Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Kündigungsbegründung; Vollmachtsmangel; Prozeßvollmacht

1. Die Begründung der Kündigung wegen Eigenbedarfs muß unter Umständen auch persönliche Daten offenbaren.

2. Die im Schriftsatz von dem Prozeßbevollmächtigten auf der Grundlage der Prozeßvollmacht erklärte Kündigung eines Mietverhältnisses kann von der Gegenseite wirksam gem. § 174 BGB selbst dann zurückgewiesen werden, wenn der Mangel der Prozeßvollmacht nicht gerügt ist.

II. In der Sache war das Rechtsmittel nicht begründet.

Der Kl. steht ein Räumungsanspruch aus § 556 Abs. 1 BGB gegen die Bekl. nicht zu. Weder die in erster Instanz streitgegenständliche Kündigung vom 23. September 1992 noch die in zweiter Instanz ausgesprochene Kündigung vom 21. April 1994 waren wirksam, so daß das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht beendet ist.

1. Der Vermieter kann einen Mietvertrag über Wohnraum nach § 564 b Abs. 1 BGB nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Jede Kündigung bedarf der schriftlichen Form (§ 564 a Abs. 1 Satz 1 BGB). Anderenfalls ist sie wegen Verstoßes gegen den Formzwang gemäß § 125 Satz 1 BGB nichtig. Im Kündigungsschreiben sollen die Gründe der Kündigung angegeben werden (§ 564 a Abs. 1 Satz 2 BGB). Diese Sollvorschrift sieht für einen Verstoß keine Rechtsfolgen vor. Solche ergeben sich vielmehr aus anderen Vorschriften. Denn für die Kündigung wegen berechtigten Interesses ist in § 564 b Abs. 3 BGB bestimmt, daß als berechtigte Interessen des Vermieters nur diejenigen Gründe berücksichtigt werden, die in dem Kündigungsschreiben angegeben sind, soweit sie nicht nachträglich entstanden sind.

Legt der Vermieter sein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Kündigungsschreiben nicht dar, so ist die Kündigung nach allgemeiner Ansicht nicht wirksam.

