Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; staatliche Verwaltung; Beitrittsgebiet

1. Stand das Grundstück noch im Zeitpunkt der Kündigung unter staatlicher Verwaltung, ist eine dennoch vom Eigentümer ausgesprochene Kündigung unwirksam.

2. Der Eigentümer kann sich nach Beendigung der staatlichen Verwaltung auf Eigenbedarf dann berufen, wenn der Ausschluß des Kündigungsrechts ihm angesichts seines Wohnbedarfs und seiner sonstigen berechtigten Interessen auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Insoweit ist zu berücksichtigen, ob dem Eigentümer ein Abwarten bis zum 31. Dezember 1995 angesichts seines fortgeschrittenen Alters zumutbar ist.

1. Der auf künftige Räumung gerichtete Hilfsantrag war gem. § 259 ZPO zulässig, denn die Bekl. hatten der Kündigung vom 17. Juni 1993 bereits mit Schreiben vom 23. Juni 1993 widersprochen.

2. Der Kl. stand gem. § 556 Abs. 1 BGB ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen die Bekl. jedenfalls, wie hilfsweise beantragt, zum 31. Juli 1994 zu; denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die außerordentliche fristlose Kündigung der Kl. wegen Eigenbedarfs zum 30. Juni 1994 beendet worden.

Dagegen war die Bekl. am 28. November 1991 wegen der zu diesem Zeitpunkt noch bestehenden staatlichen Verwaltung ihres Grundstücks nicht zur Kündigung berechtigt.

Gemäß Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB richten sich Mietverhältnisse, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts abgeschlossen wurden, nach den Vorschriften des BGB, soweit nichts anderes geregelt ist.

Nach Absatz 2 dieser Vorschrift kann sich der Vermieter erst nach dem 31. Dezember 1995 auf Eigenbedarf berufen, es sei denn, der Ausschluß des Kündigungsrechts kann ihm angesichts seines Wohnbedarfs und seiner sonstigen berechtigten Interessen auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden (Art. 232 § 2 Abs. 3 Nr. 3 EGBGB). Diese Voraussetzungen lagen hier vor.

Die Kl. hat in ihrem Kündigungsschreiben vom 17. Juni 1993 vernünftige und nachvollziehbare Eigenbedarfsgründe im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB dargelegt.

Die Kl. ist aus den USA zurückgekehrt, wohin sie in den 50er Jahren ausgewandert war und wo sie mit ihrem Ehemann lebte.

Der Entschluß der Kl., in ihrem früheren Elternhaus den Lebensabend zu verbringen und deshalb nach Deutschland zurückzukehren, ist ein vernünftige rund nachvollziehbarer Grund, der den von ihr geltend gemachten Eigenbedarf belegt (LG Berlin, ZK 64 - 64 S 352/92 -, GE 1993, 479). Darüber hinaus hat die Kl. gesundheitliche und finanzielle Gründe vorgetragen, die eine Umsiedlung nach Deutschland notwendig machen, und sie hat weiter dargelegt, daß sie ohne Inanspruchnahme des von dem Bekl. genutzten Hauses ihre Vorstellung, den Lebensabend in Berlin zu verbringen, nicht verwirklichen kann. Die Kl., die bereits im Frühjahr 1993 nach Berlin übersiedelte, hat für sich und ihren Ehemann keinen eigenen Wohnraum zur Verfügung, sondern wohnt für jeweils kürzere Zeiträume bei Bekannten und Verwandten.

Bereits dieser Umstand ist als besonderer Umstand im Sinne des Art. 232 § 2 Abs. 3 Satz 2 EGBGB anzusehen, der den Ausschluß des Kündigungsrechts unzumutbar macht.

Dabei ist zu berücksichtigen, daß der Kl. und ihrem Ehemann, die beide bereits im Rentenalter stehen, der Ablauf der Kündigungsschutzfrist des Art. 232 § 2 Abs. 3 Satz 2 EGBGB a. F., d. h. ein Abwarten bis zum 31. Dezember 1995 nicht zugemutet werden kann.

Zudem ist die Wohnungsmarktlage in Berlin so angespannt, daß die Aussicht der Kl., für sich und ihren Ehemann anderen, d. h. vor allem im Verhältnis zu ihrer Rente angemessenen Wohnraum zu finden, als äußerst gering zu bewerten ist.

Bis zum 31. Dezember 1995 kann in den neuen Ländern ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs nur gekündigt werden, wenn eine umfassende Interessenabwägung ergibt, daß das Bestandsinteresse des Mieters zurücktreten muß.

In seinem Beschluß vom 25. März 1994 bejahte das Landgericht Berlin dies für den Fall, daß eine "ältere Westeigentümerin", die in die USA ausgewandert war, in dem früheren Elternhaus ihren Lebensabend verbringen wollte. Schutzwürdige Interessen der Mieter, die immerhin 30 Jahre lang in dem Haus gewohnt hatten, konnte das Landgericht nicht erkennen; ihnen sei ein Umzug zuzumuten.