Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Vermietermehrheit; Bedarfsperson; Sohn; Anbietpflicht; Ersatzwohnung; Härte

1. Bei einer Mehrheit von Vermietern genügt es für die Eigenbedarfskündigung, wenn der Wohnbedarf nur bei einem von ihnen besteht.

2. Der Wunsch des Vermieters, die gekündigte Wohnung seinem 19jährigen Sohn zur Verfügung zu stellen, ist grundsätzlich beachtlich.

3. Der Vermieter kann gehalten sein, dem gekündigten Mieter eine Er-satzwohnung zum Ausgleich für die gekündigte Wohnung anzubieten. Diese Verpflichtung entfällt jedoch, wenn der gekündigte Mieter die rechtlichen (z. B. Wohnberechtigungsschein) oder finanziellen Voraussetzungen (ausreichendes Einkommen) für die Anmietung der Ersatzwohnung nicht erfüllt.

4. Der Mieter kann sich nur dann auf eine der Beendigung des Mietverhältnisses entgegenstehende Härte (§ 556 a BGB) berufen, wenn er darlegt, daß er trotz zumutbarer Bemühungen und/oder aufgrund seines geringen Einkommens Ersatzwohnraum nicht erlangen wird.

I. Die Kündigung war durch ein berechtigtes Interesse der Kl. im Sinne von § 564 b Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB gerechtfertigt, da die Woh-nung der Bekl. für den Sohn des Kl. zu 2), den Zeugen A. S., benötigt wird. Die Geltendmachung von Eigenbedarf für nur einen von mehreren Wohnungsmiteigentümern ist zulässig (vgl. Palandt/Putzo, BGB, 51. Aufl. 1992, Anm. 7 a, aa Rdnr. 44 zu § 564 b BGB).

1. Daß der Eigenbedarf besteht und daß der Sohn des Kl. zu 2) auch be-absichtigt, die Wohnung der Bekl. nach deren Freiwerden zu beziehen, steht nach dem Ergebnis der Beweislastaufnahme fest. Der Zeuge A. S. hat glaubhaft bekundet, daß er, da er sich derzeit in der 3 1/2-Zimmer-Woh-nung seiner Eltern das halbe Zimmer zusammen mit seinem jetzt 4jährigen Bruder teilen muß, jede ihm angebotene Wohnung annehmen würde, auch wenn er sie gar nicht kennt, um seine derzeit unbefriedigenden Wohnverhältnisse zu verbessern. Demgemäß sei er auch bereit, die streitbefangene Wohnung zu beziehen, auch wenn sie im Quergebäude liege und keine Zentralheizung und keine Warmwasserversorgung habe.

Angesichts der von den Zeugen geschilderten Verhältnisse ist der Eigennutzungswunsch des Kl. zu 2) verständlich und ohne weiteres nachvollziehbar. Einem 19jährigen, der inzwischen das Bestreben hat, ein eigenständiges Leben zu führen, ist es schwer zuzumuten, sich mit einem 4jäh-rigen Kind ein Zimmer zu teilen, das einen ganz anderen Lebensrhythmus und ganz andere Bedürfnisse hat. Angesichts dessen ist es auch verständlich, daß der Zeuge A. S. bereit ist, zunächst jede ihm angebotene Woh-nung zu beziehen, auch wenn sie nur einen geringen Komfort aufweist, zu-mal dies nicht bedeutet, daß er ansonsten die Unterstützung der Eltern, die ebenfalls in Berlin leben, nicht weiterhin in Anspruch nehmen kann.

2. Der Eigennutzungswunsch der Kl. ist auch nicht mißbräuchlich, weil die Kl. gehalten gewesen wären, eine anderweitige freie Wohnung im Hause anzubieten. Unstreitig sind bzw. waren eine 3-Zimmer-Wohnung im Vorderhaus Parterre rechts sowie zwei neu ausgebaute Wohnungen im Dachgeschoß frei, wovon eine inzwischen vermietet ist. Wie die Kl. in der mündlichen Verhandlung unbestritten vorgetragen haben, betrug die Mie-te für die Wohnung im Vorderhaus Parterre bereits bei Übernahme durch sie, d. h. im Jahre 1990, 1.100 DM. Sie soll zu 1.450 DM als Ersatzwohnraum vermietet werden. Für die weitere unvermietete Wohnung im Dachgeschoß veranschlagen sie eine Miete von 1.350 DM, die weitere Wohnung haben sie nach ihrer Behauptung für 890 DM vermietet.

