Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Sperrfrist

Satz 2 Nummer 1 des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Art. 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993, BGBL I S. 466, 487) ist nicht auf Fälle anwendbar, in denen das Wohnungseigentum aufgrund von vor dem 1. August 1990 abgeschlossenen Verträgen erstmals veräußert worden ist.

I. Die Kl. nimmt als Eigentümerin und Vermieterin einer Wohnung die Bekl. auf Räumung in Anspruch. Diese wohnt seit 1973 in der Wohnung, ursprünglich aufgrund eines zwischen ihrer Mutter und einem Rechtsvorgänger der Kl. begründeten Mietverhältnisses. Mit dem Tode ihrer Mutter im Jahre 1987 trat sie in dieses Mietverhältnis ein. Aufgrund der Teilungserklärung vom 25. August 1987 wurde an der Wohnung Wohnungseigentum begründet und dieses mit notariell beurkundetem Vertrag vom 19. Dezember 1987 an die Firma veräußert, die am 3. April 1988 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde. Die Kl. erwarb das Eigentum von der Firma durch Eintragung ins Grundbuch am 29. April 1992. Mit Schreiben vom 27. Dezember 1993 sprach die Kl. wegen Eigenbedarfs ihres Sohnes der Bekl. gegenüber die Kündigung zum 31. Dezember 1994 aus, der die Bekl. mit Schreiben vom 4. Oktober 1994 widersprach. Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 16. August 1995 die Klage abgewiesen, da die Kündigung wegen der zehnjährigen Wartefrist des sogenannten Sozialklauselgesetzes in Verbindung mit der entsprechenden Verordnung der Freien und Hansestadt Hamburg (GVBI. 1993 Seite 98) unwirksam sei. Das Landgericht möchte die zulässige Berufung mit derselben Begründung zurückweisen, sieht sich daran aber gemäß § 541 Absatz 1 Satz 1, erste Alternative ZPO durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 22. Februar 1995 (WuM 1995, 262 = ZMR 1995, 200) gehindert, wonach das Sozialklauselgesetz nicht anwendbar ist auf Fälle, in denen das Wohnungseigentum vor dem 1. Mai 1993 veräußert worden ist. Es hält die Rechtsfrage für entscheidungserheblich. Die Kündigung vom 27. Dezember 1993 sei formell wirksam und der Eigenbedarf schlüssig vorgetragen. Insbesondere sei auch dem Begründungserfordernis des § 564 b Absatz 3 BGB Genüge getan. Wenn das Sozialklauselgesetz anwendbar sei, könne die Berufung schon aufgrund der noch laufenden Wartefrist zurückgewiesen werden. Andernfalls müsse, da die Bekl.

den Eigenbedarf der Kl. bestritten habe, insoweit Beweis erhoben werden. Das Landgericht hat deshalb mit Beschluß vom 15. Mai 1996, auf dessen weitere Begründung verwiesen wird (abgedruckt in WuM 1996, 398), dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt: "Ist Satz 2 Nr. 1 des am 1. Mai 1993 in Kraft getretenen Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Artikel 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993, BGBI. I S. 466, 487; sog. Sozialklauselgesetz) i.V. mit der entsprechenden Sozialklauselverordnung der Freien und Hansestadt Hamburg vom 18. Mai 1993 (HmbGVBI. 1993 S. 98) entgegen dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 22. Februar 1995 (8 ReMiet 1/94; WM 1995 S. 262) auch auf Fälle anwendbar, in denen das nach der Überlassung an den Mieter an den vermieteten Wohnräumen begründete Wohnungseigentum noch vor dem 1. Mai 1993 (und auch vor dem 1. August 1990) veräußert, aber das Mietverhältnis erst danach wegen Eigenbedarfs gekündigt worden ist?".

