Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Kündigungserklärung; Wohnbedarf; Härte

1. Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs, weil er die bisher vermietete Wohnung mit seiner gewachsenen Familie künftig zusammen mit der benachbarten eigenen Wohnung nutzen will, so braucht er im Kündigungsschreiben nicht anzugeben, wie er das Wohnen seiner Familie in den beiden Wohnungen zu organisieren gedenkt.

2. Zur Abwägung des Eigennutzungsinteresses des Vermieters mit gesundheitlichen Belangen des Mieters im Rahmen von § 556 a BGB.

Die Kl. ist Eigentümerin der von der bekl. Mieterin bewohnten 2 1/2-Zimmer-Wohnung (rund 77,50 m2). Sie, die Kl., bewohnt mit ihrem Ehemann die diesem gehörende, unmittelbar daneben gelegene gleichgeschnittene 2 1/2-Zimmer-Wohnung. Im Haushalt der Kl. leben ne ben ihrem Ehemann auch noch drei Kinder (zwischen 1986 und 1990 geboren), die gegenwärtig zu dritt in einem 14,55 m2 großen Zimmer un-tergebracht sind. Die Eheleute verfügen nur über einen Schlafraum von 9,7 m2. Die Kl. kündigte der Bekl. wegen Eigenbedarfs. Die beiden nebeneinander gelegenen Wohnungen sollten durch Wanddurchbruch miteinander verbunden bzw., sofern sich dies als undurchführbar erweisen sollte, über den Hausflur benutzt werden. Die Bekl. ist 74 Jahre alt, wohnt seit 28 Jahren in der Wohnung, behauptet, an grauem Star, Bluthochdruck, Herzmuskelschwäche und Involutionsdepressionen zu leiden. Sie verlangt eine Fortsetzung des Mietverhältnisses. Ein Umzug könne für sie le bensgefährliche Folgen haben. Das AG hat der Räumungsklage stattgegeben, die Berufung der Bekl. hatte keinen Erfolg.

Die von der Kl. ausgesprochene Kündigung ist nach §§ 564 b Abs. 1, 565 Abs. 2 BGB wirksam. Die Kl. hat ein berechtigtes Beendigungsinteresse gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der Plan, zwei knapp 80 m2 große, benachbarte Wohnungen als Einheit mit einer fünfköpfigen Familie zu bewohnen, stellt einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund für den Eigennutzungswunsch dar. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnungen durch einen Wanddurchbruch verbunden oder über den gemeinsamen Hausflur genutzt werden. Da die Kl. die beabsichtigte Nutzung notfalls auch auf letztere Weise durchführen will, kann offenbleiben, ob der von der Kl. geplante Wanddurchbruch bauordnungsrechtlich genehmigungsfähig ist oder nicht. (...)

Der beide Nutzungsmöglichkeiten umfassende Eigennutzungswunsch der Kl. wurde von ihr auch in einer § 564 b Abs. 3 BGB entsprechenden Weise im Kündigungsschreiben angegeben. Zur Begründung einer Eigenbedarfskündigung genügt es, die Personen zu nennen, für die die Wohnung benötigt wird, und einen konkreten Lebensvorgang darzulegen, auf den das Interesse dieser Personen an der Erlangung der Wohnung ge-stützt wird. Der Kündigungsgrund muß im Kündigungsschreiben nur so ausführlich bezeichnet sein, daß er identifiziert und von anderen Gründen (Sachverhalt, Lebensvorgängen) unterschieden werden kann (BayObLG, NJW 81, 2197 = WuM 81, 200; BayObLG, WuM 85, 50 = ZMR 85, 96). All-gemein gehaltene Aussagen zum Erlangungsinteresse genügen; sie können auch noch im Verlaufe eines Räumungsrechtsstreits im einzelnen erläutert werden (BVerfG, NJW 88, 2725 = WuM 88, 246 unter Hinweis auf die Verfassungsgerichtsrechtsprechung zu den formellen Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHG). Die Kl. hat im Kün-digungsschreiben angegeben, gemeinsam mit welchen Personen sie die bisher von der Bekl. bewohnten Räumlichkeiten nutzen will. Sie hat auch erklärt, daß allein die jetzige Wohnung für ihre gewachsene Familie und in Anbetracht der bevorstehenden Geburt eines weiteren Kindes zu klein ge-worden sei. Damit hat sie einen konkreten Lebensvorgang bezeichnet, auf den sie ihr Erlangungsinteresse stützt. Das ist ausreichend. Die Frage, wie sie das Wohnen ihrer Familie in zwei Wohnungen zu organisieren gedenkt, konnte unerwähnt bleiben. (...)

Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 556 a Abs. 1 BGB ist nicht geboten. Die vertragsmäßige Beendigung bedeutet für die Bekl. - ihren ei-genen Vortag als richtig unterstellt - keine solche Härte, die auch unter Be-rücksichtigung der berechtigten Kündigungsinteressen der Kl. nicht zu rechtfertigen wäre. Insoweit kann auf die zutreffenden Ausführungen des angefochtenen Urteils verwiesen werden. Ergänzend gilt folgendes:

Die von der Bekl. behauptete, infolge eines Umzuges zu befürchtende Le-bensgefahr ist nicht substantiiert dargelegt. Weder die Sehbehinderung durch einen grauen Star, noch die Leistungsminderung durch Herzmuskelschwäche, noch die Kreislaufgefahren bei Bluthochdruck stehen bei angemessener Vorbereitung und umsichtiger Durchführung dem Umzug eines davon betroffenen Menschen zwingend entgegen. Dies gilt auch für eine Involutionsdepression. Mit Ausnahme des grauen Stars sind diese Krankheiten verbreitete Alterserscheinungen. Zu bedenken ist auch, daß das Ausmaß dieser Leiden unterhalb der Grenze liegt, bei der Schwierigkeiten beim Treppensteigen entstehen. Ein Wohnungswechsel ist daher für die Bekl. trotz aller Probleme bei Inanspruchnahme professioneller Hil-fe und in Anbetracht des fortbestehenden Hilfsangebotes der Kl. nicht gesundheitlich undurchführbar.

