Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Schadensersatzanspruch; vorgetäuschter Eigenbedarf; Umzugskosten,Aufhebungsvertrag

1. Täuscht der Vermieter eine Eigenbedarfslage vor und kündigt er deswegen das Mietverhältnis, so hat der ausziehende Mieter einen Schadensersatzanspruch wegen positiver Vertragsverletzung durch den Vermieter.

2. Grundsätzlich ist der Mieter dafür darlegungs- und beweispflichtig, daß der Eigenbedarf vorgetäuscht war. Zieht jedoch der kündigende Vermieter oder der Angehörige, für den er Eigenbedarf geltend gemacht hat, nicht in die gekündigte Wohnung, so wird dadurch der Anschein zugunsten des Mieters begründet, daß der Eigenbedarf vorgetäuscht war. Dasselbe gilt, wenn die gekündigte Wohnung nach der Räumung durch den gekündigten Mieter längere Zeit leersteht.

3. Der Vermieter, der die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung längere Zeit nach dem Auszug des Mieters hat leerstehen lassen, muß den sich daraus ergebenden Anschein der Vortäuschung des Eigenbedarfs entkräften. Insoweit reicht allein die Genehmigung des Leerstandes durch die zuständige Wohnungsaufsichtsbehörde nicht aus.

4. Zu den vom Vermieter in diesem Fall zu ersetzenden Kosten gehören auch diejenigen des Umzugs, die bei Vorlage einer - wenn auch vom Vermieter angegriffenen - Rechnung geschätzt werden können.

5. Der Schadensersatzanspruch des unberechtigterweise wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieters entfällt nicht schon deswegen, weil die Mietvertragsparteien einen Aufhebungsvertrag geschlossen haben. Es kommt vielmehr darauf an, ob der Aufhebungsvertrag den fortbestehenden Streit über die Berechtigung der Kündigung beilegen sollte.

I. Die (...) Berufung hat keinen Erfolg.

II. Die Bekl. hat bei Ausspruch der Kündigung eine Eigenbedarfslage vorgetäuscht (1). Dadurch ist der Kl. ein Schaden von 4.000 DM entstanden (2). Der zwischen den Parteien ausgehandelte Mietaufhebungsvertrag unterbricht den Zurechnungszusammenhang nicht (3).

(Zu 1) Täuscht der Vermieter eine Eigenbedarfslage vor, begeht er eine sogenannte positive Forderungsverletzung. Der Mieter hat dann Anspruch auf Schadensersatz (BGHZ 89, 296, 302). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Bekl. war zum Ausspruch der Kündigung nicht berechtigt.

Nach allgemeinen Grundsätzen obliegt dem Geschädigten - hier der Kl. - der Beweis für das Vorliegen der anspruchsbegründenden Tatsachen. Eine generelle Beweislastumkehr zu Gunsten des Mieters ist nach der Auffassung der Kammer nicht geboten, wohl aber Beweiserleichterungen (vgl. Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 4. Aufl. 1990, § 564 b BGB, Rz. 243; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Auflage 1993, IV/103). So etwa, wenn der gekündigte Mieter beweist, daß weder der Kündigende selbst noch eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder einer seiner Familienangehörigen (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB), sondern eine dritte Person in die freigewordene Wohnung eingezogen ist. Dies würde den Anschein begründen, daß der Eigenbedarf nur vorgeschoben war. Damit würde es dem früheren Vermieter obliegen, den Anschein durch Darlegung (und gegebenenfalls Beweis) der Möglichkeit eines atypischen Geschehensablaufs zu erschüttern.

