Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Sperrfrist; Sozialklauselgesetz

Für eine dem Mieter vor dem Inkrafttreten des Sozialklauselgesetzes zugegangene Eigenbedarfskündigung gilt die Sperrfrist von zehn Jahren nicht.

Die Berufung hat in der Sache Erfolg. Die Kl. kann aufgrund ihrer Kündigung vom 1. März 1993 von dem Bekl. Räumung verlangen, denn sie hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 564 b Abs. 1 BGB); sie kann sich mit Erfolg auf Eigenbedarf im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen.

Die Kl. benötigt die ihr gehörende Wohnung für eigene Wohnzwecke. Ihr Entschluß, die in ihrem Eigentum stehende Wohnung selbst zu nutzen, ist zu akzeptieren. Wie sich in der Beweisaufnahme vor der Kammer bestätigt hat, möchte sie mit ihrem Verlobten, mit dem ein gemeinsames Kind erwartet wird, zusammenziehen und in ihrer Wohnung eine Familie gründen; die Eheschließung steht unmittelbar bevor. Diese Annahme beruht auf der glaubhaften Aussage ihres Verlobten, des Zeugen K., der anschaulich und nachvollziehbar die näheren Umstände geschildert hat, so daß die Kammer keinen Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches der Kl. hat.

Der Kündigung steht entgegen der Rechtsansicht des Amtsgerichts die Sperrfrist von zehn Jahren aufgrund des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Art. 14 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 - BGBl. I 1993, 466, 487) i. V. m. der Verordnung zur Bestimmung Berlins zu einem Gebiet im Sinne des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung vom 11. Mai 1993 (GVBl. Berlin S. 216) nicht entgegen. Denn die Kündigung der Kl. ist dem Bekl. vor Inkrafttreten des Sozialklauselgesetzes zugegangen und wird daher von den Bestimmungen des Gesetzes nicht erfaßt. Dabei folgt die Kammer dem LG Frankfurt (DWW 1994/1522) sowie einer Entscheidung des Landgerichts Berlin, ZK 65, Urteil vom 25. November 1994 - 65 S 193/94 (vgl. dazu auch Palandt/Putzo, § 564 b Rnr. 5).

In diesem Zusammenhang kann offenbleiben, ob die Sperrfrist hier überhaupt noch zum Zuge kommt, weil vorliegend die Umwandlung in Wohnungseigentum schon im Jahre 1983 und die erste Veräußerung am 23. April 1985, insgesamt damit vor dem 1. August 1990 (Einführung der fünfjährigen Sperrfrist) stattgefunden hat, die dreijährige Sperrfrist zu diesem Zeitpunkt schon abgelaufen war. Denn auch die zehnjährige Sperrfrist wirkt deswegen nicht, weil für die Wirksamkeit der Kündigung es auf den Zeitpunkt des Zugangs ihrer Erklärung ankommt, das erst danach in Kraft getretene Sozialklauselgesetz die wirksame Kündigung nicht wieder unwirksam machen kann. Eine Rückwertung (gemeint wohl: Rückwirkung, d. Red.) mag verfassungsrechtlichen Grundsätzen nicht widersprechen, wenn dies im Gesetz ausdrücklich angeordnet worden wäre. Mangels klarer Regelung ist der Regelungsinhalt des Gesetzes durch Auslegung zu ermitteln. Hier ist auch die ständige Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts heranzuziehen, nach der belastende Gesetze, die abgeschlossene Tatbestände rückwirkend erfassen, regelmäßig unvereinbar mit dem Gebot der Rechtsstaatlichkeit sind, zu dessen wesentlichen Elementen die Rechtssicherheit gehört, die ihrerseits für den Bürger in erster Linie Vertrauensschutz bedeutet (so die ZK 65 des LG Berlin in der genannten Entscheidung unter Hinweis auf Bundesverfassungsgericht 30/367, 385). Vorliegend genießt die Kl. mit ihrer Kündigung, die zum Kündigungszeitpunkt nicht durch Sperrklausel ausgeschlossen war, Vertrauensschutz. Auf die Berufung war daher das angefochtene Urteil abzuändern und dem Klageantrag gemäß zu entsprechen.

Anmerkung: Das LG München I hat durch Beschluß vom 7.12.1994 - 14 S 16442/94 - (WM 1995, 32) dem BayObLG in einem Rechtsentscheidsverfahren die Frage vorgelegt, ob die o. a. zehnjährige Sperrfrist auf Fälle anwendbar ist, in denen sowohl die Kündigungserklärung als auch der Ablauf der Kündigungsfrist nach dem Inkrafttreten des Gesetzes am 1.5.1993 liegen, die erste Veräußerung des aufgeteilten Wohnungseigentums aber vor Inkrafttreten des Gesetzes und auch vor Einführung der fünfjährigen Sperrfrist nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB am 1.8.1990. Ein Vorlagebeschluß derselben Kammer vom 29.6.1994 (WM 1994, 369) betrifft ebenfalls die zehnjährige Sperrfrist, allerdings in einer Fallgestaltung, wie sie das LG Berlin vorstehend entschieden hat.

Nach Umwandlung und Veräußerung einer vermieteten Eigentumswohnung kann seit knapp zwei Jahren der Vermieter sich nicht vor Ablauf von zehn Jahren auf Eigenbedarf berufen. Da das sogenannte Sozialklauselgesetz keine Überleitungsvorschriften enthielt, sind Einzelheiten nach wie vor umstritten.

Mit seinem Urteil vom 9. Februar 1995 stellte das Landgericht Berlin fest, daß auf eine Kündigung, die dem Mieter vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zugegangen ist, die Zehnjahresfrist nicht anzuwenden ist. Unerheblich ist dabei, daß wegen der Kündigungsfrist bei Beendigung des Mietverhältnisses das neue Gesetz schon in Kraft war.