeitpunkt, als die Klägerin noch nicht Gesellschafterin war, durch Erwerb des Anwesens in den Mietvertrag eingetreten sei.

Zwar habe der Senat die Möglichkeit der GbR, wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zu kündigen, auf diejenigen Gesellschafter beschränkt, die der Gesellschaft bereits bei Abschluss des Mietvertrages angehört hätten. An dieser Einschränkung halte der Senat jedoch nicht mehr fest. Der GbR sei der Eigenbedarf eines Gesellschafters deshalb zuzurechnen, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre, sie anders zu behandeln als die einfache Vermietermehrheit; denn es hänge oft vom Zufall ab, ob eine Personenmehrheit die Wohnung als Gemeinschaft oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts vermiete. Auch bei einer Miteigentümergemeinschaft, die eine Wohnung vermietet habe, bestehe aber die Möglichkeit der Kündigung wegen des Eigenbedarfs auch später hinzugetretener Bruchteilseigentümer. Eine unterschiedliche Behandlung der GbR und der Miteigentümergemeinschaft sei nicht sachgerecht. Es lasse sich in beiden Fällen nicht rechtfertigen, eine Kündigung nur wegen Eigenbedarfs derjenigen Personen zuzulassen, die der Personenmehrheit bereits bei Abschluss des Mietvertrages angehört hätten. Die Sperrfrist sei auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer analogen Anwendung dieser Vorschrift oder wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens zu beachten. Es fehle an einer planwidrigen Regelungslücke. Eine analoge Anwendung auf den Erwerb eines Anwesens durch eine Personenmehrheit zwecks Eigennutzung komme deshalb nicht in Betracht, selbst wenn die Erwerber die Absicht haben, früher oder später Wohnungseigentum zu begründen. Es mache insoweit auch keinen Unterschied, ob die Personenmehrheit, die ein solches Objekt erworben habe, in ihrem Bestand unverändert bleibe oder einzelne Miteigentümer oder Gesellschafter erst später hinzutreten und anschließend eine Aufteilung erfolge.

Der BGH zementiert seine – im Schrifttum nicht „unkritisch" gesehene – Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung der GbR wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter. Die Aufgabe der Rechtsprechung zur Beschränkung auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters, der der Gesellschaft bereits bei Abschluss des Mietvertrages angehört habe, ist konsequent, die Einschränkung auf Altgesellschafter dogmatisch nicht begründbar. In diesem Zusammenhang ist noch darauf hinzuweisen, dass die Rechtsprechung zu Eigenbedarfskündigungen der GbR auf die Kommanditgesellschaft nicht anzuwenden ist (BGH GE 2007, 1187). Das liegt daran, dass die KG als Handelsgesellschaft rechtsfähig, die GbR nur teilrechtsfähig ist. Das geplante Mietrechtsänderungsgesetz sieht u. a. eine Novellierung des § 577 a BGB dahin gehend vor, dass die Sperrfrist auch dann anzuwenden ist, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist. Das soll allerdings dann nicht gelten, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören und vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.