Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Härteeinwand; Fortsetzung des Mietverhältnisses

Begründete Eigenbedarfskündigung und Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit für 80jährigen Mieter.

Die zur Begründung der Eigenbedarfskündigung der Kl. vorgetragenen Tatsachen sind zwar von den Bekl. nicht mehr bestritten worden, gleichwohl ist das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigungserklärung nicht beendet worden. Denn die Bekl. können die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, weil dessen vertragsgemäße Beendigung für sie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§§ 556 a Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 BGB, 308 a ZPO).

Die Anwendung der Härteklausel des § 556 a BGB beruht auf folgenden Erwägungen:

Der Bekl. zu 1 stand im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung im achtzigsten Lebensjahr. Die Kammer verkennt nicht, daß das hohe Alter eines Mieters für sich allein die Anwendung der Sozialklausel noch nicht rechtfertigt, weil es grundsätzlich auch älteren Menschen zumutbar ist, sich um Ersatzwohnraum zu bemühen und die Strapazen eines Umzuges auf sich zu nehmen. Hier liegen jedoch weitere Umstände vor, die im Zu sammenwirken mit dem Alter des Bekl. zu 1 die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses unzumutbar erscheinen lassen (vgl. OG Karlsruhe, RE vom 3. Juli 1970, NJW 1970, 1746): Die Bekl. bewohnen die streitbefangenen Räumlichkeiten schon länger als achtzehn Jahre. Die lange Mietdauer indiziert die von ihnen behauptete Verwurzelung in den angestammten Wohn- und Lebensverhältnissen. Unter diesen Bedingungen fehlt einem älteren Menschen aber die notwendige Flexibilität, die mit einem Wohnungswechsel verbundenen Umstellungsschwierigkeiten zu meistern und sich in einer neuen Umgebung zurechtzufinden. Es kommt hinzu, daß der Bekl. zu 1 durch Vorlage seines Schwerbehindertenausweises, dessen Echtheit von den Kl. nicht in Abrede gestellt worden ist, eine gewisse körperliche Hinfälligkeit nachgewiesen hat. Auch wenn das Ausmaß der körperlichen Beeinträchtigung streitig geblieben ist, rechtfertigt diese jedenfalls in Verbindung mit dem Alter des Bekl. zu 1 und der langen Mietdauer die Anwendbarkeit der Härteklausel. Diese Sozialklausel wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß der Bekl. zu 2 möglicherweise ein Umzug noch zuzumuten wäre. Es genügt, daß die Voraussetzungen des § 556 a BGB bei einem der Mieter erfüllt sind. Die bezeichneten Härtegründe werden auch nicht dadurch in ihrer Bedeutsamkeit gemindert, daß die Bekl. zu 2 noch so rüstig ist, ihren Ehemann zu unterstützen. Denn die für den Bekl. zu 1 durch einen Verlust seiner Mietwohnung begründete Gefahr einer starken physischen und psychischen Belastung wird damit nicht ausgeräumt.

Weil die Härtegründe Alter, Kränklichkeit und Verwurzelung auf Dauer bestehen, ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit auszusprechen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Die Anwendbarkeit der Härteklausel ist auch nicht unter Würdigung der berechtigten Interessen des Kl. ausgeschlossen (§ 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB). Als solche kommen nur die aus dem Kündigungsschreiben ersichtlichen Gründe in Betracht (§ 556 Abs. 1 Satz 3 BGB). Insoweit ist nicht ersichtlich, daß es dem Kl. zu 1 nicht ohne weiteres zugemutet werden kann, den geltend gemachten Wohnbedarf etwa durch Anmietung einer Wohnung zu decken.

Bei begründeter Eigenbedarfskündigung muß der Mieter die Wohnung nicht immer räumen. Die Sozialklausel kann auch zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit führen, wie eine Entscheidung des Landgerichts Berlin zeigt.

In dem vom LG entschiedenen Fall war der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung im 80. Lebensjahr.

Wenn auch das Alter des Mieters nach einem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe nicht allein für die Anwendung der Sozialklausel ausreicht, fiel es dem Landgericht nicht schwer, weitere Umstände zu finden, die zugunsten des Mieters sprachen. Es wies damit die Räumungsklage des Vermieters auf dessen Kosten ab und ordnete eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit an.