Il. Die Vorlage des Landgerichts ist zulässig. Die Rechtsfrage, die sich dem Landgericht als Berufungsgericht aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum stellt und auch den Bestand eines solchen Mietvertragsverhältnisses betrifft (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO), ist erheblich. Wie das Landgericht dargelegt hat, hängt von ihrer Beantwortung ab, ob die Berufung ohne weiteres zurückzuweisen oder ob über die Frage des Eigenbedarfs Beweis zu erheben ist. Dabei geht das Landgericht offenbar davon aus, daß der Kündigung nicht auch eine weitere Sperrfrist entgegensteht, daß insbesondere - in Übereinstimmung mit dem Bayerischen Obersten Landesgericht (NJW 1982, 541 = WuM 1982, 46 = ZMR 1982, 88) - die dreijährige Sperrfrist nach § 564 b Absatz 2 Nummer 2 Satz 2 BGB nur für den ersten Verkaufsfall gilt und nicht erneut bei der weiteren Veräußerung an die Kl. im Jahre 1992 zu laufen begonnen hat. In Hinblick auf die Absicht des Landgerichts, die Rechtsfrage abweichend von der Entscheidung des Oberlandesgerichts Stuttgart zu beantworten, liegt auch die weitere Voraussetzung einer Divergenzvorlage vor. Der wenige Tage vor dem Beschluß des Landgerichts beschlossene Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 9. Mai 1996 (WuM 1996, 395 = ZMR 1996, 428) hat die Vorlage nicht unzulässig gemacht. Allerdings hat das Landgericht grundsätzlich selbst darüber zu entscheiden, ob es an einer Rechtsansicht zum Wohnraummietrecht auch dann festhalten will, wenn diese durch einen ihm unbekannten Rechtsentscheid entschieden ist. Eine Vorlage wegen grundsätzlicher Bedeutung kann deshalb nach Erlaß eines einschlägigen Rechtsentscheids nicht in eine Divergenzvorlage umgedeutet werden (BGH NJW 1994, 1074, 1075), da nicht ausgeschlossen werden kann, daß die Gründe des ergangenen Rechtsentscheids geeignet sind, die bisherige Meinung des Landgerichts zu beeinflussen (OLG Frankfurt/Main WuM 1984, 9). Im vorliegenden Fall ist aber davon auszugehen, daß das Landgericht an seiner Entscheidung auch dann festgehalten hätte, wenn es den Rechtsentscheid des Kammergerichts in seine Prüfung einbezogen hätte, da es sich auch mit den vom Kammergericht erörterten Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat. Ob grundsätzlich eine Divergenzvorlage durch einen dem vorlegenden Landgericht noch unbekannten, ihm im Ergebnis aber ebenfalls widersprechenden Rechtsentscheid zunächst erledigt sein kann, bleibt dahingestellt. Ill. Der Senat beantwortet die vorgelegte Rechtsfrage wie aus der Entscheidungsformel ersichtlich. Diese beschränkt sich auf Veräußerungen von Wohnungseigentum aufgrund von vor dem 1. August 1990 geschlossenen Verträgen, da der auf die erste Veräußerung der streitgegenständlichen Eigentumswohnung gerichtete Vertrag am 19. Dezember 1987 geschlossen wurde. Soweit die Vorlagefrage sich auch auf später vereinbarte Veräußerungen bis 30. April 1993 bezieht, wäre sie - wie noch auszuführen ist - möglicherweise anders zu beantworten. Da diese Antwort aber nicht entscheidungserheblich ist, kann insoweit ein Rechtsentscheid nicht ergehen. 1. Allerdings teilt der Senat die Auffassung des Landgerichts, daß Satz 2 Ziffer 1 Sozialklauselgesetz nach dem Willen des auch insoweit maßgeblichen Gesetzgebers (vgl. BGHZ 100, 1, 5; Hans Schneider, Gesetzgebung, Rdn. 517) auf vor seinem Inkrafttreten liegende Veräußerungen Anwendung finden soll. Der Senat folgt damit der Ausgangsargumentation im Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 9. Mai 1996 und hält die Argumente des Oberlandesgerichts Stuttgart in

