Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung; Schadensersatzanspruch; Wegfall des Eigenbedarfs; Mitteilungspflicht des Vermieters

1. Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Ersatz des ihm durch die Beendigung des wegen Eigenbedarfs des Vermieters gekündigten Mietverhältnisses entstandenen Schadens, wenn der Vermieter dem Mieter den Wegfall des Eigenbedarfs vor Räumung der Wohnung nicht mitgeteilt und sich nicht zur Fortsetzung des Mietverhältnisses bereiterklärt hat.

2. Diesem Schadensersatzanspruch steht eine einvernehmliche Been-digung des Mietverhältnisses jedenfalls dann nicht entgegen, wenn diese durch die Eigenbedarfskündigung adäquat kausal verursacht worden ist.

1. Zu Recht ist das AG davon ausgegangen, daß den Kl. gegen den Bekl. ein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung in Höhe der geltend gemachten 4.000 DM zusteht. Es konnte dahinstehen, ob der vom Bekl. behauptete Eigenbedarf bis zum Juli 1991 bestanden hat oder nicht. Jedenfalls lag eine Verletzung der dem Bekl. ob-liegenden Pflichten darin, daß er den Wegfall des Eigenbedarfs im Juli 1991 dem Bekl. nicht mitgeteilt und sich zur Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht bereiterklärt hat (vgl. OLG Karlsruhe, WM 1982, 11; BayObLG 1982, 217, 220; LG Berlin, ZMR 1988, 387, 388).

Zwar ist es in der Regel erforderlich, aber auch ausreichend, daß die Grün-de der Kündigung im Zeitpunkt der Erklärung vorliegen. Das folgt daraus, daß sich Kündigungsgründe meistens aus einem in der Vergangenheit lie-genden Verhalten oder Ereignis ergeben. In diesen Fällen sind spätere Än-derungen grundsätzlich unbeachtlich. Anders verhält es sich jedoch mit dem Kündigungsgrund aus § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB. Dieser setzt, von der Kündigung aus gesehen, eine längere Fortdauer voraus, daß nämlich der Eigenbedarf auch noch bei Beendigung des Mietvertrages besteht und der Vermieter die Wohnung daher tatsächlich in Anspruch nehmen muß. § 564 b BGB will dem Vermieter nur dann die Möglichkeit zur Beendigung des Mietvertrages geben, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Da der Mieter umfassend vor einem objektiv ungerechtfertigten Verlust der Wohnung geschützt werden soll, besteht das Schutzbedürfnis auch noch dann, wenn der vorübergehend vorhandene Eigenbedarf noch vor Beendi-gung des Mietvertrages wieder entfällt, denn es fehlt dann an einem Grund, dem Mieter den Wohnungswechsel zuzumuten.

2. Ein Schadensersatzanspruch der Kl. wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß sich die Kl. letztlich mit dem Bekl. auf eine einverständliche Auf-hebung des Mietverhältnisses geeinigt haben (OLG Karlsruhe, a. a. O., 54, 55; Urteil der Kammer vom 21. Juni 1985 - 64 S 370/84 - GE 1986, 453). Denn obwohl von Anfang an bei den Kl. Zweifel an der Richtigkeit der An gaben des Bekl. in seinem Kündigungsschreiben vom 27. November 1989 bestanden, hat der Bekl. doch auf die ausdrückliche Nachfrage der Kl. vom 5. September 1990 mit Schreiben vom 26. Oktober 1990 das Fortbestehen der Eigenbedarfsgründe behauptet und mit diesem Schreiben eine erneute Kündigung ausgesprochen. Kommt der Mieter in einer derartigen Situa-tion zu dem Entschluß, sich bereits der Kündigung zu beugen, bleibt die Kündigung für den durch den Umzug entstandenen Schaden gleichwohl adäquat kausal. Obwohl ein auf eigener Willensentschließung beruhendes Verhalten des Mieters in diesem Fall hinzutritt, wird der Kausalzusammenhang unterbrochen. Denn das Handeln wurde durch die Kündigung herausgefordert und stellt keine ungewöhnliche, sondern eine unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen beider Vertragsparteien naheliegende Reaktion der Kl. dar. Dem steht auch nicht entgegen, daß dem Schreiben der Kl. vom 11. Juli 1991 zu entnehmen ist, daß sie der "stän digen Reibereien" überdrüssig sind und die Ansicht vertraten, aufgrund weiteren vertragswidrigen Verhaltens des Bekl. zur Aufgabe ihrer Zahnarztpraxis gezwungen zu sein. Denn die Kl. haben in ihrem Schreiben vom 11. Juni 1991 ausdrücklich auf das Schreiben des Bekl. vom 26. Oktober 1990, in dem erneut die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen worden ist, Bezug genommen, so daß letztlich die Eigenbedarfskündigung kausal für ihr Einverständnis zu einer einverständlichen Aufhebung des Mietverhältnisses war. 3. Bestand der Eigenbedarf bereits zum Zeitpunkt des Mietaufhebungsvertrages nicht mehr, so beging der Bekl. durch den Abschluß der Aufhe-bungsvereinbarung, ohne die Kl. über die geänderte Sachlage aufzuklären, eine positive Vertragsverletzung. Der Mieter wäre in aller Regel weder zum Auszug aus der Wohnung noch zu der darin niedergelegten Einigung bereit gewesen, wenn er vorher vom Wegfall der Kündigungsgründe un-terrichtet worden wäre. Schon deshalb kann ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen der Vertragsverletzung des Vermieters und dem durch den Auszug entstandenen Schaden des Mieters grundsätzlich nicht zweifelhaft sein. Der Mieter, der nach Abschluß eines Mietaufhebungsvertrages Schadensersatz vom Vermieter verlangt, weil dieser ihn grundlos zur Räumung veranlaßt hat, handelt auch nicht widersprüchlich. Die Verpflichtung des Vermieters, den Mieter auf den Wegfall des Eigenbedarfs an der Wohnung hinzuweisen, endet nicht mit dem Abschluß des Aufhebungsvertrages, sondern erst mit der Räumung der Wohnung. Schadensersatzansprüche aus positiver Vertragsverletzung wegen unberechtigter Ei genbedarfskündigung sind dem Mieter daher nicht wegen einer auf die Kündigung hin getroffenen Mietaufhebungsvereinbarung abgeschnitten (OLG Karlsruhe, a. a. O., S. 56).

Grundsätzlich kommt es für die Wirksamkeit einer Kündigung nur auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung an den Mieter an. Beim Eigenbedarf macht die Rechtsprechung gewichtige Ausnahmen; der Vermieter ist verpflichtet, später freiwerdende Wohnungen dem Mieter anzubieten und auch Änderungen seiner eigenen Lebensplanung mitzuteilen, wenn dadurch der Eigenbedarf entfällt. Er macht sich sonst schadensersatzpflichtig, wobei die Ersatzansprüche des Mieters eine beträchtliche Höhe erreichen können.

Das alles gilt auch dann, wenn es nach der Kündigung zu einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses kommt, wie das Landgericht Berlin in seiner Entscheidung vom 4. Mai 1993 näher ausgeführt hat.