Im vorliegenden Fall bedurfte es der Beweisaufnahme über die Frage, wer die freigewordene Wohnung tatsächlich bewohnt, nicht. Andere - unstreitige - Umstände begründen die tatsächliche Vermutung des vorgetäuschten Eigenbedarfs. Die Kl. zog zum 30. September 1992 aus der streitgegenständlichen Wohnung aus. Die Kl. ließ die Wohnung bis zum 1. Juli 1993 leerstehen. Der Leerstand von zehn Monaten erlaubt den Rückschluß, daß bei Ausspruch der Kündigung keine Eigenbedarfsgründe vorlagen. Der Rückschluß wäre ausgeschlossen (mit der Folge, daß es dann wieder an der Kl. gewesen wäre, die einen Anscheinsbeweis tragenden Tatsachen zu beweisen), wenn die Bekl. die Dauer des Leerstandes schlüssig erklärt hätte. Dies war nicht der Fall.

Ohne Erfolg beruft sich die Bekl. darauf, der Leerstand sei genehmigt worden. Die Genehmigung des Bezirksamts Spandau von Berlin vom 9. März 1993 betraf lediglich die Zeit vom 23. Februar 1993 (Antragstellung) bis zum 31. März 1993. Auch der Hinweis auf nach dem Auszug der Kl. notwendige Renovierungsmaßnahmen entlastet die Bekl. nicht. Einerseits fehlt es an den notwendigen Substantiierungen dieses Vortrages, andererseits hätten etwa erforderliche Malerarbeiten nach den Erfahrungen der Kammer aus anderen Rechtsstreitigkeiten innerhalb von drei Monaten, also bis zum 31. Dezember 1992 ausgeführt werden können. Hinsichtlich der von der Bekl. behaupteten Modernisierungsarbeiten (Einbau einer Gasetagenheizung und eines Bades) gilt im Ergebnis Entsprechendes. Auch diese Arbeiten hätten spätestens bis zum Frühjahr 1993 abgeschlossen sein können. Zudem greift die auf die Modernisierungsarbeiten bezogene Argumentation der Bekl. nicht durch, weil sie - die Bekl. - Modernisierungsarbeiten noch zur Mietzeit der Kl. hätte durchführen lassen können (§ 541 b BGB), mithin den Auszug der Kl. nicht hätte abwarten müssen.

Auch etwaige Planungsschwierigkeiten der Bekl. widerlegen die vom langen Leerstand ausgehende Vermutung nicht. Zwar ist der Bekl. zuzugeben, daß die Frist der ausgesprochenen Kündigung erst zum 30. Juni 1993 ablief; nach Abschluß des Mietaufhebungsvertrages am 26. August 1992 und der Anzeige der Kl. vom 14. September 1992, daß sie die Wohnung zum 30. September 1992 räumen werde, hätte eine zur Eigennutzung der Wohnung entschlossene Bekl. jedoch Anlaß gehabt, kurzfristig die Planung umzustellen. Entgegenstehende Umstände hat sie nicht dargetan.

(Zu 2) Bei der Kl. sind als adäquate Folge der Kündigung Umzugskosten angefallen. Ausgehend von der von der Kl. eingereichten Rechnung der Firma H.-Service vom 12. Februar 1995 schätzt die Kammer (§ 287 ZPO) die der Kl. entstandenen Umzugskosten mindestens auf den von ihr geltend gemachten erststelligen Teilbetrag von 4.000 DM.

Die Angriffe der Bekl. gegen die vorgenannte Rechnung gehen ins Leere. Auf die "Prüffähigkeit" kommt es nicht an. Die Kl. ist nicht verpflichtet, Rechnung zu legen (§ 259 BGB). Die eingereichte Rechnung dient lediglich als Beleg zur Schadenshöhe. Als Grundlage zur Schätzung des der Kl. entstandenen Mindestschadens (vgl. BGH, NJW 1994, 663) ist die Rechnung ausreichend, zumal die Bekl. Einwände gegen die Höhe der ausgewiesenen Kosten nicht erhoben hat und sich die Kosten nach der Einschätzung der Kammer durchaus im Rahmen des Üblichen bewegen.