Willen des auch insoweit maßgeblichen Gesetzgebers (vgl. BGHZ 100, 1, 5; Hans Schneider, Gesetzgebung, Rdn. 517) auf vor seinem Inkrafttreten liegende Veräußerungen Anwendung finden soll. Der Senat folgt damit der Ausgangsargumentation im Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 9. Mai 1996 und hält die Argumente des Oberlandesgerichts Stuttgart in seinem Rechtsentscheid vom 22. Februar 1995 nicht für zutreffend. Schon die Eingangsworte von Satz 2 Sozialklauselgesetz sprechen wegen der Benutzung der Zeitform des Perfekt für eine Einbeziehung früherer Veräußerungsfälle. Bei einer Beschränkung auf künftige Veräußerungsfälle wäre die Verwendung des Präsens ("Wird an vermieteten Wohnräumen ... das Wohnungseigentum veräußert") zu erwarten gewesen. Der Wortlaut des Gesetzes stimmt dagegen überein mit dem ersten Halbsatz von § 564 b Absatz 2 Ziffer 2 Satz 2 BGB, dessen Anwendung auf Veräußerungsfälle vor dem Zeitpunkt seines Inkrafttretens als Artikel I § 1 Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 25. November 1971 (BGBI. I S. 1839) nie zweifelhaft war, sondern durch die begrenzte Einbeziehung sogar früherer Kündigungen gemäß Artikel 1 § 5 dieses Gesetzes noch erweitert wurde. Auch die Entstehungsgeschichte des Sozialklauselgesetzes deutet darauf hin, daß die Zeitform des Perfekt nicht zufällig gewählt wurde. § 1 Satz 3 des Gesetzentwurfes nach der Beschlußempfehlung des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau (BT-Drucksache 12/4317; auch abgedruckt bei Schilling, Neues Mietrecht 1993, S. 97) enthielt schon die nahezu identische Eingangsformulierung. In der Begründung führte der Ausschuß aus, daß die Vorschrift "auch dann gelten (solle), wenn das Wohnungseigentum bereits vor dem Inkrafttreten des Gesetzes veräußert worden ist" (BT-Drucksache 12/4340 S. 20; Schilling a.a.O. S. 99). Daß diese Absicht im Laufe des weiteren Gesetzgebungsverfahrens, das letztlich zu einer erheblichen Veränderung des ursprünglichen Gesetzesinhalts führte, ebenfalls geändert worden wäre, ist - wie schon das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - weder ersichtlich noch wahrscheinlich, zumal das anfängliche Mieterschutzmodell des Bundestagsausschusses vom Vermittlungsausschuß "erheblich verschärft" worden war (so der Berichterstatter im Bundesrat, vgl. Schilling a.a.O. S. 102). Die persönliche Erklärung des Freiherrn von Stetten vor der Abstimmung im Bundestag, wonach das Sozialklauselgesetz nur für zukünftige Umwandlungen gelten könne (vgl. Schilling a.a.O. S. 103), ist - abgesehen von ihrer nicht stichhaltigen verfassungsrechtlichen Begründung - für seine Auslegung schon aus parlamentsrechtlichen Gründen unverbindlich (vgl. Wiek WuM 1995, 376, 377; KG a.a.O.). Im übrigen haben das Kammergericht und das Landgericht zutreffend darauf hingewiesen, daß die nachträgliche Initiative des am Gesetzgebungsverfahren beteiligten Bundesrats, die Einbeziehung früherer Verkäufe zeitlich zu begrenzen (BT-Drucksache 12/5224 Seite 5; Schilling a.a.O. S. 108), auf der Annahme einer grundsätzlichen Rückbeziehung des Gesetzes beruht. Sinn und Zweck des Sozialklauselgesetzes sprechen ebenfalls für seine Anwendbarkeit auf früher liegende Veräußerungen. Anlaß der Neuregelung war die starke Zunahme von Umwandlungsanträgen im Anschluß an die Entscheidung des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes vom 30. Juni 1992 (NJW 1992, 3290), mit der Umwandlungen erleichtert wurden (BT-Drucksache 12/4340 S. 19; Schilling a.a.O. S. 98; vgl. auch zu den andersartigen