Hier hat das Kündigungsschreiben der Kl. vom 23. September 1992 nicht den Erfordernissen des § 564 b Abs. 3 BGB entsprochen, denn der im Kündigungsschreiben genannte Grund ist nicht mit den tatsächlichen Verhältnissen in Einklang zu bringen. Zur Begründung des geltend gemachten Eigenbedarfs für den Sohn S. wurde im Kündigungsschreiben vom 23. September 1992 zum einen die Beendigung des durch Untermietvertrag vom 1. Oktober 1990 begründeten Untermietverhältnisses und zum anderen der Wunsch, eine größere Wohnung gemeinsam mit der Zeugin A. S. zu nutzen, angeführt. Die im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe trafen aber so nicht zu. Denn nach dem Ergebnis der in erster Instanz durchgeführten Beweisaufnahme, insbesondere aufgrund der Aussagen der Zeugen (...), war der Zeuge S. lange vor der Kündigung seines Untermietverhältnisses, die im übrigen mangels Begründung unwirksam war, nicht mehr beim Zeugen W. wohnhaft, sondern war bereits im Jahre 1990 überwiegend bei seiner Verlobten, der Zeugin A. S., wohnhaft und ist spätestens Anfang 1992 dann zu seiner Verlobten gezogen. Es fehlte folglich im Kündigungsschreiben die Darstellung der tatsächlichen Wohnverhältnisse des Zeugen S., der bereits seit spätestens Anfang 1992 mit seiner Verlobten in deren Zimmer im Haus der Eltern der Zeugin A. S. zusammenlebte. Der Umstand, daß der Zeuge S. und seine Verlobte nicht auf Dauer bei den Eltern der Zeugin A. S. leben wollten, weil ihnen die Wohnverhältnisse zu beengt waren, hätte seine Erwähnung im Kündigungsschreiben finden müssen, da jedenfalls der Wohnbedarf des Zeugen S. auf den ersten Blick befriedigt war. Die Entscheidung der Zeugen, nicht auf Dauer im Hause der Eltern der Zeugin A. S. wohnen zu wollen, hätte für die Zeit, in der die Zeugen sich noch in der Ausbildung befinden, auch anders ausfallen können. Die fehlende bzw. nicht zutreffende Angabe über die tatsächlichen Wohnverhältnisse des Zeugen S. verhinderte eine umfassende Überprüfung des Eigenbedarfswunsches der Kl. durch die Bekl. Den Bekl. waren weder der ständige Aufenthalt des Zeugen S. bei der Zeugin A. S. noch die genauen Umstände der tatsächlichen Wohnverhältnisse bekannt. Diese Informationen wären aber für ihre Entscheidung, ob sie die Kündigung hinnehmen wollen oder sich auf einen Räumungsrechtsstreit einlassen wollen, objektiv bedeutsam. Insoweit kann auch aus ihrem Prozeßverhalten nicht geschlossen werden, daß sie auch bei umfassender Information über das Kündigungsgesuch in jedem Fall der Kündigung widersprochen hätten. Eine derartige Prognose ex ante verbietet sich, da sich sonst das Gericht an die Stelle der Bekl. setzen würde, ohne dessen Motive zu kennen.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist der in § 564 b Abs. 3 BGB normierte Ausschluß des Vermieters mit den nicht angegebenen Kündigungsgründen auch mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG vereinbar. Der Gesetzgeber durfte das Kündigungsrecht des Vermieters ohne Verfassungsverstoß von einem berechtigten Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses abhängig machen (BVerfG 68, 361 [367 ff.]; 79, 292 [302 ff.]; 81, 29 [32 ff.]). Mit der in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB getroffenen Regelung hat der Gesetzgeber sowohl die Belange des Mieters als auch die des Vermieters in angemessener Weise berücksichtigt. Dies trifft auch für § 564 b Abs. 3 BGB zu. Denn die Begründung der Kündigung soll dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition verschaffen, damit er in die Lage versetzt wird, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Außerdem soll die Norm auch den Vermieter zwingen, sich selbst über die Rechtslage und die Aussichten des von ihm beabsichtigten Schritts klar zu werden (so auch die Begründung der Regierungsvorlage, Bundestagsdrucksache VI/1549, S. 6 f.). Der Begründungszwang führt dazu, daß der Vermieter sich nicht auf die bloße Wiedergabe des Gesetzestextes beschränken darf. Denn dann erhielte der Mieter nicht die vom Gesetz gewollten Informationen. Ein Mindestmaß an Offenbarung persönlicher Verhältnisse des Vermieters wird daher in der Regel unumgänglich sein, weil der Bezug einer Wohnung den privaten Bereich eines jeden Menschen betrifft und auf seinen persönlichen Entscheidungen beruht, die er grundsätzlich frei trifft.

Wenn der Vermieter demnach verpflichtet ist, den Entschluß zur Selbstnutzung seines Eigentums zu begründen, wird zwar sein allgemeines Persönlichkeitsrecht als Element der grundrechtlichen Eigentumsverbürgung berührt. Grundsätzlich hat jeder Bürger selbst zu entscheiden, wann und innerhalb welcher Grenzen er persönliche Lebenssachverhalte offenbaren will. Jedoch hat er dieses Recht nicht im Sinne einer absoluten, uneinschränkbaren Herrschaft über "seine" Daten. Einschränkungen seines Rechts, über seine personenbezogenen Daten selbst zu bestimmen, muß er im überwiegenden Allgemeininteresse hinnehmen. Diese Einschränkungen müssen allerdings verhältnismäßig sein, dürfen also nicht weitergehen, als sie dem berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters dienen. Dieses wird dadurch begrenzt, daß für ihn solche Daten des Vermieters ohne Bedeutung sind, die in keinem Zusammenhang mit dessen Behauptung stehen, die vermietete Wohnung selbst oder für Angehörige zu benötigen, wenn er wegen Eigenbedarfs kündigt. Dagegen kann vom Vermieter die Mitteilung verlangt werden, in welcher Weise er oder diejenigen Angehörigen, für die er die Wohnung "freimachen" will, bei Ausspruch der Kündigung ihren gewöhnlichen und regelmäßigen Wohnbedarf decken. Dazu gehört auch die Bekanntgabe solcher Umstände, die für die Beurteilung von Bedeutung sein können, ob der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür hat, seinen Wohnbedarf oder denjenigen seiner Angehörigen in der gekündigten Wohnung zu befriedigen. Dadurch wird dem Mieter die Überprüfung ermöglicht, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder hinnehmen will. Denn für ihn ist die gemietete Wohnung Mittelpunkt seines persönlichen Lebenskreises. Er hat ein besonderes Interesse daran, nicht schon dann weichen zu müssen, wenn der Vermieter lediglich ein Räumungsbegehren an ihn richtet (BVerfG, Beschluß vom 28. Januar 1992 - 1 BVR 1319/91 -, GE 1992, 427 ff.). An der Darlegung dieser für den Wohnbedarf ihres Sohnes maßgebenden persönlichen Lebensumstände im Zeitpunkt des Zugang der Kündigung vom 23. September 1992 fehlte es jedoch in dieser Kündigung.

