Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Wohnungsbedarf/Eigenbedarfskündigung; Kündigung wegen Eigenbedarfs; Raumbedarf/Eigenbedarfskündigung; Beendigung des Mietverhältnisses

Die Eigenbedarfskündigung erfordert auch ein objektiv hinreichend gewichtiges Bedürfnis des Vermieters bzw. seiner Familienangehörigen an der begehrten Wohnung (a.A. ReMiet des OLG Hamburg vom 10.12.1985 in GE 86, 185).

Der Vermieter genügt der Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs gem. § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn er im Kündigungsschreiben die Person angibt, für die die Wohnung benötigt wird, und einen konkreten Sachverhalt (Lebensvorgang) darlegt, auf den er das Interesse dieser Person an der Erlangung der Wohnung stützt (Kündigungsgrund). Ein nach § 564 b Abs. 3 BGB zu berücksichtigender Kündigungsgrund ist im Kündigungsschreiben nur so ausführlich zu bezeichnen, daß er identifiziert und von anderen Gründen (Sachverhalten, Lebensvorgängen) unterschieden werden kann (Rechtsentscheid BayObLG in ZMR 1985 Seite 96 ff. und LG Berlin in Das Grundeigentum 1986 Seite 639). Der Umfang der Begründung einer Eigenbedarfskündigung richtet sich jedoch danach, welche Voraussetzungen § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB an die Gründe für eine Kündigung stellt. Nach dieser Vorschrift ist die Kündigung eines Mietverhältnisses dann zulässig, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, wobei als berechtigtes Interesse insbesondere anzusehen ist, wenn der Vermieter die Räume unter anderen für seine Familienangehörigen benötigt. Dafür ist erforderlich, daß sich die Familienangehörigen in einer wohnungsbedarfstypischen Lage befinden, d. h. es muß ein innerer Zusammenhang zwischen den bisherigen Wohnverhältnissen der Familienangehörigen und der herausverlangten Wohnung bestehen. Für die Bestimmung des Eigenbedarfs sind vertretbare subjektive Wünsche des Vermieters und seiner Familienangehörigen zu berücksichtigen. Darüber hinaus ist ein objektiv hinreichend gewichtiges Bedürfnis des Vermieters bzw. seiner Familienangehörigen an der begehrten Wohnung erforderlich (Rechtsentscheide des Kammergerichts, des BayObLG und des OLG Karlsruhe in ZMR 1981 Seite 154 bzw. in ZMR 1982 Seite 368 und NJW 1983 Seite 579). Demgegenüber hat das OLG Hamburg in seinem Rechtsentscheid vom 10.12.1985 ausgeführt, daß im Sinne des § 564 Abs. 2 Nr. 2 BGB der Vermieter die Räume als Wohnung seiner Familienangehörigen schon dann "benötige", wenn bei den Familienangehörigen ein Wohnraumbedarf bestehe, ohne daß es auf dessen unzureichende Unterbringung ankomme und der Vermieter deshalb zur Deckung dieses Bedarfs die Räume herausverlange (Das Grundeigentum 1986 Seite 185 f.). Es kann im vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, ob das OLG Hamburg aus formellen Gründen überhaupt berechtigt war, den Rechtsentscheid zu erlassen, weil das erkennende Amtsgericht an Rechtsentscheide von Oberlandesgerichten nicht gebunden ist. Das Gericht vermag aber mit Sternel und Blank (ZMR 1986 Seite 183 bzw. WM 1986 Seite 47 ff.) nicht der Rechtsansicht des OLG Hamburg zu folgen. Das OLG Hamburg meint, sich im wesentlichen auf den Beschluß des Bundesverfassungsgericht vom 8. Januar 1985 (ZMR 1985 Seite 154) stützen zu können. In jenem Beschluß verwirft das Verfassungsgericht die Beschränkung des Eigenbedarfstatbestandes auf wohnraumbewirtschaftungsmäßige Gesichtspunkte und hält eine Ausweitung auf Gesichtspunkte der eigenverantwortlichen Lebensgestaltung des Vermieters für geboten. Eine objektive Sicht bei der Bewertung der Vermieterbelange beanstandet es verfassungsrechtlich hingegen nicht. Zwar wird damit eine Verlagerung von objektiven Bedarfsumständen zu subjektiven Gesichtspunkten der Lebensführung des Vermieters bzw. seiner Familienangehörigen deutlich. Das OLG Hamburg geht jedoch darüber hinaus, indem es nur noch auf subjektive Vorstellung des Vermieters mit dem

rmieterbelange beanstandet es verfassungsrechtlich hingegen nicht. Zwar wird damit eine Verlagerung von objektiven Bedarfsumständen zu subjektiven Gesichtspunkten der Lebensführung des Vermieters bzw. seiner Familienangehörigen deutlich. Das OLG Hamburg geht jedoch darüber hinaus, indem es nur noch auf subjektive Vorstellung des Vermieters mit dem Korrektiv des Rechtsmißbrauchs aus § 242 BGB abhebt. Eine solche Bewertung, die nur auf subjektive Wunschvorstellung abhebt und das Korrektiv im Rechtsmißbrauch sowie in der Sozialklausel des § 556 a BGB sieht, steht aber nicht nur im Widerspruch zum Wortlaut des Gesetzes, sondern verhält sich systemwidrig in bezug auf die anderen in § 564 Abs. 1 Abs. 2 Nr. 1, 3 BGB geregelten Kündigungstatbestände, die durchweg eine objektive Bewertung, sei es auch unter Einbeziehung der subjektiven Belange des Vermieters, erfordern. Nach alledem fordert eine Eigenbedarfskündigung auch ein objektiv hinreichend gewichtiges Bedürfnis des Vermieters bzw. seines Familienangehörigen an der begehrten Wohnung. Darauf muß dann auch durch die Darlegung eines konkreten Sachverhalts in dem Kündigungsschreiben eingegangen werden.

Anmerkung: Vgl. RE des BGH v. 20.1.1988 in GE 1988, 189 und Beschluß des BVerfG v. 24.6.1988, 1159 sowie Urt. d. BVerfG v. 14.2.1989, GE 89, 299