her liegende Veräußerungen. Anlaß der Neuregelung war die starke Zunahme von Umwandlungsanträgen im Anschluß an die Entscheidung des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes vom 30. Juni 1992 (NJW 1992, 3290), mit der Umwandlungen erleichtert wurden (BT-Drucksache 12/4340 S. 19; Schilling a.a.O. S. 98; vgl. auch zu den andersartigen Gesetzesvorschlägen der Minderheitsfraktion der SPD und des Bundesrats BT Drucksache 12/4340 S. 9 f.; Börstinghaus/Meyer NJW 1993, 1353, 1354 m.w.N.). Das von der Mehrheit des Bundestags-Ausschusses formulierte Ziel, einen besonders wirksamen Kündigungsschutz bei Geltendmachung von Eigenbedarf sicherzustellen (BT-Drucksache 12/4340 S. 19), war zumal vor diesem Hintergrund nicht zu erreichen, wenn die Neuregelung nur auf künftige Veräußerungen hätte angewendet werden sollen. Eine Beschränkung des Gesetzeszwecks auf die Verminderung des Anreizes zum Kauf vermieteter Eigentumswohnungen (so OLG Stuttgart a.a.O.) ist aus der Entstehungsgeschichte nicht herleitbar. Vom Vermittlungsausschuß wurde das Ziel der dort letztlich gefundenen verschärften Mieterschutzregelung nicht ausdrücklich definiert. Wenn auch das vom Bundesrat favorisierte partielle Umwandlungsverbot nur zukünftige Umwandlungen und Veräußerungen hätte verhindern können, dürfte der Verzicht des Bundesrats auf diesen sichereren Schutz kündigungsbedrohter Mieter nicht dazu geführt haben, das schon vom Bundestags-Ausschuß formulierte Ziel zu verengen. Eher für eine Erweiterung spricht, daß der Bundesrat schon vor der Entscheidung des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes weitere Maßnahmen zur Sicherung des Mietwohnungsbestandes gegen die Folgen von Umwandlungen für erforderlich gehalten hatte (BT-Drucksache 12/2605; vgl. Börstinghaus/Meyer a.a.O.). Auch sonst sind - abgesehen von verfassungsrechtlichen Erwägungen (dazu unten 2 c) - keine stichhaltigen Gründe ersichtlich, daß die Neuregelung nur auf zukünftige Veräußerungen angewandt werden kann. Aus Artikel 2 des Gesetzes zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen vom 20. Juli 1990 (BGBI. I S. 1456; im folgenden: RStVerbG), der die Anwendung des neu eingeführten § 564 b Absatz 2 Nummer 2 Satz 3 BGB im Falle des Abschlusses des schuldrechtlichen Veräußerungsvertrags vor Inkrafttreten der Norm ausschloß, kann ein allgemeiner Rechtsgrundsatz hinsichtlich belastender Kündigungssperrfristen nicht hergeleitet werden (so aber Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz - Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 564 b Rdn. 88), bei der erstmaligen Einführung einer Kündigungssperrfrist durch § 564 b Absatz 2 Nummer 2 Satz 2 BGB bzw. der inhaltsgleichen Vorschrift des Wohnraumkündigungsschutzgesetzes vom 25.11.1971 hatte es eine solche Einschränkung nicht gegeben. Ob der zur Begründung des Artikel 2 RStVerbG angeführte Schutz des berechtigten Vertrauens des Wohnungseigentümers (BT-Drucksache 11/6374 Seite 7) in der damaligen Situation aus verfassungsrechtlichen Gründen zwingend war, kann dahingestellt bleiben. Gegen eine Verallgemeinerung spricht aber, daß es bei der hier vorliegenden sogenannten unechten Rückwirkung jeweils einer Abwägung bedarf (vgl. unten 2 c). Dabei kann der Vertrauensschutz etwa dann geringeres Gewicht haben, wenn es um die Behebung bereits aufgetretener Mißstände geht (vgl. Hans Schneider a.a.O. Rdn. 540), wie sie hier spätestens nach der Entscheidung des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des