Sämtliche Wohnungen sind schon deshalb kein geeignetes Alternativobjekt für den Sohn des K. zu 2), weil sie zu teuer sind. So müßten die Kl. be-reits bei Vermietung der billigeren Wohnung fast auf das Doppelte des Mietzinses, der für die Wohnung der Bekl. aufzubringen ist, verzichten; denn der Sohn des Kl. zu 2), der noch Schüler ist und kein eigenes Ein-kommen hat, könnte die Miete nicht aufbringen. Dieser Verzicht ist den Kl. nicht zuzumuten. Sie würden dadurch in unzulässiger Weise in ihrer durch Artikel 14 Grundgesetz geschützten Entscheidungsfreiheit über die Nutzung ihres Eigentums und dessen gewinnbringenden Einsatz über Gebühr beeinträchtigt.

3. Die Geltendmachung des Eigennutzungswunsches durch die Kl. ist auch nicht deshalb mißbräuchlich, weil die Kl. gehalten gewesen wären, den Bekl. eine der freistehenden Wohnungen anzubieten. Diese Verpflichtung bestand nicht.

a) Zwar kann eine derartige Verpflichtung aus dem Grundsatz der Ver-tragstreue im Einzelfall hergeleitet werden (vgl. BVerfG vom 14.2.1989, WM 1989, 114 = NJW 1989, 970 = GE 1989, 299 jeweils zu Fall 2). Sie wur-de im einzelnen auch schon angenommen, soweit nicht das Ersatzangebot aus bestimmten, z. B. in der Person des Mieters liegenden Gründen, unzumutbar war (vgl. LG Hamburg, WM 1990, 302, 304; LG Nürnberg-Fürth, WM 1991, 40, 110; LG Karlsruhe, WM 1991, 41; LG Regensburg, WM 1991, 109). Der Vermieter kann grundsätzlich gehalten sein, dem Mie-ter eine vorhandene Ersatzwohnung zum Ausgleich für die von ihm - dem Vermieter - beanspruchte Wohnung anzubieten, weil die Geltendmachung des Eigenbedarfs auf seiner Entscheidung beruht. Die Eigentumsgarantie wird dadurch zunächst nicht beeinträchtigt, denn dem Vermieter wird nicht etwa ein weiterer Mieter aufgedrängt; ihm wird lediglich zugemutet, bei der Verwirklichung seines Eigenbedarfswunsches zu berücksichtigen, daß er vertraglich an den Mieter gebunden ist, dessen Wohnung er in Anspruch nimmt. Ihm wird auch, sofern der Mieter die ihm angebotene Ersatzwohnung akzeptiert, kein finanzielles Sonderopfer zugemutet. Jedoch besteht die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter eine Ersatzwohnung anzubieten, nur in bestimmten Grenzen. Abgesehen von den in der Rechtsprechung bisher erwähnten Fällen der persönlichen Unzumutbarkeit muß die Wohnung insbesondere auch ihrer Art, aber auch vom Mietzins her, zur Vermietung an den Mieter der beanspruchten Wohnung geeignet sein. Ins-besondere muß der gekündigte Mieter auch in der Lage sein, den Mietzins für die Ersatzwohnung zu zahlen. Anderenfalls würde der Vermieter in un-zulässiger Weise in seiner Entscheidungsbefugnis über die Verwendung seiner Wohnung und deren Vermietung nach wirtschaftlich sinnvollen Kri terien eingeengt.

b) Danach waren die Kl. nicht gehalten, die hier in Frage stehenden Woh-nungen den Bekl. anzubieten.

aa) Die vermietete Wohnung im Dachgeschoß stand schon deshalb zur Vermietung an die Bekl. nicht zur Verfügung, weil sie aufgrund öffentlicher Förderung zweckgebunden war und gemäß dem Bescheid der WBK vom 28. August 1990 nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen mit Dringlichkeit vermietet werden durfte. Die Voraussetzungen erfüllen die Bekl. nicht, denn sie gehören nicht zu den Berechtigungsgruppen im Sinne von Ziff. 4 der Ausführungsvorschriften zum Wohnungsbindungsgesetz (AV-WoBindG) in Verbindung mit dem Rundschreiben der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom 7. März 1990, IV A 22-6811/500 (abgedruckt in GMW & BMW 1991, Ordnungsnummern 71, 73). An sie hät-te die Wohnung daher gar nicht vermietet werden dürfen.

