Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Westgrundstück; Gebäudeeigentum

1. Zum rechtfertigenden Eigenbedarf vor dem 31.12.1992.

2. Zur Frage, ob der Entzug eines Einfamilienhauses durch Zwangsmaßnahmen eine Eigenbedarfskündigung stützen kann.

3. Eigenbedarf bei selbständigem Gebäudeeigentum.

Die Kl. sind Eigentümer eines Einfamilienhauses; das Grundstück nutzten sie auf vertraglicher Grundlage. Die Kl. haben Anfang 1988 die damalige DDR verlassen. Ihr Haus wurde auf Anordnung des Rates des Kreises unter Treuhandverwaltung genommen und von der damaligen VEB Gebäudewirtschaft verwaltet. Diese hat das Grundstück im eigenen Namen an die Bekl. vermietet. Die Kl. haben sich Ende 1989 beim Rat des Kreises gemeldet und mitgeteilt, daß sie ihr Eigenheim wieder selbst nutzen möchten. Sie haben sich außerdem an die VEB Gebäudewirtschaft gewandt und an die Bekl. Im Mai 1990 wurde der Vermerk über die Treuhandverwaltung gelöscht. Die Kl. vertreten die Auffassung, sie könnten einerseits von den Bekl. die Herausgabe verlangen, da diese kein Recht zum Besitz hätten. Im übrigen sei auch die Klage aufgrund der beantragten Aufhebung des Mietverhältnisses begründet. Die Abwicklung sei noch nach altem Recht zu beurteilen, denn für die Frage der Wirksamkeit einer Kündigung komme es auf deren Zugang an, folglich sei auf der Grundlage des § 122 ZGB zu entscheiden. Darüber hinaus sei aber auch eine Kündigung nach den Regelungen des Einigungsvertrages (Art. 232 § 2 EGBGB) zulässig; der Ausschluß des Kündigungsrechtes bis zum 31.12.1992 würde für sie eine unzumutbare Härte bedeuten, denn es müsse ihnen zugebilligt werden, angesichts der veränderten politischen Verhältnisse in ihre Heimat zurückkehren und dort wohnen zu dürfen. Die Bekl. vertreten die Auffassung, der Einigungsvertrag lasse eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erst nach dem 31.12.1992 zu. Das Kreisgericht hielt die Kündigung für begründet.

Die Klage ist begründet. Die Kündigung der Kl. ist auf der Grundlage von § 564 b Abs. 2 Ziff. 2 Satz 1 BGB in Verbindung mit Artikel 232 § 2 Abs. 3 EGBGB.

Zunächst war davon auszugehen, daß die Bekl. die Wohnräume auf der Grundlage eines wirksam abgeschlossenen Mietvertrages nutzten.

Nachdem die Kl. in der Klageschrift zunächst von der Wirksamkeit des Mietvertrages ausgingen, bestritten sie später das wirksame Zustandekommen des Mietvertrages.

Nach der "Bestallungsurkunde" vom 10.5.1988 wurde der damalige VEB Gebäudewirtschaft mit Wirkung vom 26.1.1988 zum Treuhänder des Einfamilienhauses bestellt.

Rechtsgrundlage dafür war die auch in der Urkunde aufgeführte Anordnung Nr. 2 über die Behandlung des Vermögens von Personen, die die Deutsche Demokratische Republik nach dem 10. Juli 1953 verlassen haben, vom 20. August 1958 (Gesetzblatt DDR Nr. 57 Seite 664/1958). Danach war der Verwalter zur Vermietung berechtigt.

Grundsätzlich war der Argumentation der Kl. zuzustimmen, daß aus dem Mietvertrag vom 20.9.1988 nicht ersichtlich ist, daß dieser im Namen der Kl. abgeschlossen wurde und so die Kl. diesen Mietvertrag gegen sich gelten lassen müßten, da § 53 Abs. 2 ZGB bestimmt, daß als Vertreter handelt, wer befugt ist, für einen anderen und in dessen Namen Verträge abzuschließen. Durch das Handeln des Vertreters wird der Vertretene unmittelbar berechtigt und verpflichtet. Aus dem Mietvertrag vom 20.9.1988 ist dies nicht ersichtlich, und der Verwalter tritt als Vermieter auf.

Jedoch war nach damaliger Rechtsauffassung davon auszugehen, daß der Vertreter nicht ausdrücklich im Namen des Vertretenen aufzutreten braucht, wenn sich aus seiner Tätigkeit oder aus sonstigen Umständen ergibt, daß er nicht selbst Vertragspartei ist und sein will (vgl. Lehrbuch Zivilrecht, 1981, Göring, Posch Band 1 Seite 197).

Auch den Bekl. war nach eigenen Ausführungen bekannt, daß die damalige Gebäudewirtschaft als Verwalter und somit als Vertreter handelt.

Die weitere Argumentation der Kl., daß sie für den Fall des wirksamen Mietvertrages diesen nicht gegen sich gelten lassen müssen, da die Bekl. nicht redlich im Sinne von § 4 des Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen waren, ist dem nicht zu folgen. Das Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen in der Fassung der Bekanntmachung vom 16. April 1991 (BGBl. 1991 Seite 957) umfaßt den redlichen Erwerb von Eigentum und dinglichen Nutzungsrechten und führt in § 4 Abs. 3 Beispiele des unredlichen Rechtserwerbs an, diese sind jedoch nicht auf das hier gegebene Dauerschuldverhältnis anzuwenden.