n sogenannten unechten Rückwirkung jeweils einer Abwägung bedarf (vgl. unten 2 c). Dabei kann der Vertrauensschutz etwa dann geringeres Gewicht haben, wenn es um die Behebung bereits aufgetretener Mißstände geht (vgl. Hans Schneider a.a.O. Rdn. 540), wie sie hier spätestens nach der Entscheidung des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes vorlagen. 2. Die grundsätzliche Einbeziehung bei Inkrafttreten des Sozialklauselgesetzes bereits verkaufter Eigentumswohnungen in seinen Anwendungsbereich bedarf jedoch einer Einschränkung. a) Die Auslegung des Gesetzes führt zwar insoweit nicht weiter, da sie grundsätzlich vom Wortlaut und dem danach möglichen Wortsinn begrenzt ist (BGHZ 46, 74, 76). Der Wortlaut des ersten Teils von Satz 2 Sozialklauselgesetz enthält auch nicht andeutungsweise eine zeitliche Begrenzung des vergangenheitsbezogenen Tatbestands. Eine die Grenzen des Wortlauts allein aus verfassungsrechtlichen Gründen überschreitende Auslegung ist methodisch zweifelhaft (vgl. Larenz, Methodenlehre der Rechtswissenschaft, 6. Aufl., Seite 340; speziell zum Rechtsentscheid des Kammergerichts: Wiek WM 1996, 461). Ein Ansatzpunkt für eine einschränkende Auslegung ergibt sich allenfalls auf der Rechtsfolgenseite. Das Verhältnis der Kündigungssperrfristen des § 564 b Absatz 2 Nummer 2 BGB zu derjenigen nach Satz 2 Nummer 1 Sozialklauselgesetz (zur gleichen Rechtsnatur vgl. BayObLG WuM 1995, 380 = ZMR 1995, 304; Sternel Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdn A 141 m.w.N.) ist im Sozialklauselgesetz nur undeutlich dahin bestimmt, daß letztere "abweichend von den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches" gilt. Der Berichterstatter des Vermittlungsausschusses im Bundestag hat dieses Verhältnis als eine Verstärkung des schon vorhandenen Mieterschutzes durch eine "Verlängerung der Sperrfrist" gekennzeichnet (vgl. Schilling a.a.O. S. 103). Eine "Verlängerung" im eigentlichen Wortsinn setzt voraus, daß die Sperrfrist bei Inkrafttreten der Verordnung nach Satz 1 des Sozialklauselgesetzes noch nicht abgelaufen war (so auch zur entsprechenden Konstellation in § 564 b Absatz 2 Nummer 2 Satz 3 als Begründung des diesbezüglichen Gesetzentwurfs BT-Drucksache 11/6374 Seite 7, zu Art. 1 Nr. 1 Buchst. b, zu Art. 2). Die Kündigungssperrfrist von drei Jahren für Eigentumswohnungen, die vor dem 1. August 1990 gekauft worden waren (Art. 2 RStVerbG), war im vorliegenden wie auch in den meisten anderen Fällen bei Inkrafttreten der einschlägigen Verordnungen, hier der Verordnung für Hamburg vom 18. Mai 1993, bereits abgelaufen. Eine echte "Verlängerung" der Frist wäre in bezug auf diese Verordnung nur bei Eigentumserwerb nach dem 17. Mai 1990 in Betracht gekommen. Ob allerdings der Wortwahl des einen Berichterstatters des Vermittlungsausschusses eine so entscheidende Bedeutung für die Auslegung des dort ausgehandelten Gesetzgebungskompromisses beizumessen ist, könnte zweifelhaft sein und kann dahingestellt bleiben, da ohnehin aus anderen Gründen eine Einschränkung des Sozialklauselgesetzes geboten ist. b) Das Sozialklauselgesetz enthält hinsichtlich seines rückbezüglichen Tatbestands eine verdeckte Regelungslücke, die auszufüllen ist. Eine solche liegt vor, wenn das Gesetz zwar eine auch auf eine bestimmte Fallgruppe anwendbare Regel enthält, diese aber ihrem Sinn und Zweck nach oder wegen vorrangiger Rechtsnormen hier nicht paßt, weil sie die für die Wertung gerade dieser Fälle relevanten Besonderheiten außer acht läßt (Larenz a.a.O. S 377, 401). In