Eine Erklärungsfrist auf den von den Kl. erst im Termin zur mündlichen Ver-handlung vor dem Berufungsgericht eingereichten vollständigen Bescheid war den Bekl. nicht einzuräumen. Denn den Bekl. war die erste Seite des Bewilligungsbescheides vom 28. August 1990 bereits vorher bekannt, die bereits dem Schriftsatz der Kl. vom 4. Januar 1992 beigefügt worden war. Aus der ersten Seite ist die Zweckbindung für Inhaber von Wohnberechti-gungsscheinen mit Dringlichkeit ersichtlich. Die Bekl. haben die Identität der ersten Seite des Bewilligungsbescheides mit dem vollständigen Bescheid nicht bestritten, sondern lediglich vermutet, daß sich aus den wei-teren Seiten Abweichendes ergeben könnte, was jedoch nicht der Fall ist.

bb) Die Kl. waren auch bisher nicht gehalten, die nicht preisgebundene Wohnung im Dachgeschoß zu dem Mietzins von 1.350 DM anzubieten.

Das Bestreiten des Vortrags der Kl. über den Mietzins für diese Wohnung durch die Bekl. ist unbeachtlich. Denn die Bekl. hätten Anhaltspunkte für den von ihnen geltend gemachten Mißbrauch der Eigenbedarfskündigung der Kl. darlegen müssen. Die Bekl. tragen aber keine Umstände dazu vor, daß und aus welchen Gründen die veranschlagte oder verlangte Miete, die bei neu ausgebauten Dachgeschoßwohnungen mindestens üblich ist, tat-sächlich niedriger liegen sollte.

Die Kl. konnten aufgrund des bisherigen Parteivortrages der Bekl. davon ausgehen, daß die Wohnung für die Bekl. wegen der Miethöhe ohnehin nicht tragbar wäre. So haben sich die Bekl. noch in der ersten Instanz auf eine Härte im Sinne von § 556 a BGB deshalb berufen, weil sie Ersatz-wohnraum zu einem für sie nach ihren Einkommensverhältnissen angemessenen Mietzins nicht erhalten könnten. Als Obergrenze einer hinzunehmenden Miete haben sie den Betrag von 900 DM genannt. Davon sind die Bekl. auch bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung nicht ernsthaft abgerückt. Zwar haben sie später erklärt, notgedrungen würden sie auch den höheren Mietzins akzeptieren und diesen notfalls, u. a. mit Wohngeld, tragen wollen. Inzwischen hat auch die Bekl. zu 1) ihre Ausbildung been-det. Ob die Bekl. aufgrund ihres jetzigen Einkommens aber tatsächlich in der Lage wären, die höhere Miete zu tragen, haben sie nicht nachvollziehbar dargelegt. Dazu hätten die Bekl. den Kl. offenlegen müssen, wieviel sie tatsächlich verdienen, damit die Kl. einschätzen können, ob die Bekl. tat-sächlich auf Dauer in der Lage sein werden, die Miete zu bezahlen, sie also mit dem regelmäßigen Eingang des Mietzinses auf Dauer rechnen können. Entsprechende Angaben haben die Bekl. trotz Hinweises bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung nicht gemacht, so daß für die Kl. kein Anlaß bestand, die Wohnung etwa jetzt noch anzubieten.

II. Die Bekl. können nicht gemäß § 556 a Abs. 1 BGB die Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen, weil angemessener Ersatzwohnraum für sie zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden könne und die fristgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für sie daher eine nicht gerechtfertigte Härte darstellen würde. Dabei kann dahinstehen, ob die Gründe trotz des verspäteten Widerspruchs (§ 556 a Abs. 6 BGB) überhaupt be-rücksichtigt werden können, oder ob die Einhaltung der Frist vorliegend an-gesichts der vorherigen Erklärungen der Bekl. vor Ausspruch der maßgeblichen Kündigung entbehrlich gewesen wäre.

