Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; voraussehbarer Eigenbedarf; Härte

1. Bei der Eigenbedarfskündigung ist der Entschluß des Vermieters, seine Wohnung selbst zu nutzen, grundsätzlich zu akzeptieren.

2. Dieser Wunsch ist nur dann nicht zu berücksichtigen, wenn begründete Zweifel an der Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs bestehen, weil andere Wohnungen zur Verfügung stehen oder das Entstehen des Bedarfsgrundes bei Vermietung der Wohnung bereits absehbar war und der Vermieter den Mietvertrag abgeschlossen hat, ohne den Mieter vorher auf den vorhersehbaren Eigenbedarf hinzuweisen.

3. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, zusammengelegte Wohnungen durch bauliche Maßnahmen derart umzugestalten, daß der Eigenbedarf dann durch die abgetrennte Wohnung befriedigt werden könnte.

4. Investitionen des Mieters in Höhe von 28.000 DM rechtfertigen dann nicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen ungerechtfertigter Härte, wenn durch Zeitablauf - hier sieben Jahre - die Investitionen als im wesentlichen abgewohnt angesehen werden können.

Gemäß § 564 b Abs. 2 Ziffer 2 BGB ist es als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses anzusehen, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt.

Zu der nach Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes geschützten Verfügungsbefugnis des Vermieters gehört auch die Freiheit, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen. Eine Gesetzesauslegung, welche den Willen des Vermieters, seine Wohnung selbst - oder für nahe Angehörige - zu nutzen, unberücksichtigt ließe, wäre mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 des Grundgesetzes nicht zu vereinbaren. Eine Nachprüfung des Entschlusses des Vermieters, seine Wohnung selbst zu nutzen, ist danach nicht unbeschränkt zulässig.

Dieser Entschluß ist vielmehr grundsätzlich zu akzeptieren (vgl. BVerfG, GE 1989, 299, 303). Eine Grenze findet sich lediglich dort, wo begründete Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches bestehen oder wenn die Kündigung mißbräuchlich ist, etwa weil andere Wohnungen zur Verfügung stehen, oder weil das Entstehen des Bedarfsgrundes bereits bei Vermietung der Wohnung absehbar war und der Mieter nicht darauf hingewiesen wurde (vgl. BVerfG a.a.O.). Gründe für die Annahme eines Mißbrauchs liegen jedoch nicht vor.

1. Aufgrund der zutreffenden Würdigung des Amtsgerichts ist davon auszugehen, daß der Wunsch des Kl., die Wohnung seiner Tochter zu überlassen, und der Wunsch der Tochter, die Wohnung auch zu nutzen, ernsthaft sind. Die Tochter des Kl. hat dies in der Beweisaufnahme bestätigt. Die Frage, ob und seit wann die Tochter des Kl. verlobt war, ist nicht maßgeblich, sondern allein der Wunsch, mit dem Lebenspartner zusammenzuleben.

2. Dem Kl. stehen auch keine weiteren Wohnungen zur Verfügung.

a) Das gilt insbesondere für die Wohnung H.-Straße, 2. OG, die nach der Behauptung der Bekl. inzwischen bereits von der Tochter des Kl. genutzt worden sein soll. Die Beweisaufnahme hat insoweit ergeben, daß der Kl. selbst in dieser Wohnung wohnt, nachdem er sich von seiner Ehefrau getrennt hat, und daß die Tochter ihrerseits in der Wohnung der Mutter im 1. OG, der Ehewohnung des Kl., wohnt. Das hat die Zeugin glaubhaft bekundet.