lücke, die auszufüllen ist. Eine solche liegt vor, wenn das Gesetz zwar eine auch auf eine bestimmte Fallgruppe anwendbare Regel enthält, diese aber ihrem Sinn und Zweck nach oder wegen vorrangiger Rechtsnormen hier nicht paßt, weil sie die für die Wertung gerade dieser Fälle relevanten Besonderheiten außer acht läßt (Larenz a.a.O. S 377, 401). In diesem Sinne paßt die in Satz 2 Nummer 1 Sozialklauselgesetz enthaltene Kündigungssperrfrist nicht ohne weiteres auf Wohnungseigentum, das aufgrund von vor dem 1. August 1990 abgeschlossenen schuldrechtlichen Verträgen veräußert worden ist. Da diese bereits durch Artikel 2 des RStVerbG aus Gründen des Vertrauensschutzes von der mit diesem Gesetz angeordneten Verlängerung der Sperrfrist freigestellt worden waren, hätte ihre Unterwerfung unter eine später verlängerte Sperrfrist eine partielle Rücknahme des einmal gewährten Vertrauensschutzes bedeutet. Außerdem hätte sich hier die besondere Frage gestellt, ob die neue Sperrfrist auch nach Ablauf der bisherigen Sperrfrist gelten sollte. Insoweit hätten auch die verfassungsrechtlichen Grundsätze zur Rückwirkung von Gesetzen besonderer Berücksichtigung bedurft. Jedenfalls hätte insoweit Anlaß für eine bewußte gesetzgeberische Abwägung und Entscheidung bestanden. Dies ist offenbar übersehen worden. Die Äußerung des Bundestags-Ausschusses zur Anwendbarkeit des vorgeschlagenen Gesetzes auch bei Veräußerungen vor dessen Inkrafttreten bezog sich nicht auf diese besondere Problematik, da die von ihm vorgeschlagene Regelung keine Kündigungssperrfrist enthielt. Diese Problematik stellte sich erst im Vermittlungsausschuß. Der in dem späteren Gesetzgebungsverfahren zum IV. Mietrechtsänderungsgesetz vom 21. Juli 1993 (BGBI. I Seite 1257) vom Bundesrat gegenüber dem Vermittlungsausschuß gestellte Antrag, dem Sozialklauselgesetz eine Bestimmung anzufügen, daß es nicht angewendet werden solle, wenn der auf die Veräußerung des Wohnungseigentums gerichtete Vertrag vor dem 1. August 1990 abgeschlossen worden sei (BT-Drucksache 12/5224 Seite 5; Schilling a.a.O. S. 108.), läßt darauf schließen, daß diese Frage bei der ursprünglichen Erörterung der Endfassung des Sozialklauselgesetzes im Vermittlungsausschuß überhaupt nicht bedacht worden war (anders Wiek WuM 1995, 377 u. WuM 1996, 467, der irrtümlich davon ausgeht, daß die Initiative des Bundesrats bereits im Gesetzgebungsverfahren zum Sozialklauselgesetz erfolgt sei; so wohl auch Staudinger/Sonnenschein, BGB; 13. Aufl., Anh. zu § 556 a Rdn. 46; Sternel a.a.O. Rdn. A 151 a). Warum der Vermittlungsausschuß diesen Antrag nicht aufgegriffen hat, ist nicht ersichtlich und läßt daher für das ursprüngliche Gesetzgebungsverfahren keinerlei Rückschlüsse zu. Die Ausfüllung der verdeckten Regelungslücke hat dadurch zu erfolgen, daß die gesetzliche Regel entgegen ihrem Wortsinn auf den ihr nach ihrem Sinnzusammenhang zukommenden Anwendungsbereich zurückgeführt wird durch Hinzufügung einer entsprechenden Einschränkung ("teleologische Reduktion", vgl. nur Larenz a.a.O. Seite 391). Bei dem rückbezüglichen Tatbestand des Satzes 2 Nummer 1 Sozialklauselgesetz besteht ein Sinnzusammenhang mit Artikel 2 RStVerbG vom 20. Juli 1990. Wie sich aus der Begründung des diesbezüglichen Gesetzesvorschlags ergibt, sollte das Vertrauen der Erwerber geschützt werden, die bei Vertragsschluß davon ausgehen konnten, nach Ablauf der 3-Jahres-Frist Eigenbedarf geltend machen zu können (BT-Drucksache 11/6374 Seite 7). Diese ausdrückliche gesetzliche