Denn die Bekl. haben den Härtegrund im Sinne von § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB, daß angemessener Ersatzwohnraum für sie nicht beschaffbar wäre, nicht substantiiert dargelegt. Eine Härte liegt nur dann vor, wenn Ersatz-wohnraum nicht beschafft werden kann. Daraus wird ersichtlich, daß sich der Mieter bereits seit Ausspruch der Kündigung um eine Ersatzwohnung zu bemühen hat, wobei er alle ihm persönlich und wirtschaftlich zumutbaren Schritte unternehmen muß; dazu gehört es auch, daß er sich regelmäßig auf dem Wohnungsmarkt um Ersatzwohnraum bewirbt, unter Umständen sogar selbst Zeitungsinserate aufgibt und unter Umständen auch Makler einschaltet (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl. 1989, Rdnr. 15 zu § 556 a BGB; Palandt/Putzo, a. a. O., Rdnr. 15, Anm. 6 a, aa zu § 556 a BGB; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, IV Rdnr. 205). Die Bekl. haben vorliegend ein ungeordnetes Konglomerat von Bewerbungsschreiben und sonstigen, teilweise noch nicht einmal auf Wohnungsbewerbungen bezogenen, teilweise ungeöffneten Schreiben überreicht, aus denen sich die vergebliche Wohnungssuche ergeben soll. Es kann dahinstehen, ob dies überhaupt einem ordnungsgemäßen Sachvortrag entspricht, oder ob nicht der Inhalt schriftsätzlich vorzutragen gewesen wäre (§ 130 Nr. 3 und 4 ZPO). Aus dem Inhalt der eingereichten Bewerbungen ergibt sich aber auch, daß die Bekl. seit Ausspruch der Kündigung nicht in ausreichender Weise tätig geworden sind, um sich auf die Härtegründe i. S. d. § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB berufen zu können. Es liegen lediglich mehrere Bewerbungsschreiben vom 5. Dezember 1990, 28. Oktober 1991 und 17. De-zember 1991 an verschiedene größere Wohnungsbaugesellschaften oder sonstige Hausverwaltungen vor, die abschlägig beantwortet worden sind. Die Bekl. wären aber mindestens verpflichtet gewesen, regelmäßig die Im mobilienanzeigen der großen Tageszeitungen durchzugehen und sich auf entsprechende Angebote zu bewerben, oder sogar gegebenenfalls selbst Anzeigen aufzugeben. Daß die Bekl. in entsprechender Weise tätig ge-worden wären, haben sie nicht vorgetragen. Es kann nicht davon ausgegangen werden, daß ein derartiges Vorgehen von vornherein zwecklos ge-wesen wäre. Zwar ist die Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt bekanntermaßen sehr schlecht, so daß die Wohnungssuche erheblich erschwert ist. Allein die allgemeine Lage auf dem Wohnungsmarkt als solche stellt je-doch keinen individuellen Härtegrund dar (vgl. LG Berlin, GE 1990, 491; 1039). Zwar muß die Lage auf dem Wohnungsmarkt bei der Bewertung des Härtegrundes gemäß § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich be-rücksichtigt werden und kann unter Umständen auch bei zusätzlichen be-sonders ungünstigen Bedingungen auf seiten des Mieters im Einzelfall zu der Annahme führen, daß eine Bewerbung von vornherein zwecklos ist. Davon kann bei den Bekl. jedoch nicht ausgegangen werden. Denn die Bekl. gehören nicht zu einem derartig benachteiligten Personenkreis. Viel-mehr haben sie dadurch eine relativ günstige Ausgangslage, daß sie beide eine sicher erscheinende Beschäftigung und ein regelmäßiges Einkommen haben, was bei der Vermietung einer Wohnung eine besonders große Rolle spielt. Auf dem freien Wohnungsmarkt werden aber durchaus noch Wohnungen angeboten, so daß nicht auszuschließen ist, daß die Bekl. mit entsprechenden Bewerbungen Erfolg haben könnten.

In einer Entscheidung vom 7. Februar 1992 hatte sich das Landgericht Berlin mit einer Reihe von Problemen rund um das Thema "Eigenbedarf" beschäftigt. Der Entscheidung sind folgende Kernpunkte zu entnehmen:

1. Bei einer Mehrheit von Vermietern genügt es für die Eigenbedarfskündigung, wenn der Wohnbedarf nur bei einem von ihnen besteht.

2. Der Wunsch eines Vermieters, die gekündigte Wohnung seinem 19jährigen Sohn zur Verfügung zu stellen, ist grundsätzlich beachtlich. Allerdings kann ein Vermieter gehalten sein, dem gekündigten Mieter eine Ersatzwohnung zum Ausgleich anzubieten. Diese Verpflichtung entfällt jedoch, wenn der gekündigte Mieter die rechtlichen oder finanziellen Voraussetzungen für die Anmietung der Ersatzwohnung nicht erfüllt.

3. Beruft sich der Mieter auf die Sozialklausel, muß er darlegen, daß er trotz zumutbarer Bemühungen und/oder aufgrund seines geringen Einkommens Ersatzwohnraum nicht erlangen wird.