2. Ebensowenig konnte die in der Berufungsbegründung vom 19. April 1994 ausdrücklich erneut ausgesprochene Kündigung wegen Eigenbedarfs das Mietverhältnis wirksam beenden.

Zwar bestehen keine Bedenken gegen die Erklärung der Kündigung in der Berufungsbegründung, denn die Prozeßbevollmächtigten der Kl. haben eindeutig klargestellt, daß neben der Berufungsbegründung als Prozeßhandlung eine Kündigung als materiell rechtliche Willenserklärung abgegeben wird. Die Bekl. haben die Kündigung aber zu Recht gemäß § 174 BGB zurückgewiesen, weil der Kündigung in der Berufungsbegründung keine Vollmacht, aus der sich die Bevollmächtigung der Prozeßbevollmächtigten zur Kündigung des Mietverhältnisses ergab, beigefügt war.

Zwar ist grundsätzlich davon auszugehen, daß auch Kündigungen von der erteilten Prozeßvollmacht gedeckt werden, und der Vollmachtsnachweis ist im Prozeß nur auf Rüge des Gegners zu erbringen (§ 88 ZPO). Dies gilt aber nur für die Prozeßvollmacht und damit verbundenen Prozeßhandlungen. Gibt der Prozeßbevollmächtigte daneben materiell-rechtliche Willenserklärungen ab, wie hier eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung in Form einer Kündigung, hat er gemäß § 174 Satz 1 BGB der Kündigungserklärung die Vollmacht beizulegen.

Die Zurückweisung erfolgte auch unverzüglich, denn die Berufungsbegründung ist dem Prozeßbevollmächtigten der Bekl. erst am 24. Juli 1994 zugestellt worden. Die Zurückweisung der Kündigung, die am 5. Juli 1994 erfolgte, war noch unverzüglich, denn der Prozeßbevollmächtigte der Bekl. konnte erst nach Rücksprache und entsprechender Bevollmächtigung der Bekl. zur Zurückweisung der erneuten Kündigung tätig werden.

Bei einer Eigenbedarfskündigung muß der Vermieter schon im Kündigungsschreiben näher darlegen, warum er oder Familienangehörige die Wohnung benötigen. Dazu ist auch die Darlegung der bisherigen Wohnverhältnisse erforderlich. Macht der Vermieter dazu unwahre oder unvollständige Angaben, ist die Kündigung insgesamt unwirksam, wie das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 14. Oktober 1994 festgestellt hat.

Der Sohn der Vermieterin, der zusammen mit seiner Verlobten in die Wohnung einziehen sollte, wohnte - entgegen den Angaben in der Kündigung - nicht mehr zur Untermiete, sondern war schon zu seiner Verlobten gezogen, die im Hause ihrer Eltern wohnte.

Die Begründung der Eigenbedarfskündigung war damit unwirksam. Auch ein Nachschieben im Prozeß und eine erneute Kündigung halfen der Vermieterin nicht, denn ihr Rechtsanwalt hatte der neuen Kündigung keine Vollmacht (im Original) beigefügt, weswegen die Gegenseite berechtigt war, die Kündigung zurückzuweisen. Zwar hat in einem Räumungsprozeß der Rechtsanwalt auch die Vollmacht zur Kündigung des Mietverhältnisses; ohne Vorlage der Vollmachtsurkunde kann aber die Gegenseite eine solche Kündigung zurückweisen. Da hilft dann nur die sofortige Wiederholung der Kündigung, diesmal unter Beifügung der Originalvollmacht.