mit Artikel 2 RStVerbG vom 20. Juli 1990. Wie sich aus der Begründung des diesbezüglichen Gesetzesvorschlags ergibt, sollte das Vertrauen der Erwerber geschützt werden, die bei Vertragsschluß davon ausgehen konnten, nach Ablauf der 3-Jahres-Frist Eigenbedarf geltend machen zu können (BT-Drucksache 11/6374 Seite 7). Diese ausdrückliche gesetzliche Entscheidung bezog sich zunächst zwar nur auf die damals anstehende Verlängerung der Sperrfrist von drei auf fünf Jahre. Wenn später eine weitere Verlängerung auf zehn Jahre erfolgte, ergab dies jedoch keine innere Rechtfertigung für eine abweichende Behandlung der von Artikel 2 RStVerbG erfaßten Fallgruppe. Wertungsmäßig gleichliegende Tatbestände sind gleich zu behandeln, sofern nicht ihre ungleiche Behandlung aus besonderen Gründen vom Gesetz angeordnet oder sonst gerechtfertigt ist. Letzteres ist hier nicht ersichtlich. Weder ist - wie bereits ausgeführt - diese Fallgruppe bei der erneuten Sperrfristverlängerung überhaupt bedacht worden noch bestand ein erkennbarer Zusammenhang zwischen ihr und der die Neuregelung auslösenden, insbesondere durch die Entscheidung des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes vom 30. Juni 1992 geprägten neuen Situation. Der Anwendungsbereich des Artikel 2 RStVerbG ist daher für die davon erfaßte Fallgruppe auf weitere Verlängerungen der Sperrfrist auszudehnen und der Anwendungsbereich von Satz 2 Ziffer 1 Sozialklauselgesetz entsprechend einzuschränken (vgl. zum Ergänzungsverhältnis von Analogie und teleologischer Reduktion: Larenz a.a.O. Seite 395). c) Zum gleichen Ergebnis führen verfassungsrechtliche Überlegungen, die für die Feststellung und Ausfüllung einer Regelungslücke ebenfalls herangezogen werden können (BVerfGE 88, 145, 168; Larenz a.a.O. Seite 340 zu Fußnote 58). Die tatbestandliche Rückanknüpfung des Sozialklauselgesetzes, dessen Rechtsfolgen die künftige Beendigung von Mietverhältnissen betreffen, ist als sogenannte unechte Rückwirkung einzuordnen (zutreffend KG a.a.O.; vgl. auch Jarass/Pieroth, Grundgesetz, 3. Aufl., Art. 20 Rdn. 47, 49). Diese ist nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts grundsätzlich zulässig. Sie kann aber unzulässig sein, wenn die Betroffenen bei ihren Dispositionen mit dem späteren Eingriff nicht zu rechnen brauchten ("Vertrauensinvestition") und eine Abwägung zwischen dem Ausmaß des durch die Gesetzesänderung verursachten Vertrauensschadens und der Bedeutung des gesetzgeberischen Anliegens für das Gemeinwohl ergibt, daß das Vertrauen schutzwürdiger ist (BVerfGE 75, 246, 280 m.N.; vgl. auch Jarass/Pieroth a.a.O. Art. 20 Rdn. 52, 53; Leibholz/Rinck/Hesselberger, Grundgesetz, 7. Aufl., Rdn. 1661, 1671, 1681). Als möglicherweise schutzbedürftige Disposition kommt hier vor allem der entgeltliche Eigentumserwerb des (neuen) Vermieters in Betracht (KG a.a.O.). Der Schutz dieser "Vertrauensinvestition" mag zwar in der Regel zurückzustellen sein gegenüber dem öffentlichen Anliegen des Mieterschutzes in Fällen, in denen der Ersterwerb nach Umwandlung aufgrund von Schuldverträgen aus der Zeit nach dem 1. August 1990, also nach der erstmaligen Verlängerung der Sperrfrist durch das RStVerbG, erfolgte, zumal die mietrechtspolitische Diskussion danach unter anderem von Erörterungen über längere Sperrfristen bestimmt war (vgl. die Begründung der Bundesrats-lnitiative, BT Drucksache 12/5224 S. 6). Schon der Entwurf des RStVerbG hatte zunächst eine Verlängerung auf sieben Jahre vorgesehen (BT-Drucksache 11/6374