b) Dem Kl. steht auch nicht deshalb angemessener Wohnraum zur Verfügung, weil er bzw. seine Ehefrau die Tochter mit ihrem Verlobten in die Ehewohnung aufnehmen könnte. Weder dem Kl. noch dessen Ehefrau noch dessen Tochter kann vorgeschrieben werden, daß sie in einer Großfamilie zusammen in einer Wohnung wohnen müßten. Dadurch würde die nach § 564 b Abs. 2 Ziffer 2 BGB nur eingeschränkt bestehende Befugnis der Gerichte zur Überprüfung der Eigenbedarfsgründe des Vermieters (vgl. dazu BVerfG a.a.O.) überschritten. Dem Kl. ist es auch nicht zuzumuten, die Wohnung durch bauliche Maßnahmen derart umzugestalten, daß sich wieder zwei Wohnungen ergeben.

c) Auch die Wohnung gegenüber der Wohnung der Bekl. steht nicht zur Verfügung. Insoweit hat die Beweisaufnahme vor dem Amtsgericht ergeben, daß die Wohnung für den Sohn bestimmt war, und daß dieser die Wohnung auch tatsächlich nutzt. Dem Kl. ist insoweit auch nicht eine rechtsmißbräuchliche Auswahl dabei, wie er den Bedarf seiner Kinder deckt, vorzuwerfen. Die mündliche Verhandlung hat ergeben, daß überhaupt keine andere Wohnung in den Häusern H.-Straße frei war, also auch nicht eine kleinere Wohnung. Daher kann dahingestellt bleiben, ob der Kl. hätte darauf verwiesen werden können, den Bedarf für den Sohn mit einer kleineren Wohnung zu decken.

Soweit die Bekl. einwenden, der Kl. habe früher schon einmal unberechtigt Eigenbedarf für die Söhne geltend gemacht, ist das nicht maßgeblich. Die Bedarfslage kann sich verändern. Es kommt jeweils nur auf die im Einzelfall geltend gemachte Bedarfslage an. d) Angemessener Ersatzwohnraum stand auch nicht mit der früheren Wohnung T. zur Verfügung. Insoweit ist unstreitig, daß auch diese Wohnung mindestens seit zwei Jahren belegt ist. Es ist auch nicht hinreichend vorgetragen, daß der Kl. zu dem Zeitpunkt, in dem die frühere Wohnung T. frei wurde, bereits Kenntnis von dem Entstehen des Wohnungsbedarfs der Tochter Kenntnis gehabt hätte. Die Bekl. tragen insoweit lediglich vor, daß die Wohnung im Oktober 1987 frei geworden sei. Zu diesem Zeitpunkt mußte der Bedarf weder für die Tochter J. noch für den Sohn M. absehbar sein. Daß der Kl., als er die Wohnung weitervermietet, bereits Kenntnis von dem Eigenbedarf hatte, ist nicht substantiiert vorgetragen, da nicht einmal der Zeitpunkt der Weitervermietung angegeben werden konnte.

II. Der Vortrag betreffend die von den Bekl. vorgenommenen Aufwendungen zur Modernisierung der Wohnung kann allenfalls im Rahmen des § 556 a Abs. 1 BGB bei der Frage zu berücksichtigen sein, ob die Kündigung für die Bekl. eine besondere Härte darstellen würde. Das ist jedoch nicht der Fall. Dabei kann dahinstehen, ob die von den Bekl. nunmehr im einzelnen bezeichneten Leistungen den angegebenen Wert von 27.000 DM hatten. Aus den von den Bekl. eingereichten Unterlagen ergibt sich das nicht, da aus dem Bescheid des Senats für das Bau- und Wohnungswesen vom 19. Januar 1990 nicht hervorgeht, daß die nicht als umlagefähige Modernisierungskosten anerkannten rund 28.000 DM genau auf die von den Bekl. durchgeführten Maßnahmen entfallen würden. Letztlich kann dies aber dahinstehen, da, wie das Amtsgericht zu Recht festgestellt hat, nach Ablauf von sieben Jahren seit Vornahme der Aufwendungen keine so große Bedeutung beigemessen werden kann, daß die Kündigung als ungerechtfertigte Härte angesehen werden könnte.