Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Sperrfrist

Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gem. § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB, die dem Mieter vor dem 1. Mai 1993 wirksam zugegangen ist, ist Satz 2 Nr. 1 des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Art. 14 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes) nicht anzuwenden (vgl. BayObLG, Beschluß vom 21. März 1993 - RE-Miet 2/94). (Leitsatz der Redaktion) (Erlaß eines Rechtsentscheids abgelehnt.)

I. Mit Mietvertrag vom 6. Dezember 1972 mietete der Bekl. mit Wirkung ab 1. Januar 1973 die in Hamburg gelegene streitgegenständliche Wohnung von der Rechtsvorgängerin des Kl. Nachdem die Wohnungen des Hauses im Anschluß an die Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt worden waren, erwarb der Kl. am 24. August 1989 durch Eintragung in das Grundbuch das Eigentum an der von dem Bekl. genutzten Wohnung und trat auf Vermieterseite in den bestehenden Mietvertrag ein. Am 25. August 1992 sprach der Kl. gegenüber dem Bekl. die Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 31. August 1993 aus. Der Bekl. widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 21. Juni 1993 unter Hinweis darauf, daß die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine besondere soziale Härte darstelle. Im vorliegenden Rechtsstreit verfolgt der Kl. sein Räumungsbegehren weiter.

Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 17. Dezember 1993 als unbegründet abgewiesen und bestimmt, daß das Mietverhältnis zwischen den Parteien auf unbestimmte Zeit fortzusetzen sei. Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Kl. Das Landgericht hat dem Hanseatischen Oberlandesgericht durch Beschluß vom 22. April 1994 wegen grundsätzlicher Bedeutung folgende Fragen zum Rechtsentscheid vorgelegt:

1. Ist das am 1. Mai 1993 in Kraft getretene sogenannte Sozialklauselgesetz (Artikel 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993, BGBl. I S. 466, 487) in Verbindung mit der entsprechenden Sozialklauselverordnung der Freien und Hansestadt Hamburg (Verordnung über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung vom 18. Mai 1993, HmbGVBl. 1993, S. 98) auf Erwerbsvorgänge anwendbar, die vor dem 1. Mai 1993 liegen?

2. Wenn Vorlagefrage 1 bejaht wird: Handelt es sich bei Nr. 1 des sogenannten Sozialklauselgesetzes der Sache nach um eine Kündigungssperrfrist oder um eine besondere Form einer Sozialklausel?

Das Landgericht will im Grundsatz die Anwendbarkeit des Sozialklauselgesetzes auch für solche Wohnungen bejahen, die vor dem 1. Mai 1993 veräußert worden sind.

II. Die Vorlage ist unzulässig geworden, da die vorgelegte Rechtsfrage zu 1) zwischenzeitlich schon durch einen anderen Rechtsentscheid beantwortet worden ist (vgl. BGH NJW 1994, 1074, 1075; BayObLG NJW-RR 1992, 524; OLG Frankfurt WuM 1992, 421; OLG Karlsruhe WuM 1982, 10; Zöller, 19. Aufl., Rn. 68 zu § 541 ZPO; Baumbach/Lauterbach 53. Aufl. Rn. 7 zu § 541 ZPO; MünchKomm Rn. 21 zu § 541 ZPO; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. VIII Rn. 173). Das Bayerische Oberste Landesgericht hat mit Beschluß vom 31. März 1995 (RE-Miet 2/94) folgenden Rechtsentscheid erlassen:

Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gem. § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB, die dem Mieter vor dem 1. Mai 1993 wirksam zugegangen ist, ist Satz 2 Nr. 1 des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Art. 14 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes) nicht anzuwenden.

Dieser Rechtsentscheid beantwortet die erste Vorlagefrage, die trotz der im Wortlaut weiteren Fassung ebenfalls vor dem Hintergrund einer vor Inkrafttreten des Sozialklauselgesetzes zugegangenen Kündigung zu sehen ist. Im übrigen wird die weitergehende Fassung der Vorlagefrage des Landgerichts durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 22. Februar 1995 (8 RE Miet 1/94) beantwortet.

Die Tatsache, daß das Landgericht eine andere Rechtsauffassung vertreten hat als das Bayerische Oberste Landesgericht, rechtfertigt nicht eine Umdeutung der wegen grundsätzlicher Bedeutung erfolgten Vorlage in eine solche wegen Abweichung, weil der Rechtsentscheid im Zeitpunkt der Vorlage noch nicht ergangen war (BayObLG RES 3. Mietrechtsänderungsgesetz Nr. 53; OLG Frankfurt WuM 1984, 9; OLG Koblenz WuM 1984, 47; Bub/Treier aaO. VIII Rn. 174; MünchKomm Rn. 19 zu § 541 ZPO).

Die zweite Frage hat das Landgericht nur für den Fall vorgelegt, daß die erste Frage bejaht wird. Daran fehlt es hier. Im übrigen hat das Bayerische Oberste Landesgericht unter einem anderen Aspekt auch zu der zweiten Vorlagefrage Stellung genommen und Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes als Sperrfrist angesehen.

Im Sozialklauselgesetz kann der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung sich vor dem Ablauf von zehn Jahren nicht auf Eigenbedarf berufen.

Mit Rechtsentscheid vom 21. März 1995 hat das Bayerische Oberste Landesgericht sich der inzwischen herrschenden Auffassung angeschlossen, wonach die Zehnjahresfrist eine Sperrfrist ist, die eingehalten werden muß, anderenfalls ist die Kündigung nichtig. Das gilt allerdings nicht für eine Kündigung, die dem Mieter vor dem 1. Mai 1993, dem Inkrafttreten des Sozialklauselgesetzes, zugegangen ist. Das Gericht konnte die Frage offenlassen, ob nicht auf den späteren Zeitpunkt abzustellen ist, zu dem durch Rechtsverordnung eine "gefährdete Wohnungsversorgung" festgestellt wird (in Berlin durch Verordnung vom 11. Mai 1995). Wir würden diese Frage bejahen.

Unter Bezugnahme auf diesen Rechtsentscheid hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg mit Beschluß vom 28. April 1995 den Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt. Die Vorlage sei durch den Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts unzulässig geworden.