errfrist durch das RStVerbG, erfolgte, zumal die mietrechtspolitische Diskussion danach unter anderem von Erörterungen über längere Sperrfristen bestimmt war (vgl. die Begründung der Bundesrats-lnitiative, BT Drucksache 12/5224 S. 6). Schon der Entwurf des RStVerbG hatte zunächst eine Verlängerung auf sieben Jahre vorgesehen (BT-Drucksache 11/6374 S. 4, 7). In den genannten Fällen geht es praktisch durchweg um die Verlängerung einer noch nicht abgelaufenen Sperrfrist, die möglicherweise hinzunehmen sein dürfte, da "der Bürger gerade im sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des sozialen Mietrechts ohnehin mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen muß und nicht ohne weiteres auf das unveränderte Fortbestehen einer ihm derzeit günstigen Rechtslage vertrauen kann" (BVerfGE 71, 230, 252; vgl. auch Staudinger/Sonnenschein a.a.O.). Einer abschließenden Entscheidung darüber bedurfte es hier nicht. Auf jeden Fall gilt der Vertrauensschutz für Erwerbsvorgänge, die unter Artikel 2 RStVerbG fallen. In diesen Fällen konnte der Ersterwerber im Zeitpunkt seiner "Vertrauensinvestitution", also bei Abschluß des schuldrechtlichen Erwerbsgeschäfts, mit einer späteren Verlängerung der damals noch einheitlichen Sperrfrist in aller Regel nicht rechnen. Die Anerkennung des Vertrauensschutzes durch die genannte Vorschrift schuf ihrerseits einen Vertrauenstatbestand (Schilling a.a.O. S. 107 f.), der bei weiteren Dispositionen unterschiedlicher Art, etwa die Eigentumswohnung nicht wieder zu verkaufen, leitend gewesen sein kann. Entsprechendes gilt für den Eintritt des Fristendes, soweit er - wie auch im vorliegenden Fall - vor Inkrafttreten des Sozialklauselgesetzes erfolgte. Daß eine einmal abgelaufene Sperrfrist erneut in Kraft gesetzt werden könnte, war nach allen bisherigen Erfahrungen nicht zu erwarten (vgl. oben lll 2 a). Als schutzbedürftige Vertrauensinvestition kommt auch der entgeltliche Eigentumserwerb durch einen späteren Erwerber in Betracht. War zur Zeit des Vertragsabschlusses die Sperrfrist für den Vorerwerber bereits verstrichen, was dem späteren Erwerber zugute kommt (BayObLG WuM 1982, 46 = ZMR 1982, 88), erscheint der Vertrauensschutz gegenüber einem späteren Wiederaufleben der Sperrfrist unabweisbar, zumal wenn dieser im Zeitpunkt des Zweiterwerbs bereits durch Artikel 2 RStVerbG anerkannt war. Für die auch unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten zu bestimmende Gesetzeslücke und ihre Ausfüllung kann es nicht entscheidend sein, ob bei den unter Art. 2 RStVerbG fallenden Erwerbsvorgängen in jedem Einzelfall im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Sozialklauselgesetzes oder der darauf beruhenden Verordnung eine besonders schutzbedürftige Vertrauensinvestition nachweisbar ist. Bei der insoweit gebotenen generalisierenden Betrachtungsweise reicht die vom Sozialklauselgesetz übersehene, aber generell naheliegende Möglichkeit, daß nach Artikel 2 RStVerbG geschützte Erwerber bei Inkrafttreten des Sozialklauselgesetzes bereits erhebliche Dispositionen gerade im Vertrauen auf die zunächst bestehende Rechtslage getroffen haben, um insoweit eine entsprechend zu schließende Gesetzeslücke anzunehmen.

Nach Umwandlung und Veräußerung darf sich der Erwerber einer Eigentumswohnung innerhalb von zehn Jahren nicht auf Eigenbedarf berufen.

Mit Rechtsentscheid vom 9. Mai 1996 (GE 1996, 795) hatte das KG sich der Auffassung angeschlossen, daß das Sozialklauselgesetz nicht für die Veräußerungen gilt, die vor dem 1. August 1990 stattgefunden haben. Mit Rechtsentscheid vom 22. November 1996 vertritt nunmehr auch das OLG Hamburg diese Meinung, da eine verdeckte Regelungslücke des Gesetzes vorliege, das Übergangsvorschriften nicht enthält. Die Frage dürfte für die Praxis damit geklärt sein. Wenn also die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vor dem 1. August 1990 stattgefunden hatte, ist der Erwerber an die Sperrfrist des Sozialklauselgesetzes nicht gebunden.