Zum Zeitpunkt der Klagezustellung am 7. Juli 1990 galt das ZGB. Zu diesem Zeitpunkt konnte das Mietverhältnis durch den Vermieter nicht durch Kündigung beendet werden, sondern gem. § 122 Abs. 1 ZGB in Verbindung mit § 120 Abs. 1 ZGB nur durch gerichtliche Entscheidung. Das Gericht vermag sich der Rechtsauffassung der Kl., daß das zum Zeitpunkt der Klageerhebung geltende Recht anzuwenden ist, d. h. hier weiter das ZGB, nicht anzuschließen. Soweit die Kl. allgemein ausführen, daß es für die Frage der Wirksamkeit einer Kündigung gegebenenfalls auf deren Zugang (§ 130 BGB) ankommt, so ist dem im allgemeinen zu folgen. Nur konnte das Mietverhältnis nicht durch eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung zum Zeitpunkt der Klageerhebung beendet werden, sondern nur durch eine gerichtliche Entscheidung auf der Grundlage des materiellen Rechts, hier des ZGB. Mit dem 3.10.1990 gilt diese Bestimmung nach Artikel 8 des Einigungsvertrages nicht mehr und kann so als Rechtsgrundlage nicht mehr herangezogen werden, denn das Mietverhältnis war am 2.10.1990 nicht beendet, da eine beendigende gerichtliche Entscheidung nicht vorlag. Mithin war vom weiteren Fortbestand des Mietverhältnisses auszugehen, und so konnte nach Artikel 232 § 2 Abs. 1 EGBGB die weitere rechtliche Würdigung nur nach den Vorschriften des BGB vorgenommen werden, soweit der Einigungsvertrag keine besonderen Regelungen vorsieht.

Daher kann das Dauerschuldverhältnis durch die Kl. nur durch eine Kündigung beendet werden. Mit dem Schriftsatz vom 7.2.1991 wurde eine solche Kündigung auch erklärt. Bei dieser auf § 564 b Abs. 2 Ziff. 2 Satz 1 beruhenden Kündigung war Artikel 232 § 2 Abs. 3 EGBGB zu berücksichtigen. Danach können sich die Kl. auf ihr berechtigtes Interesse erst nach dem 31. Dezember 1992 berufen. Dies gilt nicht, wenn der Ausschluß des Kündigungsrechts für den Vermieter angesichts seines Wohnbedrafs und seiner sonstigen berechtigten Interessen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zu rechtfertigen wäre.

Die Kl. tragen dazu vor, daß sie nur dann zurückkehren können, wenn sie wieder die Möglichkeit erhalten, in ihrem Einfamilienhaus zu wohnen.

Die Bekl. äußern sich dazu nicht, sondern führen nur aus, daß die Argumentation der Kl. neben der Sache liegt und geben weiter an, sich zu bemühen, anderen Wohnraum zu erhalten.

Das Gericht sieht den die Kündigung rechtfertigenden Eigenbedarf der Kl. auch unter Beachtung der Voraussetzung des Einigungsvertrages als gegeben an. Die Kl. nutzten ihr Einfamilienhaus bis 1988 und wollen es in Zukunft wieder nutzen. Bei dem Haus handelt es sich um ein Haus, das nur einer Familie die Nutzung ermöglicht. Das Interesse der Eigentümer an dieser Nutzung ist ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der amtlichen Begründung zum Einigungsvertrag (BT-Drucks. 11-7760). Danach ist der Eigenbedarf auch vor dem 31.12.1992 zulässig, wenn der Vermieter schon nach bisherigem Recht der DDR aus Eigenbedarfsgründen eine Auflösung des Mietverhältnisses hätte verlangen können. Die Abwägung der Interessen der Prozeßparteien hätte eine solche Entscheidung auch nach dem Recht der damaligen DDR ermöglicht, wäre jedoch unter Beachtung des für die Bekl. zur Verfügung zu stellenden Wohnraums zu entscheiden gewesen.

Nicht zu folgen war jedoch der weitergehenden Argumentation der Kl., die sich ebenfalls auf diese amtliche Begründung bezieht und den Eigenbedarf damit rechtfertigt, daß den Kl. durch frühere Zwangsmaßnahmen, die aus heutiger Sicht nicht zu billigen sind, die Wohnräume entzogen wurden. Dieses bezieht sich in der Folge auf Zwangsumsiedlung aus der Grenznähe u. ä. Zwang in diesem Sinne ist auf die Kl. nicht augeübt worden, schon gar nicht durch die Bekl.

Nach § 721 ZPO war auch von Amts wegen über die Gewährung einer Räumungsfrist unter Abwägung der beiderseitigen Interessen zu entscheiden. Hierbei war insbesondere die zur Zeit erheblich angespannte Wohnraumsituation zu beachten, die es dem Bekl. im erheblichen Umfang erschwert, Ersatzwohnraum zu finden. Daher war die Frist bis zum 31.7.1992 zu bestimmen.