Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Geschäftsraummiete; unzumutbare Härte; Räumung; Umzugskosten

Ein Dauernutzungsvertrag kann gem. § 564 b BGB wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, wenn die notwendige Erweiterung der Geschäftsräume einer Wohnungsbaugesellschaft die Freimachung der Wohnung erfordert.

Die Kl. ist eine gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft. Sie begehrt mit der Klage von den Bekl., die Genossen der Kl. sind, Räumung und Herausgabe der von ihnen bewohnten Erdgeschoßwohnung zwecks Erweiterung ihrer Geschäftsstelle, die sich im angrenzenden Erdgeschoß des Nachbarhauses befindet. Bei vorausgegangenen Verhandlungen bot die Kl. den Bekl. Ersatzwohnungen an, den diese zurückwiesen. Danach kündigte die Kl. den Nutzungsvertrag mit Schreiben v. 16.3.1987 zum Ablauf des 31.3.1988. Die Bekl. haben der Kündigung widersprochen und bestehen auf der Fortsetzung des Nutzungsverhältnisses. Sie halten die Kündigung für unwirksam, da Eigenbedarf nur zu Wohnzwecken geltend gemacht werden darf.

Die Klage ist zulässig und begründet. (...)

Auf den vorliegenden Vertrag findet Mietrecht Anwendung. Insoweit liegen die Voraussetzungen des § 535 BGB nämlich vor. Die Kündigungsvorschriften des § 564 b BGB wurden allerdings durch § 10 Abs. 2 AVB zugunsten der Mieter ausgedehnt. Danach ist zwischen den Parteien eine Kündigung des Vermieters nur dann zulässig, wenn wichtige berechtigte Interessen die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.

Das Räumungsbegehren der Kl. genügt aber auch diesen besonderen Anforderungen.

Die Erweiterungspläne der Kl. stellen nämlich eine angemessene und notwendige wirtschaftliche Verwertung ihres Grundstücks dar. Eine solche liegt nicht nur bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung zu Geschäftszwecken vor; auch die Verwendung der Räume für den eigenen Geschäftsbetrieb ist hierunter zu fassen, soweit dies für den Geschäftsinhaber finanziell vorteilhaft sein kann.

Eigenbedarfskündigungen zu Geschäftszwecken sind prinzipiell auch zulässig. Die mietrechtlichen Kündigungsvorschriften sind nämlich Ausfluß der Sozialpflichtigkeit des Eigentums. Es wäre unbillig, eine Kündigung zwecks Vermietung zu Geschäftszwecken zu gestatten, eine geschäftliche Eigennutzung dagegen zu verhindern.

Auch aus § 564 b Abs. 2 Ziff. 2 BGB kann ein solcher Schluß nicht gezogen werden. Der Regelungsgehalt dieser Vorschrift bestimmt lediglich, daß eigener Bedarf als Wohnraum als berechtigtes Interesse anzusehen ist, nicht aber, daß andere Arten der Eigennutzung schlechthin unberechtigt sind. Die hierzu von den Bekl. angeführte Rechtsprechung des LG Karlsruhe betrifft eine gänzlich andere Rechtsfrage. Hier wurde lediglich entschieden, daß im Rahmen einer Kündigung wegen Eigenbedarfs als Wohnraum zusätzlich vorgetragene gewerbliche Interessen nicht berücksichtigt werden können.

Die Erweiterungspläne der Kl. erscheinen auch sachgerecht und geboten. Auf Dauer ist es einem geordneten Geschäftsbetrieb abträglich, wenn kein geeigneter Raum zur Aufbewahrung wichtiger Unterlagen und zur Aufstellung technischer Geräte vorhanden ist. Kellerräume kommen wegen der erhöhten Feuchtigkeit und der Empfindlichkeit der Materialien dafür nicht in Betracht. Auch das Interesse an größeren Diensträumen für Vorstand und Geschäftsführung ist angesichts der jetzigen Situation für die Kl. ebenfalls berechtigt. Gem. § 34 Abs. 1 Satz 2 Genossenschaftsgesetz haben Vorstand und Geschäftsführung die Pflicht, vertrauliche Angelegenheiten auch als solche zu behandeln. Wenn aufgrund der Enge der vorhandenen Geschäftsräume nicht einmal die Tür des Sitzungszimmers geschlossen werden kann, kann dieser Pflicht auf Dauer kaum Rechnung getragen werden. (...)

Die Kündigung ist auch nicht etwa deshalb unzulässig, weil die entsprechenden Umbaugenehmigungen noch nicht verbindlich erteilt worden sind. Nach § 70 Abs. 3 Satz 1 Bauordnung NW werden baupolizeiliche Genehmigungen unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt, also auch unbeschadet etwaiger mietrechtlicher Beziehungen. Sie können daher nicht Wirksamkeitsvoraussetzung einer Kündigung sein (vgl. hierzu LG Itzehoe WM 1983, 143).

Auch unter Berücksichtigung der Interessen der Bekl. im Rahmen des § 556 a BGB bleibt die Kündigung wirksam. Eine über das übliche Maß hinausgehende Härte liegt nämlich nicht vor: Anfallende Umzugskosten und Renovierungskosten für eine neue Wohnung können als typische Folgen für eine Kündigung nicht berücksichtigt werden. Auch eine lange Wohndauer ist nicht ausschlaggebend, da insoweit bereits die unterschiedlichen Kündigungsfristen entsprechenden Ausgleich schaffen. (...)