Die verbleibenden gesundheitlichen Gefährdungen der Bekl. führen auch unter Berücksichtigung ihrer grundrechtlichen Bedeutung in Abwägung mit den Interessen der Kl. nicht zu einem anderen Ergebnis. Das in Art. 2 Abs. 2 GG gewährleistete Recht auf körperliche Unversehrtheit ist ein wichtiges Postulat der allen Grundrechten zugrunde liegenden Menschenwürde. Es schützt die biologisch-natürlichen Wertvoraussetzungen für die im Grundrechtskatalog genannten geistigen, ideellen, kulturellen und wirtschaftlichen Wertverwirklichungsmöglichkeiten des Grundrechtsträgers (Maunz-Dürig/Dürig, Art. 2 Abs. II GG Rdnr. 1). Aber auch auf seiten der Kl. ist mit Art. 14 GG ein zentrales Grundrecht der Verfassung betroffen, das nicht schon bei jeder in Frage kommenden Gesundheitsgefahr zurückstehen muß. Vielmehr muß bei widerstreitenden Grundrechtspositionen deren Bedeutung und Gewicht in der konkreten Situation sowie die Intensität der ihnen drohenden Beeinträchtigungen gegenübergestellt und eine Lösung unter möglichst weitgehender Verwirklichung ihres jeweiligen Gehalts gesucht werden (BVerfGE 30, 173 [195]; Maunz Dürig/Maunz, Art. 19 Abs. II GG Rdnr. 17, 29). Das bedeutet im vorliegenden Fall, daß auf der Grundlage der von der Bekl. behaupteten Krankheiten die Nähe etwaiger Gesundheitsgefahren abzuschätzen und mit der Intensität der möglichen Beeinträchtigung der Eigentumsbefugnisse der Kl. zu vergleichen sind.

Diese Würdigung ergibt auf seiten der Bekl., daß erhebliche Gesundheitsbeeinträchtigungen durch entsprechende Vorkehrungen vermeidbar und damit im Ergebnis nicht wahrscheinlich sind. Die Bekl. wird sich bei der Vor-bereitung und Abwicklung des Umzuges der Hilfe anderer Personen versichern müssen. Dies zu tun, ist ihr aber auch zumutbar. Bei der Kl. geht es um das Recht der Eigennutzung, das einen starken personalen Bezug besitzt und daher wesentlicher Teil der Eigentümerbefugnisse ist, die auch im Hinblick auf die von ihnen umfaßten Elemente des allgemeinen Persönlichkeitsrechts durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfGE 68, 361 [375]; BVerfGE 79, 292 [304]). Für die Kl. wäre dieses Nutzungsrecht bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses je nach deren Länge für begrenzte oder unbestimmte Zeit aufgehoben. Weil die zu erwartenden Schmälerungen des Eigentums der Kl. wesentlich näher und intensiver wären als eventuelle Gesundheitsgefahren für die Bekl., ergibt auch die Abwägung der Grundrechte der Parteien, daß das Interesse der Kl. den Vorrang haben muß.

Ein Ehepaar besaß zwei nebeneinanderliegende Eigentumswohnungen. Die eine gehörte dem Ehemann, die andere der Ehefrau. Das Ehepaar wohnte mit seinen drei Kindern in der dem Ehemann gehörenden Wohnung. Da die Familie gewachsen war, kündigte die Ehefrau die ihr gehörende, danebenliegende und vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs. Beide Wohnungen sollten durch einen Wanddurchbruch verbunden werden, und wenn dies nicht zulässig sein sollte, wollten die Eheleute beide Wohnungen sozusagen über den Hausflur benutzen. Die gekündigte Mieterin führte Gesundheitsprobleme ins Feld.

Das LG Berlin hielt die Kündigung dennoch für berechtigt (Urteil vom 25. Oktober 1991). Das Gericht hielt es dabei für ausreichend, daß die Vermieterin als Begründung anführte, daß sie die Wohnung für ihre gewachsene Familie und in Anbetracht der bevorstehenden Geburt eines weiteren Kindes benötige. Dagegen sei nicht erforderlich gewesen, daß sie darlege, wie sie denn das Wohnen ihrer Familie in zwei nebeneinanderliegenden Wohnungen zu organisieren gedenke.

Auch die Abwägung der Eigenbedarfsinteressen einerseits mit den gesundheitlichen Problemen der Mieter andererseits führte nicht zu einer Klageabweisung. Die drohenden Gesundheitsbeeinträchtigungen aufgrund des Wohnungswechsels seien durch entsprechende Vorkehrungen vermeidbar und müßten insoweit hinter dem Recht der Eigennutzung zurücktreten.