(Zu 3) Der Zurechnungszusammenhang zwischen Vertragsverletzung der Bekl. und dem bei der Kl. eingetretenen Schaden ist nicht durch den Abschluß des Mietaufhebungsvertrages vom 26. August 1992 unterbrochen worden.

Eine nach dem Zugang der Kündigungserklärung zwischen Vermieter und Mieter getroffene Mietaufhebungsvereinbarung berührt die Kausalität grundsätzlich nicht (OLG Karlsruhe, WuM 1982, 11, 13; BayObLG, WuM 1982, 203; LG Berlin, ZMR 1994, 18, 19). Denn der Abschluß eines Aufhebungsvertrages ist eine naheliegende Reaktion des Mieters auf die scheinbar unumgängliche Räumung, um die Nachteile des Wohnungsverlustes möglichst gering zu halten. Etwas anderes gilt jedoch, wenn sich die Parteien des Mietvertrages über die Beendigung des Mietverhältnisses durch einen Vergleich nach § 779 BGB einigen. Denn haben die Parteien bei Abschluß des Vergleichs die Kündigungsberechtigung nicht als feststehend vorausgesetzt, sondern gerade den Streit darüber beseitigen wollen, bedeutet dies den Verzicht des Mieters auf spätere Schadensersatzforderungen (OLG Frankfurt, GE 1994, 1375; LG Köln, ZMR 1990, 382). Ob die Eigenbedarfslage als feststehend vorausgesetzt wurde, ist nach den Umständen des Einzelfalles zu beurteilen.

In dem hier zu entscheidenden Fall beseitigte der Abschluß der Mietaufhebungsvereinbarung die Unsicherheit über die Kündigungsberechtigung nicht. Eine ausdrückliche Regelung zu dieser Frage enthält die Übereinkunft vom 26. August 1992 nicht. Auch der Kl. zugebilligte wirtschaftliche Vorteile lassen nicht erkennen, daß diese als Ausgleich dafür zugestanden wurden, daß sie auf Einwendungen gegen die Kündigungsberechtigung verzichtet. Zwar entfiel die Verpflichtung der Kl. zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, ohne daß dem eine Verkürzung der Restlaufzeit des Vertrages gegenüberstand; dieses Indiz ist jedoch nicht hinreichend aussagekräftig. Denn der Wert der von der Kl. ersparten Aufwendungen ist von der insoweit darlegungsbelasteten Bekl. nicht vorgetragen worden, so daß die Möglichkeit besteht, daß der Verzicht deklaratorischer Natur war. Diese Annahme ist um so naheliegender, als die Kl. unwidersprochen vorgetragen hat, vor dem Mietvertragsende umfangreiche Dekorationsarbeiten ausgeführt zu haben. Vor diesem Hintergrund ist entscheidend, daß die Kl. mit dem Schriftsatz ihres damaligen Verfahrensbevollmächtigten vom 30. Juli 1992 mitteilen ließ, daß sie nicht über den Fortbestand des Mietverhältnisses streiten wolle, der Mietaufhebungsvertrag diese Frage also nicht regeln sollte.

Ein Vermieter hatte wegen Eigenbedarfs gekündigt und war dann aber nicht selbst in die Wohnung eingezogen, sondern diese stand mit behördlicher Genehmigung längere Zeit leer. Der ausgezogene Mieter klagte auf Schadensersatz und verlangte die Umzugskosten vom Vermieter.

Das Landgericht Berlin gab ihm in seinem Urteil vom 5. September 1995 recht. Hier spreche der Beweis des ersten Anscheins dafür, daß der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht habe, zumal der Vermieter plausible Gründe für den Leerstand nicht angeben konnte. Der Vermieter konnte sich auch nicht auf eine Aufhebungsvereinbarung berufen, da diese nicht einen Streit über die Berechtigung der Kündigung regeln sollte, sondern nur die wirtschaftlichen Folgen der Beendigung des Mietvertrages.