Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Wohnbedarf; Zweitwohnsitz

Eigenbedarf für Zweitwohnsitz.

Der Kl., Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, macht gegenüber den Bekl. Eigenbedarf geltend. Obwohl er einen Wohnsitz außerhalb Berlins habe, wo sich seine Familie befinde, die in regelmäßigen Abständen nach Berlin komme, habe er seinen Lebensmittelpunkt in Berlin, da er seinen ausschließlich hier befindlichen umfangreichen Grundbesitz verwalte und überwache. LG und KG haben die Klage abgewiesen.

Die Klage war abzuweisen, weil schon nach dem eigenen Vortrag der Kl. ein berechtigtes Interesse an der Kündigung im Sinne von Eigenbedarf des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht schlüssig dargelegt ist. Nach dieser Vorschrift ist als ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere anzusehen, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt. Die neuere Rechtsprechung zum Eigenbedarf ist in dieser Hinsicht sehr weitgehend. So genügen für den Eigenbedarf vernünftige, nachvollziehbare Gründe (vgl. BGH in NJW 1988/904). Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 18. Januar 1988 (GE 1988/349) gewährt das grundgesetzlich geschützte Eigentum seinem Inhaber das Recht, die Sache (also auch die Wohnung) zur Grundlage eigenverantwortlicher Lebensgestaltung zu machen und sie so zu nutzen, wie er dies nach seinen Plänen für nützlich hält. Dieser Rechtsprechung ist indes nicht zu entnehmen, daß jede Kündigung eines Vermieters mit dem erklärten Wunsch, die Wohnung in irgendwelchem Umfang selbst zu nutzen, gerechtfertigt wäre mit der Folge, daß die Interessen des Mieters nur im Rahmen des § 556 a BGB zu prüfen wären. Jedenfalls muß nach dem Wortlaut des § 564 b BGB eine Ei genbedarfslage (Räume benötigen) vorliegen. Im übrigen ist nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (a.a.O. S. 349 unter II) der Mieter (im Rahmen des Art. 14 Abs. 2 GG) gegen willkürliche Kündigungen geschützt. Dabei ist nach Ansicht der Kammer die Willkür nicht nur im Rahmen der Böswilligkeit zu betrachten, sondern je nach Einzelfall unterliegt der Wunsch des Vermieters nach Eigennutzung der Beurteilung nach objektiver Vernunft im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes.

Bei dieser Betrachtungsweise kann vorliegend ein berechtigtes Interesse des Kl. zu 5. nicht angenommen werden.

Hierbei kommt es darauf an, daß das Begehren des Kl. zu 5. von dem Grundregelungsinhalt des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB insofern abweicht, als der Kl. nicht mit seiner Familie in die Wohnung einziehen will. Denn der Kl. hat seinen "Familiensitz" woanders, wobei mangels entgegenstehenden Vortrages davon auszugehen ist, daß er und seine Familie dort angemessen untergebracht sind und er sich insofern auch überhaupt nicht verändern möchte. Der Kl. zu 5. möchte "nur" auch in der den Bekl. gekündigten Wohnung wohnen. Ein derartiger Wohnbedarf mag auch von der Vorschrift des § 564 b BGB erfaßt sein. Für die Feststellung des Eigenbedarfs, also für das "Benötigen" im Sinne der Vorschrift, sind jedoch höhere Anforderungen zu stellen - jedenfalls um eine Abgrenzung zur Willkür vorzunehmen, wobei noch einmal festzuhalten ist, daß unter Willkür nicht ohne wei-teres Böswilligkeit zu verstehen ist. Eine Abgrenzung ist schon deswegen notwendig, weil so verstandener Eigenbedarf auch bei einem nur geringen Nutzungsumfang bestehen würde, so zum Beispiel, wenn der Eigentümer an mehreren Orten durchaus vernünftigen Interessen nachgeht und jeweils dort eine seiner Wohnungen in Anspruch nehmen möchte.

Bei einer derartigen Sachlage ist es zwar vorstellbar, daß der Eigentümer und Vermieter eine bestimmte Wohnung neben einer anderen Wohnung auch benötigt. Er muß jedoch nachvollziehbar und nötigenfalls beweisbar darlegen, warum er gerade diese Wohnung haben muß und nicht seinen Wohnbedarf anderweitig decken kann. Um das Tatbestandsmerkmal "Be nötigen" auszufüllen und zur Willkür abzugrenzen, hätten demnach vorliegend die Kl. für den Kl. zu 5. schlüssig darlegen müssen, warum gerade die Wohnung der Bekl. herangezogen wird. Denn unstreitig hat der Kl. zu 5. umfangreichen Grundbesitz in Berlin, so daß es nicht ausgeschlossen ist, daß er anderweitig unterkommen kann. Im übrigen sind auch unstreitig in dem Hause zwei weitere Wohnungen frei gewesen, auf die der Kl. zu 5. hätte zurückgreifen können und bei Beurteilung der Eigenbedarfslage nach § 564 b BGB auch zurückgreifen müssen. Sein Vortrag, die Bedarfslage hätte sich erste Ende des Jahres 1988 verfestigt, ist unsubstantiiert. Im-merhin hatten sich nach seinem einen Vortrag die wirtschaftlichen Aktivitä ten schon seit dem Jahreswechsel 1987/1988 erheblich fortentwickelt. Er kann sich auch nicht darauf berufen, daß die beiden Wohnungen wirtschaftlich durch Vermietung besser verwertbar seien. Bei der gegebenen Sachlage war er genötigt und es war ihm auch zuzumuten, seinen Eigen-bedarf einzuplanen und gegebenenfalls zuzuwarten, bis ein geeignetes Objekt frei wird. Eine andere Vorgehensweise ist nicht objektiv vernünftig.